房地产商成本

1/20房地产商成本房地产开发商的成本分析在这篇当中我对开发成本前期工程费作个分析.写之前我对第一篇土地成本的分析所反映出的问题作个简单的说明.人们习惯上将政府性收费.土地财政.土地出让金.土地成本可能等同来看.土地财政只不过是人们带有感情色彩的一种习惯说法,严格的来说应该是政府性收费.一说土地出让金人们首先想到的就是土地财政,土地出让金仅是政府性收费的一部分,一说土地成本人们想到的就是土地出让金,土地出让金仅是土地成本的一部分,在土地成本中除了政府性收费外,还有非政府性收费的部分.它们是不能划等号的.所以我们要有一个正确的舆论导向.前期工程费主要由以下几个部分构成.做过项目前期的大概都有感触,收费大概只有几十元/建筑平米.但让工作人员能跑断了腿.一:总体规划设计费:1总图设计费.2:建筑单体设计费.3:施工图设计费.因设计单位的资质不同其收费也是不一样的.一般都是参照该工程的造价,大概20元/建筑平米左右.二:可行性研究费.一般是一个估算值.三:施工场内的三通一平.接水.接电.平整场地.围挡费.四:项目测量费:1:道路红线规划费.2:1/500地形图2/20测绘费3:基础验线费.4:正负零验线费.参照规划局收费标准.五:日照分析公示费.环评公示费.交评公示费.六:人防配套费:根据人防办的相关规定收取.如果地下室按人防设计交保证金可退回七:招投标管理费:参照招投标办收费标准.八:规划许可证费:参照规划局收费标准.九:施工许可证费:参照建设局收费标准.十:投资许可证办证费:参照计委收费标准.看项目前期与之相关的审批单位够多的吧!现在公章盖的虽然少了.但审批的环节并没有减少多少.所以我们期待的是审批的提速!关于房地产开发商成本控制研究摘要：近年来，我国房地产业事业发展迅速，房地产开发利润空间比较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成本控制问题。但随着近期楼市新政频繁出台，市场再次呈现“面粉贵于面包”的态势，房地产开发利润空间也瞬间缩小。工程造价控制事在人为，随着土地成本的增高，房地产业也正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，开发企业自身资金的筹措，加强投资控制，控制工程造价成本是企业的当务之急。本文主要从七个角度分析了如何控制房地产开发商成本。关键词：房地产开发商；成本控制3/20房地产开发的成本按开发流程可划分为：土地成本、前后期费用、建安工程费用、市政建设费用、配套工程费用、销售费用、物业费用、项目管理费用、财务费用、税金、不可预见费用、转入或转出成本等。那么，成本控制就是对上述各项成本所占的比例、构成、弹性空间、可控性等进行分析，在投资决策时，进行成本估算，在初步设计方案出来后，进行成本预算，在开发过程中，根据目标进行成本动态控制，从而实现项目利润指标的一个过程或活动。一：土地成本控制房地产项目开发入地成本控制大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的50%。其中最重要的是土地费用，包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。据资料显示，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。因而，土地费用是评价一个项目是否可行，是否有预期利润的最主要的经济指标。对此，相关资深人士表示，房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。显然，土地成本控制是项目房地产项目开发的重头戏。据了解，目前各名4/20企中碧桂园、凯迪集团等对于土地成本控制堪称典范，值得借鉴。二：前期成本控制房地产项目开发前期成本控制主要是指前期工程费。其主要包括：前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等相关费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。据相关资料研究表明，房地产项目初步设计阶段，费用只占总成本的1%2%，但影响工程造价的程度确达到了65%70%左右，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25%35%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%10%，这表明设计阶段的造价控制是项目工程费控制的关键。可见，这一部分虽然在整个房地产项目开发成本控制中所占比例不大，但其做的是否精准到位则尤为关键，值得关注。三：工程成本控制房地产项目开发工程成本控制一般占项目总成本的40%左右，作为开发商控制好施工成本非常重要。因房地5/20产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，所以工程成本是整个项目过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段。因而，施工阶段的成本控制是非常复杂的，在这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。据悉，施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强工程成本控制，应从管理模式上着手，建立建设监理制；从技术措施上展开项目投资的有效控制；从经济措施上展开项目投资的有效控制。同时，需落实管理人员各自的职能任务，熟悉设计图纸和设计要求，定期进行工程费用超支分析等。四：配套成本控制房地产项目开发配套成本控制主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，收费标准偏高。相关人士表示，这部分成本是房地产开发项目的成本控制中受外界因素影响最大的一块，一般占项目总投资的10-6/2015%。在决策阶段，配套成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。另外，小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足基本所需”的原则，而配套做的好对后期的营销是最好的铺垫，值得推荐。五：管理成本控制房地产项目开发管理成本控制包括成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系。分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。事实上，成本控制是项目成本管理的重要手段。房地产项目开发成本控制是以施工项目为管理对象，以项目经理责任制为中心，以合同为依据，按施工项目的内在规律，实现资源的优化配置和对各生产要素进行有效的计划、组织、指导、控制取得最佳的经济效益的过程。成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。六：营销成本控制房地产项目开发营销成本控制主要是指销售流程的7/20优化、销售部组织框架的构建、销售道具及物料的使用、项目推广费用的有效使用。实际上，严格的说前期营销策划也属营销环节，但这里主要是其后期销售环节。营销成本控制体现就是销售周期的合理制定以及销售执行的合理开展。只有这样，才能缩短销售周期，从而从根本上节约营销成本。实际上，通过营销环节成本的控制，就很好的做到了资金的有效使用，从营销环节上实现了项目开发利润的最大化。但需要注意的是，营销成本不但关系到开支的多少，成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，不仅多钱花，亦很难达到预期效果，并且成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。七：其他成本控制据悉，房地产项目开发成本控制除上述六项常规成本控制外，还可以采用“税收递延”优惠、开拓金融业务、降低利息费用等一些非常规成本控制手段。搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，所以有人认为，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。当然，也有人说，房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动8/20费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，通过上述非常规成本控制手段降低项目开发成本，也是目前开发商最关注的热点问题。结束语：房地产开发成本构成都有哪些房地产开发成本构成都有哪些？分别占总成本的比例？开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。9/205.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。?房地产开发成本的组成内容从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入10/20开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。探秘房地产开发成本“戏法”利润监管亟待加强记者进行了一番采访，了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。土地成为“虚增成本”道具房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。对于规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手，减少竞争压力“夺标”。此外，在掌握从政府部门漏出的“风声”后，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展11/20规划等出台前夕，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。通过上述三个办法拿到土地，都能降低成本。但为什么末了地价成本又都上去了呢？“这就是手段了！”广西熟悉房地产行业会计内幕的人士江海强说，“招拍挂”之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了“操作”空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业成本账里就提高了好几倍。”建材、“人头”和规划都能做“成本文章”建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍。”一些房产公司工程部门人员私下说。凑人头数也是一个“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目，农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到8000元甚至12/2010000元，大量的虚增成本开支从此而来。此外，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。房开商李萍告诉记者，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。成本转移透支亏损假象常年从事房地产开发的业内人士陈宗海说，目前大部分房地产企业都办了物业公司，而开发商往往通过将物13/20业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来，用“东墙成本西墙贴”的方式，造成房地产成本高的假象。一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易转移成本，极少遇上监管部门跨地域核实。广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为，某些地方政府在房地产“虚亏实盈”格局中也扮演着不光彩的角色：为了体现政绩，实现“财政年年增收”，很多城市下辖的区级政府鼓励房地产企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收。长沙市一位部门负责人说，这样做实际上将多期房地产开发税负集中释放，增加了当期开发成本，进而也就刺激了当期房价。而开发到了二期、三期，税已缴完，成本越来越低，房价反而随着大环境越卖越高。深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为，政府要确保对房地产的调控能力，除了运用金融杠杆，还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估，将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面，政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息，这样才能实现房价的有效回归。张天运认为，地方各级政府乃至县区政府，完全能够根据当地房地产价格和各种成本因素作出评估，核定房地产行业在本地区的平均利润率，向房地产开发商强制征14/20收暴利税，并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛，才能确保房地产调控落到实处。业内人士曝光房地产开发成本清单回报率近100%昨日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共赚取了亿元的毛利润，相对其6亿的成本来说，回报率近100%。表1：杭州某楼盘成本清单项目名称计算式金额一土地面积亩二可建房面积多层公寓94560平方米占%小高层公寓40000平方米占%沿街商铺4000平方米占%半地下汽车库17280平方米小计167890平方米三容积率四销售额多层公寓7800*94560小高层公寓8000*4000032000沿街商铺12000*40004800汽车库810015/20小计五项目成本1、地价投标价165万/亩241362、配套费37933、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费*%7、营业税*%8、不可预见费54831*1%项目成本合计六利润七所得税*33%-八净利润表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积万元/：商铺7000，住宅：44000成本:动迁成本：亿元，楼面价4900元/；建安成本2000元/配套费用1500元/成本=万元/=亿元16/20销售收入：商铺售价3万元/；住宅售价万元/.销售收入=70003万元/+44000万元/=亿元房地产清单，这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的。毛利：亿元-亿元=亿元浅议集团房地产开发企业成本管理XX-01-0317:07浅议集团房地产开发企业成本管理WTO的加入，将促进国内市场与国际市场的接轨，国外巨额资金涌入国内市场，规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击，即使规模效益显著的集团企业生存压力也将增大，必然要求降低各项成本。集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长，二者相互促进，会更好的发挥作用。集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色。而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性，利用总部总结的先进经验，更加有效的管理。一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。17/202、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：立项资料是否齐全、规范；市场定位是否明确、恰当；投资成本估算是否经济、合理；投资回报是否符合集团利润目标要求；投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双18/20向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。2、根据本单位业务发