房地产评估师考试备考辅导房地产基本制度与政策精讲班讲义32

房地产基本制度与政策精讲班讲义322、房地产面积测算的一般规定和方法(1)房地产面积测算的一般规定1)房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。2)各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。3)边长以m为单位，取至0.m;面积以m2为单位，取至0.0lm2.4)量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具。5)楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。(2)房地产面积测算的方法根据面积测算数据资料的，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。1)解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如;边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。2)图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产图，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。3、土地面积测算(1)土地面积测算的意义土地面积测算是土地利用现状调查的重要组成部分，是取得土地数据资料的关键步骤。通过面积量算，为各级行政单位、各土地权属单位量算出土地总面积和各类土地面积，因此，量算工作是准确掌握土地资源数据的重要技术手段。(2)丘的测量要求丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘;一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线，按照房产测量规范的规定，界址点分为三级：精度要求按房产测量规范执行。例题：下列有关丘的表述中，不正确的是( )。(试题)A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C.组合丘一定大于独立丘D.房屋权属证书中应注明丘号答案：C解析：组合丘不一定大于独立丘。(3)不计入用地面积的范围1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;4)已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地，5)其他按规定不计入宗地的面积。例题：下列可以不计入用地面积的范围包括( )。A、有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地B、市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地C、公共使用的河滩、水沟、排水沟D、已征收、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地E、其他按规定不计入宗地的面积答案：BCDE解析：有明确使用权属的冷巷、巷道或间距地，是应计入用地面积的。4、房屋面积的测算一般规定(1)建筑面积和房屋产权登记面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。(2)房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。(3)计算建筑面积的有关规定例题：( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。A、房屋使用面积B、房屋建筑面积C、房屋共有建筑面积D、房屋产权面积答案：B解析：房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。1)计算全部建筑面积的范围(A)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(B)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井。垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。(C)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。(D)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。(E)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面