深圳市业主大会和业主委员会议事规则示范文本.doc

.业主委员会应学会按“议事规则”办事中国今天的发展变化实际上对议事规则提出了强烈的诉求。这些变化概括起来主要来自四个方面：（1）享有宪法保护的房产业主的大量增加以及业主维护自身权益意识的提升；（2）股份制公司的普及以及广大中小股东维护自身权益意识的提升；（3）中国NGO的蓬勃发展以及对于加强自身组织效率的要求；（4）农村里面，政府进行新农村建设希望农民能自己管理自己。无论哪一方面，本质上都是要求最基层的草根民众能够以组织的形式维护和发展自身的权益。从全局的角度，推广议事规则是“建设和谐社会”的一项根本措施。中国目前高速发展的最大问题是“不平衡”，各阶层、各利益集团之间的妥协、平衡和制衡是政府“建设和谐社会”目标的实质。要想建设一个平台，使得人们的不满有倾诉的渠道，同时也理解其他人的不满，从而共同想办法折中，就必须引入议事规则。因为“民主”不是政府建设的，“民主”必须是每个草根民众都具备了做主的意识和素质，懂得用民主的程序来维护自己的权益，同时尊重别人的权益，而实现这些目标，最根本的就是要懂得遵守并使用议事规则。所以对于中国民主建设来说推广议事规则是必经之路和当务之急。罗伯特议事规则”Roberts Rules of Order”是美国广受承认的议事规范（parliamentary law）。一百三十年来，它为美国带来了议事规则的和谐与稳定，成为民主和法治的基础，规则中的理念和原则早已成为美国人民的常识和习惯，广泛应用于政府、企业、NGO等各种各样的组织。议事规则规定了民主制衡的程序细节；rule of order本质上就是会议上的rule of law,其精神和原则，当然也是法治；罗伯特议事规则主要是用于非立法性组织的，但实际上与美国国会、州议会的议事规则并无本质的区别，而很多city council 和 town meeting就是采用罗伯特议事规则的，所以它也是议会的根本基础；在市场领域，议事规则是透明、高效、制衡的公司治理结构的基石，是自由市场和企业责任的保证。2000年第十版的Roberts Rules of Order进行了大量的修订，对所有术语都给出了详尽的定义，对于提议（motion）的类型、投票和表决的流程、章程的条款、董事会/委员会的运作、代表大会等等大量的细节都非常清晰具体。亨利罗伯特将军亨利罗伯特小传见：/topic/henry-martyn-robert 亨利罗伯特将军，生于1873年5月2日，胡格诺派教徒。他身材略显消瘦，但酷爱集体交往，是一位果断坚毅的美国陆军工程兵长官。“罗伯特议事规则”就是以他的名字命名的。这套议事规则已经为数以百万计的会议带来了秩序和效率。在民间组织和教会当中从事了多年的会议实践之后，他开始研究议事规则，并于1876年2月19日出版了第1版罗伯特议事规则。1901年他从陆军退役以后开始从事工程咨询工作，并把生命的最后10年全部奉献给议事规则的编撰事业。他于1923年5月11日逝世。.罗伯特议事规则简本这本小册子包含了主持会议讨论的一切需要。许多人把此小书揣在手袋里，吃不准的时候还常拿出来请教。如果大家能够认议同“议事规则”的重要性，遵从它，并据此操作，将会带来莫大的效率。各类集体性的决策，小到小学班会大到国民大会，都将因此而更有成效。西雅图附近的圣璜群岛。地处美加边境，纬度虽高，雨量却极为充沛，因此形成罕见的温带雨林，景观迷朦，苍翠欲滴.令人流连忘返。其中一个大草坪上有一座倾颓的纪念碑，上面镌刻有罗伯特(Henry Martyn Robert 18371923年)的名字，记载着历史上的一件趣事。美国和加拿大（当时都在宗主国英国的统治下）的居民为一头猪产生了争执，后来几乎引发两国之间的战争.史称Pig war的冷战（18591872年），最终经德国的威廉世调停而得以化解。其间双方曾遣军相互对峙一年多时间.在剑拨弩张的时期，罗伯特作为刚从西典军校工程兵种毕业不久的新兵.以见习军官的身份驻扎于此地。由于表现卓越，罗伯特最终升任为陆军后勤总监，官拜中将，是工程兵所能达到的最高军阶。他可能是少数不曾亲手杀过人也没有计划杀过人的美国名将之一。其永垂史册的杰作就是议事规则。罗伯特自称他痛感于25岁那年主持的一次会议的失败，觉得议事的成效实在太重要了，必须要有规则可依。29岁（1876年）时，罗伯特出版了议事规则。该书意义深远，并且立即为人们所认识，影响迅速扩大，被接受为各类会议的议事准则。议事规则同年就出了第二版；罗伯特于1915年修订了第四版，内容大为扩充和完善。他认为没有人有兴趣参加内容空泛、对解决实际问题无补的会议。把所有的会议都贬斥为徒劳时，我们不妨换个角度来思索，怎样才能提高会议质量，使会议真正达到拓宽言路、集思广益、倡导民主、增强凝聚力的效果。这本书早就被公认为罗氏议事规贝则（Roberts Rules 0f Order）了。当今世界受惠于罗伯特先生甚厚，无论是公共领域中的联合国大会、欧盟议会.美国国会的议事程序.还是私人领域里如上市公司、合伙小店、兴趣团体、学校班会等的议事章程，无不以罗伯特总结的议事规则为依据和蓝本。而议事规则也成了一门专门的学问罗伯特议事规则简述（中文稿来源：蓝思堃博士；经模棱修改）（一） 制订议事规则目的：一、 保护多数人的决策权二、 保护少数人的发言权三、 保护每个成员的权力四、 保护未出席会议的成员的权力（二） 基本规则：一、组织的权力超越单个成员的权力组织有权制定规则，其成员必须遵守。如果某个成员的权力与组织进行工作的权力相抵触，组织的权力总是优先。举例：在业主大会的一次会议上，有人提出提案：“在小区里修建一个儿童游乐场”。征得会议主持人允许，甲女士正在发言表示支持该提案。反对该提案的乙先生大声反对并与发言人争辩。主持人要求该业主遵守程序，但乙先生继续他的干扰行为，并称作为业主他有发言权。主持人平静地声明业主大会有权有秩序地进行工作，这个权力超越单个业主的发言权。主持人进一步告诉乙先生业主大会有权力将妨碍该权力的业主请出会场。二、所有成员平等，所有成员的权力平等这些权力是： 参加会议权 提案权 在讨论提案时的发言权 提名权 投票权 任职权举例，乙先生有权发表他对修建儿童游乐场的提案的反对意见。但是，他必须征得主持人的允许，得到了发言权才能在讨论中发言。三、法定人数到场才能议事法定人数是必须到场的最少成员人数，会议才能合法行事。这个数目通常写在章程里。在在人数较少的组织如业主委员中，法定人数是其成员的大多数。设立法定人数的目的是防止一个没有代表性的群体以组织的名义采取行动。举例：时间已经很晚了，业主们逐渐离开业主大会的会议。一个业主提议“在公园里修建一个儿童游乐场”。一个业主注意到有小孩子的年轻夫妇成员离开了会议，他要求主持人确定法定人数是否还在会上。（主持人可以不经要求采取这个行动。）法定人数不在会上了，业主大会不能在儿童游乐场问题上采取行动。四、多数人决策这条规定是基本的民主程序。少数人有权发表意见，但一旦参加会议并参加表决的人中大多数作出一个决定，少数人必须尊重和遵守这个决定。举例：多数人表决通过一个提案将修建儿童游乐场的提案推迟到下一次会议上作决定。甲女士反对，说她在下次会议的时间正出门在外。主持人裁决她的反对不符合程序，提醒她多数成员已经表决通过了推迟。五、沉默表示同意多数人的决定没有参加投票的与会者用他们的沉默表示尊从多数人的决定。举例：受业主大会委托，一个由七位委员组成的业主委员会要推荐一个建筑师来决定儿童游乐场的位置。五个业主委员会委员参加了会议。（大多数委员参加了会议，法定人数到会。）最后只剩两个建筑师的选择，业主委员会主任提议选择甲建筑师，主任和一个委员投票赞成甲建筑师，另一个委员反对，还有两个委员弃权。业主委员会的多数票已经选择了甲建筑师。（罗伯特规则说多数票指的是投票人中的多数所投的票，弃权者不计）。所以这个七人业主委员会中两票决定了建筑师的选择！六、需要三分之二通过的情况每当限制或剥夺成员的权力或改变已经决定的事，必须三分之二表决通过。举例：有关儿童游乐场的提议的讨论已经进行了一个小时，但离原定讨论时间还差一小时。此时一个成员提议提前结束讨论，立即表决。这个提案得到了附议。主持人解释说这个提案是不可辩提案，必须得到三分之二表决通过（因为它提前结束了讨论，剥夺了成员讨论权）。七、任何时候一个议题，一人发言任何与正在审议的议题没有直接关系的议案不符合程序。另外，一旦一个成员得到主持人给予的“发言权”，其他成员不得打断他。举例：一个在小区里修建一个儿童游乐场的提案被提出和附议。丙先生提议修改提案，加上“大门口前种一个花园。”主持人裁决这个修正案不符合程序，解释说修正案与儿童游乐场不直接相关。一个友善的主持人会说：“丙先生，您是否可以保留这个提案？现在审议的提案是有关修建一个儿童游乐场。”如果丙先生打断了一个发言人，主持人必须坚决地告诉他另一个成员掌握着发言权，要求他等待得到允许才能发言。八、可辩的提案必须得到充分讨论主持人不得将一个可辩的提案诉诸表决，如果还有成员要求讨论。停止讨论必须得到到场的三分之二成员同意。举例：主持人早就觉得有必要建一个社区儿童游乐场。一个提案被提出并得到附议，要在小区里修建一个儿童游乐场。主持人立即表述该提案并要求口头表决。一个成员提出程序方面的问题，解释说这个提案是可辩的，必须得到充分讨论。九、一旦提案已经被表决了，提出相同或本质上类似的提案不符合程序举例：业主大会投票决定将选挑一个建筑师来选择儿童游乐场场址的问题提交给业主委员会。丁先生提议：“雇佣设计院的戊先生为该设计师。”主持人裁决提案不符合程序，因为这个问题已经提交给了业主委员会。十、讨论中针对个人的评论总是不符合程序的主持人必须裁决任何针对个人的评论不符合程序。讨论必须直接针对议案而不是动机，针对原则而不是个性。举例：甲女士提议在协会拥有的公园里修建一个儿童游乐场。乙先生站起来说：“甲女士就是那种光知道宠孩子的家长，她应该自己花钱买秋千！”主持人马上裁决这个发言不符合程序，说讨论必须围绕提案，对提出提案的成员个人的评论不符合程序。（三） 主持人的责任：会议主持人有责任维持秩序。他如同球赛的裁判那样负责规则的实施，从而组织可以用公平、快捷、不偏袒的方式进行工作。他主持会议的形式化程度取决于会议大小和与会者的认同程度。小型并有相当认同程度的会议可以比意见严重不同和存在派系的会议更松散地执行议事程序。一、按时到会，准时开会主持人应提前到会准备。一旦法定人数到会，他必须准时在事先安排的时间开会。举例：业主大会的会议主持人在开会之前十五分钟到场，到了开会时间，会议室几乎满员了但会计师还没有到。主持人宣布会议准时开始（尽管他可能有必要修改议程，推迟财务报告。）二、有条有序主持人必须有一个详细的准备充分的会议程序并且坚持按照它进行。举例：主持人事先联系将作重要报告的业主委员会委员，确定他们已经准备好了，并在书面议程上罗列。二、准备充分主持人必须熟悉章程中规定的程序、组织的有效规则、组织的习惯以及议事规则。举例：一个成员提议每个成员多交一笔钱作为修建儿童游乐场的费用。主持人解释说业主大会章程不允许收在物业管理费之外加受业主的钱，因此这个提案不符合程序。三、做一个教师主持人必须明晰地解释程序，交待下一个议题，从而使与会者一齐参与。如果一个提案很不清楚，他有责任把它弄清楚。这包括帮助提案人整理议案词句或要求一个长的议案用书面提出。举例：业委会主任报告完毕后，甲女士起来说建一个儿童游乐场的必要性。主持人解释说下一个议题是会计师报告，新的议题以后会轮到。当轮到提新的议题时，甲女士又站起来长篇抱怨社区的儿童没有地方玩，其他社区都在建游乐场。主持人打断她，并问：“您是不是想要就儿童游乐场提出议案？”四、掌控发言权主持人必须“分派”发言权给想发言的人，可能的话叫他们的姓名。其他成员无法符合程序地打断发言或发表评论。主持人必须提醒打断者他人拥有发言权，要求他等待得到发言权后才发表评论。另外，一个成员有发言权时其他成员之间的私下讨论不符合程序，主持人要提醒影响发言者的成员这条规则。举例：当主持人叫到甲女士发言时，会议室里有说话声和嬉笑声。有人叫到：“可别又讲儿童游乐场了！”另一个成员大声说：“我们会整晚在这里了。”主持人坚决地恢复会议秩序，提醒大家甲女士掌握发言权，有希望发言的其他人请等待他们的发言权。五、公平主持人必须不偏袒地叫希望发言的成员。他必须给对议题的意见不同的两方发言的机会，可能的话轮流让两方发言。举例：主持人问：“有两个成员发言表示支持这个议案。有没有成员要发言表示反对这个议案的？”六、镇定主持人必须保持镇定和客观，使得会议顺利进行。一些幽默感和微笑经常可以力挽狂澜！举例：有关是否修建儿童游乐场的讨论十分激烈。一个成员起立说小区里不应该允许儿童居住，应成为一个成人的社区。主持人感觉情势可能失控。如果他能笑着谢谢那个成员的发言，把会议引向下一个议题，他会避免一场公开的论战。七、准确主持人必须总是在表决前重述议案。表决后他要宣布表决结果并解释所要采取的行动。举例：主持人说：“现在的议案是在社区里修建一个儿童游乐场。赞成的人说赞成。反对的人说反对。主持人不确定哪方是多数。请赞成在社区公园修建儿童游乐场的人举手。请反对的人举手。谢谢。反对票占多数，因此社区里将不修建儿童游乐场。”八、专一主持人不得允许不相关的讨论。如果有必要，重述议题并指导成员“把发言集中在所审议的议题上。”举例：尽管在审议社区里修建儿童游乐场的议案，丙先生和他的一些朋友们继续在讲有必要在大门口前种一个花园。主持人微笑着说：“本人理解一些业主要在大门口有一个花园的心情。但是现在的议题仍然是修建儿童游乐场，请将讨论限制在现在的议题上。”九、温和主持人应树立礼貌和遵守规则的榜样。如果会议变得没有秩序了，主持人要坚决地恢复秩序，静静地站着，直到大家注意力集中起来。不要在喧嚣声中大叫。深圳市业主大会和业主委员会议事规则示范文本一、本议事规则为示范文本。二、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。深圳市_区_（物业）业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）第一条为了规范业主大会和业主委员会的议事活动，根据有关法律法规制定本议事规则。本议事规则经_年_月_日业主大会会议审议通过，专为本区域召开业主大会会议及业主委员会会议使用。第二条业主大会的议事范围：（一）业主公约、业主大会和业主委员会议事规则的制定、修改；（二）物业管理企业的选聘和解聘；（三）专项维修资（基）金的筹集和使用；（四）业主大会的诉讼和仲裁；（五）业主委员会委员的选举、罢免；（六）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；（七）物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；（八）业主委员会的工作报告；（九）业主委员会不当决定的改变和撤销；（十）业主委员会的活动经费；（十一）_。第三条业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。第四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）_以上业主提议（特区内指经持有物业全体业主百分之十以上投票权的业主提议；宝安、龙岗两区指物业管理区域内百分之二十以上业主提议）；（二）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。第五条业主大会会议由业主委员会负责召集。在下列情况下，业主大会会议由所在社区工作站（社区居民委员会）负责召集。（一）业主委员会逾期不召集会议，经区主管部门责令，仍不召集的；（二）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员集体辞职的；（三）业主委员会被区主管部门责令解散的。第六条业主大会会议召开前，召集人应做好以下准备工作：（一）提出本次业主大会会议需要表决的事项；（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；（三）印制表决票或选票；（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；（五）核实业主身份；（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；会议通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等；（八）其他会务准备工作。第七条业主大会以集体讨论形式议事的程序如下：（一）会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；（二）会议召集人对本次会议需要决议事项进行说明；（三）参加会议的业主对需要决议事项逐一进行投票表决；（四）会议召集人计收有效票；（五）会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过；（六）会议召集人将大会的议事决定以书面形式在物业管理区域内公告。会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。第八条业主大会以书面形式议事的程序如下：（一）会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选票投放的地点和截止时间；（二）会议召集人收集指定投放地点的表决票；（三）会议召集人计收有效表决，如回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由会议召集人告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例；（四）会议召集人组织人员开箱验票，统计并公布表决、选举结果；会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。第九条业主为法人或其他组织的，由其法定代表人或负责人行使投票权；业主为无民事行为能力及限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。业主可以自行投票，也可书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。业主投票时应出示选举证，代理人除应出示业主的选举证外，还应出示委托书。第十条单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。第十一条业主大会投票权数按业主所拥有的物业建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足十平方米的按四舍五入计算；五平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。第十二条特区内的业主大会会议应有已入住的持有1/2以上投票权的业主参加。宝安、龙岗两区的业主大会会议应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。第十三条业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过，但宝安、龙岗两区业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第十四条下列情况下应召开业主委员会会议：（一）主任、副主任召集会议的；（二）经三分之一以上委员提议的；（三）经区主管部门建议召开的；（四）由主管部门责令召开的。第十五条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议，但委员为法人或其他组织的，法定代表人可以书面委托本单位的工作人员出席会议。第十六条业主委员会召开会议时，可邀请所在地社区工作站或社区居民委员会派员列席会议。第十七条特区内物业项目的业主委员会的任期为3年，宝安、龙岗两区物业项目的业主委员会的任期为2年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。第十八条业主委员会委员缺额人数超过委员总数40的，应当在月内召开业主大会会议，及时完成业主委员会委员的补选工作。第十九条物业为分期开发的，经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20。增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。第二十条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。第二十一条业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：（一）关于专项基（资）金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；（六）关于罢免委员的建议；（七）_。第二十二条以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：（一）关于专项基（资）金的使用的建议；（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；（六）关于罢免业主委员会委员的建议；（七）向市、区主管部门投诉、申请行政复议、仲裁、诉讼的决议；（八）_。第二十三条业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料和其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。第二十四条经业主大会会议表决通过的事项应加盖业主大会印章，经业主委员会会议表决通过的事项应加盖业主委员会印章。业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。第二十五条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主名册；（五）物业管理服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主和使用人的书面意见、建议书；（八）维修资金收支情况；（九）_。第二十六条本物业区域的档案采取以下第种方式保管：（一）由业主委员会指定专人保管；（二）委托所在地社区工作站或社区居民委员会管理。第二十七条业主大会、业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计_元/年；（二）必要的日常办公等费用，计_元/月；（三）有关人员津贴，共计费用_元/月，具体支付对象如下：1、_，费用_；2、_，费用_；3、_，费用_。业主委员会开展工作的经费从管理费中开支。经费收支帐目由物业管理企业代为管理，经费收支帐目每_月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第二十八条业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的津贴数额为：_元/月，从物业管理费中列支。第二十九条其他补充条款：（一）_。（二）_。（三）_。第三十条本议事规则经业主大会会议通过后生效。成都市业主大会议事规则业主大会名称：_区市县_（物业名称）物业治理业主大会业主委员会活动用房座落：_（物业具体的路街道巷门牌号）_（物业名称）_（楼幢单元门牌号）第一条目的与依据为保障本物业治理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益与合法权益，根据物业治理条例等相关法规和政策规定，制定本物业治理区域内的业主大会议事规则（以下简称本规则）。第二条涵义本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业治理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。第三条业主大会宗旨业主大会代表和维护本物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。第四条业主大会组成与成立_（物业名称）的全体业主组成本物业治理区域业主大会，业主大会自通过业主公约及本规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会设立业主委员会作为执行机构。业主大会成立后成为本物业治理区域业主的，自动成为业主大会的成员。第五条业主身份确认业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，按照房屋所有权人进行业主身份认定。前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。第六条业主大会活动范围本物业治理区域的业主大会、业主委员会依法就本物业治理区域内的有关物业治理事项代表全体业主履行职责。业主大会、业主委员会接受当地物业治理主管部门的指导和监督。业主大会、业主委员会配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会支持社区居民委员会开展工作，接受其指导和监督。第七条业主大会职责业主大会按照业主大会会议审议通过的业主公约和本规则，依法履行以下职责：（一）修改业主公约和本规则。（二）选举、更换业主委员会委员。（三）选聘、解聘物业治理企业。（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。（五）制定、修改物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，包括房屋定期维修制度，设施设备治理规定，绿化环境卫生治理规定，住宅装修治理规定，车辆停放与交通秩序协管规定，消防与治安协管规定；物业服务费用分摊及交缴规定；业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及治理使用办法等。（六）决定物业共用部位、共用设施设备使用与收益分配方案。（七）听取和审议业主委员会工作报告，改变和撤销业主委员会不适当的决定。（八）监督物业共用部位、共用设施设备的使用与维护，督促业主、使用遵守业主公约。（九）设立业主大会和业主委员会工作经费后，审议业主委员会年度财务预算方案、决算报告等。（十）_。第八条业委会任期与组成、委员资格业主委员会实行任期制，每届任期3年；业主委员会任期届满之日起资格自动终止。委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。业主委员会由_名委员组成，设主任1名，副主任_名。无法按本规则规定的人数足额选出业主委员会委员，按实际选出的人数（不少于政策规定的5人）为准确定业主委员会委员名额。业主委员会自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任；业主委员会主任、副主任由业主委员会会议从委员中推选产生。业主委员会委员的条件如下：（一）本物业治理区域内具有完全民事行为能力的业主。（二）遵守法律、法规。（三）遵守本规则、业主公约，履行业主义务。（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。（五）具有一定组织能力。（六）具备必要工作时间。第九条业委会职责业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责：（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业治理的实施情况。（二）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同。（三）拟定业主公约、本规则修改方案。（四）拟定专项维修资金的使用、续筹方案，依照有关政策并经业主大会授权，负责物业专项维修资金的筹集。（五）拟定物业共用部位、共用设施设备的使用与收益分配方案。（六）设立业主大会和业主委员会工作经费后，拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算报告。（七）会同物业治理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；拟定物业服务费用分摊及交缴规定的方案，业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及治理使用办法的方案。（八）监督业主公约的实施。（九）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。（十）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业治理企业履行物业服务合同，并配合解决治理服务中的重大问题。（十一）协调业主之间及业主与物业治理企业之间的纠纷。（十二）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管。（十三）_。第十条业委会主任与副主任职责业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，依法履行以下职责：（一）负责召开业主委员会会议，主持业主委员会工作。（二）治理业主大会业主委员会印章、档案资料。（三）完成业主委员会交办的工作。（四）接受物业治理主管部门的培训和指导。（五）_。业主委员会副主任协助主任工作。第十一条业委会委员职责业主委员会委员参加业主委员会会议等有关活动，参与业主委员会有关事项的决策，执行业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作。第十二条业主投票权确定首次业主大会会议业主在业主大会上的投票权数按政府规定（以下的第一项）执行，首次业主大会会议后业主的投票权数，采用下列第_项的办法确定：（一）按照业主在物业治理区域内拥有的物业建筑面积计算，以1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。（二）_。第十三条业主大会会议制度业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议由业主委员会于每_年的第_季度组织召开。有下列情况之一的，由业主委员会及时组织召开业主大会临时会议：（一）20以上业主提议的。（二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的。（三）_。第十四条业主大会会议召集与组织业主大会会议由业主委员会组织召开，并负责会议的通知、资料收集、意见征询、表决票发放与回收、会务组织、会议记录等工作。第十五条业主大会会议通知召开业主大会会议，于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业治理区域内公告；发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理时，也要及时通知和公告；并同时告知街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。第十六条业主大会会议形式本物业治理区域内业主大会会议一般采取书面征求意见集体讨论形式，须有本物业治理区域内持有12以上投票权的业主参加方为有效。第十七条业主大会会议的参加业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。单位业主派代表持有效的委托证实资料参加业主大会会议。业主应参加业主大会会议。业主不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，视为弃权，但必须遵守业主大会作出的决定。第十八条此条可选业主代表参加会议鉴于本物业治理区域内业主人数较多，以_个单元个楼层幢为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但业主必须遵守业主大会作出的决定。第十九条业主大会会议表决形式与程序业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。业主大会会议的表决按以下程序进行：（一）公告表决事项与内容、监票人。（二）发放、回收表决票。（三）公开计票。（四）公布投票结果。公开计票要有不少于10名非业主委员会委员的业主及12以上业主委员会委员参加，并对计票的相关情况予以书面签字认可。业主大会作出重大事项的决定、选举业主委员会委员，采用书面形式签字表决，表决人要在表决票发放和回收登记册上签字。表决情况由业主委员会进行书面记录。第二十条业委会会议业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集、主持，每_月季度半年定期召开一次。业主大会会议结束后_日内，业主委员会召开业主委员会会议，讨论研究贯彻实施业主大会决定的有关事宜。经13以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，及时召开业主委员会会议，会议召开3日前要通知全体委员。业主委员会会议有12以上委员出席方为有效。进行表决时，每位委员拥有一票表决权。第二十一条业主大会与业委会决定业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、本规则、选聘与解聘物业治理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权23以上通过。业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会作出决定，必须经全体委员12以上同意。业主大会尊重物业治理企业的合法权益，涉及到物业治理企业的，就有关事项进行事前协商。业主大会、业主委员会依法履行职责，不作违反法律、法规的决定，不作与物业治理无关的决定。第二十二条会议记录与议事文件签发业主委员会负责对业主大会会议、业主委员会会议进程及会议决定进行书面记录；业主大会、业主委员会的会议决定等在内的议事文件由业主委员会发布或签署；并由出席会议的委员签字存档。业主大会、业主委员会的决定，由业主委员会在决定作出之日起3日内以书面形式在物业治理区域内公告，并同时告知当地物业治理主管部门、街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会。第二十三条业委会委员选举、补选、变更业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、补选、终止资格。业主委员会委员候选人从_单元代表楼层代表幢代表中推选，代表的产生要经相应区域内持12以上投票权的业主书面同意。候选人基本情况在正式选举15日前张榜公示。业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权12以上通过，且得票多的当选。候选人得票相等不能排位当选的，对得票相等的候选人再次选举确定。已选出的业主委员会委员人数少于规定人数的，采用下列第_款的办法确定：（一）在当选之外的其他候选人中再次选举确定。（二）按得票多少排序从比缺额数多2名的已当选外其他得票较多的候选人中再次选举确定。业主委员会委员因故缺额时，在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，及时召开业主大会会议补选，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。经业主委员会或者20以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。第二十四条业委会委员资格中止与终结业主委员会的委员接受业主监督，有下列情形之一的，其委员资格自动中止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。（二）有犯罪行为的。（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的。（四）拒不履行业主义务的。（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的。（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。前款（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会要记录并保存相关资料。业主委员会委员变更或资格中止的，自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。第二十五条业委会换届业主委员会任期届满前要完成换届选举工作。其届满2个月前，组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、单元代表楼层代表幢代表中推选的部分非委员业主组成。换届选举筹备组在当地物业治理主管部门和街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会要报告任期内的工作情况。业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。第二十六条业委会备案业主委员会的产生、变更、换届、终止等的备案工作，按照成都市物业治理业主大会规程的规定执行。第二十七条物业治理相关移交业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会要按照法规、政策的规定，与有关单位办理物业相关移交手续。第二十八条物业服务合同签订业主大会做出选聘物业治理企业的决定后，业主委员会要在30日内和业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同。第二十九条专项维修资金使用与续筹本物业治理区域内的业主建立专项维修资金保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其缴存标准、治理、使用和监督执行成都市的房屋专项维修资金治理办法的有关规定。使用专项维修资金，一般由物业治理企业提出年度使用方案，经业主大会依法批准，并报物业治理主管部门备案后，由专户治理银行将年度所需资金划转到物业治理企业账户。一幢或一户房屋的专项维修资金不足首次专项维修资金30时，由业主委员会向该幢或该户房屋业主续筹专项维修资金。对不执行成都市的房屋专项维修资金治理办法的有关规定缴存、续筹专项维修资金的业主，由业主委员会在物业治理区域内予以公告，并代表其他业主依法对当事人予以起诉。第三十条共用部位、共用设施设备经营与收益分配利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与经营单位签订有关协议，业主所得收益主要用于补充专项维修资金，由业主大会决定业主委员会提出的分配、使用方案。第三十一条业主大会与业委会工作经费业主大会和业主委员会依法开展工作的经费由全体业主承担，不包含在本物业区域内物业服务费中，经费的分摊、交缴及治理使用办法由业主大会另行决定。业主大会和业主委员会的工作经费开支包括：业主大会会议和业主委员会会议、必要的日常办公等费用。该款项由业主委员会进行治理，由业主大会监督，并定期以书面形式在本物业治理区域内公告使用情况，接受业主质询。第三十二条印章治理与使用业主委员会按政府有关规定建立健全印章治理制度。印章由业主委员会主任负责治理，并按规定使用。除业主委员会会议通知和业主大会授权范围内的审查动用物业专项维修资金、审查物业服务费标准、签订物业服务合同等以外需使用印章的，由业主委员会会议决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应责任。第三十三条业主大会与业委会档案资料治理业主大会及其业主委员会的议事文件、资料，由专人负责定期收集、整理、立卷和存档。业主大会建立下列档案资料：（一）各类会议记录、纪要。（二）业主大会、业主委员会作出的决定等书面材料。（三）各届业主委员会备案登记的材料。（四）业主、使用人清册。（五）订立的物业服务合同。（六）有关法律、法规和业务往来文件。（七）业主和使用人的书面意见。（八）专项维修资金收支情况清册。（九）其他有关材料。第三十四条业主大会解散因物业治理区