XXXX商业返租销售方案

XXXX 商业返租销售方案商业返租销售方案 导读 星光天地返租销售方案呈 正基集团领导 由 武汉瑞 珏顾问有限公司 事件 关于星光天地返租销售方案的报告 时 间 2015 年 8 月 26 日正基集团 2015 年为星光天地项目下 达的销售目标 为了 xxxx无线解决方案 docx 星光天地返租销售方案呈 正基集团领导 由 武汉瑞珏顾问 有限公司 事件 关于星光天地返租销售方案的报告 时间 2015 年 8 月 26 日正基集团 2015 年为星光天地项目下达的 销售目标 为了高效完成此任务 我司集合项目现状及市场发 展现状 进行如下建议 一 商业物业现状 1 首推商业物 业基础数据 序号 1F 层 1F 层 2 层 3 层总计面积 2 物业现 状分析 1 14 号商业全部租赁给予华举家俱城 由华举家俱城 整体打造与包装 租赁政策如下 租赁面积 楼层 租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总 额 8707 2F 2F 15 元 m2 月 前 3 年不变 第 4 年 2013 年 7 月 1 日 签订合同起 10 个月 装饰建材 12149885 元年均 递增 5 2021 年 6 月 30 日家居卖场 2 商家经营规划 楼层经 营业态备注 2F 建材装饰已基本开始营业 1F 建材招商部分商家 已开始装修 1F 掌上明珠家具开始营业 2F 掌上明珠家具开始营 业 3 商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业 改造 主要是将整层商业划分为 100 300 平方米之间的单铺 1 层平面布局 2 层平面布局 二 销售模式建议 从本项目商业销售至今因项目单层面 积过大 划分小面积商铺无法办理产权 物业存在 1F 和 2F 商 业等原因 一直无法销售 若选择持有 势必导致公司资金大量积压 与公司快速回现 的意愿相违背 因此建议采用 返租销售 模式 一定程度上 降低客户对本 区域的心理抗性 通过返租形式让本项目顺利度 过培育期 让客户感受到本区域的升值和发展 根据物业现状 项目 返租销售 有 以下两个方向可考虑 1 虚拟产权铺位 真实回报返租 优势 将商铺划分为 10 平方米左右的投资型产品 投资客压力小 易于销售 无 需承担物业整改费用 实际无需分割 虚拟产权铺位 加 快项目销售节奏 劣势 投资客担心返租期到后若商家退 场 后期无法统一管理租赁 自己无法经营 只能够通过 租赁 收取利益 2 真实产权铺位 真实回报返租 优势 投资客即可统一租赁收取利益 也可自己经营 劣势 根据物业特点 若划分为小商铺 面积过大 投资客压力过 大 对于投资客资金实力要求过高 难以消受 三 崇阳 县投资群体投资特点分析 我们根据县城投资群体投资金 额将投资客分为三类考虑 1 30 万以下的投资群体 此类投资客为县城的大众投资 投 资人群最多 30 万以内的投资客群体又主要集中在 5 15 万 1 主要以企事业单位职工 年龄在 30 岁以上 40 岁居多的 投资客 2 个体从业者 3 外出务工者 2 100 万以内的 投资群体 1 主要以企事业单位职工 有一定职务 年龄在 30 岁以上 40 岁居多的投资客 2 个体从业者 3 300 万 左右的投资群体 1 此类投资客为子女考虑较多 一般在咸 宁 2 企事业单位高管并且家属个体经营的群体 4 1000 万左右的投资群体 1 此类投资客大部分拥有自己 的产业 在当地具有较强的经济能力 各投资额投资人群分 配比列如下 1 30 万以下的投资群体 60 左右 2 30 万以上 100 万以内投资群体 25 左右 3 300 万左右的投资群体 10 左右 4 其他投资范围 5 瑞珏建议 本项目星光秀 场部分铺位 总价及投资价值最能吸引县城内大部分中产阶级 投资客 并最适合以返租回购的形式打破市场僵局 固我司建 议利用影院为噱头进行包装以包租 返租 回购的形式进入市 场 1 物业去化策略 楼层经营业态 去化策略 1F 影院配套 第 1 批次 包租 返租 回购销售 1 2F 餐饮 娱乐第 2 批次 2 号楼 4 号楼及 5 号楼 对 自营客提供价格返利 对投资客提供包租 返租 回购等服务 四 项目目标客户群体 根据对于县城投资群体主要特征分 析 以及物业现状 我们将项目的投资客锁定为 1 第一目标 群体 30 万以下自营及投资 主要针对星光秀场产权铺位 2 第二目标群体 30 70 万自营及投资客 主要针对 2F 二层 4F 二层 5F 剩余产权销售 3 第三目标群体 70 以上自营 及投资客 主要针对 4F 一层 2F 一层 2 项目租金收入 租赁面积 租金递增率租赁期限免租期租金总额 870715 元 m2 月 前 3 年不变 第 4 年年 2013 年 7 月 1 日 2021 年 6 月 30 日 签订合同起 10 个月 12149885 元均递增 5 3 返 租总额 楼层 面积 建议底价年返租比列 返租年 限 回购 购买总 租金收益 元 返租 回购增值部分金 元 年 额的 110 8 年合同租金 2F22067500 第 1 年 7 第 2 年 8 3 第 4 年 10 第 3 年 9 1F22066000 第 1 年 7 第 2 年 8 3 第 4 年 10 第 3 年 9 1F20909000 第 1 年 7 第 2 年 8 3 第 4 年 10 第 3 年 9 2F22057600 第 1 年 7 第 2 年 8 3 第 4 年 10 第 3 年 9 整栋 8707 7505 34 第 1 年 7 第 2 年 8 3 第 4 年 10 第 3 年 9 4 集团收益 集团收益前期 融资 65349000 元 3078290 7 3078290 7 2916847 35 3076421 4 12149885 元额 5625300 4500240 6395400 5697720 22218661 39 销售收入 资金利息22218661 39 元 返租总额 备注相 当于集团花费 22218661 39 元利息 融资 65349000 元 使用 年限 4 年 五 操作流程 1 以已经入驻的品牌商家的实际形象和经营 氛围 增强投资者信心 2 明确物业管理主体 1 由开发商 委托项目公司与大诚商业管理公司签订联营协议 将项目的经 营权 返租权委托给予大诚商业公司 大诚公司将物业租 赁给 予商家 商家支付租金给大诚公司 投资者与开发公司签订担 保协议 与大诚商业管理公司签订投资返利协议 3 产品设计 由大诚商业 设计部 项目公司调整产品 并由项目公司备案 4 宣传推广及蓄水 必须与专业的操产权式商铺销售的推广公 司合作 保障项目一炮而红 同时启动项目蓄水 5 开盘销售 分批次销售 必须蓄水达到一定数额后才启动开盘 6 销售备 案及办理产权证 7 按约定支付投资者回报 六 销售政策执行 1 返租期限 签订 3 年返租协议 2 每年回报 从开盘之日起算 第一年底按支付总额现金返利 7 第二年底按支付总额现金返利 8 第三年底按支付总额现金 9 返还 第四年底公司可以按照合同购买价格 110 从业主手 中回购 若不同意回购 则按照与商家签订的租约水平继续返 租至租约期 满 3 租金返还方式 为促进销售返款 第一年 开始由商业管理公司分季度返还 第二年开始由商业管理公司 每半年返还 第三年由商业 管理公司在年底返还 如在合同执行过程中业主需要转让 必须在商业管理公司备 案并申请办理权益转移等相关手续 盈亏由买卖双 方自行享有 和承担 但每年返租金额不变 七 时间节点 1 12 月 与开发公司 入驻商户完善并签 订相关合同 确定相关产品设计和商铺划分方案 确定销售价 格和单位总价 筹备销售团 队和销售管理体系 确定专业的推 广公司 提交产权重划流程 2 1 月 销售团队组建完成并 开始培训 通过相关渠道采集准客户信息 开始客户蓄水 销 售团队完成培训 推广公司广告开始发布 3 2 月 客户蓄 水达到 300 户 模拟开盘达到 40 签约 办