房产运营计划书

1/16房产运营计划书集团房地产开发运营管理方案策划书XX年5月集团房地产开发运营管理方案策划书一、方案说明本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判1、中国房地产开发管理的发展趋势XXXX年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。XX年XX年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力2/16的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。XX年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到XX年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入XX年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。龙头企业在融资渠道、拓展布局、人才梯队建设等方面均有着十分明显的优势，在调控中的经营策略非常合理，既重视扩张，也注重规避风险，企业战略上积极向高周转策略靠拢。房地产企业纷纷实施多元化发展战略，规避风险。从发展布局来看，不少全国性企业已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划，其中绿地、碧桂园、鑫苑置业已3/16经在海外有项目在建。从发展的业务范围来看，为了规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产、一级开发等等，尤其是旅游地产开发，成为众多企业关注的热点。房地产商把产品品质、营销手段都做到位时，市场已开始回归理性，购买人群的观望情绪占了主导地位、市场会进入相对时间、相对地域的萧条期。在经历前一阶段的暴涨之后，房地产行业走到了重新洗牌阶段，连行业的龙头企业也无法避免。以万科为例，她的整体营销思路是在今后，以“合理的价格”、以最快的速度出售现有货量。万科作为行业龙头虽然在中国地产市场份额并没有占据绝对多的权重，但是它的行为会对整个行业产生相当大的导向作用。房地产企业在大的气候征兆下，都在苦练“内功”，在拼管理，在拼“资源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在经过暴利时代之后，房地产行业已然走上精细化管理之路，行业正在经历一次重新洗牌。这就是目前中国房地产行业“战国”时代的现状和趋势！2、新趋势对开发管理模式及管理团队的要求。如何在项目所在地把地产项目打造成“精致城市宜居社区”，做“名片”式项目，打造高品位“富人区”？如4/16何实现“地王”开局，强势崛起”？如何实现“预算周期，规模制胜”？如何适应中国下一波城镇化开发的热潮？在房地产行业“战国”时代的现状和趋势下，答案只有一个：只能形成能增强竞争能力的运营机制，才成功运作。目前，大的地产商已形成完整的产业组合，在成本管理上具有独特的优势；一些经过成功营销建立了品牌的地产商，已形成气候、规模，对新的房地产开发企业的市场营销构成了压力。新地产企业地产项目如果要开发成功，就必须寻找一个差异化的突破点，那我们拼什么，其实就是拼运营管理，这也是目前房地产企业转型与洗牌所正在激战的核心竞争力，加强运营管理是在相对“低迷”时期各个开发商正在“埋头苦干”的事情。虽然还有相当大一部分地产商仍是“土八路”，但挑战已经来临：一是房地产市场在调控形势下，近几年销售面积已接近极致，产量放大，竞争加剧，正在超越房地产市场走向成熟的阶段，原来的土法上马，一块地皮建房子卖就是房地产的日子已经告别，地产行业的市场化、规范化时代已悄然来临；二是全国商品房均价正在跨越6000元/平米的门槛，客户消费心理也正在走向理性化，对地产的规划、质量、配套、性价比、投资潜力甚至地产商品牌、信誉、团队的资质及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地产企业新项目本身的成功开发需要开发团队具有极强的市场营销能力、资本运作能力、5/16工程管理能力、成本控制能力、内部控制及团队整合能力，也就是各类资源整合能力，这需要各方面的专业团队、职业团队，并在高效、可控的管理模式下运作才能完成。总之，对房地产开发企业而言，过去那种依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，目前的各种环境也决定了新入门的房地产企业从土地价格的快速上涨中获取高利润的的模式已不可取。新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下，由一支高素质的职业团队运作。三、集团地产项目开发运营管理的目标基于股东的投资目标，并为达成股东投资目标；建议开始介入的地产项目运营管理的目标可明确为以下几点：第一，构建在项目所在地突出的房地产项目运营能力，保证本地产项目运营可控、高效；构建成熟的房地产管控模式，明确“责、权、利”，真正将个人利益与权力和责任挂钩，杜绝责任不清、赏罚不明、人浮于事的现象，为集团公司房地产项目开发管理探索一条可行的模式。第二，打造一支“精干、高效”的专业化操作的职业团队，专业团队职业操作，同时实现投资股东与运营团队的“双赢”，为项目的成功开发及股东其他项目的开发培6/16养人才。第三，初步树立集团地产品牌在区域的影响力，为集团地产在区域的发展奠定一定的品牌基础。第四，确保盈利，将本项目打造成当地标杆“精品”楼盘，为公司取得最大的社会效益和经济效益，或者说争取项目利益最大化。这是项目运营管理的最终目标。四、运营管理的基本思路在“新房地产开发企业新项目开发成功的关键是在一种高效、可控的管控模式下，由一支高素质的职业团队运作。”这一中国房地产开发运营管理趋势下，为达成前述的运营管理目标，无论是是现有的地产企业，还是即将迈入这个行业的新企业，如果想在中国的房地产行业获得一条可持续发展的模式，企业必须走市场化道路，管理要在规范化的基础上追求精细化，团队也必须是专业化、职业房屋中介运营方案宁夏广电物业有限公司XX年3月30号房屋中介运营计划书一、项目概述随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行7/16也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到较规范的发展过程。近年来在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一台电脑也可以开张营业。而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。经过市场整体调研，目前银川市共有房屋中介公司420家，对此进行了分析和比较，研究了一套更为完善、8/16让顾客更容易接受和采用的中介服务经营模式。顾客选择这样的置业方式，不仅可以得到了更多的便利，而且能节约更多的时间和金钱。二、房地产市场分析根据银川市统计局提供的数据，XX年17月银川市完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%，比上半年加快个百分点。其中，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长%,比上半年加快个百分点。17月，全市亿元以上项目完成投资亿元，同比增长%，其中5亿元以上投资项目完成投资亿元，同比增长%。基础设施投资快速增长。17月，全市完成房地产开发投资亿元，同比增长%,比上半年加快个百分点。实现商品房销售面积达万平方米，同比增长%，比上半年加快个百分点。三、公司发展方向新创立的房屋中介公司应从创建开始就将走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟经营模式有计划的组建公司，在这两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。9/161、完整、便捷、阳光操作的业务模式：手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；2、办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修?或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；3、各种衍生业务：通过和各大银行、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、家政、信托等行业中去，给公司10/16创造更多的利润。四、公司组织架构未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。总部组织架构设立，各部门负责人分工明确。公司下设以下部门：1.行政财务部；对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。2.二级市场事业部；下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；11/16二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作。五、公司宣传推广工作为保证上述目标的圆满完成，本计划已详细将工作进行安排。*企业*年度*项目经营计划书1、项目基本资料见附图见附件项目进度情况该项目属于*市重点旧城改造项目，政府给予最大的优惠政策，目前已经完成项目的立项、选址、规划审批、房屋拆迁、土地交易测量、勘探、施工图设计、以及部分报建、施工和监理招标等前期工作。水通、电通、道路通、电信通和场地平整，已具备开工条件。进度计划表资金情况项目的总预算或总投资一、项目的前期费用万元1、土地费用万元2、设计、测量、勘探费用万元3、报建费用万元二、工程建设及设备费万元12/16三、销售费用1、*项目总的销售收入万元*公司万*广告公司费用万广告、营销策划费用合计2、临时售楼处费用万临时装修、布展万临时售楼处合计万3、4、5、6、前期社会调研及制作可行性报告等相关费用万报纸宣传费用万户外广告宣传费用万其他方面宣传费用占订万销售费用总计万元四、管理费用万元。五、财务费用万六、不可预见费用：万元七、税金万八、总投资：万元项目已投入的资金和对应的成本明细1、13/162、3、土地费用：万拆迁费用：万其他：万至完工交付为止的资金使用计划安排项目自有资金投入及资金需求计划XX年9月份以前，需投入资金万，含土地费用、拆迁费用、报建费用及其他为达到项目开工前所需费用，全部为自有资金投入。2、XX年9-12月，需投入资金万，其中工程形象进度需万元。其中自有资金万，银行贷款万。3、XX年1-12月，需投入资金万，其中工程形象进度万，其中自有资金万，银行贷款万，全年需借款万。4、XX年1-12月份，需投入资金万，其中工程形象进度万，其中自由资金万，银行贷款万，需借款万。5、XX年1-3月份，需投入资金万元，其中工程形象进度须投入万，后期配套设施建设需万元。全部为自由资金投入。XX年、XX年、XX年三年我公司累计实现销售万元，累计实现税金万元。设计、施工、监理材料协议项目规划许可证、选址意见书、拆迁许可证见附件，土地证正在办理中；2、*公司基本资料该项目的开发商与置业公司均为*省*房地产开14/16发有限公司。工商营业执照、公司章程，发起人协议、主管部门批准设立外商投资企业的有关文件等*房地产开发有限公司章程第一章总则第一条为适应建立现代企业制度的需要，规范本公司的组织和行为，保护公司、股东和债权人的合法权益。根据中华人民共和国公司法公司登记管理条例制订本章程。第二条本公司依据法律、法规和本章程，在国家宏观政策指导下，依法开展经营活动。第三条公司的宗旨和主要任务，创建优质工程，造福*人民通过合理有效地利用股东投入到公司的财产，使其创造出最佳经济效