瑞丽房地产市场调研报告

瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 1 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 前前 言言 本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状 为我们的项目制定合 理的销售策略提供依据 以下是本次调研的具体安排 调研时间 调研时间 5 月 28 日至 5 月 30 日 共 3 天时间 调研内容 调研内容 瑞丽在售和待售楼盘的销售情况 目前在售项目约 12 个 待售 项目约 8 个 因时间有限 本次共调研 13 个项目 其中在售项目 8 个 待售项 目 5 个 调研人数 调研人数 1 人 一 一 芒市基本概况芒市基本概况 瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市 位于云 南和缅甸的边境 当地的旅游很发达 加之傣族的风情 瑞丽江风光也都非常著名 瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地 为中国四大珠宝市场之一 全市共有大小珠宝 加工厂 800 多家 珠宝店铺 1000 多家 从业人员 6000 多人 瑞丽 隶属于云南省德宏傣族 景颇族自治州 位于祖国西南边陲 毗邻缅甸国家级口岸城市木姐 这 里地势平缓开阔 无天然屏障 交 通便捷 贸易兴隆 城市功能配套 齐全 是我国大西南通向东南亚 南 亚的金大门 瑞丽是古代南方丝路 的重要通道 是中缅两国贸易的 中 转站 和 集散地 是 中缅 中印 公路的交汇点 中国东起上海的 320 国道 其终点在瑞丽 经此出境与缅甸原两条交通主干线 滇缅公路 昆明 瑞丽 木姐 腊戍 曼德勒 仰光 和 史迪威公路 中国瑞丽 缅甸木姐 八莫 密支那 印度雷多 相连通 瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 2 2012 年口岸进出口贸易总额首次 突破百亿大关 出入境人员突破千万大 关 达 1053 万人次 比上年增长 22 78 出入境车辆突破两百万大关 达 233 万辆次 增长 19 52 口岸进 出口贸易总额 出入境人员 车辆多年 位于全省之首 边民互市蓬勃发展 瑞 丽 畹町边民互市贸易市场建成使用 当年完成互市贸易额 16 2 亿元 其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成 9 4 亿 元 上缴税款 2722 万元 边民交易 11 5 万人次 二 二 房地产市场概况房地产市场概况 自 2011 年 5 月 30 日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区 即 桥头堡 政策 正式启动以来 城市建设进入了大跨步向前发展的阶段 2012 年固定资 产投资超过 50 亿元 许多项目同时开工 整个瑞丽市犹如一个巨大工地 2010 年 11 月 16 日 弄莫湖公园如期开工建设 这是一座集生态 旅游 商业 居住 休闲 康体为一体的复合型新城 公园规划占地面积约 1045 亩 规划水面面积约 520 亩 绿化景观及其他公共设施用地约 525 亩 项目由深圳 佳家豪房地产公司以 BT 模式承建 主要建设内容包括 水体及湿地恢复 绿化 景观建设 中国特色展示区 南亚及东南亚各国风情文化展示区 入口广场及 码头 健身娱乐等配套设施建设 至今完成投资总额约 2 5 亿元 同时以公园 为核心的弄莫湖生活片区也同步推进 2012 年之前 瑞丽的商品房建设以商业 含市场 和商住项目为主 随着 大批商业和商住项目的建成 2013 年开始 大量的住宅项目和城市综合体项目 开始建设 而且这些项目的起点都较高 所面对的客户群体也并不局限于本地 居民 而是面向众多的成功商家和投资客户 由此 酒店公寓也正在悄然兴起 这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代 本次调研的商品房项目约有 13 个 其中在售项目 8 个 待售项目 5 个 住 宅项目 5 个 商业项目 1 个 商住项目 7 个 详见 瑞丽调研项目情况表 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 3 瑞丽调研项目情况表 5 38 1 8 7 54 住宅项目 商业项目 商住项目 芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石 红木及建材的老板 公务员及 投资者 住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主 三 三 个案情况个案情况 本次调研费时 3 天 共调研楼盘 13 个 以下是个案具体情况 名名 称称景成新城 项目地址项目地址瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁 开开 发发 商商瑞丽市美景天成房地产开发有限公司 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 452 总建面积 万总建面积 万 72 容积率容积率2 物业形态物业形态景成集团总部办公区 商务中心区 新城住宅小区 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 住宅共 2699 户 单价范围 元单价范围 元 30 层高层 4180 5050 17 层小高层 4180 4620 5 层多层 4180 4400 别墅均价 9680 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 双拼别墅每栋面积 363 3 联排别墅南车库每栋面积 339 1 北车库每栋面积 330 1 多层 135 95 141 03 小高层与高 层 100 152 总价范围 万元 总价范围 万元 高层与小高层 41 8 76 76 5 层多层 56 83 62 05 双拼别墅均价 351 67 联排 319 54 328 25 物业费 元物业费 元 月 月 多层 0 6 小高层与高层 1 2 别墅 2 工程进度工程进度总部办公楼与商务办公楼已封顶 高层造至 3 层 别墅未建 开盘日期开盘日期预计 2013 年 7 8 月 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 4 交房日期交房日期2015 年 销销 售售 率率目前高层已订购约 147 套 别墅预定 10 余套 推案方式推案方式先推别墅与高层 成交客群成交客群目前预定的客户主要是景成集团的员工和一些关系户 卖卖 点点 1 开发商景成集团在瑞丽拥有极大的名声 品牌效应显著 且拥 有大量员工和关系户 是项目销售的有利保障 2 顺应瑞丽城市的发展需求 建造规模化社区 改善居住条件 抗抗 性性 1 项目距离城区较远 尚无固定的班车 周也缺乏医院 学校等 配套设施 故对城区居民的吸引力较小 名名 称称万千城 大城小院 项目地址项目地址瑞章路目瑙纵歌广场旁 开开 发发 商商云投建设 宝佳地产 代代 理理 商商合创世纪 占地面积 亩 占地面积 亩 1799 总建面积 万总建面积 万 72 容积率容积率0 6 物业形态物业形态别墅 产权年限 年 产权年限 年 70 年 规划户数 户 规划户数 户 未定 单价范围 元单价范围 元 预计 8000 9000 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 未定 总价范围 万元 总价范围 万元 未定 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度主体在建 开盘日期开盘日期预计 2013 年 7 月 交房日期交房日期2014 年 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 5 名名 称称翠屏雅园 项目地址项目地址瑞江路与勐卯大道交汇处 开开 发发 商商瑞丽市创兴房地产开发有限责任公司 代代 理理 商商万豪置业 占地面积 亩 占地面积 亩 36 总建面积 万总建面积 万 10 8 容积率容积率4 5 物业形态物业形态2 栋 25 层商住楼 底下 4 层为裙房 产权年限 年 产权年限 年 70 年 规划户数 户 规划户数 户 住宅 252 户 单价范围 元单价范围 元 住宅均价 3500 目前促销价 2699 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 住宅 90 140 经济适用公寓 40 55 总价范围 万元 总价范围 万元 住宅 31 5 49 经济适用公寓 14 19 25 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度主体在建 开盘日期开盘日期预计 2013 年 9 月 交房日期交房日期2014 年 销销 售售 率率 推案方式推案方式目前仅推出住宅 成交客群成交客群 卖卖 点点 1 位于勐卯大道南侧 距离城区中心仅 1 公里 交通便利 配套 齐全 2 项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内 周边共有已 建成的 5 个大型市场 客源基础丰厚 抗抗 性性 名名 称称泛亚国际 项目地址项目地址瑞江路与勐卯大道交汇处 开开 发发 商商瑞丽恩红房地产开发公司 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 6 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 102 35 总建面积 万总建面积 万 10 5 容积率容积率1 5 物业形态物业形态 市场内为三层排屋式商铺 周边为 4 层建筑 一二层为连体商 铺 三 四层为独立住宅 产权年限 年 产权年限 年 40 年 规划户数 户 规划户数 户 商铺 322 套 楼上住宅 176 套 单价范围 元单价范围 元 商铺均价 10800 住宅均价 3080 优惠幅度 优惠幅度 一次性每平米减 200 元 面积范围 面积范围 商铺 144 278 住宅 52 120 总价范围 万元 总价范围 万元 商铺 155 5 300 24 住宅 16 36 96 物业费 元物业费 元 月 月 0 65 工程进度工程进度已交付 开盘日期开盘日期2009 年 8 月 交房日期交房日期2012 年 11 月 销销 售售 率率商铺已售 90 住宅还余 2 套复式 120 推案方式推案方式共分三期推出 现已是尾房 成交客群成交客群经营建材 木材及珠宝的私营老板为主 卖卖 点点 1 位于勐卯大道南侧 距离城区中心仅 1 公里 交通便利 配 套齐全 2 项目位于瑞丽市最大的市场集群圈内 人气充 足 抗抗 性性1 市场的管理力度不够 目前市场的开业率不高 不足 30 名名 称称星河蓝湾 时代广场 项目地址项目地址瑞丽市瑞宏路中段 开开 发发 商商瑞丽市融腾房地产开发有限责任公司 代代 理理 商商云南灵德房地产经纪有限公司 占地面积 亩 占地面积 亩 40 总建面积 万总建面积 万 12 容积率容积率4 5 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 7 物业形态物业形态商业广场 高层 小高层 别墅 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 高层 576 套 小高层 156 套 别墅 12 套 单价范围 元单价范围 元 商业预计 1 2 万 别墅预计 7000 左右 高层与小高层均价 4500 优惠幅度 优惠幅度 一次性 97 面积范围 面积范围 商业与别墅未定 高层与小高层 87 157 总价范围 万元 总价范围 万元 高层与小高层 39 70 65 物业费 元物业费 元 月 月 1 2 工程进度工程进度主体在建 开盘日期开盘日期2012 年 9 月 交房日期交房日期2014 年 销销 售售 率率 目前商业正在招商 已有 300 余家缅商签约珠宝广场 住宅销 售去化约 30 推案方式推案方式 商业于 2012 年开始招商 先推住宅 别墅预计 2013 年 7 月推 出 成交客群成交客群公务员及外来投资客户 卖卖 点点1 位于城区商业副中心 周边配套及交通条件成熟 抗抗 性性 1 所处地段的环境较为杂乱 对居住有一定影响 故住宅销售 不够理想 2 招商工作过于片面 目前仅 有珠宝商场有签约 其它商业还未能成功招商 对项目整体销 售产生了一定的影响 名名 称称湖畔尚湾 项目地址项目地址瑞丽市环城西路与边城街交界处 开开 发发 商商 云南泰兴隆房地产开发集团有限公司 深圳佳家豪投资发展有 限公司 代代 理理 商商盛伟置业机构 占地面积 亩 占地面积 亩 87 总建面积 万总建面积 万 14 5 容积率容积率2 19 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 8 物业形态物业形态 高层住宅 独栋别墅 双拼别墅 底层商业 独栋商业及综合 商业 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 未定 单价范围 元单价范围 元 未定 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 一期住宅 144 200 总价范围 万元 总价范围 万元 未定 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度2012 年 11 月开工 开盘日期开盘日期预计 2013 年 8 月 交房日期交房日期未定 销销 售售 率率 推案方式推案方式 成交客群成交客群 卖卖 点点 1 位于弄莫湖湿地公园的中心位置 景观价值极高 2 项目为城市生活综合体 自身所规划的配套设施足以满足社 区需求 抗抗 性性1 一期设计的住宅面积过大 可能会限制客户群 名名 称称国门 1 号 项目地址项目地址瑞丽市姐告隆兴港 开开 发发 商商瑞丽姐告鸿瑞置业有限公司 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 37 总建面积 万总建面积 万 9 7 容积率容积率5 5 物业形态物业形态商业 高层住宅 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 9 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 住宅 420 户 单价范围 元单价范围 元 住宅均价 4500 商铺 6000 25000 优惠幅度 优惠幅度 一次性 98 面积范围 面积范围 住宅 76 272 商业 5 80 总价范围 万元 总价范围 万元 住宅 34 108 8 商铺 8 160 物业费 元物业费 元 月 月 1 工程进度工程进度现房 开盘日期开盘日期2011 年 3 月 交房日期交房日期2012 年 6 月 销销 售售 率率一期商业已售罄 二期商铺仅余 7 余套 住宅去化 98 推案方式推案方式2011 年推出一期商业 2012 年推出二期住宅与商业 成交客群成交客群以缅甸及中国商家为主 卖卖 点点 1 该项目位于姐告特区 随着特区的作用日益凸显 特区内的 商品房价值也逐渐攀升 2 产品 定位较为明确 以商业带动住宅 创造最好的产品价值 3 据悉 特区管委会有在项目边上的中缅街再开一处国门的打 算 现有 3 处 如能成功 则该项目的价值将再获提升 抗抗 性性1 尾盘阶段 销售现场过于松散 名名 称称潮都国际 项目地址项目地址瑞丽市环城西路 开开 发发 商商德宏明瑞达新龙房地产开发有限公司 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 42 总建面积 万总建面积 万 13 容积率容积率3 98 物业形态物业形态普通住宅 公寓 写字楼 商铺 建筑综合体 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 10 规划户数 户 规划户数 户 666 单价范围 元单价范围 元 普通住宅与公寓均价 4500 精装公寓 4800 5500 元 优惠幅度 优惠幅度 一次性总价减 2 万 贷款总价减 1 5 万 面积范围 面积范围 普通住宅 120 250 公寓 41 80 公寓有部分为精装酒店式公寓 3 10 楼 144 套 面积均为 44 总价范围 万元 总价范围 万元 普通住宅 54 112 5 公寓 18 45 36 精装酒店式公寓 21 12 24 2 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度主体在建 开盘日期开盘日期2012 年 9 月 交房日期交房日期2014 年 销销 售售 率率 1 商业已完成 1 万 的大兴量贩超市 5 千 的苏宁电器 4 千 的大兴百货的招商工作以及 2500 的中影南方新干线 2 住宅部分销售约 30 其中 4 月推出的 30 套特价房 还有 12 套 3 精装公寓目前去化约 50 推案方式推案方式 目前推出的是普通住宅与公寓 商业尚未推出 精装公寓推出 10 年返租 每年 7 的租售政策 并附带每年 10 天免费入住和 5 年原价购回的承诺 成交客群成交客群外来投资者为主 卖卖 点点 1 该项目位于规划中的弄莫湖核心区 是今后瑞丽的 CBD 中 心 2 周边现有在建和 规划的项目 5 个 包括大型居住社区湖畔尚湾 3 酒店式公寓及返租销售的推出 符合瑞丽的投资发展趋势 4 成功的招商 为后期的销售工作打下了坚实的基础 抗抗 性性 1 作为第一个吃螃蟹的项目 酒店式公寓的推出同样存在着风 险 主要是市场接受度的问题 如何解决这个问题 将是考验 开发商的一大难题 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 11 项目图片项目图片 名名 称称恒泰锦园 项目地址项目地址环城西路与广母路交汇处瑞丽弄莫湖公园南侧 200 米处 开开 发发 商商瑞丽市恒泰锦园房地产开发有限责任公司 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 80 总建面积 万总建面积 万 10 容积率容积率2 物业形态物业形态多层 12 层小高层 沿街商业 产权年限 年 产权年限 年 70 年 规划户数 户 规划户数 户 366 单价范围 元单价范围 元 住宅 3500 3900 商业均价 8900 优惠幅度 优惠幅度 一次性 98 面积范围 面积范围 商业一 二层连卖 面积 180 住宅 89 5 159 总价范围 万元 总价范围 万元 商业一 二层连卖 160 万 住宅 31 60 物业费 元物业费 元 月 月 1 28 工程进度工程进度现房 开盘日期开盘日期2012 年 7 月 交房日期交房日期2013 年 7 月 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 12 销销 售售 率率住宅销售率 45 商铺 5 推案方式推案方式分两期推出 成交客群成交客群本地居民 卖卖 点点 1 同样属于弄莫湖周边的社区 拥有较好的生态环境 适应部分 改善型客户 2 价格较 低 适应大多数刚需客户 抗抗 性性 1 目前弄莫湖区域尚处于建设当中 周边配套设施还未完善 需 要一定的时间来发展 2 售楼处过于隐 蔽 不足以吸引客户 项目图片项目图片 名名 称称奥星 世纪 项目地址项目地址广母路西侧 开开 发发 商商瑞丽奥星房地产开发有限责任公司 代代 理理 商商事必达 占地面积 亩 占地面积 亩 86 总建面积 万总建面积 万 20 容积率容积率3 03 物业形态物业形态集居住 休闲 娱乐 办公 购物 教育于一体的城市综合体 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 一期 312 户 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 13 单价范围 元单价范围 元 一期住宅 3500 4200 优惠幅度 优惠幅度 一次性 97 面积范围 面积范围 一期住宅 122 287 6 总价范围 万元 总价范围 万元 42 7 115 物业费 元物业费 元 月 月 1 1 工程进度工程进度一期做绿化 二 三期在建主体 开盘日期开盘日期一期 2012 年 7 月 二期 2013 年 11 月 交房日期交房日期一期 2013 年 6 月 30 日 销销 售售 率率一期销售率约为 84 推案方式推案方式 共分三期 一期为 3 万方存住宅 二期为住宅与商业 三期存商 业 成交客群成交客群结婚用房和刚需客户 卖卖 点点 1 同样属于弄莫湖周边的社区 拥有较好的生态环境 适应部分 改善型客户 2 价格较 低 适应大多数刚需客户 3 自身的综合建设对客户有更大的吸引力 抗抗 性性 1 目前弄莫湖区域尚处于建设当中 周边配套设施还未完善 需 要一定的时间来发展 名名 称称国门春城 期 项目地址项目地址云南瑞丽市勐卯大道南段 开开 发发 商商云南瑞丽国门春城城市开发有限公司 代代 理理 商商无 占地面积 亩 占地面积 亩 426 总建面积 万总建面积 万 30 容积率容积率0 6 物业形态物业形态 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 别墅式商铺 一座超五星酒店 产权年限 年 产权年限 年 住宅 70 商业 40 规划户数 户 规划户数 户 399 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 14 单价范围 元单价范围 元 5000 8000 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 188 371 总价范围 万元 总价范围 万元 未定 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度围墙已经圈起 未见施工 开盘日期开盘日期预计 2013 年 7 月 交房日期交房日期2014 年 销销 售售 率率 推案方式推案方式 成交客群成交客群 卖卖 点点 1 位于弄莫湖片区 为规划中的瑞丽核心居住区 未来前景较好 2 超大规模的社区建设 完善的配套规 划 加上明星代言 拥有较高的人气 抗抗 性性 1 客户定位较为高端 对客源的要求过高 实际操作过程中需 要扩大辐射面 2 产品规模非常大 建设周期太 长 风险难以确定 项目图片项目图片 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 15 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调研报告 营销部营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 16 名名 称称贝叶湾 项目地址项目地址姐岗南路和 320 国道交汇处 开开 发发 商商瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司 代代 理理 商商至祥置业 占地面积 亩 占地面积 亩 165 总建面积 万总建面积 万 22 容积率容积率2 物业形态物业形态高层 小高层 多层 产权年限 年 产权年限 年 70 年 规划户数 户 规划户数 户 未定 单价范围 元单价范围 元 未定 优惠幅度 优惠幅度 未定 面积范围 面积范围 未定 总价范围 万元 总价范围 万元 未定 物业费 元物业费 元 月 月 未定 工程进度工程进度主体在建 开盘日期开盘日期未定 交房日期交房日期未定 销销 售售 率率 推案方式推案方式 成交客群成交客群 卖卖 点点1 项目位于瑞丽江畔 通往姐告的毕竟之路 交通便利 抗抗 性性暂时未知 瑞丽房地产市场调研报告瑞丽房地产市场调