某四星级酒店项目计划书分析

沐尚准四星级酒店项目策划书沐尚准四星级酒店项目策划书 第一节 项目概况 第二节 背景分析 2 1 政策分析 2 2 市场分析 2 3 选址分析 第三节 目前星级酒店现状及趋势 第四节 经营定位 4 1 定位基本理念 4 2 定位主要依据 4 3 经营理念 第五节 功能布局与建设基本思路 5 1 功能设置 5 2 酒店设计建议 5 3 酒店建设标准 第六节 投资进程与前景展望 6 1 投资进程 6 2 前景展望 第一节 项目概况 1 1 项目名称 xxxXX 生态温泉大酒店 暂定 1 2 发起单位 XX 开发公司 1 3 企业性质 有限责任公司 1 4 地 址 中国 河北 xxx 县 1 5 投资总额 1600 000 00 元人民币 第二节 背景分析 2 1 政策分析 伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增 以劳动 密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展 项目所在地 xxx 县及项目辐射周边半径 15 公里内的尚村工业区均 无高星级酒店与高档次商业中心 项目建成后将弥补这一空白 成 为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程 项目与 xxx 县政府 合作 项目的启动与建设必将得到 xxx 县政府的关注和支持 2 2 市场分析 xxx 县人口 33 万人 项目所能辐射范围人口可达 10 万 单单县城 范围内便有中小型企业 1000 多家 流动与非流动人口过 10 万 2010 年全县国民生产总值完成 88 8 亿元 财政收入完成 10 6 亿 元 出口创汇 1 09 亿美元 利用外资 684 万美元 本地居民的消 费理念虽然较为理智 但消费能力却不容置疑 尽管 xxx 县区内酒店经营状况均处于中等水平 竞争相对激烈 但 是我们调查后了解到 现正在营业的酒店 其硬件设施和风格均大 同小异 服务质量也是不能恭维 随着经济的持续增长 其市场空 间也正逐渐扩大 如果 XX 生态大酒店 依托自身优势 在硬件产品 差异化和服务细节上下足功夫 必然会在同类企业中独树一帜 2 3 选址分析 项目选址具有不可替代地理优势 其交通 尚村路口 市场入口 环境 市政配套等均适合该项目的开发和建设 第三节 目前星级酒店现状及趋势 根据全国星级酒店研讨会的调查 目前酒店业的现状及趋势是 四星级以上的酒店经济效益普遍较好 高星级酒店凡是娱乐 休闲度假规模巨大的效益较好 凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好 老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中 私营大型酒店 股东 淡出经营权是当今酒店发展的趋势 酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展 第四节 经营定位 4 1 定位基本理念 4 1 1 档次定位 准四星生态温泉商务酒店 4 1 2 功能定位 中 高端商务 会议 娱乐 高新区商业休闲 中心 4 2 定位主要依据 目前 xxx 县尚无一家集商贸 酒店 餐饮 办公 休闲 娱乐与 一体的综合性商业服务中心 建成营业后将弥补这一空白 在 xxx 县内建设准四星生态商务酒店 在 xxx 尚属首家 鲜明的功能与市 场定位 将成为在 xxx 酒店市场竞争中取得成功的第一步 4 3 经营理念 4 3 1 主题理念 打造 xxx 县首家独特的生态温泉商务酒店 高 新区内最体面的商务接待应酬场所 最具有品位的娱乐 桑拿水疗 休闲去处 最时尚的商业 办公 居住空间 4 3 2 衍生理念 XX 集团的实力象征 以物业保值增值 以准 四星级标准的商务客房及配套会展 餐饮设施为品牌形像 以规模 化的客房 温泉桑拿和 KTV 包房为利润中心 以特立足 以特取胜 人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我变 4 3 3 运作策略 在最短时间内 形成企业自己的核心竞争力 即独特的竞争优势手段及良性循环机制 实现标准化运行 以 个性化的服务为特色 按五星级模式经营客房 餐饮 娱乐 桑拿 除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外 应着重建立以会员 制为发展导向的营销方式 完全以顾客需求为中心 充分利用信息 资源 准确界定酒店的目标市场 营造经营特色 第五节 功能布局与建设基本思路 5 1 功能设置 5 1 1 环境设计建议 赞成 xx 公司的环境设计方案 建议能进一步考虑参考中国饭店协 会发布的 绿色饭店标准 5 1 2 单体功能布置建议 公共建筑部分 酒店及办公 建议酒店 办公主楼 裙房与居住建筑部分地下建设成地下室 使 停车位增加到 150 个 包含生态停车场 以上 以满足营业需要 A 酒店 底层设主入口 接待大厅 总服务台 大堂吧 无国界西餐厅 商 务中心 监控 消防控制室 医疗 美容 办公及附房等用房 二层设中餐厅 中餐包房 多功能宴会厅及厨房 三层设 KTV 包房 约 40 间 酒吧 KTV 接待大厅 KTV 专用 厨房 办公及附房等用房 四层设桑拿 约 30 间房 水疗 棋牌 桌球 健身房 乒乓球 沙壶球等休闲娱乐用房 五层设多功能会议厅 会见室 贵宾休息室 中小会议室 小型 室内展览馆 会议休闲区 咖啡吧 室内生态花园小品 办公及 附房 六至十层为标准客房和套间客房 屋顶花园 露天恒温游泳池 赞 成设计单位每层均带有空中花园的设计方案 其中六层为蒸气客房 区 桑拿与客房共用 B 高级办公写字楼 八至十层 一至五层属酒店部分 为高级办公写字楼 居住建筑部分 赞成设计单位的方案 由高级公寓与宿舍两部分组成 建议考虑在 宿舍底层设置洗衣房 商业建筑部分 赞成设计单位的方案 建议弧形布局商业街建两层 考虑引进小百 货 小超市 小型快餐店 针对工业区的小型展览馆等商业模式 5 2 酒店设计建议 5 2 1 总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提 充分考 虑开业以后的经营效果和投资回报 能够体现 生态商务酒店 特色 有鲜明和良好的市场形象 5 2 2 酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性 可变 性和前瞻性 建成后能领先市场 2 年以上 原则为 基本建筑骨 架如土建 酒店的布局 功能设计等按照现行国家 GB T14308 四 星级饭店标准设计建造 酒店的装修以及其他设备设施 用具 陈 设等可考虑市场的实际需要和投资状况 进行灵活变通处理 力求 既能满足初步的经营目标 树立良好的形象 又能节省投资 5 2 3 酒店的建造与装修应重设计 轻材料 体现设计是灵魂 建材为设计服务的投资理念 充分使人工环境与自然环境相搭配 建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性 5 2 4 客房应控制在 88 间套左右 套房 含残疾人房 双人 房 单人房建议按 0 5 4 5 5 比例建设 双人房床宽 1 2 米 单 人房床宽 2 米 设一豪华客房楼层 行政楼层 以套房和豪华单 人房为主 其中三套房或四套房相邻设有若干标准房 在平面布局 上宜单独成区 以确保安静 方便 并能满足政府接待保卫工作的 特殊要求 5 2 5 大型多功能会议厅 必须交通集散方便 有空间宽敞的前 厅 服务走廊 衣帽间和配套的服务 贮藏用房及卫生间 设 120 230 平方米左右的会见室一间 含隐蔽式卫生间 建议包含 娱乐 康体 客房在内的所有房间全部接入宽带网 大型会议室应 配置同声传译设施 如若可能建议建设一个生态会议室 使用特殊 的玻璃与外界隔开 通过先进的光控作用 室外的人看不到室内的 人 里面的人可以看清室外风光 配以绿色植物 石径小道和各种 先进的会议设施 以避免过去会议室那种压抑 疲劳的感觉 让顾 客感觉非常舒适 惬意 5 2 6 娱乐餐饮能适应大型会议 政府接待 地方厂商经济活动 及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要 要有可容纳 2 桌和 4 桌的包厢 包厢面积适当宽敞 要单独设有卫生间 多功能 宴会厅即可接待大中型宴请 又可分拆为包厢 与餐厅配套的厨房 部分 与娱乐配套的小姐房部分 面积适当 布局合理 传菜线路 不与主要公共区域相交叉 5 2 7 建议娱乐与桑拿要有独立通道 健康娱乐功能内容发展快 变化多 人流量大 某些区域要有一定的私密性 因此设计中要注 意区域划分的独立性和合理性 要有前瞻性和可变性 以适应市场 需求的变化 桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅 且均设可独立 上网的液晶电脑或电视机 5 2 8 政府接待是一块较大的市场 是酒店树立形象的重要阵地 也是服务于当地政治 经济发展的具体表现 因此酒店在筹建之初 就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容 以有利于更好地提供服 务和酒店自身的发展 在交通组织 位置布局等方面 应考虑具有 较佳的私密性 独立性和安全性的要求 例如会见室与豪华餐饮包 厢二者之间应尽可能临近 大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾 休息室及单独通道 套房不宜设在同一楼层 5 2 9 与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面 空间要有迎 宾的氛围和效果 大堂净高应在 6 米以上 体现高星级酒店的气势 服务功能要全 布局要合理 流线要通畅 中庭的设计应考虑消防 安全需要 工程设备区尽可能集中设置 要注意环保与节能 防止 噪音与振动对宾客产生不良影响 设置适量维修 洗衣 监控 仓 库等用房 并附设员工服装间 办公用房采用集中与分散相结合的 布置方法 一线各部门可考虑分设在各经营区域 对宾客服务的宜 设在前厅附近 对内及其他业务往来的可设在写字楼内 酒店初步 考虑总员工数约为 150 人 含技师 左右 男女比例约各占 50 应设有员工食堂 60 100 个餐位 独立更衣室 淋 浴室 员工培训教室和员工活动室及卫生间 员工及后勤用房独立 设置 应与主楼有封闭式连廊相连 5 2 10 酒店设计应充分考虑环境因素 建筑物要有自己的个性 和特色 总体布局中要有自己的庭院与艺术小品 力求营造优良的 内部环境 并与外部环境相协调 应体现出环保 绿色 园林 高 雅等要素 5 2 11 酒店应引进并体现绿色饭店的理念 在节能 环保 利 用新能源 建议至少户外使用太阳能 LED 灯 等方面 从设计之初 就加以考虑 同时在经营管理上向客人提供绿色产品 包括酒店的 内部环境 食品等都应体现绿色理念 在市场上确立个性化形象 5 2 12 酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制 水 电 气 空调等应根据经营管理需要 适当分区域布置系统 必要时进 行分区域设置计量装置 5 3 酒店建设标准 酒店的建设按现行国家 GB T14308 标准实施 5 3 1 标准客房每间净面积不小于 20 平方米 不含小过道及卫 生间 净高在 3 米以上 拥有独立的卫生间 卫生间净面积不小 于 7 平方米 并可考虑 4 件卫生设施布置或者干 湿分区 衣橱 等 5 3 2 拥有适量的双套房和豪华套房 不少于 4 开间 双套房 应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间 5 3 3 拥有中央空调系统 各区域通风良好 5 3 4 拥有智能化管理系统 计算机网络系统 网络通讯系统 公共音响图文系统 包括园林与休闲区 现场视音频传播系统 多媒体演讲系统等先进的设备设施 5 3 5 拥有性能优良 运行平稳 数量合理 装饰及设备良好的 电梯装备 且均可直抵地下室 5 3 6 拥有先进的 可靠的安全及消防设施与监控系统 5 3 7 整个酒店区域内要求交通流线顺畅 第六节 投资进程与前景展望 6 1 1 整个项目筹建同时启动 但根据进一步论证结果 将项目 中建设速度快 回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成 争 取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营 提前为酒店积聚人 气 相对减少投资压力 其中除去四星级酒店尚有约 4 平方米左 右的住房和 7000 平方米左右的商业 项目的建成将成为工业园中 的亮点 6 1 2 经过上述分析 我们认为在目前选址兴建准四星酒店及相 关商业配套项目是具有前瞻性的 是可行的 为保证项目建设的有 序推进 我们建议成立项目筹备办公室 建议项目筹备办公室负责 人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任 办 公室下设项目协调组 项目调研组 项目设计组和项目顾问组 各 组工作人员由 XX 公司代表与相关专业公司代表共同组成 筹备办 公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会 项目筹备办 公室一经成立 首先解决项目策划论证 项目公司注册等问题 其 后则按照既定进程全面展开各项筹备工作 建议成立 XX 酒店物业 管理公司 建设 XX 集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队 为 集团