房地产评估师考试备考辅导房地产估价师《理论与方法》提纲十二

房地产估价师理论与方法复习提纲十二第四节 使用原则使用原则要求房地产估价结果是在估价对象使用下的价值。使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到化的一种最可能的使用。使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合使用原则的全部要求，遵守了使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。使用具体包括3个方面：用途;规模;集约度。寻找使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4)价值是否。收益递增递减原理可以帮助确定集约度和规模。收益递增递减原理揭示的一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能：产出量增加比例与投入量增加比例相同;产出量增加比例大于投入量增加比例;产出量增加比例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为使用。它也可以帮助确定集约度和规模。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为使用。它可以帮助我们确定使用。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最为均衡时，便为使用。当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为使用，而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出使用的判断与选择。第五节 估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师随意假定的，必须根据估价目的来确定。确定估价时点的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估对象价值的时间界限。遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了，更本质的是估价时点确定应在先，价值估算应当在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义在某个时间上的价值。在评估现在的价值，通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价作业期 (估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据其来确定。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来时，估价对象状况也是未来时。在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时，因市场状况变化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设定价格进行相应调整。第六节 替代原则替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：(1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。第七节 谨慎原则谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎