2016年吉林省房地产估价师《经营与管理》：实物期权适用的范围考试试卷

20162016 年吉林省房地产估价师年吉林省房地产估价师 经营与管理经营与管理 实物期权适用的范围 实物期权适用的范围 考试试卷考试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 在使用假设开发法评估在建工程价值时 利用直接成本利润率估算开发利润 的公式 开发利润 直接成本利润率 2007 年考题 A 后续开发成本 管理费用 B 后续开发成本 管理费用 销售费用 C 待开发房地产价值 后续开发成本 D 待开发房地产价值 后续开发成本 取得待开发房地产的税费 E 工业用地的监测点评估价格 2 在市场法选择可比实例的过程中 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内 A 0 5 2 0 B 1 5 2 0 C 0 5 1 5 D 1 0 1 5 E 工业用地的监测点评估价格 3 张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了 20 万元的人身 保险 该保险合同的关系人是 A 张某 B 李某 C 赵某 D 甲保险公司 E 执行层的组织协调 4 关于维修基金管理的下列表述中 正确的是 A 业主委员会成立以前 维修基金由房地产行政主管部门代管 B 业主委员会成立以后 维修基金由物业管理企业代管 C 维修基金在银行专户存储 专款专用 基金闲置时 不得挪作他用 D 业主转让房地产所有权时 结余维修基金予以退还 E 执行层的组织协调 5 下列关于农地征收费用的表述中 不正确的是 A 青苗补偿费的标准由省 自治区 直辖市规定 B 征地管理费的标准由省 自治区 直辖市规定 C 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省 自治区 直辖市规定 D 地上附着物补偿费的标准由省 自治区 直辖市规定 6 房地产估价中 遵循独立 客观 公正原则的核心是估价机构和估价人员应 当站在的立场上 评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值 A 委托人 B 估价报告预期使用者 C 管理部门 D 中立 E 工业用地的监测点评估价格 7 开发商在选择自己的融资方式时 应重点考虑的因素不包括 A 资金融出机构的资金来源和财力状况 B 资金融出机构的对外形象 C 各项融资收费的合理性 D 对资金调动和转移的灵活性 8 某宗房地产交易中 买方付给卖方 2500 元 m2 交易税费均由买方负担 已 知成地区的房地产交易 卖方按正常价格的 5 缴纳有关税费 买方按正常价格 的 3 缴纳有关税费 则该宗房地产的正常成交价格最接近于 A 2427 元 m2 B 2500 元 m2 C 2575 元 m2 D 2632 元 m2 9 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的 A 销售收入 B 转让收入 C 租金收入 D 利息收入 E 借款合同 10 A 市居民张某按市场价格将其住房出租给王某 年租金为 10000 元 按照 税收优惠政策 张某应缴纳营业税元 A 100 B 150 C 300 D 400 E 执行层的组织协调 11 下列 不是影响房地产价格的国际因素 A 世界经济状况 B 重要政治人物的健康状况 C 国际竞争状况 D 政治对立状况 12 从 2006 2010 年 某市商品房开工量分别为 30 万 m2 60 万 m2 80 万 m2 95 万 m2 120 万 m2 若以 2006 年为基期 则 2010 年该市商品房开工量 的定基增长速度为 A 100 B 200 C 300 D 400 13 下列关于预告登记的表述中 正确的是 A 预告登记仅适用于预售商品房的登记 B 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请 登记的 预告登记失效 C 房屋预告登记只能由双方共同申请 D 房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载 不发放预告登记证明 14 某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元 出租人权益价值为 1600 万元 则承租人权益价值为 万元 A 40 B 400 C 1800 D 3600 15 下列表述中正确的是 A 在实际估价中 不同的估价方法将影响估价结果 B 在实际估价中 不同的估价时点将影响估价结果 C 在实际估价中 不同的估价目的将影响估价结果 D 在实际估价中 不同的估价作业期将影响估价结果 E 工业用地的监测点评估价格 16 对于住宅楼来说 朝向和楼层相比较 通常情况下 A 楼层对价格的影响更大 B 朝向对价格的影响更大 C 二者同样重要 D 因人而异 17 真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为 A 市场价值 B 理论价值 C 市场价格 D 理论价格 18 估价对象房地产 2006 年的纯收益为 500 万元 预计 2007 年到 2011 年各年 纯收益分别为 510 万元 550 万元 580 万元 600 万元 650 万元 从 2010 年 开始保持在 2009 年的水平上 该房地产剩余经济寿命 45 年 土地使用权于 2042 年底到期 该类房地产的报酬率为 8 则该房地产 2007 年 1 月 1 日的收 益价格为 A 6825 万元 B 6866 万元 C 9181 万元 D 9222 万元 E 工业用地的监测点评估价格 19 以下有关现房与期房之间的关系的表达式中 正确的是 A 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿 B 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿 C 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿 D 期房价格 现房价格 预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值 风险补偿 E 工业用地的监测点评估价格 20 在英国和其他英联邦国家 法院一般来判断房地产评估价值的误差范围 A 使用估价对象房地产的实际成交价格 B 使用政府公布的房地产交易指导价格 C 使用近一年内房地产的平均成交价格 D 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E 工业用地的监测点评估价格 21 城市房屋拆迁估价时点一般为之日 2008 年试题 A 房屋拆迁公告发布 B 房屋拆迁许可证颁发 C 签订房屋拆迁协议 D 房屋拆迁实施 E 房地产估价机构必须加盖公章 22 在一定时期和一定条件下 能代表不同区位 不同用途地价水平的标志性 宗地的价格称为 A 基准地价 B 标定地价 C 宗地价格 D 路线价格 23 房产用地面积测算时 需计入用地面积的是 A 公共使用的排水沟 B 市政道路 C 权属不明的巷道 D 房屋占地面积 E 执行层的组织协调 24 下列不属于普通股股东享有权利的是 A 股息红利分配的要求权 B 对公司事务的质询权 C 要求赎回权 D 公司剩余财产的分配权 E 执行层的组织协调 25 房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法 属于 A 成本导向定价法 B 购买者导向定价法 C 竞争导向定价法 D 市场导向定价法 E 借款合同 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 下列关于城市土地的基本特征中的区位 表述正确的是 A 城市土地由于不可移动 导致了区位的极端重要性 B 城市土地区位的涵义 除包括以地理坐标表示的几何位置外 更重要的是 经济地理位置 C 城市土地区位不包括无形的因素 D 城市土地区位既包括有形的区位 也包括无形的因素 如经济发展水平等 E 城市土地区位的涵义 更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 2 某建筑物的建筑面积为 200m2 有效经过年数为 12 年 重置价格为 800 元 m2 建筑物经济寿命为 40 年 残值率为 2 则运用直线法计算该建筑物的 现值为 A 10 2 万元 B 11 0 万元 C 11 3 万元 D 11 5 万元 3 在正常使用下 房屋建筑工程中屋面防水工程 有防水要求的卫生间 房间 和外墙面的防渗漏的最低保修期限为 年 A 1 B 2 C 4 D 5 4 某房地产开发企业经过市场调研后 决定在某城市开发供老年人居住的 银 发公寓 那么 开发商在目标市场选择过程中采用的是 模式 A 选择专业化 B 产品专业化 C 大量定制 D 单一市场集中化 5 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的 该估价机构应当自收到书面复核 估价申请之日起内给予答复 A 5 日 B 7 日 C 10 日 D 15 日 E 执行层的组织协调 6 下列关于直接融资的特点 表述正确的是 A 直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权 债务关系的行为 B 直接融资有利于筹集长期投资资金 C 直接融资双方在资金数量 期限 利率等方面受到的限制比间接融资少 D 对资金供给者来说 直接融资比间接融资的风险大 E 直接融资债务人面对直接的债权人 在资金使用上会讲求效益 经营上也 会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 7 估价对象为一宗熟地 对可比实例的成交价格进行权益状况调整时 应包括 的内容有 A 地役权设立的情况 B 土地使用期限 C 基础设施完备程度 D 容积率 E 临街状况 8 影响房地产价格的社会因素 主要有 A 政治安定状况 B 社会治安状况 C 房地产投资 D 房地产投机 E 城市化 9 下列保险种类中 属于政策性保险的有 A 社会养老保险 B 农业保险 C 巨灾保险 D 失业保险 E 出口信用保险 10 针对不同用途的收益性物业可分为 A 写字楼物业管理 商场物业管理 B 承租人管理 租赁市场管理 C 工业及货仓物业管理 人事管理 D 商场物业管理 财务 人事管理 11 某房地产开发项目的占地面积 2 万 土地总价 16000 万元 如果房屋开 发成本为 3000 元 预测销售价格为 8000 元 则该项目实现盈亏平衡 的容积率为 A 1 4 B 1 5 C 1 6 D 1 8 E 借款合同 12 某商业房地产 在取得 40 年土地使用权的当年开始建造 建造期 3 年 建 筑物经济寿命 60 年 则该商业房地产的折旧年限是 年 A 37 B 40 C 60 D 63 13 某房地产开发项目 当 14 时 净现值为 450 万元 当 15 时 净现值 为 200 万元 平均资金成本率为 13 2 基准收益率为 10 该项目的财务内 部收益率为 A 20 B 14 31 C 14 69 D 14 80 E 借款合同 14 某成片荒地面积 15000m2 取得该荒地的代价为 1000 万元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元 其中 60 从银行贷款取 得 开发期为 3 年 贷款年利率为 8 销售费用 销售税费和开发利润分别 为可转让熟地价格的 2 5 5 和 10 开发完成后可转让土地面积的比率为 60 假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入 30 40 和 30 则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为 元 m2 A 2265 B 2346 C 2698 D 3968 15 是 中华人民共和国城市房地产管理法 规定的房屋租赁合同必备条款 A 当事人姓名或者名称及住所 B 租赁期限 C 租赁用途 D 租金交付方式 E 房屋的修缮责任 16 下列关于各级资质房地产估价机构的业务范围 表述正确的是 A 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 B 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算以外的房地产估 价业务 C 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司法鉴定以外 的房地产估价业务 D 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司 法鉴定以外的房地产估价业务 E 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市 企业清算 司 法鉴定 城镇房屋拆迁 在建工程抵押以外的房地产估价业务 17 下列属于土地使用管制的事项有 2006 年考题 A 建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B 取得的土地使用权不包括地下资源 埋藏物和市政公用设施 C 某宗土地使用中 要求容积率为 2 0 D 甲乙两宗土地使用中 甲土地必须为乙土地留出通行道路 E 某宗土地只能用于商业房地产开发 18 拍品展示的方式主要有 A 固定展示 B 巡回展示 C 现场展示 D 资料展不 E 定期展示 19 净收益每年不变的公式的作用有 A 直接用于测算价格 B 用于测算类似房地产的价格 C 用于不同期限价格之间的换算 D 用于比较不同期限房地产价格的高低 E 用于市场法中因期限不同进行的价格调整 20 某住宅小区附近新建一条铁路 由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损 属于 A 物质折旧 B 功能折旧 C 经济折旧 D 会计折旧 21 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销 指 A 市场分析 B 选择目标市场 C 细分市场 D 市场定位