大型现代化综合物流园报告.doc

大型现代化综合物流产业园报告第一章 总论项目名称：XX大型现代化综合物流产业园项目建设单位：沈阳市款速达物流有限公司 注册地址：沈阳市于洪区 项目负责人：方文全拟建地点：沈阳市于洪区 （原于洪区空军训练基地）企业理念：诚信创新，高效回报服务宗旨：是开发具有创意性和获利性的经营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、价格合理的服务来满足客户的需求。企业目标：建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，构筑中国东北地区现代综合物流平台；创建东北地区物流行业龙头企业，积极开发应用电子物流信息技术，建立电子商务交易系统和物流交易的电子商务平台，构织连接第三方物流上下游的交易平台；开拓物流行业经营新理念、新思路。联系地址：辽宁省沈阳市于洪区东平湖街款速达物流有限公司经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：（1）提供货物搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；公司发展规划（1）发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台，提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资源。公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端物流销售市场。公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为一体的规模化、信息化物流行业标准的制定企业。利用公司自身的资源优势、管理优势、线路优势和规模优势，建立一体化的物流供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的大型电子信息化物流骨干企业。（2）经营目标拟建设的XX大型现代化综合物流产业园项目的规划为：到2015年，成为东北地区物流企业的领先者；成为具有全国影响力的物流产业链交易平台；在东北地区初步建成信息化零担物流配送网络，并形成现代化、科学化的物流企业形态。 研究结论1、“物流产业园”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。2、沈阳是东北地区重要的政治、文化、经济中心，也是重要交通枢纽城市和商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心，将为推动东北一体化建设及周边地区的发展起到重要作用。3、工程建设内容：现代化物流产业园，占地面积600亩（预留地200亩），总投资 元人民币，其中固定资产投资总额为 元，流动资金 元；项目将分为三期进行建设。4、项目建成达到正常运营年时我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为 元人民币。5、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。6、项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX大型现代化物流产业园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。 第二章投资估算根据国家概算指标及XX市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。一、投资估算编制依据1、辽宁省建筑工程概算定额；2、沈阳市对建筑安装工程的有关规定；3、款速达物流有限公司提供的项目相关资料。二、项目总投资本项目总投资 元人民币，本项目全部工程固定资产投资总额为 元人民币，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为 元人民币。三、主要经济技术指标本项目主要技术经济指标详见表21。表21项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数值备注一主要技术指标1总用地面积亩6002总建筑面积万m2.1中转落货中心万m2.2物流中心万m2.3批发展示中心万m2.4加工园万m2.5辅助配套设施用房万m包括行政办公楼、变电室、泵房、发电机房等用房3绿化率%204建设周期年5劳动定员人二主要经济指标1项目总投资万元2固定资产投资总额万元3铺底流动资金万元4营业收入万元正常年5营业税金及附加万元正常年6总成本费用万元正常年7利润总额万元正常年8所得税万元正常年9税后利润万元正常年10主要财务评价指标10.1全部投资财务内部收益率所得税前%9.26所得税后%6.19自有资金内部收益率%12.1410.2全部投资回收期所得税前年5.49含建设期1年所得税后年7.32含建设期1年自有资金内部回收期年6.99含建设期1年10.3盈亏平衡点（生产能力）%55.73备注为方便核算，各项经济指标已折合成人民币四、主体及辅助配套设施工程拟建设的XX大型现代化物流产业园项目主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积约 m，钢筋混凝土框架和彩钢结构，包括仓储及配送、办公等用房。项目占地面积600亩，由四部分构成：（1）中转落货中心面积 m；（2）批发展示中心面积 m；（3）物流中心面积 m；（4）食品加工园面积 m；（5）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施占地面积 m；（6）集中及分散绿化，绿化占面积约 m。表22辅助配套设施工程功能与面积分配表序号名称单位面积备注一配套设施用房m1库房m2变电室m3泵房m4锅炉房m5发电机房m6行政办公大楼m7餐饮娱乐设施m*小计m二其它1多功能广场m2室外停车场m 个停车位*小计五、投资估算说明1、根据工程建设方案，本项目需新建物流中心建筑面积约 m；仓储中心 m；批发展示中心 m；加工园 m；库房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房 m。建筑工程费根据沈阳市的实际情况，主体工程按每平方米建筑面积 元造价估算；仓储中心按每平方米建筑面积 元造价估算；辅助配套设施工程按每平方米建筑面积 元造价估算。专业工程中的给排水工程（包括消防设施）按每平方米 元估算；电气工程包括消防电设施按每平方米 元估算；暖通工程按每平方米 元估算；室外工程按建筑工程与给排水及消防、电气、暖通等专业工程费用之和的 %估算。2、本项目所需设备包括物流中心所需的物流设备、运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需 万元。3、土地费用的构成包括收购或租赁所占用的土地及其附属建筑设备，总面积600亩。另计有关手续及其它相关费用约 元，本项目土地费用按 元计。4、本项目电增容5000KVA，供电贴费按300元/KVA估算；水增容费按Dn300计，需水增容费240万元。5、市政公用基础设施配套费按 元/m计取。7、消防设施建设费按 元/m计算。8、咨询费按工程费用的 %估算。9、工程监理、质监、安监费按工程费用的 %估算。10、勘察设计费按工程费用的 %估算。11、建设单位管理费按工程费用的 %估算。12、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的 %估算。六、固定资产及流动资金投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为 人民币，其中：工程及设备费用 万元人民币，占固定资产投资总额的 %；工程建设其它费用 万元人民币，占固定资产投资总额的 %;不可预见费 万元人民币，占固定资产投资总额的 %。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为 万元人民币。第三章财务评价本项目财务评价确定计算期为 年，其中：建设期 年，经营期 年。第一节营业收入和附加估算本项目的营业收入根据现有物流中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。一、营业额估算公司需要5年的培育期才能达到正常运营年，按照每年10%的增长率，5年后，食品的销售额将达到228万元。其中，农副产品销售占所有食品总额的50%，即约有114万元的市场规模。本项目在XX市场上有较强的优势，将占有市场的40%，即约有50万元的市场占有量。在XX市周边200公里的辐射范围内，有周边200公里左右,大概范围:有XXXX、鄂尔多斯、焦作、乌海、白云鄂博、二连浩特等城市及山西、陕西、河北、北京的部分地区覆盖圈，按照1：2的比例扩大公司业务覆盖，该项目每年的营业额交易额约达到108万元。二、营业收入估算1、库房仓储收入正常运营年利用率以90%计，收费标准为 元/天/平方米。估算可知本项目正常年库房仓储收入为 万元。2、装卸费收入商品年周转期约为 天，装卸费用按 元/吨计算；本项目正常年装卸费收入为 万元。3、配送业务收入本项目货物配送分短途及长途配送，短途配送主要为沈阳周边，长途配送主要考虑外展辐射，平均半径以160公里计算。项目短途运输需运输车辆为 辆，每天1个台班，每个台班按 元收入计算，项目正常年短途运输收入为 万元；长途运输需运输车辆 辆，按每天一个来回，运输里程平均按160公里，运输收入吨公里为 元，空载率按 %计算，正常年长途运输收入为 万元。本项目正常年中转配送业务的收入共计为 万元。4、批发交易中心租金和管理服务收入本项目正式运营五年之后，批发交易中心的年交易额将达到万元，批发交易中心的租金和管理服务收入按年交易额的 %计算，收入为 万元。5、加工配送区本项目为第二期建设项目，建成试营业之后，主要营业收入在厂房的出租和管理，按 元/天/m，预计5年以后年收入为 万元。项目在正常运营年的主营业务收入约为 万元。第二节总成本费用估算一、成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括运营成本、外购燃料费、水电费、房产费、土地使用费、职工工资及福利、折旧摊销费用、修理费用、财务费用、其它费用等。本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）及有关物流配送公司的实际运营情况进行估算。二、成本费用估算依据1、外购燃料、动力费用参照有关标准，本项目燃料费按配送及装卸收入的 %估算，水电费按营业收入 %估算。2、房产税和土地使用费房产税率按固定资产投资 %的 %估算，土地使用费按 元/平方米估算。3、职工工资及福利项目投入营业后预计定员 人，其中配送中心职工为 人、批发交易中心职工为 人，职工均年工资福利按 万元计。本项目正常年职工工资及福利为 万元。4、折旧、摊销费固定资产折旧按照国家有关规定，采用分类直线折旧计算，房屋建筑按35年折旧，残值率为 %，机器设备按 年折旧，残值率为 %。土地使用权摊销年限按 年，无形资产及递延资产均按 年摊销。5、维修费用维修费用按年折旧费用的10%估算。6、财务费用本项目财务费用主要为流动资金银行贷款利息，流动资金借款利率取6.12%，长期贷款利率为6.3%。7、销售费用参照商业物流企业并结合股份公司目前的销售费用水平测算。8、其它费用其它费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、会议费、工会经费等费用，参照以往物流企业有关费用综合水平及股份公司的实际情况，其它费用按营业收入的 %估算。三、总成本费用构成本项目正常年总成本费用为 万元。第三节 项目盈利能力分析一、项目损益情况分析本项目正常年收入总额为 万元，营业税及附加为 万元，总成本费用为5321万元，计算可知税前利润总额为 万元。根据国务院发布的企业所得税条例规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为 万元，所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为 万元，盈余公益金为 万元。该项目正常年未分配利润为 万元。二、投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下： 年利润总额投资利润率=18.21%项目总投资（投资总额流动资金）年利润总额销售税金及附加投资利税率=19.60% 项目总投资（投资总额流动资金）三、财务现金流量分析根据现金流量分析。计算求得结果见表3-1。表3-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后1财务内部收益率%9.266.1912.142投资回收期年5.497.326.99以上结果表明：本项目财务内部收益率为9.26%，大于基准内部收益率，投资回收期7.32年，说明企业盈利能力能满足基准要求。第四节 项目不确定性分析一、盈亏平衡分析投产年的固定成本不尽相同，按各处实际成本构成计算，以项目年利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=年固定成本/营业收入-可变成本-销售（营业）税金100%经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为55.73%。由盈亏平衡分