锦江明珠招商及开业活动策划方案104125644.doc

锦江明珠招商及开业活动策划方案关于锦江明珠招商及开业活动策划方案重庆海基市场营销策划有限公司二OO六年九月十一日目录序言一、 活动目的二、 活动时间三、 招商主要活动计划四、 开业主要活动计划五、 广告及推广计划六、 广告及推广费用预算序言根据锦江明珠目前销售及工程进度情况，暂定于国庆节进行试营业，为此，海基认为开发商应该积极组织客户（商家），对锦江明珠的市场开业作好各种准备（特别是商家入场），特制定本策划方案。1、 销售情况小结、经过1年多的销售，目前锦江明珠仅仅剩下4个摊位和5个门面，总体价值不到100万元。完成销售考核任务99%以上。目前主要工作是进行市场试营业，以保证商业用房部分能够办理按揭，尽快回笼资金。2、招商工作决定市场成败锦江明珠农贸超市销售非常成功，但要使市场能够运作起来，招商工作十分重要，它决定整个项目真正是否取得成功。海基建议开发商应该高度重视招商工作，绝对不可认为销售工作已经结束，剩余价值不多就不管市场的运营。 市场运营成功的关键在于招商工作。目前锦江明珠的招商面临较大的困难，开发商应该高度重视。这些困难主要表现在： 招商工作时间滞后。海基公司曾经2次提交招商策划方案（本次是第三次），但由于工程进度和对此不重视等原因，导致前期招商工作开展了又放弃了。目前离市场开业仅仅剩下20天左右时间，抓住机会十分重要。 客户资源匮乏。由于目前铜仁商户少，门面多，商业严重过剩，导致商家资源十分紧缺。锦江明珠农贸超市的客户资源也比较紧缺。寻找客户资源十分关键。 锦江明珠的购房者多为投资者，占70-80%，因此，必须走招商这条路，而且必须进行统一招商。如果让投资者自行招商，其办法只有张贴“出租”广告，必然影响商场的整体运营。 政府协调工作滞后。海基公司在销售之初提出农超运作必须依靠政府。一是得到政府的挂牌；二是得到政府优惠；三是利用政府文件进行招商，但目前这些手续均尚未落实。 与购买者（投资者）尚未进行沟通，关于优惠政策尚未达成一致。虽然具有不利因素，但市场仍然存在以下有利因素： 中心农贸市场发生严重纠纷和冲突，导致经营户占道经营，给市场提供较大的机会； 违章建筑拆迁部分门面，使这些经营户无地经营，形成锦江明珠现实客户。 铜仁缺乏蔬菜批发市场，沿街为市，应该抓住这个机会。 剩下不多时间，只要抓紧，招商工作仍然会有所进展。 工程进度在近期可以全面完工，因此可以利用国庆节良好时机吸引商家。总之，海基认为机会与威胁并存，开发商不能轻言放弃。一、活动目的举行招商活动，并使市场能够成功运营，海基认为意义重大，开发商必须高度重视。1、 市场是否成功开业，直接影响铜仁房地产市场，特别是检验开发商的诚信度；2、 防止交房纠纷。一是可能带来的政治风险（客户集体上访）；二是交房才交款的分期付款纠纷；三是银行商业用房按揭办理纠纷。只要市场成功开业，以上纠纷迎刃而解。3、市场是否成功开业，对开发商下一个项目影响比较大。可以塑造一个个成功的典范。总之，市场开业成功，好处多多。开发商应该高度重视。二、活动时间整个市场运作，海基认为可以分成3个时段。即招商阶段、试营业阶段和正式开业阶段。1、招商阶段（1）时间：从2006年9月12日起，到2006年10月2日（2）主要工作内容 开发商必须完成工作l 测量商业部分面积。l 完善市场开业手续。主要是市场的工商注册登记手续及地税注册登记手续。l 落实市场优惠政策。主要是市场的工商管理优惠政策和地税的优惠政策。（目前可参照的优惠政策，一是地区行署专业市场优惠政策；二是铜仁市政府对锦江广场的优惠政策文件）。锦江农超需要获得工商局和税务局的认可，并形成书面文件。 双方需要共同完成的工作l 招商及开业策划方案的制定及推广落实；l 客户（投资者与经营者）沟通与洽商；l 经营户的招商工作；l 市场开业的筹备工作；l 开业活动；l 其它。三、招商主要活动计划1、成立招商工作小组 组长：王勇 副组长：王小华、林华明 组员：王健康、杨平、张伟等2、开发商落实登记注册和优惠政策手续 房产局对面积的测量。 工商登记注册及优惠政策落实； 税务登记注册及优惠政策落实。3、制定开发商自行提供的优惠政策海基建议，开发商提供部分优惠政策来搞活市场。具体措施有：（1）针对投资者 针对不经营、愿意出租摊位/门面者，而且愿意签订前6个月免收经营户租金者，开发商给予3个月的租金补贴。（开发商补贴租金按照5元/M2.月计算。大约每月补贴1万元左右。）（2）针对经营者 针对经营者，签订1年以上合同，缴纳保证金并于10月国庆开业者，10月每天给予摊位5元/天；门面10元/天的补贴。（3）以上两种优惠只能选择其中一种。即经营者只能选择（2）；不经营者选择（1）。但海基希望开发商能够重点支持经营者。（4）试营业期间，开发商承诺每天购买入场商家1000元左右的商品，作为市场促销活动奖品。共计5天。具体方式见试营业促销活动。4、启动客户沟通（1）启动购房者的沟通活动 对所有购房者发出通知。宣传10月国庆试营业消息和接房信息。 重点落实哪些是经营者，签订入场经营优惠活动协议。即承诺每天给予补贴。 对于非经营者签订房屋代租及优惠租赁协议。统一招商优惠租赁协议甲方（业主）：乙方：河西房地产开发公司经过甲乙双方友好协商，本着公平、公正、公开和共同繁荣市场的原则，现就甲方购买锦江明珠 商铺统一租赁和租金优惠达成如下一致意见：一、委托乙方统一招商招租：1、甲方委托乙方统一对其商铺进行租赁。甲方商铺号为 ；面积为 M2；形式为 。2、委托租赁时间为12个月，即从2006年10月18日起至2007年10月18日。3、委托经营租金。前6个月（从20061018至2007417）对租赁户免收租金；后6个月租金为摊位不高于20元/M2，门面不高于40元/M2。具体租赁方式由甲方直接与租户签订协议为准。4、乙方承诺给予甲方免租期间，给予3个月的租金补贴。具体时间为2006111至200721；补贴方式为现金。补贴金额为摊位5元/M2月；门面为10元/M2月。总补贴金额为 元。每月10日发放补贴。二、自行招商招租者1、不愿意签订统一租赁协议者，其所购门面或摊位必须在市场试营业10日内（即2006年10月15日前）开业，否则每天罚款10元。2、自行经营者另行签订协议。未尽事宜由双方共同协商。甲方： 乙方：签字： 签字：日期：（2）启动经营户沟通与招商宣传 对小十字农贸市场经营户进行沟通；号召其入住。 对环城路蔬菜批发户进行沟通；号召其入住。 对金滩批发市场和商贸城经营户进行沟通，号召其入住。 对水果市场等经营户进行沟通，号召其入住。 对散摊进行沟通，号召其入住。l 对入住长期经营户签订协议。入场长期经营协议甲方（业主）：乙方（开发商）：丙方（租赁户）：经过甲乙丙三方认真协商，本着公开、公正，平等、互惠互利的原则，现就丙方租赁甲方委托乙方统一管理的摊位/商铺达成如下一致租赁协议：一、 标的1、租赁事宜：甲方通过乙方转租甲方所有门面，丙方愿意从乙方租赁门面。2、标的物位置：位于锦江明珠农贸超市 层 号商铺。面积为 M2；性质为 。二、租赁事宜1、丙方愿意向乙方缴纳设施及水电保证金 元。在合同结束时，乙方无息退还丙方。丙方提前解除合同，保证金也在合同结束时退还。2、租赁时间：从2006年10月2日起至2007年10月1日止。3、三方协商租金为：前6个月租金为0（免租），时间从2006年10月2日起至2007年4月1日止。后6个月协商租金为 元/M2，总租金为 元/月。如丙方提前解除合同，则补收前6个月租金，并直接从保证金中扣除。4、物管费：乙方承诺前6个月，免收物管费；后6个月物管费为1元/M2；5、水电费：包括公摊部分，每月按实际情况收取。6、丙方入场经营，乙方承诺工商管理费和税收与相关职能部门协调，按照有关政策优惠收取。7、丙方在经营期间损坏设施，照价赔偿。三、经营事宜1、丙方应该合法经营，严禁欺骗消费者，销售假冒伪劣和不合格商品；并主动协助相关部门进行调查。如果查实，立即解除租赁合同，视为丙方违约。2、严禁损坏市场形象，不得与消费者发生争吵，否则乙方有权解除租赁合同。3、严禁采取不正当竞争等手段损坏市场名誉，否则追究法律责任。四、其它1、未尽事宜由双方协商。2、一方违约，必须向守约方支付违约金，不低于5000元。3、本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。甲方： 乙方： 丙方：日期：l 对入住短期经营户签订协议。 参照长期入住合同执行。5、对潜在客户进行广告宣传（1）对消费者进行宣传：包括锦江广场周边住户和餐馆；（2）对商家进行宣传：包括铜仁主要菜市场、副食品市场。四、试营业活动计划试营业活动主要针对试营业期间开展促销活动。1、 试营业时间：暂定为10月5日。（5日前允许自行开业。）2、 活动地点锦江农超及楼前空地。3、 主要活动安排：（1） 试营业仪式l 时间：10月5日上午9:00l 地点：锦江农超l 参与人：开发商、经营户、业主及消费者。l 主要议程：时间主要议程负责人18:30-9:00老年腰鼓队表演王勇29:00-9:01宣布市场试营业主持人39:01-9:05介绍到会的主要领导主持人49:05-9:10开发商致欢迎词王勇59:10-9:15领导讲话领导69:15-9:20市场授牌仪式领导79:20-9:25业主讲话业主89:25-9:30经营户讲话经营户99:30-11:30文艺表演文艺队10下午16:00-17:00有奖参与文艺队10晚上19:30-21:00文艺表演文艺队（2） 有奖购物l 时间：10月5日10日l 抽奖条件：当日单次购买金额达到10元，填答有关资料，就可以抽奖。l 抽奖形式：幸运转盘。l 抽奖、兑奖地点：楼前广场l 兑奖形式：当场兑奖。l 幸运转盘主要奖级：奖级奖品比例备注特等奖购物券100元5不能兑现一等奖购物券20元5%二等奖购物券10元10%三等奖3元纪念品20%纪念奖1元纪念品30%空白无30l 每个人购物后由商家出具凭据（如下）销售凭证1、姓名 住址： 电话： 2、销售日期： 日 ： 3、购买金额 元。4、购买商品种类： 销售商号： 楼层 老板签字： l 每个人不限次数。10元转一次。转过以后，收回凭据。（3） 超低价购物l 邀请有关商家进行促销。l 该商家必须推出特价商品。（比市场价格低20-30%）。l 开发商提供场地，承诺给予50元/半天的补贴。时间特价促销活动5日上午方便面5日下午饮料6日上午米6日下午作料7日上午副食7日下午衣帽l 尽量协调厂家，由厂家出资。五、广告宣传及推广计划1、主要借助媒体l DM单；l 电视；l 现场。l 报纸。2、主要推广内容l 锦江农超优惠招商，开发商承诺入场经营给予补贴；l 锦江农超10月5日盛大试营业，购物送3级好礼。3、主要媒体计划媒体投放时间频次投放地点DM单招商9月20日10月10日3000份商家开业10000份周边居民、餐馆条幅9月20日10月10日10条大楼铜仁电视台9月28日10月7日每天晚上2-3次字幕铜仁地区梵净山周末9月底1/4版2次（招商/开业）铜仁地区现场10月4日10日气球、条幅、喷绘、乐队等现场4、主要物资（1）印刷品l 招商DM单：3000份l 开业DM单：10000份（2）喷绘l 10m*30m开业与招商广告喷绘：悬挂墙上；（3）开业现场l 搭主席台：l 主席台背景喷绘：l 祝贺条幅：8-10条l 升空汽飘：56个l 充气拱门：1个l 花篮：10-20个l 音响设备：1套l 购物券：10000张（盖公章）l 凳子：100根（业主、经营者）l 桌子：3张（主席台、兑奖）：l 开水（4） 礼品l 领导礼品：10份，每份价值100元；l 3元促销活动礼品：200份l 1元促销活动礼品：200份（5）其它l 乐队l 老年腰鼓队l 主持人：2名（男女各1名）。六、广告及营销费用预算1、广告宣传费用（1）印刷品l 招商DM单：3000份0.32元/份960元l 开业DM单：10000份0.22元/份2200元（2）喷绘l 10m*30m开业与招商广告喷绘：300m28元/M22400元；（3）开业现场l 搭主席台：100元l 主席台背景喷绘：200元l 祝贺条幅：8-10条：500元l 升空汽飘：56个：1000元l 花篮：10-20个：1000元l 充气拱门：500元l 音响设备租赁：300元l 凳子租赁：100元（5） 礼品l 领导礼品：10份100元1000元；l 3元