我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究

1 我国房地产价格波动的影响因素 姓名 洪丽霞 学号 201102030137 专业 房地产经营与估价 班级 房产1班 近几年来 我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题 是关系着民生的重大问题 对此 我从金融学的角度 对我国现阶段房地产市场的整体状态 诱因做出一个系统介绍 随之 对我国房价的未来走势做出一个预测 并且提出一些调整建议和意见 一 我国房地产价格的特点 总体来说 近年来我国房地产价格上涨速度快 涨幅较大 房价出现了较大的波动 这 种房价波动是不正常的 并且在未来的趋势上十分的不明确 显得扑朔迷离 这种不正常具 体表现在以下方面 1 房价涨幅与 GDP 涨幅不协调 当房价的上涨幅度远高于 GDP 的增长幅度 房价明显高于其内在价值时 表明房价与国 民经济发展水平不相协调 房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况 我搜集到了 一些年份的国外房价与 GDP 的关系图 以英国和美国为例 可以看出在西方发达国家 少数 的年份 GDP 的增长与房价的增长相当 更少出现房价涨幅高于 GDP 增长的情况 在一般的情 况下 GDP 的增长都高于房价的增长 我们可以从图 4 图 5 中清楚的看到西方发达国家房价 的上涨幅度与 GDP 的增长的具有很高的相关性 我们可以从中找出 GDP 变化与房价变化的相 关规律 而在我国 恰恰违背了这一规律 我国近些年来 年 GDP 增长均保持在 8 12 之间 在金融危机爆发的 2008 年 我国的 GDP 增长也保持在 8 以上 但是 从 2005 年以后 我国 的房地产市场飞速发展 房价增长的速度远远高于 GDP 增长速度 甚至在 2008 年到 2009 年 的一年中 某些大型城市 如北京的房地产价格增长速度超过了 200 我国的房地产增长速 度一般都高与 GDP 的增长 另外 我国的房价增长速度波动较大 2004 年出现了大幅的上 涨 2005 2006 年出现下跌 2008 年还有超过 GDP 增长的势头 从这种不协调可以看出 我 国房价的波动是非常不正常的 2 房价收入比高 2 为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理 世界上大部分国家都在使用一个指标 房价收入比 这是一项综合指标 房价收入比 是指 居住单元的中等自由市场价格与中 等家庭年收入之比 国内学者大多将 房价收入比 这一概念定义为 居民收入和房价水 平之间的比率 1 世界银行 world bank 认为最适宜的房价收入比应该在 3 6 倍之间较 若低于 3 就会出现住房供不应求的局面 会造成房地产市场的混乱 而高于 6 倍就是超出了 城镇居民的经济承受能力 如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参 照系 表 1 近年来我国的房价收入比 年份 每户的收入 元 单元房平 均售价 房价收入比 201042273 1023580208 469 200937521 6113030308 076 200833509 4792851208 509 200730182 9602500208 283 200619597 93021231010 833 200518330 83520250011 047 200421411 9481953009 121 200319706 1981900809 646 资料来源 2003 年 2010 年统计年鉴 通过数据的收集汇总 我计算出我国近几年来的房价收入比例 以便直观的说明我国的 房价收入比偏高的问题 目前我国大多数城市的房价收入比超过 8 倍 这还是基于全国平均 的水平之上 而一些大型城市 北京 上海 深圳等 房价收入比还要远远高于 8 倍 这意 味着 在中国一个家庭若要购买一套房产 至少要用 8 年 甚至是 11 年的收入才能购买得起 这远远超出了合理的房价收入比范围 如此高的房价 是普通的工薪阶层和百姓很难承受的 事实是 根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示 现如今 我国的房价已经超出了 85 的 居民的经济承受能力 换而言之 就是有 85 的城市人买不起房子 中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了 美国知名经济学家 非理性繁 1根据联合国人类住区 生境 中心所发布的 城市指标指南 3 荣 作者罗伯特 希勒教授昨日在北京重申了自己对中国楼市的看法 希勒是在 金融制度 的重新设计 聚焦资产泡沫与金融监管对话 论坛上做出上述表示的 希勒认为 房地产市 场是否存在泡沫 应考察房价跟收入的比例 中国应该让房价低一点 目前快速增长的楼市 价格 有些像泡沫 我肯定不会在中国买房地产 29 日 这位美国国家经济研究局 NBER 美国经济衰退方面最权威的认定机构 研究员曾对我国的房价表达过 毋庸置疑 的担忧 3 不同城市的房价波动差异较大 一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平 超大型城市的 房价环比指数在 2010 年 9 月时 已经接近 3 并且在一般的月份里 大都保持在 1 左右 由此我们可以看出在 2010 年全年中 四个超大型城市的房价环比指数平均水平应该高于 1 尤其是深圳几乎全年大部分月份都保持在 1 以上 再看三个一般大中型城市 即使是相 对房价环比指数偏高的武汉 在其最高的月份 9 月 都没有超过 1 而相对房价环比指 数较低的太原 在其最高的月份 12 月 也只有 0 8 在其最低的月份 2 月 只有不 到 0 1 这是因为超大型城市多为沿海城市 或者是政治经济中心 发展起步早 条件优越 政策宽松 是国家大力支持发展的地方 因此对外开放程度很高 引进外资多而且便利 经 济发展速度快 是带动我国经济的龙头地区 人民生活水平高工资收入相对高于其他城市 住房需求较大 相反 一般大中型城市由于深处内陆地区 对外开放程度低 经济发展水平 缓慢 住房需求远不及发达地区 并且随着生活条件的改善 一些原居住于一般大中型城市 的人们 为了获得更好的事业发展机会和更优越的生活条件 纷纷迁居到生活 工作条件更 佳的超大型城市中 随着人口的迁移 这部分流动人口也使得超大型城市的住房需求越来越 大 最终 超大型城市房价的波动程度与房价水平明显高于一般大中型城市 当然还有中小 型城市 二 影响我国房地产价格波动的因素 前面我论述了我国房地产价格的不正常波动这一现象以及我国房地产价格波动的特点 我国房地产价格近几年来一直在上涨 而且长势迅猛 甚至个别年份 个别城市有翻倍增长 的情况 但是我们都知道 根据经济学理论来讲 在市场经济的条件下 房地产价格应该以 房子的实际价值为基础 并且根据供求状况围绕实际价值上下波动 也就是应该遵循价值规 2 罗伯特 希勒 聚焦资产泡沫与金融监管对话 4 律这一绝对的标准 而从这一表现表面上看 我国的房地产价格已经违背了价值规律 房价 远高于其实际的内在价值 不断的上涨 根据有关资料显示 3 国内学术界普遍认为 影响我 国房地产价格波动的因素主要有社会因素 经济因素 制度及政策因素 区域因素等诸多市 场因素或者非市场因素的影响 现在我选择了一些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素 作出分析 包括 GDP 对房价的影响 市场供给对房价的影响 市场需求对房价的影响 利率对房价的影响 人们的心理预期对房价的影响 相关政策对房价的影响 1 国内生产总值对房价的影响 当一国或地区经济发展水平达到一定高度后 人们对房地产的需求将日益增长 当房地 产的需求大于供给时房价就会上涨 中国科学院数学与系统科学研究院的研究生们做出了一 份的关于 2003 年到 2010 年我国 GDP 上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型 并运 用 EViews5 0 进行分析 模型的结果是 房价与 GDP 之间呈明显的正相关关系 就是说 在 GDP 上涨的时候 房地产价格也应该相应的上涨 在 GDP 水平下降 房地产价格应该相应的 下调 但是在房地产价格随着 GDP 水平上涨时 最大的涨幅是不应该超过 GDP 水平的涨幅的 否则就是不合理的 现今我国经济快速发展 GDP 保持两位数的增长 经济的增长对于普通居民来讲 主要表 现为居民收入的增加 而居民的收入的增加又直接与居民消费和投资存在着密切的联系 随 着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级 人们的消费已经不仅仅拘泥于食品 衣 物等单纯的消费品 在满足基本需求的基础上 购买住房是必然的 房地产不仅仅是消费 更是一种投资行为 基于对投资收益的期待 房地产投资已经成为普通百姓的首选 但是全 国的土地供给是有限的 这样就产生了供求矛盾 需求消费支出的激增和全国土地供给不足 住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升 2 市场供求对房价的影响 房地产的供给 是指房地产开发商和拥有者在特定时间 以特定的价格所愿意且能够出 售的该种房地产的数量 房地产需求是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数 量 我国房地产的供给和需求是由许多因素决定的 4 3谢经荣 房地产经济学 中国人民大学出版社 2002 4严琳 我国房地产市场价格变动及其与宏观经济的关系分析 重庆 2006 5 第一 房地产的价格水平 一般来说 房地产的价格越高 开发该种房地产越有利可图 开发商愿意开发的数量就会越多 相反 开发商愿意开发的数量就会越少 对于消费者而言 房地产的价格上升 对其需求量就会减少 价格下降 对其需求就会增加 即使房地产自身 的价格保持不变 而与它相关的其他房地产的价格发生变化时 该种房地产的需求也会发生 变化 比如我国现在的两种住房 商品房和经济适用房 当经济适用房价格上涨时普通商品 住宅的价格也会增长 第二 房地产的开发成本 在房地产自身的价格保持不变的情况下 由于开发成本的上 升 势必会减少开发商最终的利润 所有的经营者都是具有趋利性的 并且是理性的 利润 的减少会是原开发商转投别的高利润率的行业 那么房地产的供给必然减少 相反 会使该 种房地产的供给增加 国土资源部日前公布了全国 620 个监测项目的土地成本 数据显示 620 个案例中 东部地区共有 316 个 中部地区共有 158 个 西部地区为 146 个 全国平均 地价为 5500 元 平方米 东部地区的地价高于西部地价 在这个基础之上 东部的房价就会 比西部的房价高 第三 对未来房价的预期 如果开发商对未来的预期看好 则会增加开发量 并且会有 其他行业的商人转而把资金投入房地长行业 从而会使供给增加 同时会把现在开发的房地 产暂留不卖 等到日后涨价时 再以高价售出 以牟取更高额的利润 在这种大趋势下当期 的房地产供给就会减少 如果开发商认为未来的房地长市场不会有太大起色 经营行为会恰 恰相反 消费者对未来市场走势和自己未来的支付能力做出判断 形成对未来的心理预期 当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时 就会在当期增加对该种房地产的需求 相反 就会减少该种房地产的现期需求 第四 消费者的收入水平 由于消费者对商品的需求是有支付能力的需要 因而需求水 平的高低直接取决于消费者的收入水平 当消费者的收入水平提高时 就会增加对房产的需 求 在 2008 年 我国受到全球金融危机的影响 经济增长减缓 消费者收入减少 房地产的 价格在当年一改上扬的常态 有所回落 但 2010 年时 我国已经渐渐摆脱了全球金融危机的 危害 经济走上正轨 全国的房地产价格又开始增长 3 利率对房价的影响 利率对房地产市场的影响比例不是一比一的 是具有乘数效应的 所以小幅度的利率调 整就可能造成对房地产市场的巨大影响 在我国利率对房价的影响不能一概而论 对于不同 的主体 表现和影响方式是不一样的 6 第一 对于购房者而言 大多数购房者没有那么多的资金 会选择个人住房贷款 银行 加息会对购房者的购房心理和行为产生影响 首先 已贷款买房的人利息支出增加 我国一 年期以上个人住房贷款实行可调整利率政策 遇到人民银行调整贷款利率 存量贷款于下一 年初执行新的利率 5 因此 无论是老贷款 还是加息后新发放的贷款 加息都将导致利息支 出增加 其次 加息使得购房观望者增多 许多原本计划购房的人担心不能支付过多的本金 和利息 而延迟购房 对于欲买房的人 加息无疑会增加其生活的压力 这在一定程度上缓 解房市供求矛盾 化解房价上涨的一部分压力 第二 对于房地产投资者而言 买房子是用来赚钱的 他们讲求的是投资回报率 贷款 利率上调后 升息直接增加了他们的投资成本 如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补 加息导致成本的增加 影响就会很大 投资收益的减少 投资行为会受到抑制 投资者就会 考虑新的投资方向 6 第三 对于房地产开发商而言 升息将直接导致开发商的融资成本上升 开发商融资成 本的增加必会对开发商的利润产生影响 如果想保持一定的利润水平 房屋的价格必然只能 上提 不仅如此 升息还会使得融资规模下降 升息意味着我国开始采取紧缩的政策 意味 着开发商通过信托 股票发行等渠道进行融资也会受到影响 7 因此房地产商可能会重新陷入 融资困境 在这两种情况下 就会加重了房地产开发商的开发成本 从而导致住房价格的上 涨 房价在短期内不会迅速下降 面对高昂的房价 消费者和投资者需求都会减少 所以无论从购房者 投资者 还是房地产开发商的角度考虑 银行加息会起到抑制住房 需求的效果 需求的减少会缓解供需之间的矛盾 降低房价上涨的幅度 如若银行减息 那 么效果就刚刚相反 2011 年 4 月 继央行宣布加息后 公积金存贷款利率应声上调 分别上调 0 2 个百分点 贷款利率从 4 5 上调至 4 7 专家预测 随着调控措施累积效应凸显 3 个月内楼市将从量 变到价变 预计价格降 10 左右 住房城乡建设部今日发出通知 决定从即日起上调个人住 房公积金利率 当年归集的个人住房公积金存款利率上调 0 1 个百分点 由 0 4 上调至 0 5 上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0 25 个百分点 由 2 6 上调至 2 85 8 5宋玉娟 银行利率与房地产业关系的实证分析 经济纵横 2005 6宋玉娟 银行利率与房地产业关系的实证分析 经济纵横 2005 7宋玉娟 银行利率与房地产业关系的实证分析 经济纵横 2005 8 信息时报 4 月 7 日 财经版 7 五年期以上个人住房公积金贷款利率上调 0 20 个百分点 由 4 5 上调至 4 7 五年期 以下 含五年 个人住房公积金贷款利率上调 0 20 个百分点 由 4 上调至 4 2 从今天起 开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市 贷款利率按照 5 年期以上个 人住房公积金贷款利率上浮 10 执行 以夫妻双方最高贷款额 80 万 分 20 年还清计算 总 还款金额将由以前的 121 47 万 增加至 123 55 万元 这明显增加了还款压力 9 4 人们的心理预期对房价的影响 消费者的心理预期 也称市场预期 是一种潜在的 比较普遍的社会心理和行为现象 但 是目前在房地产消费市场中 消费者的心理预期未趋于理性 穆斯在 理性预期与波动理论 一文中 对理性预期作了精辟的解释 理性预期是相对 适应性预期 而言的 所谓适应性 预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来 反复检验和修订 采取错了再试的方式 使 预期逐渐符合客观的过程 而理性预期与这种适应性预期根本不同 它是指人们预先充分掌 握了一切可以利用的信息做出的预期 这种预期之所以称为 理性的 因为它是人们参照 过去历史提供的所有知识 对这种知识加以最有效利用 并经过周密的思考之后 才做出的 一种预期 10消费者在进行买房 投资者在投资之时 我们认为 他们都是绝对理性的 消费者会进行合理的分析和比较 直到他们作出决定和预测 对于升值潜力大的或者说他们 认为价格合理实惠的 他们会立即进行购买行为 一旦经济政策形势不明确 他们就会观望 等待 这里 消费者所做的预测 就是理性的心理预期 这正好印证了穆斯在 理性预期与 波动理论 一文中对理性预期所提出的理论要点 理论预期是观察到的过去经验的规律性总 结 它可以指导人们的经济行为 因而理性预期学说构成经济行为的基础 11 例如 在 2004 年 我国为了控制房地产投资规模 防止宏观经济过热 采取了必要的宏 观调控政策 收紧房地产开发项目的贷款供应 控制房地产开发的土地供应 从资金和土地 两个源头控制了房地产供应 规模降下来了 但造成了开发商地也没了 钱也没了 今后房 子的供应要少了 房价也要涨了 产生新的矛盾 这就是因为制定调控政策时忽视了社会心 理预期的作用 12 5 相关政策对房价的影响 自从房价飞速上涨以来 从 2003 年到 2011 年 4 月 我国出台了很多有关购买房产和房 9 信息时报 4 月 7 日 财经版 10娄国豪 消费者理性预期对房地产价格的影响 商业时代 2007 11娄国豪 消费者理性预期对房地产价格的影响 商业时代 2007 12娄国豪 消费者理性预期对房地产价格的影响 商业时代 2007 8 地产开发方面的信贷政策以及货币政策 这些政策对抑制房价的过快增长有十分显著的效果 例如 控制房地产贷款规模 扩大贷款利率的浮动范围 提高房地产开发项目 不包括经 济适用房 资本金比例 提高房地产贷款和个人住房抵押贷款利率 提高个人住房抵押贷款 的首付比例等 13 近些年来我国出台了很多新政 新政内容主要包括完善土地管理和调控 调整商业银行住房信贷政策及 国六条 国八条 等 新政的出台对房地产价格波动具有 导向作用 完善土地管理和调控主要是指控制土地投放数量的变动 土地投放数量变动会直接影响 土地价格 它对房价的影响需要通过两条间接渠道来传导 一是土地投放数量变动会引发未 来住房供给数量变动 进而影响房价 二是土地投放数量变动会影响购房者对房价的预期 进而影响当期购房需求 14 首先 政府调节土地投放 但是如果开发商不当即进行开发 而是把土地囤积起来 政府就难以实现调控房价的目标 其次 对于第二条间接渠道能否实 现还要看要受购房者的心理预期因素 如果现实的房价不断剧烈波动时 因为人们对于政策 有一个接收和观望的态度 所以土地投放的变动很难在短期内改变购房者的预期 也不会改 变当下的购房总需求 因此 土地调控政策的实施效果是具有一定时滞性的 对于我国长期 房地产市场的调控来讲效果可能更佳 除了土地投放数量的调节 还可以直接实行金融调控政策 我国的金融调控政策可以 分为两类 15 一是直接作用于住房需求者的金融政策 包括调节住房按揭贷款首付比例和按 揭贷款利率等 比如中国人民银行和中国银监会联合发布 关于加强商业性房地产信贷管理 的通知 房贷新政 对第二套住房及以上房贷执行首付不少于 40 利率不低于同期同档 次贷款基准利率的 1 1 倍 16 二是直接作用于房地产开发企业的金融政策 包括调节房地 产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率等政策措施 首先 调节住房贷款首付比例 和贷款利率直接影响购房需求 是最迅速 最有效的房价调节手段 研究表明 我国房地 产市场与金融市场之间存在正相关关系 金融市场发展变动 1 房地产市场的发展将变动 0 425 17其次 提高房地产开发企业自有资本比例会对开发商的资金周转产生重要影响 提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本 成本的增加会迫使开发商急需加速资 13姜玉砚 段燕临 影响房地产价格的四大因素 中国房地产 2009 14田益祥 谭地军 赵兵 影响中国房地产价格的因素及其程度分析 15姜玉砚 段燕临 影响房地产价格的四大因素 中国房地产 2009 16姜玉砚 段燕临 影响房地产价格的四大因素 中国房地产 2009 17皮舜 我国房地产市场与金融市场的 Granger 因果关系分析 系统工程理论与实践 2004 9 金的周转 为此 大部分房地产开发商 尤其是一些中小型的房地产开发商无力囤积土地 房产 只能加快住房销售 由此可知 金融政策是对我国房地产市场具有很强的作用力 调 控效果十分明显 此外 还可以运用税收政策作为辅助调控政策 主要是两个手段 一是征 收住房交易税 二是住房增值税 这些都是直接作用于消费需求的政策手段 尤其是针对那 些想在房地产市场上投资 投机的人 比如我国房地产市场上的 房倒儿 税收政策是有 很强的冲击力的 房地产的税收政策作为一种财政政策 与其他的财政政策一样 对房地产 价格的迅速强力有效 但是对于对房价变动不敏感的房地产商 其调控效果同样存在时滞 比较土地 金融和税收政策对房地产市场的调控效果 一般情况下 土地调控直接作用 于地价 税收调节直接作用于房价 金融调节则对房价 地价都起直接调控作用 相比较是 更好的调节方式 三 我国房价波动的对策和建议 房地产业是先导性的基础产业 具有广阔的发展前景的朝阳产业 我国应该积极发展房 地产业 但是房地产业的发展不能建立在损害广大人民群众的切实利益的基础之上 保证房 地产业健康的发展才是真正的发展之路 才能为整个国民经济持续增长做出更大贡献 从影 响房地产价格的因素入手 逐一的解决我国房地产业现在的问题 千方百计稳定房价 规范 整顿房地产市场的秩序 解决我国房地产价格波动的问题 1 大力推进个人住房信息系统建设 大力推进个人住房信息系统建设 有利于全面掌握居民拥有住房情况和居住水平 科学 监测和分析市场形势和发展态势 有效公开和发布市场信息 引导市民理性消费 就是要实 现信息的公开化 2011 年年中 40 个重点城市的个人住房信息系统要实现与住房城乡建设部 系统的联网 中国人民银行的工作会议提出 2011 年将落实好稳健的货币政策 进一步加 强宏观审慎管理 把好流动性总闸门 这必将为房地产市场调控提供有利外部环境 18并且 限购等行政手段不能放松 原本公布限购期限的福州 厦门 海口 温州四地表示 2011 年 限购政策将继续实施 郑州等二线城市也传出限购信号 19 2 大力建设保障性住房 重点发展公共租赁住房 保障性住房是指包括廉租住房 经济适用房 政策性租赁住房的与商品性住房相对应的 18新华网 北京 2011 年 1 月 13 日电 新华视点 记者 杜宇 19新华网 北京 2011 年 1 月 13 日电 新华视点 记者 杜宇 10 住房 与 2010 年 580 万套 20的目标相比 我国今年计划建设 1000 万套保障房 这一数据几 乎翻了一番 保障房将迎来高速发展的时代 发展保障房 可以调整房地产市场的结构 现 在我国的商品房的数量偏多 保障房 经济适用房的数量远远落后与商品房的数量 大量的 豪华公寓和高档住宅已经脱离了现实的需求层次 发展保障房 经济适用房是为了广大的中 等 低等收入的百姓 这部分人群才是住房需求的主体 大力发展保障性住房 才能是政策 渐宽 现阶段不是只有低收入的人群买不起房 中等收入的人也买不起房 现阶段保障性住 房的数量还是很有限的 不能完全弥补商品房外的需求 在商品性住房和保障性住房的需求 以外 还有很多中间夹层 3 问责制 应得到落实 住房城乡建设部部长姜伟新说 住房城乡建设部适时会同监察部对省 市人民政府稳 定房价工作进行考核 对政策落实不到位 工作不得力的 进行约谈直至追究责任 21此外 针对房地产市场存在的深层次问题 2011 年应该制定并实施解决居民住房和促进房地产市场 平稳健康发展的综合性政策方案