2010年成都房地产市场现状及发展趋势

1 2010 年成都房地产市场现状及发展趋势年成都房地产市场现状及发展趋势 本研究咨询报告在大量周密市场调研基础上 主要依据了国家统计局 国家发 改委 国务院发展研究中心 中国房地产协会 成都市统计局 成都市国土资源局 成都 市房产管理局 成都市房地产经纪协会 成都住宅与房地产业协会 成都房地产信息中心 国内外相关刊物杂志基础信息以及成都房地产研究单位等公布和提供大量资料 结合 公司对成都房地产相关企业实地调查 对 2010 年成都房地产行业发展现状与前景 市 场竞争格局与形势 赢利水平与企业发展 投资策略与风险预警 发展趋势与规划建议等 进行深入研究 并重点分析了 2010 年成都房地产行业前景与风险 报告揭示了成都房 地产市场潜在需求与潜在机会 为战略投资者选择恰当投资时机和公司领导层做战略规 划提供准确市场情报信息及科学决策依据 同时对银行信贷部门也具有极大参考价 值 第一部分第一部分 2009 年宏观经济与政策分析年宏观经济与政策分析 一 一 宏观经济总结精要宏观经济总结精要 二 二 宏观政策总结与发展预测宏观政策总结与发展预测 三 三 20092009 年中国宏观经济与房地产政策走势预判年中国宏观经济与房地产政策走势预判 第二部分第二部分 20092009 年成都市场总结与年成都市场总结与 20102010 年市场展望年市场展望 一 一 土地市场土地市场 二 二 20092009 年成都商品房市场分析年成都商品房市场分析 三 二手房市场活跃二手房市场活跃 四 四 新开楼盘跟踪新开楼盘跟踪 五 五 年度媒体监测分析年度媒体监测分析 六 六 成都市房地产市场走势分析成都市房地产市场走势分析 09 年的春天 还是房地产黎明前的小黑暗 成都房地产终于盼来一种苗头 传说中复 苏的苗头 江湖人称 小阳春 5 月 春交会 众人期盼的焦点 开发商 欲知后事 如何 且看春交会 购房者 不知后事如何 要买看优惠 而春交会仍以多样化 大 力度的优惠为主线 购房者的心 被牵动了 2 由于开发商并未对 09 年有如此乐观的期望 导致房源开始出现告急 找关系才能 买房 开盘即售罄 限时优惠 等让购房者买涨的心态愈演愈烈 不管是 08 年想买不 敢买的 还是本想 2010 年买但不敢再等的 包括只是想进来捞点钱闪人的投资客 下 半年都迫不及待加入了轰轰烈烈的购房大军 排队购房重现 成交量创新高 房价上涨 20 30 地王频频 难道是回到了曾 经的 2007 可 2007 后是梦魇般的 2008 啊 购房者还能追涨追到什么时候呢 理性的 市场到底是怎么样的 下面我们将从以下几方面进行探讨和分析 而答案就在其中 第一部分第一部分 2009 年宏观经济与政策分析年宏观经济与政策分析 一 宏观经济总结精要一 宏观经济总结精要 1 全国经济情况 2009 年中国经济完成年初确定的增长 左右的目标已无悬念 11 月工业增加值创年内新高 月工业增加值创年内新高 2009 年中国经济各项数据都出现了触底反弹的态势 支撑中国经济快速复苏 其中投 资贡献最大 消费保持平稳 进出口已经有所好转 但依然是同比负增长 2009 年物价在连续 9 个月负增长后 11 月由负转正 虽然政府仍然否认现阶段有通胀 但通胀预期却在加强 2009 年实施积极的财政货币政策后 大量财政资金与信贷货币投放市场确实为我国今 年经济快速走出低谷立下了汗马功劳 但也带来了一些潜在的问题 如产能过剩 流动性 加大 通胀预期等 2 全国房地产情况 1 11 月份全国商品房销售面积 75203 15 万 同比增长 53 全年有望超过 07 年最 高纪录 实现销售额 35987 12 亿元 同比增长 86 8 已经超过 07 年最高水平 完成投 资 31270 92 亿元 同比增长 17 8 相比销售来看 完成投资上升幅度较小 全国 70 个 大中城市房屋销售价格指数不断上升 截止 11 月同比上涨 5 7 3 4 二 宏观政策总结与发展预测二 宏观政策总结与发展预测 1 土地政策 国土资源部 不会出台小产权房统一文件 国土部 防趁机搭车圈地 下半年严查囤地未建现象 国土部督察地王直指一线城市 推新版合同防闲置 国土部首设限 住宅用地出让封顶 20 万平方米 5 部委出新政打击囤地炒地 拿地首付不低于 50 2 金融信贷政策 资本金比例下调 房地产投资积极回升条件增加 银监会 控制房贷风险严格执行二套房贷标准 央行 未来货币政策将用市场化手段动态微调 3 税费政策 国税总局 加强房地产业等税收征管 财政部和国税总局 不足 5 年普通二手房按差额征营业税 4 市场监管政策 住建部 三大核心房产政策仍将保持稳定 住建部严打开发商捂盘 禁止分期提出预售申请 5 国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头 出台 国四条 5 住房保障政策 住房城乡建设部 西部廉租房每平米补贴 400 元 6 成都地方房地产政策 继续执行 2008 年 6 月 15 日出台的 成都市关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居 置业的意见 到 2009 年年底 相关购房补贴 税费减免 入户就学和对开发商的政策都有 效 2009 年 1 月 20 日 川国土资源厅表示暂停别墅类房产项目土地供应 2009 年 3 月 25 日 成都市房产管理局公布调整成都市中心城区享受优惠政策普通住 房的标准 使受惠人群更多 2009 年 4 月 成都市政府出台政策 买写字楼最高补贴 5 百万 2009 年 7 月 27 日 成都市规划局将专项整治房地产违规变更规划 2009 年 9 月 29 日 强化经济适用住房售后管理 成都市经适房新规出台 2009 年成都共计划拆迁实施 63 个项目 涉及约 3 25 万户 270 万平米 2009 年 12 月 经济适用房 门槛 降低 年收入标准调至 50000 元 中成看点 中成看点 房地产市场各方政策一致出现了由松到紧的转变 从上半年的扶持 到下 半年的趋紧 特别是到年底 各地房价持续上涨 地王频繁出现的时候 各个部门均从自 己对房地产行业的监管职责中寻找抑制其过热的良方 但其效用要始于 2010 年 2009 年成都房产政策对市场促进作用最大的还是 2008 年出台的 6 15 新政和大规模的 旧城改造拆迁 直接促进了大量市场需求 并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度 繁荣 三 三 20092009 年中国宏观经济与房地产政策走势预判年中国宏观经济与房地产政策走势预判 预计 2010 全年 GDP 整体会高于 2009 年水平 估计在 8 5 9 之间 会呈现出前高后低 的走势 而 2010 年宏观政策将由 扶植 刺激 转为 保障困难群体有房住 支持和鼓励 自住性需求 控 抑 制投资 机 性需求 遏制房价过快上涨和稳定市场 2010 年全国房地产市场走势预判 整体走势应跟全国宏观经济同步 呈现前高后低的 6 态势 但全年需求会低于 2009 年 房价将处于高位盘整中 新增投资和商品房供给会放大 第二部分第二部分 20092009 年成都市场总结与年成都市场总结与 20102010 年市场展望年市场展望 一 土地市场 1 09 年土地市场成交情况 2009 年成都市土地市场共计交易土地 201 宗 合计成交面积 21806 亩 总成交金额 430 18 亿 与 08 年相比 09 年土地成交宗数上升了 10 44 规模上涨 30 66 成交金额 是 08 年的 3 97 倍 主城区平均成交地价 582 万 亩 郊县平均成交单价为 103 万 亩 可 见 商品房交易市场的转暖同时带动了土地市场的回暖 地价也大幅攀升 7 2 2010 年主城区土地供应情况 成都市政府计划在 2010 年主城区内供应 5000 亩左右的土地 供应节奏和供应量会根 据市场情况进行调节 2010 年成都主城区供应的土地 主要还是分布在城北和城东 而成 华区和金牛区将是 2010 年供地的主要区域 尤其是成华区北湖区域三环外 挨着三环北湖公园附近将是 2010 年土地供应最热点的 区域 除此之外 成都供地的几大热点板块可能还包括 攀成钢 北湖 人民路北延线 还有可能凤凰山 几个旧城改造 二 二 20092009 年成都商品房市场分析年成都商品房市场分析 1 供给明显不足 1 1 商品房预售情况 09 年成都市商品房预售 27 3 万套 合计供给面积 2763 1 万 供给面积同比小幅上涨 3 3 8 数据来源 成都市房管局 1 2 完成投资情况 截止 11 月底 09 年全市房地产开发投资累计完成投资 795 15 亿元 同比下降 4 1 其中住宅投资 545 77 亿元 同比增长 1 0 写字楼投资 26 98 亿元 同比增长 94 0 商业完成投资 61 28 亿元 同比增长 19 6 数据来源 成都市统计局 1 3 新开工面积情况 截止 11 月底 09 年全市房地产新开工面积 1215 17 万 同比 大幅下降 28 2 其中住宅新开工 999 45 万 同比下降 27 5 写字楼新开工 48 85 万 同比增长 63 8 商业新开工 65 3 万 同比下降 36 8 房地产新开工面积在持续两年回落的情 况下 预计 2010 年会出现一个大幅的增长 9 数据来源 成都市统计局 2 需求大幅放量 创历史新高 09 年成都市销售商品房 35 6 万套 合计销售面积 3478 5 万 销售面积为 08 年的 3 4 倍 数据来源 成都市房管局 3 商品房供需比创新低 2009 年成都市商品房市场就成交面积来看 平均供销比只有 0 79 就成交套数来看 平均供销比只有 0 77 3 1 物业类型情况 09 年成都商品房市场以主城区住宅产品最为热销 其次是主城 区商业 各区域写字楼项目均供大于求 10 数据来源 成都市房管局 3 2 住宅建筑类型情况 目前成都所售住宅商品房中以高层最为畅销 供销比最小 唯有别墅类物业供大于求 数据来源 成都市房管局 3 3 住宅面积段情况 越靠近市中心 户型越小的产品最为稀缺 数据来源 成都市房管局 11 数据来源 成都市房管局 4 4 销售金额暴涨 均价持续上升 销售金额暴涨 均价持续上升 09 年成都市商品房销售金额达 1727 99 亿元 为 08 年 的 3 2 倍 近 07 年的 2 倍 平均销售价格 4968 元 需求今年大幅回升 销售金额也达到历史之最 销售均价继续在 08 年已经非常高的基 础上略微上升 4 1 物业类型情况 09 年全市住宅销售均价 4868 元 办公销售均价 6310 元 商业销售均价 7982 元 12 4 2 住宅情况 全市主城区住宅销售均价从年初的 5329 元 一路升至 6528 元 上涨 22 5 全市郊县住宅销售均价从年初的 3965 元 跌宕升至 4200 元 上涨 5 9 4 3 住宅建筑类型情况 高层引领均价 超高层单价高于多层 双拼均价不低联排 5 5 销售速度情况 销售速度情况 2009 年成都平均每月销售商品房 3 0 万套 合计 289 9 万 144 0 亿 元 5 1 物业类型情况 13 数据来源 成都市房管局 5 2 住宅建筑类型情况 普通住宅类每月去化以高层为主 别墅类去化主要以联排为 主 数据来源 成都市房管局 5 3 住宅面积段情况 主城区每月去化以 70 90 这一面积段为主 14 6 6 商品房存量情况 商品房存量情况 截止 12 月底 成都市商品房存量为 23 42 万套 面积 2334 7 万 如按 2009 年平均每月销售 290 万 计算 该存量可售 8 个月 6 1 物业类型情况 存量主要为郊县住宅和主城区办公用房以及郊县商业 6 2 住宅建筑类型情况 存量从绝对值上看主要为高层和中高层类 但从可售周期上 看 别墅类特别是双拼别墅存量较多 6 3 住宅面积段情况 主要集中在 70 90 其次为 50 70 15 三 二手房市场活跃三 二手房市场活跃 2009 年成都市主城区二手房共成交 61874 套 为 08 年二手房成交的 2 1 倍 四 新开楼盘跟踪四 新开楼盘跟踪 2009 年成都新开楼盘次数 385 次 同比增长 33 开盘均价以及开盘销售率上都较 08 年有不同幅度的提升 从整年看来 下半年更是新开楼盘井喷时期 09 年新开楼盘统计 16 数据来源 中成房业信息库 五 年度媒体监测分析五 年度媒体监测分析 1 总投放量 2009 年全市报媒楼盘资讯总数 391 个 其中报纸媒体咨讯数 368 个 杂志媒体咨 讯数 77 个 平面广告总发布频次 5140 次 其中报纸媒体咨讯数 4658 次 杂志媒体 咨讯数 482 次 从 09 年全年广告投放频次走势图可以看出 月广告投放最多的为 4 月及 6 月 上半年 广告数量整体略高于下半年 下半年成都楼市整体回暖明显 广告量相对有所下降 另外 在 4 月和 9 月 春交会和秋交会之前的月份房地产广告会明显增多 2 广告诉求点分析 2009 年全年成都报媒投放诉求点以项目推广和开盘时间为主 与 08 年相比 优惠所 占比例下降了近十个百分点 项目推广仍为房地产广告的最大诉求点 其次销售所占比例 有较大的提高 另外开发商也更注重预购和发卡的宣传 特别是下半年 此类广告数量明 显增多 六 成都市房地产市场走势分析六 成都市房地产市场走势分析 1 2010 年成都房地产市场走势预判 1 1 新增供给将大幅放量 预计新开工面积达 2000 万 以上 08 年完成投资增长幅度已经非常小 09 年较其还出现负增长 在 09 年各开发商资金 回笼非常好的情况下 预计 2010 年完成投资会较 09 年大幅上扬 由于 08 年的销售萎靡 09 年新开工面积继续大幅减小 严重影响供给 在 09 年供销 比如此小的情况下 预计 2010 年新开工面积会急速反弹 达到甚至超过 07 年的水平 17 09 年土地市场极其活跃 其所成交土地在本年度内少有已进行开发者 这些土地将从 2010 年开始转化为商品房有效供给 如按容积率 4 0 计算 现存土地提供可开发建筑面积 约 8889 万 政府强调 2010 年将加大普通商品房的供给 将出台各种政策打击囤地 捂盘惜售等不 利于增大供给的行为 1 2 成交量同比将小幅下挫 预计销售量在 2000 3000 万 间 各月环比将起伏波动 09 年成都市商品房销售面积已然大大超过 0