房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义22

房地产估价案例与分析精讲讲义226.5.4直接资本化法与报酬资本化法的比较6.5.4.1直接资本化法的优缺点直接资本化法的优点是：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算来来第一年的收益;资本化率或收益乘数直接于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;计算过程较为简单。但由于直接资本化法利用的是某一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的类似房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的类似房地产的净收益每年上涨3%，如果以该类似房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。6.5.4.2报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优点是：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础;每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解;由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为估价人员可以通过投资者在有同等风险的投资上要求的报酬率来确定估价对象的报酬率。6.6投资组合和剩余技术在收益法中，报酬率和资本化率都可以从房地产的物理构成(土地与建筑物)或资金构成(抵押贷款与自有资金)中求出各构成部分的报酬率和资本化率，或将其报酬率和资本化率运用到各构成部分上以测算其价值。6.6.1投资组合技术投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。6.6.1.1土地与建筑物的组合运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值，还是土地价值，或是建筑物价值，采用的资本化率应有所不同，相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。综合资本化率是求取房地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。也就是说，如果评估的是土地与建筑物合成体的价值，则应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率。如果选用的不是综合资本化率，则求出的就不是土地与建筑物合成体的价值。土地资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益)，不包含建筑物带来的净收益。如果在求取土地价值时选用的不是土地资本化率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地的价值。建筑物资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益)，不包含土地带来的净收益。如果在求取建筑物价值时选用的不是建筑物资本化率，则求出的就不是建筑物的价值。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。如果能从可比实例房地产中求出其中两种资本化率，便可利用公式(略)求出另外一种资本化率：上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时难以做到。但如果知道了土地价值或建筑物价值占房地价值的比率，也可以找出综合资本化率、土地资本化率和建筑物资本化率三者的关系。其公式如下：(略)例623某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。试计算综合资本化率。解综合资本化率计算如下：Ro=LB+BRB=40%6%+60%8%=7.2%6.6.1.2抵押贷款与自有资金的组合在房地产市场与金融市场紧密联系的现代社会，购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分为自有资金。因此，房地产的报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求：贷款者(如贷款银行)要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来求取房地产的报酬率，而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率来求取综合资本化率，具体是综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即：Ro=MRM+(1-M)RE式中Ro一综合资本化率;M-贷款价值比率，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%90%之间;RM-抵押贷款常数：RE-自有资金资本化率。上述公式中的抵押贷款常数一般采用年抵押贷款常数，它是每年的偿还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率。如果抵押贷款是按月偿还的，则年抵押贷款常数是将每月的偿还额乘似，然后除以抵押贷款金额;或者将月抵押贷款常数(每月的偿还额与抵押贷款金额的比率)乘以.在分期等额本息偿还贷款的情况下，抵押贷款常数的计算公式为：(略)自有资金资本化率是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额(税前现金流量)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额而得到。综合资本化率必须同时满足贷款者对抵押贷款常数的要求和自有资金投资者对税前现金流量的要求，下列几点有助于理解抵押贷款与自有资金组合的公式：(1)可以把购买房地产视做一种投资行为，房地产价格为投资额，房地产净收益为投资收益。(2)购买房地产的资金可分为抵押贷款和自有资金两部分，所以有：抵押贷款金额+自有资金额=房地产价格(3)房地产的收益相应地也由这两部分资本来分享，即：房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益例6-25某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为