年东莞房地产市场总结及年预测报告_39页_瑞峰置业.doc

瑞峰置业东莞楼市2010年总结及2011年预测（完整版）2011.1目录第一篇 宏观环境1一、全球经济1二、国内经济2三、楼市政策6四、全国楼市动态9五、东莞经济和市政规划10第二篇 2010年东莞房地产市场总结13一、土地市场13二、新增供应17三、成交19四、供需对比27五、存量和消化周期28六、市场营销手段创新29七、潜在供应30第三篇 2011年市场预测3436 / 38第一篇 宏观环境一、全球经济2010年全球经济保持整体复苏势头，但复苏过程缓慢，各国增长力度不一，不确定性仍然存在。美国失业率高居不下，正在经历着“二战”以来所有经济周期中最疲软的阶段，2010年美国的GDP增长为2.6%，预计2011年将减缓至2.2%。受希腊引发的主权债务危机的影响，欧洲经济增长缓慢，成员国经济出现分化，2010年欧共体增长率1.5%。日本经济在日元升值、内需乏力、通货紧缩的情况下增速有所下滑，全年增长率为2.7%。新兴经济体如“金砖四国”等仍是引领全球经济增长的主要动力，但受全球经济的影响，增速有所下滑。受全球经济走势影响，美指、原油和黄金呈现不同的走势。在今年5月欧债危机催生避险情绪推动美指短暂上升，总体趋势震荡下行。11月美国启动第二轮量化宽松政策，规模为6000亿美元，加速美元贬值，给新兴经济体带来了更大的通胀压力。美元长期贬值的趋势，推动近几年黄金价格的持续稳定上升，引发了新一轮比较持久的投资黄金的热潮。和美元相反，石油在4、5月份受到欧债危机恶化的影响急速下挫，在欧债危机缓和后，国际石油价格，开始震荡上升。新兴发展中经济体增长强劲，为防止经济过热，部分经济体开始主动收紧宏观政策。而发达国家和经济体复苏乏力，继续实行宽松的货币政策和低利率，导致全球流动性过剩，套利资本大量流入经济增长形势好、利差大的经济体，加剧了新兴市场股票、房地产等资产价格的上涨压力及货币升值压力。为应对通胀压力，新兴经济体纷纷加息和上调存款准备金率。二、国内经济中国经济平稳较快发展 助推世界经济2010年度中国经济指标1、2010年中国经济继续平稳较快增长 预计GDP增速超过10%2010年，中国经济继续沿着宏观调控的预期方向发展，经济平稳较快发展的势头进一步巩固。前三季度，中国国内生产总值26.866万亿元。按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。分季度看，一季度GDP8.06万亿元，增长11.9%，二季度GDP9.24万亿元，增长10.3%，三季度9.58万亿元，增长9.6%。分产业看，第一产业增加值25600亿元，增长4.0%；第二产业增加值129325亿元，增长12.6%；第三产业增加值113735亿元，增长9.5%。第二三季度，中国连续2次在季度经济规模上超越日本，成为全球第二大经济体。中国经济的发展，推动世界经济的复苏和增长。在后金融危机时代，主要发达国家经济复苏缓慢，中国经济迅速回稳和保持较快增长，为世界经济提供了强劲增长动力。2009年中国对世界经济增长的贡献率超过50%。2010年，中国经济增长率预计将超过10%，世界银行由此认为中国对世界经济增长的贡献率今年将达到25%，连续两年成为全球经济增长第一引擎。据估算，中国经济现在每增长1个百分点，能拉动中等收入和低收入国家经济分别增长0.34和0.2个百分点。2、进出口持续稳定增长中国海关总署统计的数据显示，2010年1-11月中国进出口总额26772.8亿美元，同比增长36.3%。其中1-11月份出口总额14238.4亿美元，进口总额12534.3亿美元。2010年度中国进出口一直持续稳定增长，得益于中国实体经济的持续复苏向好。2010年上半年，进出口总额同比增速都在40%以上，下半年开始，增速有所放缓，一方面是由于09年上半年基数较小，另一方面是受欧债危机影响，全球经济复苏步伐放缓，进出口受到影响。3、CPI和PPI持续走高 通胀压力增大2010年中国的CPI持续走高，带来极大的通胀压力，给各行各业和百姓的生活带来极大的影响。一季度，CPI同比上涨2.2%，尚在温和可控的范围。上半年，CPI同比上涨2.6%，物价开始飞涨，7月开始CPI同比开始超过3%，至11月，更是高达5.1%，通胀压力加大。2010年CPI持续走高的因素有几个方面：首先，金融危机后采取持续适度宽松的货币政策来刺激经济恢复，导致货币供应总量增多。其次，住房价格居高不下和农产品价格的高涨，以及工业品出厂价格的上升都是推动今年CPI走高的重要因素。再次，国际市场上发达经济体的量化宽松货币政策导致国内市场流动性增多，输入型通胀开始显现。预计明年上半年物价仍然会高位运行。4、新增贷款投放逐步回落 但总体规模依然可观2010年继续定调适度宽松的货币政策，但为了防止经济过热，要求对信贷投放的规模和节奏，进行控制，预计的贷款规模控制在7.5万亿元内。而2010年1-11月，新增贷款总额7.45万亿元，同时，出于对明年货币和信贷收紧的担忧，9-11月新增信贷总额1.75万亿元，远远高于往年。全年突破7.5万亿元已经基本没有悬念。5、货币政策 2010：适度宽松2011：积极财政+稳健货币政策2010年继续实施适度宽松的货币政策，要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点，加强政策的针对性、灵活性和有效性。9月末，广义货币（M2）余额69.6万亿元元，同比增长19。11月末，M2余额71.03万亿元，市场流动性充裕，通胀压力上升。而发达经济体量化宽松货币政策可谓“以邻为壑”，大量热钱流入利差较大发展强劲的中国，使中国的通胀预期进一步加强。为加强流动性管理，预防通胀，央行2010年度六次统一上调存款准备金率，两次加息，使得货币政策收紧迹象逐渐明显。2010年12月举行的中央经济会议为对明年的宏观经济政策定了基调。明年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要把稳定价格总水平放在更加突出的位置。明年货币供应量和投放节奏会回归常态。6、股市：震荡盘整7、全国楼市量价齐升 调控几成“空调”全国房价飞速上涨，4月份70个大中城市房价同比增幅一度高达12.8%，和普通百姓的购买力严重背离，引来“4.17”新国十条，号称史上最严厉调控。经过短暂市场观望，楼市成交量下降后，8月开始，全国楼市全面回暖，9月份楼市成交量更是再创新高。由此引来本年度第二轮调控，“9.29”升级版国五条再度出击。尽管“4.17”后房价同比增幅有所回落，但是绝对价仍然一路走高，全国百姓期待房价下降的梦想再次落空。三、楼市政策：调控频频出击 密集度前所未有2010年的楼市调控政策，创造了众多的前所未有。密集度前有未有，严厉度前所未有，组合度前所未有，各部委联合度前所未有。基本涵盖了房地产行业的各个环节和层面，动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。几度调控 几度沉浮2010年的楼市调控政策大致可以分为三个阶段，分别以“4.17新国十条”和“9.29升级版国五条”为节点。2009年为刺激经济复苏4万亿投资和宽松货币政策，推动房地产开发投资持续走高，2010年持续的宽松货币政策进一步推动了房地产投资的高涨。加上货币供应量增多，国际热钱流入增加，流动性充裕，通胀压力加大，购房保值意识增强，供需两旺，房价一路走高，“4.17新国十条”出台，政策以部分城市暂停第三套房贷和限制外地炒房为特征。市场供应短期下降，但是房价未见松动。由于政策被解读为针对一线楼市，二三线城市的量价反而因此大涨，加上部分政府落实政策不力，8月楼市全面回暖，9月量价齐升。二次调控由此呼啸而至。二次调控更为严厉，首付提至30%，二套50%，各市场主体包括开发企业和经纪机构均有规范。然而四季度全国楼市再次量价齐升，尤其中部地区幅度最大。二次调控可谓并不成功。动用了货币、信贷、市场、行政等各个手段。2010年央行六次统一上调存款准备金率，两次加息。对货币、信贷杠杆的利用，虽然不完全是针对楼市，然而开发贷款收紧是非常明显的趋势。结合明年的宏观政策基调，明年货币和信贷将会进一步紧缩。“限购令”是今年的一个楼市宏观政策中最直接的手段之一，这是政府面对高企不下的房价启动行政干预最直接的表现。限购令虽然出发点是为了抑制投机需求，然而令出急迫，在模式上又一刀切，误伤了很多改善性需求。由于一线城市限购，部分投资客转战周边城市，对周边区域楼市形成直接利好，甚至推高二三线楼市成交量价，背离调控初衷。行政手段，令出容易，退出难。明年一旦限购令解除，当地楼市可能面临一波报复性反弹，继续施行，则进一步推动周边楼市量价。所以，如何运用好行政手段和市场手段，是市场经济下宏观调控必须深思的一个课题。抑制投机、稳定房价和加大保障房供应是三大主线2010年的诸多调控政策主要围绕三大主线，抑制投资和投机、稳定房价和促进保障房建设。限购、限外、必须提交户籍和社保证明、暂停发放第三套房贷款等都是为了抑制投资和投机行为，减少市场泡沫。对预售环节监管、对开发贷款限制、提高对房地产贷款风险的防范、增加土地供给等都是为了稳定房价。商品房价的高企，百姓居住难题无法解决，政府从加大保障房建设方面解决民生，2010年国家部署的保障房任务是580万套，2011年的保障房任务是1000万套。如此大的规模和决心令人惊叹，然而保障房建设过程中的土地、资金、回报以及分配等诸多环节的问题，都让人无法不对保障房任务的真正落实提出疑问。住建部表示，明年的宏观调控还会继续，抑制投资性住房政策还将延续。2010年楼市宏观调控政策一览：四、全国楼市动态1、 全国土地市场概况：土地出让金同比增加70.4%，再创历史新高2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。全国实际建设用地供应642万亩，比2009年增加了18%。北京、上海、大连三个城市全年土地出让金总额均突破千亿元，而二线城市的地价涨幅和土地成交活跃程度尤为惊人。调控难压“地王”，“地王”含金量超过2009年2010年住宅用地单价“地王”楼面地价为52783元/平方米，超过2009年的32484元/平方米，刷新了中国土地市场单价记录。2010年住宅用地楼面地价前十的地块平均楼面地价为33830元/平方米，远高于2009年26365元/平方米。二线城市集中爆发，三线城市楼面价大步前进大连、武汉、南京等城市过去一年集中爆发，收入增长幅度超过了100%。其中，大连更是以1157.75亿元土地出让收入，超过320%的增长幅度，名列全国第三。此外，全国120个城市拍卖土地的溢价率高的绝大多数是三线城市，一二线城市仅上海、广州、海口、南宁四个城市，其他的都是三线城市。2、一线楼市：京沪广深去年量跌价升2010年北京、上海、广州、深圳四大一线城市新建商品住宅销售面积和销售套数同比均有所减少，这主要是由于2009年在楼市刺激政策的影响下楼市成交量创下天量，而2010年经历过政策调控后，成交量已回落至较为正常的水平。2010年，北京全年成交量为1200万，上海为937万，广州为896万，深圳为309万。然而，成交量的回落并没有带来价格下跌，四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨。北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/，同比涨幅为33%。五、东莞经济和市政规划经济：2010年东莞经济实现全面复苏 平稳增长预计全年实现生产总值4246亿元，比上年增长10.3%；财政一般预算收入268亿元，增长16%；合同利用外资26亿美元，增长60.9%；出口总额690亿美元，增长25%；进口增长33%。市政规划：轨道交通升级，城市布局升级，三旧改造火热开展1、珠三角五个一体化规划出炉珠三角五个一体化规划（20092020）提出，在基础设施、产业布局、基本公共服务、城乡规划、环境保护等五个方面，实现深层次融合连接、达到一体化。根据规划，到2020年珠三角9市今后将享受包括公共教育、公共卫生、公共文化体育、公共交通、生活保障、住房保障、就业保障、医疗保障、生态与环境和现代服务业等十大一体化基本公共服务。珠三角一体化“530” 产业布局。在产业发展重点上,坚持高端发展战略取向,优先发展以生产性服务业为主体的现代服务业,加快发展先进制造业,大力发展战略性新兴产业和高技术产业,改造提升传统产业,积极发展现代农业这五大领域30个重点产业,构建布局一体化的珠三角地区“530”产业体系。在空间布局上,“引导增量,优化存量”,打造珠江口东岸的知识密集型产业带、珠江口西岸的技术密集型产业带,和珠三角沿海的生态环保型重化产业带,形成“A”字型的产业总体空间布局。东莞位于珠三角东岸，规划提出将在这一区域内建立一个知识密集型产业带，东莞则被确定依托制造业发展优势，着力打造成为“国际产业制造中心”。2、东莞市区综合交通规划(2008-2020年)2010年9月，东莞市区综合交通规划(2008-2020年)通过审批，未来十年东莞将围绕市区形成“两廊两轴双网”的综合交通总体布局，发展“TOD导向(以公共交通为导向)下的多模式一体化交通”，达到3小时内有效通达珠三角任一城市及节点,60分钟通达市域主要城镇及重要交通枢纽的最终目标。规划指出,东莞市区将规划“双十字形”大容量公交系统，这个系统由3条轨道线(莞惠城际轨道、市域轨道R1、R2线)和2条市区大容量干线公交组成，线网总长为70公里。近期(2013年前)开建有市区至石龙火车新站的快速干道和松山湖第二通道。3、轨道交通建设火热进行，城际互动提升，沿线地产格局转变。4、城市布局“一主三副两支点”主城区 虎门、常平和塘厦 松山湖和虎门港东莞城市空间布局将在“十二五”期间得到完善。按照“一中心、多支点”和“中心提升、东西推进、西北拓展”的思路，通过引导资源合理配置和产业梯度发展，形成“一主三副两支点”的城市空间布局框架。构建“一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能。“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚。“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。6、三旧改造2010年东莞三旧改造全面铺开，各镇区编制了详细的三旧改造规划，预计到2015年，东莞拟改造“三旧”用地10万亩，产值5000亿。三旧改造的启动，不仅是扩大投资进行产业结构调整的重要载体，同时给房地产市场带来了新的发展机遇。宏观环境小结：1、2010年全球经济保持整体复苏势头，但是复苏过程缓慢，各国增长力度不一。发达国家因债务危机或通货紧缩致使经济增长缓慢。以美国为代表的量化宽松货币政策可谓“以邻为壑”，导致全球流动性增多，套利资本流入新兴发展中经济体，致使新兴经济体通胀压力和本币升值压力进一步增大。中国、印度等纷纷加息以应对。2、中国经济在2010年复苏强劲，平稳较快发展，预计增速10.6%，助推全球经济。经济增长高速和货币供应总量增加引来CPI快速上涨，通胀压力加大。中国货币政策由2010年的适度宽松转向2011年的稳健型。2010年中国政府对宏观经济尤其是房地产市场进行了密集的调控，动用了货币、信贷、市场和行政等各种手段。但是确效果不明显。2010年全国房地产市场土地成交量价齐升，土地总供应量642万亩，比2009年增加了18%。土地成交总价款2.7万亿元人民币，同比增加70.4%，地王频现，央企拿地凶猛。二三线城市集中爆发，土地溢价超高。3、东莞经济实现全面复苏、平稳增长。道路交通和城市布局都在升级，市政规划一一落实，三旧改造全面启动。东莞政府正在努力促进结构调整和城市转型。第二篇 2010年东莞房地产市场总结一、土地市场土地供应量大幅增加 商住用地成交量平稳 1、商住用地供应趋稳，工业用地供应比重上升2010年东莞市场共挂牌出让土地216宗，其中商住用地68宗，供应量222万，商业用地24宗，供应量84万。根据东莞市瑞峰置业市场研究部多年监控数据显示，东莞土地供应量自08年大幅放量后，09年开始收窄，10年上升幅度明显，近四年来商住用地比重有下降趋势。2010年东莞大量商业金融和科研用地出让，商住用地供应比率比去年同期下降8个百分点。产业综合体、科技园的增多，是东莞近年来工业用地供需比率上升的原因之一。2、地块分化严重 流拍、底价和高溢价成交并存2010年东莞市场供应商住用地222.07万，成交201.75万，成交量同比增加2.5%。和09年相比，东莞2010年土地市场成交溢价呈分化局面，流拍、底价成交和高溢价成交并存。2010年东莞市场商住和商业用地共流拍12宗，合计32万，流拍原因大多是地块潜质不高，不被市场看好。有差不多4成的地块底价成交，大部分分布在镇区。而优质地块则成为市场争夺的热点，如热点镇区长安莲峰路地块、虎门金洲地块、寮步东升路地块和松山湖新城路地块等均引来众多开发商竞投，最高溢价率达到145%。开发商投资渐趋理性，东莞市场区域分化将会越来越明显。3、商住用地楼面地价稳中趋升对比2009年，2010年东莞商住用地楼面均价整体平稳中见抬升，共成交商住用地201.75万，同比增加2.5%，土地出让金总额84.65亿元，同比增加28%，年度楼面均价1882元/，同比上涨12%。众多地王推高今年地价，3月、6月、9月全市月度楼面均价超过2000元/。9月份由于松山湖和大朗多幅地块大幅溢价成交，月度全市楼面均价一度超过2500元/。4、商业金融用地首次成为市场热点2010年东莞总部基地9幅地块集中拍卖，创造了东莞土地市场上商业用地大规模集中拍卖的先河。此次拍卖共引来万科、光大、宏远、新世纪、中天力通等众多业内品牌开发商参与竞投。总部基地集中统一出让，是政府主导的促进东莞转型的一个尝试。而商业地产新一波开发浪潮的到来，是真正促使2010年东莞商业用地供需增长的市场原因。08年东莞商业金融用地成交37万，09年成交26万。2010年东莞共出让商业用地24宗，84万，成交22宗，成交量70.89万，比09年增加173%。2010年商业用地的大幅放量必将推进未来2年东莞市场商贸圈的发展。5、城区土地渐少 镇区地价领跑全市分析发现，2010年东莞商住和商业用地成交分布具有以下特征：一、城区和镇区对比明显。主城区商住地成交量极少，只有5.46万，占总成交量的0.27%。南城区只有一宗商住用地成交，是白马社区被天安数码城拿下的一宗和工业捆绑的商住用地。而东城区今年则无商住用地出让和成交。二、片区特征突出。松山湖及其周边区域土地市场火热。商住用地成交量松山湖以18.03万排在第一位。大朗大岭山今年土地成交量均较大。泛城区土地市场，寮步以17.56万位列第二。桥头、黄江、石碣等片区异军突起。虎门长安等热点镇区土地市场持续火热并带动沙田等镇区市场升温。三、商住用地楼面价以虎门、长安、松山湖三镇区最高，领跑全市。四、商业用地主要分布松山湖、南城和万江。三区域产业不同，松山湖主要是科研金融，南城区则主要是总部基地，万江则要打造采购物流中心。6、外来房企入莞2010年有保利集团、钜隆地产、深物业发展、上海华中房地产、新鸿基地产等房企高调入莞。保利集团7.45亿拿下松山湖地块，深物业从大朗入手，上海华中房地产公司联合康华投资集团入主总部基地，佛山钜隆房地产公司更是连拿大朗、道滘、麻涌三宗地块，显示其强势进入东莞的决心。新鸿基锁定石龙，潜心深耕。在广州、深圳一线楼市土地资源日渐稀缺的情况下，东莞大量的土地和相对低洼的价格使得更多外来房企看好东莞。自此，本土房企、央企、深企、上市公司、港企等在东莞齐聚，各自营销理念的碰撞将会是2011年市场的精彩之一。7、楼面地价前十名 楼面价超过3000元/的比09年更多更高二、新增供应2010年新增商品房整体情况：入市新品比09年增加10% 东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年东莞商品新增539.58万，同比09年增加10%，比08年减少20%。新增住宅469.08万，比09年增加10%，比08年减少18%。新增住宅套数32213套，比09年减少12%，套均面积145.62，比09年的116.25扩大约30，比08年的104.26扩大41，今年大户型增多的结构特征非常明显。1、上半年受调控影响明显 下半年密集推货2010年上半年受国家宏观调控政策影响非常明显，东莞住宅新入市量从2月份至8月份持续偏低，只在4月5月冲高，但仍未超过07、08年。9月观望结束再度冲高，10月又因为二次调控回落至谷底。由于看好近期市场，年前2个月密集推货，12月更是创近3年新高。2、新增类型比：城区别墅资源愈加稀缺 商铺放量催生新商圈升温2010年全市新增洋房27039套，379.55万，比去年增加9.3%，洋房套均面积140。新增别墅1735套，69.82万，同比增加15%，套均面积402。公寓新增19.71万，3439套。商铺新增1989套，40.34万，面积同比增加22%。办公楼新增1692套，20.94万，面积同比增加11%。城区别墅资源愈加稀缺。随着城区别墅用地的减少，未来镇区别墅资源会越来越多，很多房企已经瞄准镇区别墅市场，如达鑫地产在石碣打造江滨新城别墅大盘，金地在塘厦的博登湖，万科在大岭山的麓湖，碧桂园在大朗的别墅。城区别墅因此更加稀缺，目前在售别墅只有东城的中信御园、南城的江南第一城等，明年还有凯旋公馆等项目入市。商铺放量催生新商圈升温各类型比重方面，2010年全市新增商品房中，洋房占70%，而城区洋房占64%，镇区洋房占74%。镇区新增商铺占5%，而城区则高达12%。今年城区众多商贸中心的突起，是今年商铺大幅增多的表现之一。城市风景片区商圈、汇一城商圈、景湖时代城商圈、南城小商品城商圈，都将会在明年走向成熟。3、新增供应区域分布：南城区领跑 热点镇区继续大幅放量2010年新增商品房主要分布在主城区和泛城区、松山湖大片区、凤岗塘厦虎门长安等置业热点区域。新增放量较大的区域同时也是成交业绩不俗的区域。南城以住宅78.55万，非住宅16.45万领跑全市，主要是万科金域华府、中信森林湖、江南第一城、景湖时代城、中信凯旋国际等盘持续放量。万科金域华府今年洋房供应10.73万，商铺2.27万。景湖时代城供应洋房10.83万，商铺4.41万。中信森林湖2010年新增别墅7.44万。中信凯旋国际今年新入市洋房9.19万。国际公馆今年新入市的主要是车库产品。凤岗主要是益田大运城邦、卧龙山花园、祥利上城等大盘放量。益田大运城邦2010年新入市洋房40.77万，卧龙山花园有5.32万的住宅入市。祥利上城有5.52万的洋房入市。4、新增供应面积区间：刚性需求型户型比例增加2010年新入市户型中，刚性需求户型比例增加。公寓项目主要以常平的葵花里、益田大运城邦部分公寓、星河传说迪纳、金莎雅苑、文一商住城和鼎峰品筑等项目为主。70-110刚性需求户型占56%，比09年上升14个百分点，绝对量比09年增加9068套。这是因为今年放量较大的金域华府、益田大运城邦、上东国际、中信凯旋国际等盘多以刚性需求户型为主。三、成交调控效应初步显现 住宅成交回落 非住宅成交上涨2010年号称史上调控最密集年度，东莞楼市成交受到明显影响。东莞市瑞峰置业市场研究部数据显示，2010年东莞全年商品房成交504.94万，其中商品住宅成交441.09万，比09年减少22%。但仍然比08年增加23.5%，比07年减少近30%。住宅成交40622套，套均面积108.58，基本和09年相同，比08年增加2.8。非住宅成交量大幅上涨，2010年全年非住宅成交63.77万，比09年增加46%。1、住宅成交年度走势：“U”走势：冲高触底上扬全年密集的调控措施使得东莞住宅的签约呈现“U”走势。2010年开年延续09年的楼市，成交继续走高。部分调控措施相继出台，至4.17号称史上最严厉调控来袭前夕，恐慌性集中签约导致4月成交量冲高，超过07年和08年同期，随后5-8月，楼市观望情绪蔓延，成交量处于近四年谷底。由于调控政策本身缺陷和地方政府落实政策不力，9月开始楼市出现大幅反弹，火爆行情延续至本年度结束。2010年9-11月共成交住宅207.16万，占全年成交量的47%，尤其是12月，由于多数购房者看涨明年楼市，对调控缺乏信心，开始出手购房，加上年底开发商加强回款力度，12月份供需两旺，新增89.94万，成交60.38万，为近四年新高。下半年东莞楼市成交上涨的另一个重要的因素是深圳和广州客户增多。由于2010年的诸多调控政策主要是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的一些楼市。东莞被解读非一线楼市，非政策矛头直指所向。相对的价格洼地使得深圳和广州部分置业者和投资客转向东莞楼市。推动沿线镇区凤岗、塘厦和松山湖、常平等区域成交大幅上升。2、别墅盘拉动住宅价格稳步上升 2010年东莞楼市在调控政策的影响下，住宅成交总量尽管有所下降，但是成交均价却不仅未见松动，而且在稳步持续上扬。一方面是09年的大丰收使得开发商资金链相对宽松，抗压能力上升，故而楼市博弈虽持续几个月，但是房价却未见下行。另一方面东莞市场上标榜豪宅盘增多，后续入市产品均上浮均价，尤其是众多楼王单位推出，进一步推动东莞住宅价格上扬。四季度成交更是量价齐升。别墅盘价格的大幅上涨时今年住宅价格上涨的另一个推手。今年有众多高端别墅盘入市，均价多在1.5万元/以上，拉动住宅价格抬升。受整个市场影响，普通住宅价格坚挺，缺少下行压力，2010年全年普通住宅算术均价6618元/，比09年上涨5.67%。3、非住宅成交量开始走高2010年一个显著地特征是非住宅成交大幅增加，全年几乎一直在高位运行。2010年全年非住宅成交63.77万，比09年增加46%。比08年增加103%，比09年增加52%。而东莞诸多商铺只租不售的传统尚未完全打破，整个市场商铺的持有量比成交量要高出很多。商业投资热潮开始升温，得益于东莞轨道建设的发展，制造业名城的物流基础和大量的人流是新商圈形成的前提。推动非住宅成交量大幅上涨的另一个重要因素是住宅市场面临诸多调控政策，大量投资者转向非住宅市场，从而推动成交量走高。年底小商品城、汇一城吉之岛、南城沃尔玛等店集中开业，抢占春节市场，更为明年的商业大战拉开了帷幕。4、个盘签约排名2010年，品牌开发商继续领跑东莞楼市，商品住宅签约套数前十名中，万科、光大、中信等品牌以绝对优势位居前列。5、住宅区域成交：南城区成交量领先 松山湖均价最高主城区只有南城和东城位列前茅。成交面积方面，万江被凤岗、常平、塘厦、松山湖、大岭山、大朗等热点镇区超越，莞城由于项目较少，成交量已经远远落后。而虎门今年则跌出前十名之外。得益于金域华府、景湖时代城、中信森林湖、凯旋国际、金域中央等大盘热销的推动，南城区成交量领跑全市，共成交70多万。凤岗卧龙山花园、塘厦金地博登湖、常平万科城、松山湖鹭栖湖和虹溪诺雅、大岭山的金地格林上院和大朗的碧桂园等盘的热销推动所在区成交量上升。签约均价方面，松山湖、东城、塘厦、南城、长安、虎门等区域由于别墅价格的拉升住宅均价均超过8000元/。6、各区成交状况南城区2010年南城区合计成交住宅6390套，比09年的8777套减少2387套，降幅为27%。年度累计成交面积约70万，比09年的94万减少24万，降幅为25.6%。全年住宅签约均价为9051元/，比去年的7433元/上涨了22%。由于区域供应充足，南城区全年月度消化量（除2月春节假期外）均超过3万，1月、4月、9月和10月受个盘开盘影响（城市风景、万科金域华府、中信凯旋国际等），成交冲高至9万或以上。2010年月均成交面积约6万，月均成交500套，以绝对优势蝉联东莞区域住宅成交榜首。均价方面，得益于中心区的位置优势以及强劲的需求，月度均价普遍在8千大关企稳。东城区南城区2010年东城区合计成交住宅2962套，比09年的6727套减少3765套，降幅高达56%。年度累计成交面积约33万，比09年的72万大幅减少39万，降幅超过一倍。全年住宅签约均价9303元/，比09年的6554元/上涨了42%。2010年东城区供应项目同比大量减少，是导致成交量萎缩的重要原因。下半年中信御园入市，价格拉升作用非常明显，10月开始项目签约将区域成交均价提高破万元大关，一直延续至年底。莞城区东城区2010年莞城区合计成交住宅1004套，比09年的1333套减少24.7%。年度累计成交面积约9万，比09年的13万减少30%。全年住宅签约均价7435元/，比09年的5465元/上涨了36%。除9-11月外，其余月份成交量均不足1万，去货速度依然缓慢。受花城广场、东方华府等项目价格影响，莞城区的年度均价上涨接近2000元/，全年市场呈量跌价升态势。莞城地王项目龙光君御旗峰豪园预计2011年入市，后市供应得到补充，但价格将会进一步提高。万江区2010年万江区合计成交住宅2190套，比09年的2923套减少25%。年度累计成交面积约20万，比09年的28万减少28.5%。全年住宅签约均价6047元/，比09年的5067元/上涨了接近2成。上半年受调控政策影响，万江区1-8月成交均在低位徘徊，上半年累计成交住宅仅540套，成交面积5.27万。9月开始跟随东莞大市场的回暖态势，上东国际、滨江公馆名仕馆、葡萄庄园等三盘齐发，支撑成交冲高。签约均价亦被进一步拉高，从08年的4000元/左右到09年的5067元/，2010年万江区的均价最终冲破了6000元/关口。石龙镇2010年南城区合计成交住宅1687套，比09年的2264套减少577套。年度累计成交面积约14万，比09年减少8万，降幅为38.3%。全年住宅签约均价为6176元/，与去年的6062元/基本持平。与上半年东莞整体市场成交萎缩的大势不同，石龙市场全年成交比较平均。尤其以3-6月的消化量非常显著，月均成交量均超过1万，帝景湾、龙城国际、中央豪门和卓越东江的成交均比较理想。寮步镇2010年寮步镇合计成交住宅2166套，比09年的3076套减少约3成。年度累计成交面积约17万，比09年的27.7万减少38%。全年住宅签约均价为6031元/，比09年上涨20%。2010年寮步市场供应充足，公寓、洋房、别墅等各类型产品供应丰富。9月开始跟随整体市场回暖态势，成交量连续3个月飙升。鼎峰品筑、风临花语岸、星城国际花园等刚需产品持续走俏。10月中央公馆蟠龙开盘热卖，在价格上亦有一定拉升作用。年末丰泰旗山绿洲、鼎峰尚境等高端产品入市，广源地产、中惠熙元旗下柏悦地产等均在寮步拿地，预计2011年寮步镇的价格还有一定的上升空间。厚街镇 2010年厚街镇合计成交住宅1457套，比09年减少42%。年度累计成交面积约15.8万，比09年减少10万。全年住宅签约均价为5791元/，比09年上涨22%。2010年厚街镇供应相对不多，除4月汇景中央华府新项目入市外，至年底厚街镇主要以消化存量为主，全年月均成交约1.3万，月均成交188套。四、供需对比：供求比扩大 供需矛盾缓和1、住宅成交量触底反弹后再度回落 新增继续增多东莞市瑞峰置业市场研究部数据显示，2010年东莞新增商品住宅469.08万，比09年增加10%，而住宅成交量441.09万，比09年减少22%。经过07年高企、08年触底、09年反弹后，2010年东莞楼市因为调控住宅成交量回落两成多，而新增供应仍然延续09年的节奏继续走高，进而使得供需比增大，市场住宅供应紧张局面得以缓解。2、供需比在1.0左右徘徊 基本处于良性空间东莞市瑞峰置业近四年的监控数据显示，2010年东莞市场基本是一个理性市场。07年的供不应求，是在供需两旺的市场基础上形成的。08年的供求严重失衡，是在供应量正常而需求量严重萎缩的市场上形成的。09年市场回暖，但由于08年土地市场流拍严重导致09年开工量少有效供应不足，进而造成供不应求，而2010年的新增供应和需求比基本在1.0左右徘徊。供求紧张关系得以缓解，市场基本处在同一个良性空间。五、存量和消化周期供需基本平衡 积压存量波动不明显由于2010年市场新增供应和消化基本均衡，2010年各月度存量基本波动不大。2009年底东莞住宅累积存量447.59万，2010年末住宅累积存量447.85万。各月存量基本稳定在450万上下，只有9月因为新增供应大幅增加导致月末存量上升至480.33万。除品牌开发商楼盘持续热销外，2010年新入市楼盘大部分能达到50%以上的开盘销售率，滞销楼盘比重极小。存量区域分布：存量消化周期：12个月 未来市场谨慎乐观 东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年东莞全年新增供应和成交平衡，存量基本稳定，根据过去12个月的平均成交量计算，东莞在售住宅存量在不增加供应的情况下，可以在13个月内消化完毕，基本是一个理性的市场。但是过去12个月的平均成交量却呈下降趋势，由1月份的49万下降到12月份的36.万，今年新开工量创三年来新高，2011年市场新增供应量将会大幅增加，在新增供应增加的情况下，如果明年继续维持现有的调控政策或者出台更严厉的调控手段，存量将会增加，消化周期将会延长。所以，对于明年的市场，要保持谨慎的乐观。六、市场营销手段创新1、莞房企赴深圳推广品牌轨道建设带来的最明显的营销理念上的改变是，产品和品牌的推广区域范围扩大。珠三角立体交通规划的实施使得莞惠深同城半小时生活圈形成成为可能，深圳客户的增多让一些东莞房企看到了广阔的市场机会。为了更好地推介产品，提高企业的知名度，推广企业品牌，2010年有不少莞企赴深圳进行宣传推广。随着轨道交通的一步步实现，未来东莞房企赴外地推介品牌将会更多。年度营销事件：金地将黄江湖山大境产品推介放到了金地华南品牌深圳发布会上。万科松山湖1号悦组团在深圳发布新品推介。汇景集团赴深圳开展品牌发布会。中惠熙元各项目和深圳二手市场联动，促进营销。2、明星营销再度兴起明星营销作为一个旺场的手段，在07年之前楼市火爆时期是经常被运用的营销手段，明星做形象代言、走秀、签售、歌舞等等都曾经是很多大盘的选择。但是明星营销虽然在增加人气方面效应非常明显，但是能否真正促进销售，还要再思量，而且请明星都价格不菲。所以08年金融危机来袭，众多房企大都舍弃这一手段。经过09年楼市升温，2010年东莞楼市虽经调控但是仍然成交可观，明星营销再度兴起。年度营销事件：联华国际请来世界球星马拉多纳助场。世纪城国际公馆借亚运风请来国家羽毛球队。祥利上城请来九球天后潘晓婷助阵。鼎峰尚境蔡琴专场演唱会。金域中央王力宏等群星演唱会。3、晚上开盘创新由于东莞夏日炎热，日照时间长，且白天事情较多，今年很多楼盘创新，晚上开盘。年度营销事件：大岭山金地格林上院塘厦城蕊首府沙田盈丰田源居七、潜在供应整体状况：新开工放量，创三年新高，2011年供应得到有力支撑据东莞瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年全年商品房累计新开工量777.71万，同比增加38%，创三年来新高。其中城区商品房累计新开工量307.96万，同比增加22%，镇区商品房累计新开工量466.40万，同比增加50%。全年商品住宅累计新开工量649.21万，非住宅累计开工量128.50万。各月住宅与非住宅新开工量走势如下图所示：1、全年新开工量维持高位东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，2010年全年月度新开工量基本在40万之上高位波动，与08、09年相比起伏并不是很明显。全年最低出现在2月份，主要是受中国传统佳节春节的影响；而由于年内两次严厉的房地产调控的影响，新政当月以后的新开工量上升的趋势也有所减缓。总体来说，东莞市全年的新开工量并没有因为严厉的调控而减少，而是全年维持在高位，可见各开发商对东莞房地产市场的信心。2、新开工各类型：洋房531万 别墅83万2010年东莞市商品房新开工面积总量中，洋房总量为531.50万，约为总量的7成；别墅新开工面积83.87万，占全市新开工的11%；公寓33.83万，占4%；车库和办公分别占13%和3%；商铺面积最少，为6.19万，只占总量的1%。镇区的新开工商品房类型与城区和松山湖的新开工商品房类型相比，别墅所占比例明显更大，占镇区新开工量的12%，而城区和松山湖的别墅只占8%。镇区主要分布在大朗、常平、寮步、樟木头、石碣、道滘、厚街、沙田、黄江、大岭山等区域。从别墅的新开工量来看，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺，加上黄旗山和水濂山的自然景观资源，明年城区的个盘别墅价格或再度出现上涨。3、南城强势领跑各镇区从各个区域的新开工情况来看，南城住宅新开工量110.56万，远远高于其他各镇区，其次是凤岗、东城、大朗、厚街、万江、常平等区域，这些镇区的住宅新开工量均在32万以上。东莞房地产市场小结： 1、土地市场： 2010年东莞土地市场总供应量大幅增加，工业用地比重上升，商住用地供应和成交均平稳。商业用地成交量大幅增加，支撑未来东莞商贸中心发展。2010年东莞2010年东莞市场供应商住用地222.07万，成交201.75万，成交量同比增加2.5%。商住用地楼面地价稳中趋升，成交以小幅溢价居多，但是楼面地价超过3000元/的地王亦较多。镇区如虎门、长安、松山湖等区域地价领跑全市。商业用地成交22宗，成交量70.89万，比09年增加173%。首次成为业内关注的热点。外地房地产企业入莞。2010年保利、钜隆、新鸿基、深物业发展、上海华中房地产等，以不同方式进入东莞市场，使得东莞楼市开发主体更趋多元化。2、供需：与09年相比：供应量增加 成交量下滑2010年东莞新增商品住宅469.08万，比09年增加10%，住宅成交量441.09万，比09年减少22%。成交量下滑部分原因是今年频频调控导致。供需比扩大，09年供不应求的矛盾得以缓解。全年月度供需比基本在1.0左右徘徊，市场整体理性。住宅成交均价稳步持续上扬。2010年众多楼王单位和别墅盘推出，拉动住宅价格抬升。受整个市场影响，普通住宅价格坚挺，缺少下行压力，2010年全年普通住宅算术均价6618元/，比09年上涨5.67%。3、存量面积：东莞市场存量在良性空间，对未来市场谨慎乐观。2010年末住宅累积存量447.85万，按过去12个月的月均成交量计算，在无新增供应的基础上，13个月可以消化完毕。但是月均成交量呈下降趋势，明年消化周期或将延长。4、新开工量：新开工量创近3年新高，后市供应得到有效支撑。2010年新开工量商品房累计新开工量777.71万，同比增加38%。南城区住宅开工量最大，110.56万。第三篇 2011年市场预测预测一：宏观政策：上半年政策偏紧，主要任务仍然抗通胀，下半年视经济发展灵活转变1、为抗通胀 2011年上半年央行会再度加息 金融危机后，各国普遍实行宽松的货币政策，导致新兴发展中的经济体流动性过剩，资产泡沫上升，国内通胀压力增大。2011年中国转向积极的财政政策和稳健的货币政策，而发达国家继续实行宽松货币政策，输入型通胀压力加大。为加强流动性管理，抑制通胀，2011年上半年央行会再度提高存款准备金率和加息。同时为了不对实体经济造成影响，每次加息幅度不会太大。2、开发信贷收紧，房地产行业洗牌 货币供应总量回归常态是明年货币政策的首要任务。2009年信贷总额10万亿元，但是由于2009年开工量不足，可能有约1.5万亿元结转到2010年。2010年信贷总额7.5万亿元，1-11月已经用完额度。加之还有2万多亿的银信理财，银行业2010年提供的信贷资金相当于11万亿元，大大超过了2009年。2011年，如果以M2增长不超过16%推算，信贷投放应该在6万亿到7万亿元左右，加上银信理财入笼，所以今年银行体系提供的流动性较2010年将有三四万亿元的缺口。开发信贷逐步收紧，2009年和2010年大量拿地开工的部分房企可能不得不面临资金链紧张的局面，房企之间合作、项目出让或将增多，房地产行业面临新一轮洗牌。3、下半年政策视经济增长速度而定，或会部分调低存款准备金率。预测二：明年调控还将继续，多重任务难以完成政府已经明确表示明年的调控还将继续，“调结构、促转型”是政府的工作重点。调控的决心和民众的呼声都很高。但是仍有诸多问题亟待解决。1、土地问责和地方土地财政的角力也将继续，地价缺乏下行的基础。长期依靠土地出让支撑财政和现有的土地出让机制，使得国土部对土地违法问责实施阻碍重重。2010年众多地王的出现，