仪征房地产市场调研报告20140108.doc

晶崴公馆项目市场分析报告孙峰2014年1月目录报告的逻辑思路：城市市场人本案一、仪征城市与发展仪征概况人口规模城市定位城市规划方向二、仪征区域与规划仪征区域划分仪征城市规划三、仪征经济与增长GDP、财政收入、固投、家庭收入四、仪征楼市与个案仪征房地产市场板块划分和特征分析仪征典型楼盘个案分析仪征房地产市场总结五、仪征客户与消费行为典型个案客户区域、职业、年龄统计分析六、项目潜在客群分析项目周边潜在客户和购买动机、心理分析七、本案有利因素和市场机会挖掘分析八、本案不利因素和风险分析一、仪征城市与发展仪征概况：仪征隶属扬州市，地处长三角顶端，是宁、镇、扬“银三角”几何中心，西接南京，东连扬州，南濒长江，与镇江隔江相望，北部与天长接壤。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸，是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了四通八达的水陆交通网，并随着润扬大桥和宁启铁路复线的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江、连云港等大中城市的距离近在咫尺之间，具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。人口规模：仪征总人口57.2万，其中，城镇总人口27.07万人，城市建成区面积37平方公里，城镇化率47.3%。城市定位：一座古代文化与现代文明交相辉映、经济发展与社会事业协同并进、工业化与城市化共融共生的生态型现代滨江工业城市。城市规划方向：东拓西连，南优北控总结：仪征地理位置优越，交通方便，人口规模不大，城区面积偏小，城镇化率不高，处于快速发展期。仪征规划城市发展方向明确，随着拆迁和城市化进程的加速，城市发展有很大的空间，而仪征城市主体向东发展的思路也有利晶崴公馆的开发与销售。二、仪征区域与规划1、仪征区域划分：滨江新城区、经济开发区、汽车工业园区、枣林湾生态园区、化工园区、老城区滨江新城区：在宁通高速公路以南、长江以北、天宁大道以西、石桥河和仪扬河以东12.4平方公里内，规划建设滨江新城区。总结：随着天宁大道、东园路、天宁大桥、东园大桥、城建展览馆、东园湿地公园、红旗河景观带等工程的相继完成，晶崴酒店、红旗花苑、五一花苑等工程全面推进必然会拉开仪征滨江新城区快速发展的帷幕。经济开发区：总结：开发区入驻企业有飞利浦照明、易科特、奥林特光电、史福特光电、乐业船舶、宏润机电等，园区职工多为本地人，现住城区居多，上班交通工具多为班车或摩托、电瓶车。园区内企业本地人多在老城区有私房或者比较老旧的商品房，有改善换房的需求，并且不愿远离老城区，一般会选择在靠近原居住区域的楼盘置业。同时，外地员工在仪稳定发展有落户购房需求，收入较高、家庭条件好的也希望能在靠近老城区的地方购房安家。汽车工业园区：坐落于仪征城区北部，成立于2003年5月，规划面积38.9平方公里，包括整车制造、零部件生产、市场物流、综合服务配套等四大功能分区。总结：上海大众30万辆整车生产线落户仪征，2012年一期10万辆生产线就已经建成投产，直接带动延峰、大众联合、冀强等几十家汽车零部件配套厂家落户园区内，二期30万辆生产线和发动机厂也将落户仪征汽车工业园区内，加上上海通用50万辆整车生产线的加入，对促进仪征地方经济发展、提供就业、拉动相关配套产业发展有巨大作用，必然会带动仪征经济和外来人口的增加，汽车产业技术工人和管理层将会形成稳定增长的购买力，促进仪征楼市更快发展。枣林湾生态园区：成立于2007年4月，规划面积68平方公里，现有2个场圃、8个村、2.8万人口。总结：老城区、汽车工业园区、东边和北边临近乡镇为本案目标客户区域，化工园区、经济开发区内中高层管理者为本案的泛客户。其中，项目周边部分五一拆迁安置户因为不愿住在安置小区会卖掉手上1-2套房子换置小区环境更好的商品房，也是本案的潜在客源。沿山河东路路网、五一安置小区公共配套、公园绿地等市政工程的建设、CBD商业项目的开发和行政、教育、医疗、休闲资源的配套为本案带来直接的利好。2、仪征城市规划：总结：城市向东发展的规划有利提高本案市场的接受度，提高本案未来的升值预期，对投资客户增加吸引力。三、仪征经济与增长1、2012年GDP、财政收入、固投：2012年，仪征全市预期实现GDP370亿元，财政总收入为65亿元，全社会固定资产投资249亿元。仪征市统计局统计年报2、2012年城镇居民家庭收入情况：2012年，仪征市城镇住户抽样调查显示：城镇居民人均可支配收入2.7万元。3、总结：仪征GDP、财政收入、固定资产投资、人均收入都保持稳健增长，总体经济环境运营良好，居民购买力稳定，有利本案开发与销售。四、仪征楼市与个案1、仪征房地产市场板块划分和特征分析：1）、板块划分 仪征市住宅市场主要可分为5个板块：城中（老城区）、城东、城北（汽车工业园区）、城西（邻近化工园区）、城东南（滨江新城区） 2）、板块特征 A、老城区 老城区住宅供应量十分有限。仪征对老城区的规划至今尚无定论，一直在维持原貌及建设现代文明两个方向之间讨论，导致老城区的改造裹足不前。 B、城西的开发规模不大，总体环境不利。提起城西，仪征市民联想到的是化工污染，但随着城市改造步伐的加快，化工厂搬迁后环境将有显著改善，加上轻轨站点可能选择在万年大道位置，城西在市民心目中的形象将有所提升。即使如此，城西有众多因素制约着房地产市场的发展，主要是化工园区的环境影响，导致市民对城西的发展趋势不是看好。到目前为止，大部分购房者均不愿涉足城西，现在城西的购房者也主要是考虑价格低的因素。C、城东是目前仪征房地产的最热点，集中了60%左右的开发量。随着市政府“东进”步伐，城东不断升温，市民一致看好城东的发展。湿地公园、新市政府、东园宾馆等重点工程的建设更让市民感受到城东美丽前景近在眼前。城北受宁通高速的制约，仅有宇斯浦、扬子家园、凤来仪、亲水湾等几个小区，住宅开发量有限；城东南则被辟为滨江新城区，随着帝景蓝湾、曼哈顿、玫瑰园、御景湾和碧桂园项目的陆续入驻，已经成为仪征房地产开发的热点板块，竞争已趋白热化；城东随着万博奥林匹克、东苑、和景印象城、五一花园等项目的陆续交房，沿山河东路板块已经相当成熟，加上石桥建材市场区块的整体改造，整个东区的发展将一飞冲天；老城区因拆迁难度大，少量楼盘的供给有限。2、仪征典型楼盘个案分析：仪征现售楼盘有：帝景蓝湾、东方曼哈顿、奥克伍德玫瑰园、龙港东城水岸、汇元颐景、优诗美地、海德花园、和景印象城、万博奥林匹克。楼盘名称：帝景蓝湾开发团队：开发商扬州恒景房产开发公司代理商物业公司扬州恒通设计单位上海三益施工单位扬州裕元合作银行建行、农行等项目基础信息：占地面积1107339建筑面积30万建筑密度25容积率2.02.2绿化率30%建筑风格简欧外墙材质真石漆或高弹涂料外墙颜色米黄开发时间2011.12.14开发期数3期总栋数20栋每期栋数20栋物业型态高层配套设施地源热泵、新风系统、幼儿园楼盘地点解放东路销售地点现场会所项目优势分析：项目优势恒温、恒氧、降噪、热水、坡地景观、人车分离项目劣势总价高，后期使用费用高绿化特色坡地设计产品信息：户型种类高层户型配比户型面积地下汽车位105000一个，约10平主力户型四房135、141两房91三房116特色户型141、126三房126户型卖点南北通透四房135建筑结构框架四房141标准层高2.9得房率75%80%有无错层无有无挑高无销售情况及优惠方式：十二月份销售房源15套左右。一期热销房源90平方、116平方，135平方剩余不多，一期成交均价7600元/平方。近期推18#，二期18#热销房源95平方、130平方、138平方，二期成交均价7800元/平方。（优惠：一万抵五万）项目动态：工程动态一期工程21#20#23#已封顶，2014年6月30日交房。二期18#、15#、19#在建，2015年6月30日交房（提前交付可能在四月份）来访、来电每日约2组来访，来电约4组现售哪些房源目前网上在售158套，2套售出未备案，21#楼约200套公司拿出来作抵押贷款，营销推广电视、扬州晚报、站台、大牌。主办仪征好声音推盘计划18#楼开始预约分析总结：帝景蓝湾位于城东，地处解放东路CBD对面，以恒温恒氧科技住宅的先进理念定位为仪征最高端的小区，由于价格较高，入住成本高等缺点，入市以来销售不温不火，累计已销售530套。楼盘名称：东方曼哈顿开发团队：开发商扬州荣润房地产开发有限公司代理商物业公司设计单位上海同济大学建筑设计院施工单位南通三建合作银行建行、农行等楼盘基本资料：占地面积164254建筑面积485722建筑密度20容积率2.2绿化率30%建筑风格外墙材质真石漆外墙颜色米黄色开发时间2011.12开发期数4期总栋数22每期栋数一期3栋物业型态高层配套设施中央空调楼盘地点解放东路南侧与天宁大道西侧销售地点解放东路，项目现场营销推广：楼盘卖点 配套中央空调：毗邻湿地公园和新新政中心，超大楼间距，新风系统。主诉求山水华宅 驭领未来媒体通路工地围挡；交通路口大牌。产品：户型种类两房、三房 户型配比户型面积主力户型 95、120、12895两房一卫特色户型 95、120、128120三房一卫户型卖点南北通透 赠送面积128三房两卫建筑结构框架剪力墙标准层高3m得房率75%,加赠送80%有无错层无有无挑高无销售情况：（1） 一期销售房源1、2、3栋都是28层，共582套。分别1栋252套，2、3栋各168套。1栋未售71套，2栋未售80套，3栋未售52套。从1月1日到10月29日，共计销售379套。 （2）一月初开盘成交均价在6450左右，目前成交均价在6900左右。（3）26号楼共计168套房源，12月8号开盘，截止12月26号，累计销售达50套左右。A成交均价在7100左右。B户型为92,122.。另2套135（一层带花园）C21层为最高价，上下逐渐降低，层差价在4000左右。优惠活动： 一次性98折，按揭99折，99折后另让5000.（4）一期1、2、3幢2014年10月交房客户特征：区域市区职业教师，公务员，商人，大众总结分析：现售房源1栋2栋3栋 26栋在售吸引卖点中央空调，地段，89米楼间距购买理由89米楼间距，环境好，中央空调，位置，配套好，恒温游泳池分析总结：东方曼哈顿位于解放东路和天宁大道交界处，配套中央空调，超大楼间距，相对务实的价格，一期开盘在仪征楼市中掀起了一阵风暴，目前因为周边项目的陆续入市，相对竞争激烈，销售处于平稳期，累计已销售557套。楼盘名称：奥克伍德玫瑰园开发团队：开发商润朗置业有限公司代理商无物业公司绿城物业设计单位施工单位没订合作银行无楼盘基本资料：占地面积50000建筑面积100000建筑密度26.84%容积率1.59绿化率35%建筑风格无外墙材质外墙砖外墙颜色巧克力色开发时间2012.3开发期数2总户数629每期栋数4+14+2物业型态多层、小高层、别墅配套设施暖气、天然气、太阳能楼盘地点解放东路最东边销售地点四中对面营销推广：楼盘卖点地暖入户。主诉求爱运动，爱生活媒体通路大牌、路牌、灯箱、电视、LED产品：户型种类2、3、4房户型配比户型面积：主力户型90两房、110三房148特色户型140四房137户型卖点南北通透123建筑结构框架260310标准层高2.9得房率88-90%有无错层无有无挑高无销售情况及优惠方式：多层开盘时间12.21号（多层6栋160套，其中85是七楼 只有2套），成交均价7000元/，表价在7600元/，目前约已预订30套（交3万抵3万），优惠方式：预订客户参加抽奖（一等奖 3万元购房券、二等奖 1万元购房券、三等奖5千元购房券）。别墅暂没开盘（2栋11套），对外报价1300015000元/，现无优惠方式。客户特征：区域城区职业个体、公务员、教师、医生、银行总结分析：现售房源 吸引卖点良好的口碑、地段优势、完善的配套、户型多样。购买理由质量好 分析总结：奥克伍德玫瑰园位于解放东路东延线、天宁大道以东，多层配电梯，以改善大户型为主，打着玫瑰园（绿城）的幌子，忽悠了不少仪征人，12月25日开盘后仅签约5套。楼盘名称：龙港东城水岸开发团队：开发商扬州龙港房地产开发有限公司代理商南京德鸿物业公司扬州众和设计单位江苏铭城建筑设计院施工单位福星公司、苏中建设合作银行工、建、交、农、中楼盘基本资料：占地面积80300建筑面积169737建筑密度40容积率1.3绿化率35%建筑风格现代外墙材质石砖涂料外墙颜色灰白开发时间2009.9.10开发期数3期总栋数49栋每期栋数19+9+21物业型态多层、高层、叠加配套设施管道燃气、太阳能、暖气楼盘地点解放东路，市政府东600米销售地点项目现场营销推广：楼盘卖点地段、市府旁贵胄府邸、东邻石桥河景观带、城市向东发展的主线上升值潜力无限主诉求城东16.8万平米御水贵胄府邸媒体通路报纸、苏果大牌、短信、报纸、LED产品：户型种类两房、三房、叠加别墅户型配比户型面积车库：地下自行车库2000元、2200元；地上汽车库32-36148000元-158000元；地下汽车位75000个主力户型三房90特色户型小三房106户型卖点户型方正，南北通透122建筑结构砖混、框架135标准层高2.9m得房率90%有无错层无有无挑高顶楼有销售情况及优惠方式：12月8号2幢多层开盘，售35套，还有15套，均价6500，优惠方式按揭99折的99折，一次性99折的98折，小高层有可能在一月中旬推出，2万抵4万，按揭98，一次性97，送家电四件。客户特征：区域城区职业个体、公务员、事业单位总结分析：现售哪些房源两栋多层吸引客户的卖点位置好，离市中心近客户购买理由地理位置好，靠近新市政府、湿地公园、解放路、目前是现房分析总结：龙港东城水岸位于城东，地处解放东路绝佳地段，受仪征城市整体规划向东利好，市政府行政办公区、湿地公园、东园宾馆相继出现，天时地利造就了一次次开盘当天销售90%的奇迹，成为仪征楼市销售神话，2010.4以来累计销售717套。楼盘名称：汇元颐景开发团队：开发商江苏汇元房地产开发有限公司代理商南京中聚策划代理物业公司扬州众和设计单位仪征时代设计院施工单位扬州信达建设有限公司合作银行建行、农行、中行、农商项目基础信息：占地面积39万方建筑面积10万方建筑密度25.64容积率1.9绿化率35%建筑风格artdeco外墙材质喷砂外墙颜色米白色开发时间2012.04开发期数3期总栋数14栋每期栋数7物业型态多层带电梯,多层，小高层，高层配套设施天燃气、太阳能楼盘地点仪征市西园南路与前进路交叉口销售地点仪征市大庆南路项目优势分析：项目优势仪征首家多层带电梯，一层架空层3米，车库直通电梯，赠送面积较多。离市区较近，实小和实验中学学区，靠近仪征中学，高层做了各种户型面积的样板房，有直观效果，施工进度快，交房时间较早。项目劣势离化工污染较近，周边无配套。，绿化特色开发商花1800万打造景观绿色化，小区中心喷泉广场。产品信息：户型种类两室。三室，四室户型配比户型面积主力户型89,115，12089.12112特色户型115平方可做四房，赠送一书房122.41户型卖点南北通透，赠送面积较多，超宽阳台，户型较实用丰富。进户门较大气。样板房装修也大气时尚。建筑结构框架剪力墙，面包砖，标准层高3m得房率多层92%，小高层87%销售情况及优惠方式：12月成交10套，一次性付款98折，按揭99折，2号楼预约，不收钱，只复印客户的个人资料，和5万的存款复印件。优惠活动最后一栋压轴2号楼接受预约，目前排号在前三十名登记的可享受减2万优惠。工程动态一期多层电梯洋房和普通多层住宅8月底交付使用。3号楼封顶，1号楼到接近封顶，同时3号楼做了安全通道，各种户型都有样板间参观，2号楼虽才预约，施工进度已到7.层8层样子，其中1号楼2014年底交付，2号楼于2015年4月份交付。来访、来电本月平均每天来访6组，来电10组现售房源1号楼18层高层还剩7套125大户型在售，面积分别为，113三房还剩一套，122.41四房还剩6套。2号楼共有68套房源。面积有两种，分别为89两房和115四房。.营销推广12月18号最后压轴2号楼接受排号，前三十名可享受开盘价减20000优惠，三十名以外优惠20000取消，小户型单价贵，比115的单价贵200元，目前均价6200.分析总结：汇元颐景位于仪征西区，靠近仪征中学，宣传上以轻轨出口为卖点，配合整年度的万人掼蛋比赛活动营销，精装修的样板房成为了客户购买的有效吸引力，开盘至今累计销售486套。楼盘名称：优诗美地开发团队：开发商凌飞扬州富瑞德置业代理商开发商物业公司扬州众和设计单位时代设计院施工单位浙江凌飞、新城建筑公司合作银行工、农、中、建、中信楼盘基本资料：占地面积25万建筑面积48万建筑密度33%容积率1.32绿化率35.5%建筑风格英伦外墙材质面砖外墙颜色砖33%红开发时间2008.12开发期数3总栋数150每期栋数物业型态多层、小高层、双拼、联排配套设施太阳能、管道燃气、幼儿园、会所楼盘地点西园南路199号销售地点西园南路199号楼盘卖点原味英伦建筑、高档石材与精致的五金工艺、外临仪城河和扬子公园、景观环境优美、临近图书馆、博物馆、仪征中学高中部主诉求美宅如诗，草木如织；48万平米仪征第一景观大盘；仪征园林住宅生活社区典范；精妙尺度中的尊贵生活；英伦建筑，不只是风格，更是生活的情调；在从容雅致情调里自然倾心媒体通路大牌、横幅、电视广告、短信、网络户型种类两房、三房、五房、七房、八房户型配比户型面积车库：地上自行车库均价1880元；地上汽车库3280元；汽车位60元月（物业收）别墅车库5000多一平主力户型两房、小三房80-90特色户型七房、八房100-110户型卖点人性化设计、居住舒适度120-130建筑结构砖混、框架190-220标准层高2.9m250得房率90%有无错层无有无挑高别墅有销售情况及优惠方式：12月销售3套。一次性付款98折，按揭99折。价格：多层约6700元每平方，双拼13000元每平，联排：边套10000多，中间套9000多。区域城区、乡镇、化纤职业工薪阶层、公务员、事业单位，别墅类多为私企老板、生意人、开发商内部中高层总结分析：现售哪些房源目前在售多层60余套，别墅50多套。吸引客户的卖点小区现房、周边配套成熟、靠近仪中、绿化好客户购买理由小区已成规模，绿化好分析总结：优诗美地位于城西，因靠近化工园区受到污染影响，价格较低，但仍以其优美的小区景观环境和养眼的外立面获得一些客户青睐，2008年底至今累计销售832套房源，销售周期相当漫长，联排别墅面积在190-220之间，双拼别墅250平米。楼盘名称：海德花园开发团队：开发商仪征天地房地产开发有限公司代理商扬州安派世纪物业公司仪征众合设计单位扬州设计院施工单位恒尚合作银行建行、农行、中行、农商项目基础信息：占地面积5.35万方建筑面积79870建筑密度30%容积率1.29绿化率30.8%建筑风格简欧外墙材质未定外墙颜色未定开发时间12.30开发期数2期总栋数19栋每期栋数12+7物业型态联排别墅、双拼、立墅、多层配套设施天燃气、太阳能楼盘地点仪征市工农南路18号销售地点仪征市前进路展示点146-10项目优势分析：项目优势仪征首家叠加房、带电梯，位于市中心紧靠学区、即将推出的多层为框架结构项目劣势叠加房面积过大总价过高，虽居市中心但是周围无环境亮点，都是老小区绿化特色东边河系两边种植樱花、西大门入口设有叠水喷泉等产品信息：户型种类联排别墅五室两厅四卫（五卫）户型配比户型面积其中联排：带中庭有挑高3.6主力户型164、204、220、260、240、195、249、328164204特色户型164错层内叠加220户型卖点错层叠加带电梯、别墅卧室全朝南260建筑结构框架240标准层高2.8m或3m195得房率100%249联排有无错层立墅有无挑高有328联排销售情况及优惠方式：12月销售20套左右，12月22号加推3号楼和10号楼，均价在7500到7600之间，优惠方式一次性付款96折，按揭97折。11月17日推出的7号楼和9号楼，12月推出的3号楼和10号楼目前还剩25套左右。12月别墅销售了2套叠加。自行车库2500元每平方，从6.3平方到22平方大小不等，无汽车库，汽车位价格暂未定。项目动态：优惠活动按揭97折，一次性96折。成交均价（叠加：7400，联排：10500）工程动态13、14、15、17、18幢全部封顶，全部2014年6月30号前交房。来访、来电12月平均每天来访量8-10组、来电10组现售哪些房源叠加：13幢共36套已售21套剩余14套，面积165-226；14幢共36套剩余2套。1套168.73平（304.505）、1套206.32平（606）。联排：15幢为6联已售102.105剩余2套：其中243.54平1套.332.67平1套。窗口价都是10900。17幢剩余1套335.64平（101）窗口价：10880。18幢剩余1套333.09平（103）窗口价：10780。营销推广目前是路边灯箱和户外大牌的广告推广分析总结：海德花园位于老城区，紧邻实验小学和仪征中学初中部，地段好，配套成熟，项目最初规划大量联排和叠加别墅，后期因销售不畅改为多层，稀缺地段的稀缺多层收到老城区改善客户青睐，累计已销售151套。楼盘名称：和景印象城开发团队：开发商江苏和景实业有限公司代理商物业公司扬州众和物业有限公司设计单位江苏时代建筑设计有限公司施工单位新城建筑、福星建筑合作银行建行、交行、工行、中行、农行楼盘基本资料：占地面积5.57万方建筑面积8万方建筑密度30%容积率1.4绿化率35%建筑风格德式外墙材质陶土砖外墙颜色枣红开发时间2010.4.30开发期数2期总栋数23栋每期栋数二期总栋数：17到23物业型态多层、联排别墅、叠加别墅配套设施暖气、天燃气、太阳能楼盘地点仪征市沿山河东路99号销售地点仪征市工农北路315号营销推广：楼盘卖点仪征首创台地式景观、高端品质、德式特色建筑里面、靠近德国大众厂区主诉求景致生活东区典范媒体通路扬州晚报仪征版、短信、大牌、导旗、路牌灯箱、工地围挡、LED 产品：户型种类多层，联排别墅，叠加户型配比户型面积车库：地上自行车库2000元；地上汽车库3500元主力户型,126-130。326.186-249105特色户型（180、220）叠加109户型卖点多层：南北双阳台；别墅：双层空间、附加值的赠送121建筑结构砖混+框架126标准层高多层2.9m，别墅3m130得房率89%200叠加有无错层别墅有有无挑高有300联排销售情况及优惠方式：12月份共销售5套多层跃层，多层价格在4700元，面积在190平方。剩余10套左右未售跃层，别墅剩余10套左右，价格；8000-8900元。230万起售。面280平方到326平方，叠加别墅剩余12套左右，面积；186平方-249平方， 2014年3月二期交房。区域城区、乡镇职业私企老板、公务员、医生、教师、银行工作人员总结分析：现售哪些房源多层还有10套左右130平方的未售，小套全部售罄。联排别墅10套。叠加12吸引卖点环境、地段、德式建筑风格购买理由靠近红叶小区，与万博奥林匹克相邻，配套成熟，城区客户能够接受该片区。老客户口碑良好，介绍新客户。分析总结：和景印象城位于城东，以仪征首创台地式景观、德式风格、高端品质赢得了市场认可，2010.4.30开盘以来累计销售412套，价格保持较高水平；其产品附加价值很高，下沉式庭院、阳光地下活动室、入户花园、露台、中庭、飘窗、客厅挑高、汽车库直接入户等为楼盘增加了不少卖点。楼盘万博奥林匹克区位城东风格地中海总体规模21万产品类别多层、小高层、联排别墅主力户型三房开盘时间2008.5销售均价多层7000小高层6800去化率95%内外配套管道燃气、太阳能、暖气、苏果超市、运动会所卖点成熟大盘、万博品牌开发商、楼盘品质高档、环境优美、奥林匹克运动主题形象定位科学运动，健康生活推广方式报纸、大牌、电视广告、短信、报纸客群来自城区、周边乡镇的机关公务员、事业单位、个体老板、工薪阶层分析总结：万博奥林匹克位于城东，以其开发商的品牌号召力、良好的口碑、规模大盘、运动健康的奥林匹克理念和先入为主的优势在仪征房地产市场份额中拔得头筹，稳居仪征楼盘和企业销冠，2008.5以来累计销售1612套。3、仪征房地产市场总结：1）、仪征房地产市场总体供求平衡，市场发展健康，2006年以来商品房供求比一直保持在1-1.2左右；2）、2009-2013年房价经历了跳跃式增长，由3000元左右涨至现在的6500左右，今后一段时间城区成交均价将稳定在6000-7500之间；3）、居民购房偏好中等户型，面积集中在90-120之间，其中，100-110面积段热销，对户型的使用功能要求较高，偏好实用紧凑型户型；4）、购房以自住为主，投资比例很少；5）、房地产发展重点在城东，在仪征“东拓西连，南优北控”的城市发展思想指导下，城东逐渐成为仪征市房产发展的领军区域， 70%以上的房产开发项目将位于城东，产品也将从单一的多层转为多层、小高层、高层、联排别墅、叠加别墅共存的市场环境；6）、市场上高端产品主要客群是个体老板、生意人、政府机关干部、企事业单位高管等；7）、普通商品房购买客群城乡各半，既有城区改善性换房，又有乡镇居民进城置业。二次置业者购房动机多为改善居住环境，有些客户购买目的考虑兼具投资，首次置业多为给子女准备婚房或者乡镇子女进城上学；8）、购房考虑的因素主要有地段、价格、户型、配套等。五、仪征客户与消费行为1、部分楼盘成交客户特征客户特征：优诗美地区域城区、乡镇、化纤年龄段25-50职业工薪阶层、公务员、事业单位，别墅类多为私企老板、生意人、开发商内部中高层购房目的投资比例自住比例首次置业改善换房婚房小孩上学乡镇进城5%95%70%30%15%10%30%客户关注重点、消费动机、消费心理描述：关注重点是周边配套、户型设计、景观绿化、小区品质，有些客户购买是考虑子女上仪征中学高中部方便。客户特征：和景印象城区域城区、乡镇职业私企老板、公务员、医生、教师、银行工作人员年龄段35-45购房目的投资比例自住比例首次置业改善换房婚房小孩上学乡镇进城20%80%70%30%20%15%25%客户关注重点、消费动机、消费心理描述：客户最为关注的是小区居住品质，周边的规划及项目的居住环境，可远离城市的喧嚣，居住安静；消费动机和心理是购房放着，不一定住，兼投资客户特征：万博奥林匹克区域城区、周边乡镇职业机关公务员、事业单位、个体老板、工薪阶层年龄段30-50购房目的 投资比例自住比例首次置业改善换房婚房小孩上学乡镇进城5%95%40%60%15%10%20%客户关注重点、消费动机、消费心理描述：客户最为关注的是其开发公司品牌、地段位置、小区规模、物业管理、配套设施、口碑；客户购房主要是社会中高群体改善住房条件换房，很多客户信任开发商品牌和前期良好的口碑。客户特征：龙港东城水岸区域城区、周边乡镇、化纤职业个体、公务员、事业单位、工薪阶层年龄段20-55购房目的 投资比例自住比例首次置业改善换房婚房小孩上学乡镇进城5%95%50%50%15%10%30%客户关注重点、消费动机、消费心理描述：客户最为关注的是地段、位置距离市中心只有800米、紧邻新政府行政办公区和湿地公园。购房者以城区改善住房条件为主要动机，认为地段好，升值空间大。总结：购买客户来自城区和乡镇，以本地人自住为主，公寓投资很少，客群职业广泛，个体老板、生意人、公务员、事业单位职工等收入稳定，购买力较强，普通工薪阶层购房更注重价格和实用，多选择紧凑中等面积户型。2、典型个案客户区域、职业、年龄统计分析仪征某楼盘成交客户分析：客户区域：采样498组其中，城区281组，占56%；周边乡镇187组，占38%；外地30组，占6%。城区281大仪6盐城1新城53仪化6西宁1朴席22青山5通州1新集21胥浦4天津1马集18铜山4安徽1十二圩17刘集2赣榆1月塘12上海7广东1谢集11扬州8河南1陈集6南京7合计498客户职业：采样148组其中，个体60，占41%；工人33，占22%；公务员19，占13%；教师、军人、医生、银行等类公务员职业24，占16%；学生12，占8%（大部分为家长给小孩买婚房）。公务员个体工人教师军人医生银行学生1960331415412客户年龄，采样182组其中，20岁以下8，占4%；21-30岁54，占30%；31-40岁67，占37%；41-50岁34，占19%；51-60岁14，占8%。最多的为三十几岁的年龄，二十几，三十几，四十几岁的客户总计占86%。总结：成交客户从区域上看，城区占多半，乡镇占少半；职业多为个体、工薪阶层、公务员、事业单位等；年龄20-50岁占多数。六、项目潜在客群分析：项目周边潜在客户和购买动机、心理分析：1、外来大中专毕业生在上海大众汽车或者其配套厂家工作1-2年升任中层管理者和技术骨干，收入相对稳定，打算长期在企业发展，有在仪安家置业需求，用住房公积金贷款按揭购房的比例较多。2、这部分客户，年龄在20-30岁之间，积累财富不是很多，凑足首付按揭贷款购房成为主流置业方式。3、他们会选择面积适中，总价不高的90-110平米中小户型，紧凑实用、功能合理、面积不浪费是他们的消费心理。这一部分人将成为我们的潜在客户。4、汽车厂在职的仪征本地中高层管理人员，年收入在15-20万，现居老城区，有换房改善生活条件的需求，本案在其工作与生活的动线上，对他们来讲总价不高，面积舒适的110-130平米三房两卫户型对他们有很大的吸引力。5、在仪征工作的中高层管理人员，手头有闲置资金，认为仪征房价相对较低，很可能会考虑购买第二套、第三套商品房投资兼第二居所。6、地块周边原住民因拆迁安置手上有3-5套房子，部分人会考虑卖掉1-2套，选择周边商品房小区购房，给家人一个更好的居住环境。7、东面新城镇、新集镇，北面月塘、大仪、马集、谢集乡镇部分资金实力雄厚的个体户考虑小孩上学或者就业、结婚等因素会考虑在本案购房。8、住在老城区私房或者老旧小区的部分公务员和事业单位的人会因东区环境良好同时离老城区近的因素考虑购买本案。七、本案有利因素和市场机会挖掘分析1、五一花园拆迁安置小区的建设和沿山河东路东延至汽车工业园区，石桥建材市场改建的大力推进、路网和市政配套的相继实施会构成本案主要有利因素；2、本案附近有数个成熟的大型社区，配套有苏果超市、农贸市场、加油站等，有利本案业主生活方便；3、本案东南靠近政府规划CBD商务中