某花园小区管理规章制度

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 22 某花园小区管理规章制度某花园小区管理规章制度 某花园小区管理规章制度提要 档案建立和管理档案 资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分 科学的 规范化的档案管理 自 某花园小区管理规章制度 第一节 物业规范 常言道 没有规矩 无以成方圆 S 物业管理公司 将严格按照 ISo9001 国际标准及本公司质量体系文件要求 对 Gm 花园小区实施专业化 规范化管理 规范业主 使用 人 社区行为 企业管理行为 以智能化管理为契机 共 建轻松 安全 怡人的居住环境 形成全新的现代化生活 模式 在此我们摘录部分规章制度 管理规章制度分类目录 一 公共制度 1 业主公约 2 住户手册及装修规范 3 社区精神文明建设公约 4 消防管理规定 5 暂住人员管理规定 6 出租房屋管理制度 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 22 二 管理运作制度 1 消防工作管理制度 2 配电房及特种作业人员安全制度 3 配电设备保养规定 4 风机管理制度 5 水泵房管理制度 6 柴油发电机组管理制度 7 柴油发电机操作规程 8 低压配电房操作规程 9 电梯管理制度 10 电梯运行管理制度 11 电梯机房管理制度 12 电梯保养管理与维护制度 13 电梯月保养制度 14 给排水管理制度 15 财务公开制度 16 回访制度 17 员工工作服管理规定 18 工程临时用电制度 19 员工工作指引及行为规范 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 22 20 办公区管理规定 21 管理人员培训制度 22 管理人员奖惩制度 三 岗位职责 1 管理处经理职责 2 物业经理助理职责 3 物业部工作职责 4 工程部工作职责 5 行政部工作职责 6 物业主任职责 7 工程主任职责 8 会所主任职责 9 保安助理职责 10 物业管理员职责 11 财务会计职责 12 出纳 收款 职责 13 安全管理员 保安 职责 14 设施管理技工职责 15 会所服务员职责 16 泳池救生员职责 17 中巴司机职责安全主任职责 四 工作考核标准 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 22 1 管理处物业经理主任考核标准 2 管理处主管级人员考核标准 3 管理人员考核标准 4 管理处保洁员考核标准 5 管理处安全管理员考核标准 6 设施维护员 技工 考核标准 7 全安管理质量标准 8 土建工程维修质量标准 9 消防管理质量标准 10 绿化管理质量标准 11 交通管理质量标准 12 保洁管理质量标准 13 室内电器 照明维修质量标准 14 楼宇装修养护质量标准 15 给排水维修质量标准 第二节 档案建立和管理 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分 科学的 规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用 设施的使用 维修 改建和各项管理工作提供指引和服务 针对 Gm 花园 的物业管理形式 做到每一项管理工作有 理论 有制度规范 有工作详实记录 对所有档案资料进 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 22 行严格的 科学的 集中的管理 1 档案的建立与分类 小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全 部文件和资料的总和 1 小区管理档案分类 A 管委会工作资料 B 委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本 c 住户管理 主要包括住户资料 住户特殊要求记录 住户投诉与回访记录等 D 社区文化资料 E 清洁卫生管理记录及资料 F 绿化管理记录及资料 G 车场管理记录及资料 H 文化娱乐场所 会所 管理资料 I 消防 治安管理记录及资料 2 工程技术 设备管理档案 A 小区建设竣工资料 B 管理处接管小区的有关资料和协议 c 小区改造变更资料 D 房屋及公共设施维修资料 E 设备资料主要包括设备技术资料 设备运行资料 设备维修保养记录及资料 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 22 F 科技图书及资料 3 管理处内务管理档案 A 经营财务 主要包括经营管理资料 合同管理资料 财务管理资料 B 人事劳资 主要包括人事资料 劳资资料 员工培 训 考核资料 c 规章制度及往来文件 D 管理及运作规章制度 E 政府 主管部门颁发的法律 某花园小区管理规章制度提要 档案建立和管理 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分 科 学的 规范化的档案管理 自 法规文件 F 物业管理有限公司文件 G 其它外来文件 H 本管理处发出的通知 公告 报告 信函等 I 质量管理文件及相应的资料 记录 4 其它文件 2 档案管理 1 管理思路 A 依照规定程序收集的各项工作的档案资料 按科学 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 22 方法检索使用 机密文件加密 专人管理 B 档案管理除详细记录管理过程外 一个重要目的是 从中发现管理不足 改进管理工作 原始资料除收集 整 理 编入档案时初步分析外 应形成各类人员定期 定项 目有方向性地进行统计 归纳 反映管理漏洞 提出报告 和可行性整改意见 物业经理决策修正工作规程 2 档案管理的基本模式 A 采用多种形式的信息贮存方式 有计算机磁盘 录 像带 录音带 胶卷 照片 图表卷宗等 分别采用相应 的保管贮存方法 B 采用科学检查及多媒体查询系统 文件目录条理清 晰 方便档案使用 查询 c 严格内部文件资料的保密制度 需保密文件及区域 必须加密 专人负责保管 确保文件的安全 D 加强档案的安全管理 配置消防器材和防盗门 档 案柜 锁符合防盗 防火 防虫 防鼠 防潮温的要求 E 坚持对档案管理工作检查指导 一方面检查档案管 理绩效 另一方面从档案中可侧面了解管理处各项工作的 运作情况 管理处各部室每月检查一次本部门管理文件记 录情况 督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案 管理处经理 或经理助理 每季对档案管理工作进行一次 全面的检查 检查文件管理是否规范 有无遗漏 指出工 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 22 作不足 以便更好地提高档案管理工作 第三节保洁 绿化 充分展现 Gm 花园 洁净 清幽的环境 体现出净化 绿化 美化的人文环境 使 Gm 花园 真正成为一流的花 园式住宅区 为创建国优 省优标准打下坚实的基础 1 管理策划 A 全员保洁 在 Gm 花园 管理处 上至主任 下至 操作人员 全员树立保洁意识 人人都是保洁员 人人都 是绿化员 保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理 还将 承担起小区清洁维护 监督等工作 B 专业养护 责任分明 以 四有 促进管理 a 有专业管理 以一名物业管理员组成卫生绿化项目 小组 全面管理 b 有专业队伍 保洁队和绿化队 层层落实 c 有明确的奖励措施 若有扣分因素 相关责任人扣 发薪金 d 有严格遵守的保洁 绿化制度和标准化的作业方式 2 服务运作 包括但不限于 楼梯 大堂 电梯 每日清扫 2 次以上 清除垃圾 保持洁净 路面 实行 16 小时全天候保洁 无杂物 无垃圾 道 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 22 路洁净 每周冲洗公共通道 2 次以上 生活垃圾 每天上门收集 3 次 周围环境洁净 游泳池 每日清洗 洗尘 1 次以上 每周消杀 2 次 乔 木 每周巡查二次 及时修剪枯枝 病虫枝 名贵树种悬 挂标识牌 灌 木 每周巡查二次 及时修剪 保持旺盛长势 注意灭虫 害 花 卉 每周巡查二次 勤浇灌 保持正常生长 草 坪 及时修剪 夏季不长于 15 厘米 春季不长于 10 厘米 杂草每周巡 查拔除 隔离绿化带和环型绿化带 每月修剪一次 定期浇水 关键对有特别形状的绿篱 花球重点养护 注 消灭卫生死角 以 四定 抓整洁绿化 大面积的卫生绿化容易管理好 而卫生死角少人问津 为此 管理处将定整洁内容 定整改时间 定整改责任人 和定检查复查人 彻底达到无 五乱 的效果 即无乱张 贴 无乱涂写 无乱排水 无乱堆放 无乱竖广告牌 3 监管措施 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 22 卫生 绿化离不开监管 在卫生绿化项目小组的组织 下 对楼梯 路面 植被等全面质量管理 制定各项考核 制度和标准 定时抽查与随机相结合 每季度进行评比检 查 对未达标的卫生死角予以清理 第四节 保安措施 为使 Gm 花园 住户安居乐业 S 物业管理公司在对 Gm 花园 进行现场考查和综合分析的基础上 根据其独 特的地理位置 特点 制订出相应的治安防范措施 以确 保区域内因物业管理而造成的刑事治安案件责任发案率为 零 火灾责任发生率为零 三车责任丢失率为零 1 运用建立智技防系统 充分运用 Gm 花园 现有的技防系统 增强小区安全 防范的广度和深度 在该系统全天候监控下 小区内任何 区域发生不测都会在第一时间传达出有关信息 从而快速 采取应急措施 该系统 2 以技防为主 人防为辅的方式加强治安防范 仅有先进的技术手段是不够的 我们一贯强调人的因 素始终是第一位的 这也是我们多年来的成功经验 在人 防方面 我们将实施英国的 快速支持体系 并建立以 信息处理指挥中心 为总控制中心 以多种形式岗位为 支持的治安网络 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 22 为了营造祥和宁静的小区气氛 我们在保安人员安排 方面还将落实两项新措施 第一 便装安全员督察措施 即除停车场及大门口等 地外 其它地点的保安员全都着便装上岗 配带隐蔽式无 线对讲机 随时与信息处理指挥中心联络 第二 严密措施 即白天安排巡逻 而在夜晚布置严 密的岗哨及增大巡逻密度 3 实行安全保卫和治安防范等级制度 安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同 治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等等具体情况 而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度 我们将在 Gm 花园 建立三级保安制度如下 三级保安 夜间防范 发生三级火灾 悬挂三号风球 等 二级保安 发生二级火灾 发生自然灾害 发生持械 斗欧案件 悬挂一号风球 一级保安 发生群众集会示威游行 坏分子团体肇事 有破坏行为 发生重大刑事案件等 根据上述不同等级的保安要求 我们制定了相应的保 卫制度 配置了相应的警力布置 以确保保卫对象的安全 及消除任何对小区的危害 4 赔偿承诺 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 12 22 凡经我公司和上级主管单位鉴定属于管理不到位 人 员失职等管理者自身原因造成住户损失的 如道路 交通 设施 各类标牌 各类装置等 因安装有误 保养不善 标识不清 管理方法不当等原因造成住户受损等 我们将 视情况对住户遭受的经济损失承担总额的 5 100 第五节 消防工作管理 消防安全责任重大 这是我们多年对住宅区 工业区 管理得出的切身体会 全员皆兵 预防为主 是我们开展消防管理工作的 方式和原则 全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消 防宣传员 义务消防救护员 他们平时在各自的岗位上从 事自己的本职工作 火情发生时则迅速进入火情状态下的 对应岗位 履行该岗位职责 预防为主是天天讲天天抓的 日常工作内容 包括宣传教育和检查 在宣传方法上我们 会采取多样化的宣传形式 在检查手段方面 将依照本公 司 ISo9002 程序文件的规定 包括 消防工作管理规定 义务消防员职责 紧急疏散程序 灭火救护程序 等等 在各项规定中我们都制定了细致严密的条款 消防管理的关键工作环节有 宣传教育 开展消防安全教育 树立消防安全意识是贯彻 预防 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 13 22 为主 防消结合 工作方针的前提 设消防宣传栏 收看 录相 散发宣传材料等向住户宣传消防知识 加强监督 加强监督检查可防患于未然 我们将依照本公司 ISo9000 质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的 生活起居 装修施工进行监督检查 明确规定装修工程队 必须配备灭火器材 我们还采用专用仪器 如手提电子煤 气泄漏检测仪 在小区内定时定点进行检测 将事故消灭 在萌芽状态 某花园小区管理规章制度提要 档案建立和管理 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分 科 学的 规范化的档案管理 自 模拟演习 我们每年安排二次大规模消防模拟演习 训练义务消 防队员救护能力 提高住户的消防意识 增强自救能力 第六节 物业维修养护 完善的物业维修养护 不仅可以充分发挥物业的使用 功能 而且还可以保值 增值物业 要使物业的使用功能 得到充分发挥 就要针对物业管理的特点 制定出整个物 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 14 22 业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案 因此 建立一套完整精细而又行之有效的维护 将有利于物业的 保值 增值 使住户的居住环境更为完善 舒适 1 物业维修养护计划和实施 1 消防系统的定期维护 日常维修计划 方案 标准 2 电梯的定期维护 日常维修计划 方案 标准 3 中央空调系统的定期维护 日常维修计划 方案 标准 4 电力系统年度维护计划 5 公共机电设施维护检查表 6 照明系统维护计划 7 给排水系统年度维护计划 8 公用设施维护项目总表 9 房屋本体维护项目总表 10 公共土木设施维护检查表 11 公共上 下水道维护检查表 2 房屋装修及日常使用的监管 房屋装修及日常使用的监管是入住阶段的一项重要工 作 为杜绝违章装修和违章搭建现象 我们将按下列方式 进行监管 1 申报 住户装修须到管理处办理手续 填写 装修 申请表 和 装修项 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 15 22 目清单 填写 装修项目清单 可使装修户与管理者 共同对装修项目进行全面确认 避免装修户超出申报范围 装修的情况 2 审查 管理处对申请进行审查 除一般装修按有关 装修规定执行 针对 Gm 花园 的特殊情况 管理处将做 如下规定 A 不得安装防盗网和防盗窗花 B 管理处将对影响房屋外观的装修 如空调安装 排 气扇安装等进行统一设计 c 房屋天面 阳台严禁拆改和搭建 严禁封闭阳台 D 与装修住户签订协议 规定其装修行为若出现第三 次违章 管理处将通过法律途径解决 3 施工管理 A 施工单位须与管理处签订 装修工程队治安责任书 和 装修施工保证书 施 工队必须提供资质证明 营业执照和施工人员身份证 并办理人员临时出入证 施工时佩戴在胸前 并在指定区 域内活动 B 装修发生违章行为 住户与装修队均为第一责任者 均独立承担责任 c 使用高功率电器时须由管理处另提供电源 D 施工队必须配备消防器材 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 16 22 E 施工时间安排在上午 8 00 12 00 下午 14 00 18 00 内进行 4 巡视监管 管理处设专人监管住户的装修行为及日常使用 监管 员对每个装修户每日至少巡视二次 对顶层复式装修每日 巡视不少于四次 并做好巡视记录 在住户日常使用过程 中 物业管理员每两天巡视一次 3 维修基金 物业维修基金按 Gm 花园市有关规定执行 维修基金的 审批权在业主委员会 使用权在物业管理机构 保证维修 基金的专款专用 第七节 社区文化 社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味 的重要手段 随着时代的进 步 科技的发展 人们已经不满足于一般的卫生 绿 化 安全以及良好的服务 人们希望生活在一个更体现文 化色彩 更关注个性发展 更富有现代生活品味的环境之 中 从而得到高品味人生体验和精神上的满足 住宅区社 区文化正是创造这种环境 满足这种心理需求的重要手段 可以说 社区文化是现代物业管理不可或缺的重要内容 我们在社区文化活动的实践 积累了丰富的经验 同时 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 17 22 也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方式中走向新的层 次 一方面合乎自然 一方面合乎理想 这就是美 注 社区文化策划见标书附件 通过社区文化活动 我们旨在 Gm 花园 提倡安静的 社区文化 将住宅区大家乐形式的文化活动引导向一个更 高的层次 在安静的气氛中渲染一种现代文明 在安静的 环境中营造精神乐园 安静的文化活动体现了对居民的尊 重 同时蕴含更为深刻的文化 情感内涵 第八节 环境文化 社区文化应以人为核心 以环境为重点 体现出无处 不在的文化氛围和对人的尊重和关怀 人们一进入 Gm 花 园 马上能够感觉到典雅 舒适的环境和自由 飘逸的气 氛 完善统一的视觉系统 安全有序的交通管理 方便快 捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行 这些映入 人们眼帘优美的文化环境 是 Gm 花园 社区文化最重要 和最基本的方面 通过环境管理中的文化渗透 启发人们 的自律意识 培养人们的文明素质 是现代住宅区社区文 化的重要特征 社区环境是社区的脸面 是社区文化的物的依托 最 直接最明显地体现社区文化的精髓 经过精心设计和精心 维护的环境有助于良好的社区文化的形成 给居民的日常 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 18 22 生活提供了舒适的生活氛围 环境建设是文化建设的起点 她有助于提升居民的文化修养 也直接反映住宅区的人居 环境 实施方案见附件 Gm 花园 cIS 策划 第九节 酒店式套餐服务 都市人生活节奏急促 时间对上班现代人十分重要 在处理家居生活琐事问题时 要以最方便及最舒适的方式 解决 在物业管理服务过程中提供便利 高效的酒店式服 务是提高住户生活质量的一项重要保障 S 物业管理公司经 过多年的小区 公寓物业管理实践 形成了一套服务的工 作体系 我们将秉持 以住户为中心 优质服务 合理收 费 的经营方针 充分考虑 Gm 花园小区的居住人员结构 通过提供舒适的服务项目 将在 Gm 花园 经过调查 组 成套餐 针对不同的住户提供个性化服务 创造崭新的居 住生活方针 套餐服务组成 无偿服务 17 项 有偿服务 33 项 同时根据 Gm 花园 住户 需求 不断增加和完善服务项目 一 无偿服务项目 类别序号服 务 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 19 22 项 目 家政服务 01 代订牛奶 02 电话留言服务 03 送取干洗衣服 04 调试电视节目 05 代办有线电视开通 06 代订酒店客房 07 保安对讲检修服务 08 代办电话开户 09 代办煤气开户 10 代办收订报刊杂志 11 介绍保姆 文化娱乐服务 12 组织体育锻炼活动 13 代购车船 飞机票 14 组织各种展销活动 15 开设棋类活动 16 组织小区内少儿活动 17 组织老年人活动 二 有偿服务项目表 类别序号服 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 20 22 务 项 目参考价格 家政服务 01 清洗排风机 20 50 元 次 02 清洗抽油烟机 50 100 元 次 03 清洗空调过滤网 1 元 次 04 钟点家庭服务 日常家务 13 元 小时 人 05 定点长期服务 1 小时 天 300 元 月 06 定点长期服务 2 小时 天 450 元 月 07 定点长期服务 3 小时 天 600 元 月 08 木地板打蜡 2 元 平方米 09 家庭绿化 5 30 元 次 装修服务 10 拆空调 热水器 抽油烟机 10 100 元 次 11 安装窗帘 拉帘 等 10 20 元 次 12 安装热水器 60 100 元 次 13 安装洗手间洁具 50 150 元 件 14 安装空调 200 400 元 部 15 安装灯具 厨柜等 10 30 元 16 修理 更换门锁 信箱锁等 10 50