买卖合同解除权.doc

买卖合同解除权 篇一：房屋买卖合同解除权纠纷案例 合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同 作者：北京市正海律师事务所涛 房屋买卖合同解除权纠纷案例 【案情介绍】 2009年4月，姜卓与张升签订了北京市存量房屋买卖合 同，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室 房屋一套。房屋总价款人民币108万元。 同日，双方签订补充协议，主要内容如下：姜卓以商业 贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于 房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万 元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款 期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日 前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜 卓。 协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购 房定金2万元；于2009年5月11日向张升支付了购房首付款 32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。 此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理 商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措 资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升， 张升表示同意。2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但 张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009 年8月28日，张升向姜卓发出房屋买卖合同解除通知书，以 姜卓延期付款为由再次提出解除合同。 鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正 海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件 提交 【仲裁庭意见】 仲裁庭经过审理，认为： 1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009 年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。 但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。 2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合合同法第 九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。 【裁决结果】 1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送 达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的， 姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手 续。 2、姜卓向张升支付违约金4800元。 3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。 【法律分析】一、合同法对于合同解除的规定 本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否 成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定： 所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方 的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系 归于消灭的行为。 合同法对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类： （一）约定解除，它包括两种情况： 1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付 一定数额的违约金作为合同解除的条件。 2、在合同签订后，经双方协商解除合同。 （二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情 况： 1、因不可抗力致使不能实现合同目的； 2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的 行为表明不履行主要债务； 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍 未履行； 4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实 现合同目的； 5、法律规定的其他情形。 二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合 同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据 合同法第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方 解除权。 该条规定的单方解除权必须满足以下条件： 1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为； 2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务； 3、经另一方催告； 4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。 当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并 不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段 合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主 要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据合 同法第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。 本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向 姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符 合合同法第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除 权的条件，故张升不享有合同解除权。 三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。 姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及 时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜 诉权。依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方 当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况： （一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人 在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 （二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务 抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维 护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。篇二：国际货物买卖合同的解除权 浅析国际货物买卖合同的解除权 一.引言 现如今，国际货物买卖已然成为国际贸易中最重要的组成部分，使用国际货物买卖合同-一方当事人交付标的物于另一方当事人，对方当事人受领交付的标的物并支付价款的合同-进行贸易活动又是最常见的交易方式。 为保证国际货物买卖的顺利完成，出于鼓励交易的原则和维护当事人之间的合法权益的考虑，违约补救措施一直是国内、国际立法的重要内容之一。解除合同已经成为一项重要而且经常在实践中运用的违约补救措施。 在国际买卖合同依法成立后，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。但合同有效成立后，常因各种原因导致履行不能或履行不必要，当事人唯有通过解除自己的合同义务才能达到救济之目的，致使合同的解除成为必要。但对合同的解除的规定，在我国的立法和国际的规定上有较大的不同。现试通过对联合国国际货物买卖合同公约（以下简称公约）与中华人民共和国合同法（以下简称合同法）中对合同解除权的规定的比较，分析如何正确解除权的含义以及解除权的行使条件。 二.国际买卖合同中解除权的含义 合同的解除权是指合同订立后，一方当事人依约定或者法定之事由，以单方之意思表示，使合同自始或向后消灭之权利。合同的解除是一项重要的法律制度，各国均有规定。在1980公约中并没篇三：从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限 从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限 加入时间：2010-07-07 12:52:25 陈莹 福建厦门联合信实律师事务所 内容摘要：合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中的第十五条对合同法第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。 主题词：商品房买卖合同、合同解除权、约定解除 案情简介：2006年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为2007年5月1日前；合同约定签合同当日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清；合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。但是，合同没有约定行使解除权的期限。 王某只如期交付了定金，另两期房款至2008年底还未支付。2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面通知，通知载明：“望您务必于2008年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。” 2009年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述商品房买卖合同。 一审法庭调查时，双方当事人对商品房买卖合同的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的通知的效力产生了激烈的争论。本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。 一、厦门某房地产有限公司是否有权解除商品房买卖合同，即解除权的行使期限是否已经超过 第一种观点认为：厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。我国合同法第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 第二种观点认为：厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 既然商品房买卖合同已经约定王某2006年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；那么厦门某房地产有限公司应当于2007年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。但厦门某房地产有限公司直至2008年12月26日才发出书面催告通知，2009年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 笔者赞成第一种观点。理由如下： （一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是合同法第93条第2款，行使的是约定解除权。而合同法第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。 （二）本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款之规定 1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是合同法第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有限公司基于双方合同约定行使解除权。 2、第二种观点主张本案不应适用合同法第95条，而应适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第2款之规定。这显然是对法条断章取义的理解。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二种观点仅仅援引前述法条第2款规定，而未整条援引。事实上，第2款规定应放在整个 第15条的规定中综合理解。第15条第1款规范的是“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。 前已述及，本案当事人已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而前述第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。 二、本案商品房买卖合同解除时间的认定 第一种观点认为：鉴于2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面通知，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否则将与其解除合同。因此，在通知期限届满的第二日，即2009年1月1日起双方的商品房买卖合同应视为解除。 第二种观点认为：厦门某房地产有限公司发给王某的通知语焉不详，并没有确定表达解除合同的意思表示，该通知并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的诉讼请求也是“判令解除商品房买卖合同”。因此，商品房买卖合同应自判决生效之日起解除。 笔者同意第二种观点。本案二审判决也持第二种观点，将原审“自2009年1月1日起双方的商品房买卖合同应视为解除”的判决变更为“解除上诉人王某与被上诉人厦门某房地产有限公司签订的商品房买卖合同”。 三、值得关注的新问题王某若对厦门某房地产有限公司解除合同有异议，应当及时提起反诉或者另案起诉，否则可能因此丧失对解除合同的异议权 根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后