浅谈物管企业如何开拓创收空间.doc

浅谈物管企业如何开拓创收空间一、对物业管理企业创造盈利努力增收的拙见：( 1 ) 发展现有物业管理服务的内涵，实行多种经营服务是改善经营状况的根本途径。目前，我们主要是通过合同约定向业主提供基本服务，收取物业管理费以及提供一些简单服务向业主收取劳务费来维持经营，服务项目和内容单一，服务面狭窄，无外乎小区公共场所照明设施的维护、排水疏通等项目。由于物业管理属于服务管理领域，而服务行业应该是收益回报较稳定的行业，物业管理行业不可能从基本服务中获取高额的利润；虽然我们各管理处都设置了有偿服务项目来弥补收入的不足，但服务项目较少，所以有偿服务的利润空间未能被充分挖掘。因此，经营思路的狭窄就造成了公司获利途径少、利润空间小的后果。加之由于体制管理，市场竞争，申报、投标价格低更加剧了公司收入状况恶化。但与此同时，社会不同主体对于物业管理服务的需求，更加趋向多样化。( a ) 来自业主的需求。随着人们收入的不断增加，各种增值服务有了更广泛的市场，其中的利润空间也越来越大。由于当今社会竞争日益加剧，工作压力不断增强，人们渴望在紧张的工作之余获得充裕的休息和享受，为了节约时间和寻找放松，人们愿意把一部分增值服务由物业管理公司来提供。例如：节假日郊游的组织，老年人活动组织(含车辆、就餐、纪念品等)；又如学生放假假期生活需要人组织，请家教老师辅导，按学期收费。办各种兴趣班，孩子可以不出园区。发展家政服务。这些都是可以合理收费的。( b) 购房者的需求。购房者希望它能够保值、增值。因此，他们在购买物业之前对将来物业管理服务的质量是非常关心的，而且在购买物业时，购房者与开发商之间往往存在着某种程度的信息不对称。因此，公司中介机构可以以专家身份提供咨询，对业主物业租售经营方案等方面提供咨询需求。(c ) 对房产开发商的需求提供顾问服务，随着业主买物业就是买管理和服务观念的增强，物业管理公司提前介入，参与物业的开发过程，为其提供咨询和监督服务，以改进物业的具体设计，完善物业的使用功能。(d ) 各类社会服务供应商的需求。通过与我们公司形成长期稳定的合作关系，各类社会服务供应商可以获得更多的利益。第一，他们可以及时地得到业主的需求信息，降低了获取信息的时间成本和不确定性，第二，我们公司可以把业主的一些专业性强、他们自身又无能力提供的服务外包给社会服务供应商来完成，从而最大限度地满足业主的需求。因此，社会服务供应商也有向我们公司购买信息的需求。所以，我们基于上述多样的需求，更应该进一步放开经营服务的思路，扩大服务的对象和种类，通过多样化的经营服务来创造效益。更重要的是可以开辟资金来源的渠道，建立起企业良好的造血机能，创造源源不断的利润。当然，多元化发展在降低单一经营风险的同时，也增加了进入其它行业而带来的风险。因此，我们必须注意结合实际，小步快走，在多元化发展中处理好与专业化发展的关系，使二者协同配合，共同促进公司的可持续发展。( 2 ) 努力打造管理小区物业保值增值，使其成为公司创收的突破点。随着石河子近几年的迅猛发展，各园区业主对于房产的保值增值的需求越来越高，尤其是近几年，石河子房地产价格快速上涨及迅速攀高，越来越多的人把购房当成是一种投资，所以更加注重能使房产坐享增值的关键环节 - 物业管理和服务。委托我们公司进行物业管理，表面上看是交钱买物业管理服务，但实际上，当房屋价值因土地价值提高和环境改善而提高时，延长房子一年的使用寿命，就等于用一年的物业管理费买来一年的土地增值额。从这种意义上说养房子就不仅是延长使用寿命，而且还是一种投资。因此在接盘就需具有预测性和前瞻性。( 3 ) 有效管理，规模经营，摊薄成本。根据会计学中成本会计的规模成本递减原理，生产成本分为可变成本和不变成本。而相对于我们公司来说，随着经营管理的物业面积的增大，公司的一部分管理费用并不会随着管理规模发生数量上大的变化 ( 即不变成本 ) ，这就会摊薄单位面积的不变管理成本，所以其单位物业管理面积的综合成本就会降低。而无序化管理成本，就是随着管理的范围、面积的扩大，其管理的有效性将会不断降低，成本也会增加。因此合理测算成本，在边际成本范围内设置人员，做好待入项目的可行性分析和研究，提供可行性研究书面报告，再进行决策。我们应该根据各项目的不同情况，适当适度降低管理成本，提高经济效益。( 4 ) 寻求降低管理成本途径，增加盈利。由于现实的原因，我公司对各项管理处仍然沿用的是小而全的管理模式，这样必然带来一个两难的选择，或者配齐各类专业人才，否则会面临质量低下的后果，而配齐专业人才，形成成本压力。对此建议成立专业机构按照市场公平竞争，优胜劣汰的原则进行管理，提高劳动生产率。( 5 ) 加大追收欠拖不交及恶意欠费力度；增加净利润收入，实现颗粒归仓。利用法律法规允许范围和行业特点，采用多种催收手段进行催收。二、对公司经营理念重新定位( 1 ) 树立以人为本的服务理念，正确认识和摆正自己的位置。要清楚地意识到自己是服务型企业，只有通过提供全面、及时、周到、安全、优质的服务，得到业主认可，企业才能不断生存与发展。同时，公司要不断强化以人为本的服务理念，加强人性化管理，深化服务内涵，力求达到服务的最佳效果，才是扩大利润来源的根本出路。( 2 ) 以物业的经营、管理为依托，结合公司的优势，实现物业为主，多种经营的发展格局。后期不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。介入与物业管理密切相关的行业，如房屋租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，提高物业的增值潜力，增强公司的竞争能力和盈利能力，将经济效益视为公司的生命线。( 3 ) 后期运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购承包等方式，对经营不善的管理处实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场发展。( 4 ) 将技术优势转化为市场优势走专业化发展之路。发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此作为新的利润增长点，拓展公司的盈利空间。三、对全公司进行盈利点的规划设计通过开展多种经营，提供多样化的服务，来拓展盈利空间。公司可以充分挖掘市场需求，开展以下经营服务活动来获取收益：利用自身资源，在为业主提供基本服务的基础上充分开展增值服务，扩大劳务服务费的来源，如家政服务、汽车美容、装饰装修、绿化保养、房屋和家用设备的维修养护、礼仪服务、洗衣、送奶送报等；通过创建信息服务平台！把小区业主的需求信息、出售给社会服务供应商，获取信息服务费；争取取得相应的经营许可后开展多种物业经营，如幼儿园、餐厅、超市、美容美发中心、停车场、会所、健身、棋牌、球场、书报阅览、衣物干洗、酒吧等服务项目及康体娱乐设施等；公共场地或建筑物共用部位的经营，如户外广告、公共场地出租等； 通过对经营性物业进行技术性改造或功能、环境的配套，提高物业的盈利能力，从而获得相应的利润；通过开展丰富的社区文化活动，营造良好的生活氛围，向