岳阳房地产商

1 / 14岳阳房地产商 岳阳市房地产市场调查报告XX 年 2 月 25 日目 录一、岳阳市简介1二、岳阳市房地产市场特点3三、岳阳市房地产市场分析4四、岳阳重点楼盘考察情况.7五、土地成交与挂牌的情况.16六、岳阳市房地产市场前景17一、 岳阳市简介1、城市概况岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着 2500 多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，是湖南省的经济、文化、交通、政治的次中心，名副其实的“湖南省第二大2 / 14经济体” ，是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。岳阳经济总实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城” 。现辖 2 个县级市、4 个县、 3 个城市区和岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积约 15020 平方公里，总人口约556 万，其中市区面积约平方公里，城市人口约 100 万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。2、经济状况XX 年 GDP1539 亿元，同比增长%，稳居湖南省第二。完成规模工业增加值 751 亿元，同比增长% 。完成全社会固定资产投资 782 亿元，同比增长% ，稳居全省前三。完成财政总收入亿元，同比增长%，稳居全省第二。社会消费品零售总额 507 亿元，同比增长% ，稳居全省第二。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17312 元、5988 元，主要经济指标增幅均位于全省前列。预计 XX 年岳阳 GDP 将超过 2000 亿元继续稳居全省第二。3、旅游名城中国对外开放的甲级旅游城市， “洞庭天下水、岳阳天下楼”旅游品牌闻名中外，中国迁都第一候选城市。有雄踞江南、千古叫绝的岳阳楼， “先天下之忧而3 / 14忧，后天下之乐而乐” ，北宋范仲淹脍炙人口的岳阳楼记更使岳阳楼著称于世； “未到江南先一笑，岳阳楼上对君山” ，有驰名中外、形如青螺的君山岛；“衔远山，吞长江，浩浩汤汤横无际涯；朝晖夕阴，气象万千” ，有水天一色、风月无边的洞庭湖；有世界四大文化名人之一的屈原纪念地屈原祠，屈原的名作离骚流传于世， “路漫漫其修远兮，吾将上下而求索” ；有可与“日内瓦”相媲美的南湖风景区，南湖多湾多汊，港湾曲折幽深，湖水清澈明净，湖内小岛峙立，湖岸群峦起伏 ， “一龙赶九龟，九龟赶一癞 ”，李白笔下“南湖秋水夜无烟，耐可乘流直上天” 。二、岳阳市房地产市场特点1、投资大幅增长其中商品房投资占总投资的 83%，房地产开发力度加强，房地产开发企业资金来源充裕，同比上涨 37%。2、供应大幅增加房地产开发区域全方位发展，新建商品房中住房供应比重加大，非住宅开发减少，住房供应其面积占新建商品房总面积的 96%。3、楼市前景看好商品房需求旺盛，市民购房热情高涨，商品房销售4 / 14同比大幅上涨，销量创历史新高，商品房销售以住房为主，住房销量占总销量的%。4、市场运行稳定房地产市场运行稳定，楼盘品质不断提高，市民对房价上涨预期逐渐增强，商品住房价格逐步上涨。5、土地成交有所增加，地价随量快速上扬；6、资金来源增幅较大，购房能力有所增强；7、新增上市大幅增加，市场库存略有减少；8、商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛；9、商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨；10、供销总量基本平衡，供销结构基本合理；11、二手房市场窄幅波动，交易量近期有所回落。三、岳阳市房地产市场分析1、房地产投资大幅增加，资金来源充足XX 年全市完成房地产投资亿元，同比增长%；其中，土地购置投资亿元、土地开发投资亿元，建筑工程投资亿元，同比分别增长 108%、-59%、29%，各占总投资额的 8%、 2%、66% 。全市完成商品住房投资亿元、商业营业用房投资亿元、其它类投资亿元，同比分别增长 40%、3%、59%，各占总投资的 83%、9%、8% 。全市房地产开发企业资金来源小计亿元，同比分别5 / 14增长 44%、-3%、-24%，各占资金来源的50%、11%、21%。2、房地产开发力度加强，住房开发比重增大全市房屋施工面积万 m2，同比增长%，其中新开工面积万 m2，同比增长 5%，竣工面积万 m2，同比增长%。全市商品房新开工面积万 m2，占新开工面积的%，同比增长%，商品住房面积 174 万 m2，占竣工总面积的 %，同比增长%。3、新建商品房供应增加，库存逐步减小全年上市万 m2，10108 套，同比分别增长%，% ；其中商品住房上市万 m2，9586 套，同比分别增长%、% 。至 12 月底，中心城区可面向市场销售的商品房面积有万 m2，比上年底减小万 m2，其中商品住房可售面积万m2，可售套数 3951 套，分别比上年减少万 m2，655 套。4、商品房销量大增、第四季度市场日趋火热全年商品房成交万 m2，10954 套，成交金额亿元，同比分别增长%、%、%；其中商品住房成交万m2，10241 套，成交金额亿元，同比分别增长%、% 、% 。5、商品房价格走势平稳，购房能力有所增强XX 年全年商品房成交价 3048 元/m2，同比上涨%6 / 14；其中住房成交均价 2897 元/m2，同比增长% 。以下为中心城区纯商品住房成交价走势。6、供销结构不断优化，市场供需基本合理商品房供销比为：1，其中商品住房供销比为：1，商业营业用房供销比为：1。商品住房供需以 90144m2 为主，上市商品住房中，90m2 以下的占 2515 套，90144m2 的占 6402 套，144m2 以上的占 669 套，占比分别为 26%、67%和 7%。商品住房成交价格在 30004000 元/m2 之间的面积占比达 41%，其次是 20003000 元/m2，占比 29%；价格在 2000 元/m2 以下的占 22%，高于 4000 元/m2 的占 8%。XX 年高层与多层住房供应面积比为：1，销售面积之比为：1，高层住房在商品住房市场中逐渐成为主角。由于土地的不断开发，市区可供利用的土地资源逐渐减少，高层住宅比重的增加，有效提高了土地的自用效率。估计在今后的住宅项目中，高层住房的比重会进一步扩大。岳阳市项目市场调研报告报告单位：福州哈哈投资咨询有限公司市场部报告时间：XX 年 10 月7 / 14报告调研背景及研究思路1、调研背景根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。 2、调研目的本次调研的目的是通过对岳阳住宅市场供应状况、房地产市场状况、商品房细分市场的研究、以及对现有项目区域公寓、高品质的项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。 3、调研对象本次调研的主要对象以项目所在区域的住宅项目市场。目录市场调研背景及研究思路第一章、 岳阳市年度城市宏观经济指标分析 第一节、岳阳市人均国民生产总值分析 第二节、岳阳市 2000-XX 对外贸易经济规模分析 第三节、2000-XX 年岳阳市城镇居民人均可支配收入分析 第四节、岳阳市三大产业结构分析第二章、岳阳市城市房地产市场主要指标分析第一节、2002-XX 年岳阳市房地产开发投资额情况分析8 / 14第二节、2002XX 年岳阳市房地产投资完成额与全社会固定资产投资对比分析 第三节、岳阳市房地产市场商品房情况分析 第四节、未来岳阳房地产市场住房面积总量分析第三章、岳阳房地产市场研究 第一节、岳阳房地产住宅项目分布 第二节、岳阳房地产住宅市场发展现状第四章、岳阳竞争市场专项研究第一节、区域市场供求关系分析第二节、岳阳竞争市场替代性项目横向比较分析 第三节、岳阳房地产市场产品分析第四节、岳阳房地产市场技术参数交叉分析第五章、岳阳房地产市场客户群体分析 第一节、岳阳房地产市场客户群体来源区域分布 第二节、岳阳房地产市场客户群体年龄分布 第三节、岳阳房地产市场客户群体职业分布 第四节、客户群体分析小结第六章、岳阳项目开发总规建议 第一节、项目规划建议 第二节、项目户型配比建议 第三节、项目成本分析第七章、项目 SWOT 分析第一章、 岳阳市年度城市宏观经济指标分析第一节、岳阳市人均国民生产总值分析哈哈提示：9 / 14根据我司针对岳阳市 2000-XX 年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得出，岳阳城市人均 GDP 正在不断平稳上涨。到 XX 年岳阳市人均国民生产总值已突破万元大关。预计 XX 年人均国民生产总值可增长至元/人，同比预计增长率为%，这标志着岳阳地区经济已经进入了一个全新的发展阶段，给当地的房地产发展带来新的契机。XX 年上半年岳阳市房地产市场报告注本报告中“全市”是指包括六县市五区的范围，其它未注明范围的数据为市区的统计数据。本报告中市区数据主要来自岳阳房管局商品房网上备案系统。XX 年上半年岳阳搂市可谓是在调控中前行，与往年相比今年上半年商品房、商品住房的销售面积、销售额都再创新高，但销售均价同比微跌。纵观 16 月楼市，1月份商品房成交量依然延续去年底“翘尾”行情，成交面积高达万，同比增长，2 月份，受传统春节影响，实际交易天数减少，虽然成绩不如 1 月份但与去年同期相比仍然有较大幅度提升。3、4 月份，伴随着小阳春和“国五条”的出台，成交量呈井喷式上涨，致使上半年成交高峰提前到来，成交量达到历史最高水平；5、6 月份，由于经过3、4 份成交量的集自爆发，购买力受到一定程度的透支，成交量有所回落，楼市进入了平稳期。从长远角度来看，市场呈现出一个健康、理性的发展趋势。10 / 14一、房地产市场开发投资情况据市统计局数据，16 月全市共完成房地产开发投资亿元，同比下降。房屋施工面积 950 万，同比增加，新开工面积万，竣工面积 131 万，同比分别减少% 、，其中住宅竣工面积为 107 万，同比减少。二、房产一级市场情况1、商品房供应情况新建商品房上市面积同比下降 3 成，商品住房占比微跌根据岳阳市网上备案系统显示 1-6 月，商品房上市万，同比下降，其中商品住房上市万，同比下降，商业营业用房上市万，同比下降。从以上数据我们可以看出上半年商品房上市中各项指标均呈下降趋势。从往年上市情况可以看出，上市多集中于 7 月、 9 月、12 月，市场供销将趋于平衡，所以不必担心短时期的供销失调，会给市场带来不利影响。从商品房上市的类型来看，商品住房的占比仍保持在 85以上，占据市场的主导地位，但占比同比微跌。高层产品占比，多层供应占比徽增1-6 月市场供应结构中 高层仍占据绝对主力约占商品住房，供应面积为万，共推出 1977 套房源。虽然11 / 14供应比例没有太大变化，但与去年同期供应量相比减少万，而多层则比去年同期增加万，占比增加。90户型上市减少，90-120及 120144户型上市增加1-6 月，90户型供应套数为 163 套，供应面积为万，同比分别减少、，仅占上市总体市场的，同比去年同期占比减少，而 90120和 120144户型分别推出 632 套、1256 套房源，合计万 ，约占总数，同比去年上半年占比增加%。这反映出在岳阳供应套型中，小户型产品逐渐减少，舒适户型供应明显增加。2、商品房销售情况商品房成交量激增，达到历史最高点。16 月，商品房累计网签万，5042 套，同比分别增长、；其中住宅累计网签万，4513 套，同比分别增长,26 73 。以商品住房为主，商业用房同比下降1-6 月成交的商品房为商品住宅，而商业营业用房仅占总成交面积，与去年同期相比减少。成交住宅又以高层、多层为主的普通商品住房为主，这类普通商品住房占住宅总成交量的。90-120户型受到老百姓青睐1-6 月，岳阳新建商品房成交套均面积为，同比12 / 14增加。从户型结构来看 90l20和 120144户型分别成交万、万，分别占商品住房总成交面积、，而供销比分别为：1、：1 。这反映出 90-120 户型更加受到老百姓的青睐，而 120-144次之，这也反映出消费者对每次购买机会和贷款机会都经过更加谨慎的考虑，更加珍惜，所以单套成交面积更高。4000-5000 元/m 的商品住房成为主流从商品住房价位段来看，16 月我是商品房住房成交价位多集中在 40005000 元 。这个价位段的成交面积为万，占到商品住房总成交面积的 48，与去年同期相比占比增加了个百分比。通过以上数据我们可以看出，岳阳 40005000元的商品住房已经成为主流，购买人群逐渐增多。其主要原因是在搂盘品质的提升位置选址的便利，配套的完善下，老百姓对房价的适应及承受能力增强。3、商品房销售价格情况商品住房网签均价为元，同比下降。商业网签均价为 10922 元，同比上涨。大范围的促销行为、大量君山、云溪项目的成交是商品住宅市场量涨价跌的主因。此外，熙园壹号、东城港湾等大量团购房的成交也影响了网签均价。4、购买人群分析13 / 141-6 月，商品住房的为外地购房者所购，比去年同期的下降，其中，本省其他地区购房，与去年同期相比占比上涨；外省市购房，与去年同期相比占比下降，1-6 月，商品住房的为本市其它区居民购买，与去年同期相比占比下降。5、商品房供销对比供小于求，可供应量减少1-6 月，岳阳商品房新增供给量远远低于同期网签量供销比为：1 其中住宅比为:1 这一现象反映出刚需一族旺盛的购买意愿和强大的购买力。可售面积同比下降，大量消耗市场既有库存截止至 XX 年 6 月底，岳阳商品房累计可售面积为万，同比下降。其中商品住宅累计可售面积万，同比下降。商业用房累计可售面积万同比增长。其主要原因是 XX 年上半年岳阳新增商品房供应量远远小