房地产商租房

1/21房地产商租房房屋租赁市场分析一、需求情况刚需继续存在据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近年来北京市年新增人口高达50多万，其中XX年每平方公里比上年末增加35人，XX年每平方公里比上年末增加31人。新增需求不断大于新增供应，租房压力越来越大。价格持续上涨租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。据第六次全国人口普查数据，这六个区域总面积1380多平方公里，但常住人口却有1172万人，即只有北京%的土地面积，却居住了北京一半以上的人口，人口密度高达8500人/平方公里。尤其是东城和西城，人口密度都超过2万人/平方公里，而纽约的人口密度为1万人/平方公里，东京为万人/平方公里。专家指出，从国际上看，在经济发达、人口密集的地区，房租必然高企。北京市统计局刚刚公布的数据显示，北京的房租已经连续上涨了50多个月。21世纪不动产北京各门店成交2/21量监测数据显示，今年上半年北京住房租赁价格比去年同期上涨12%。图1北京市11月份房屋交易均价数据来源：链家地产存在资金压力目前缴纳房租多采用押一付三、押一付四或押一付六的方式，根据北京市目前平均租房价格1600元/人/月计算，加上中介费，即使按照押一付三的方式缴纳房租，则一次性租房支出也在6000元以上，存在较大资金压力。若房租继续上涨则客户支付租金的压力会更大。二、市场现状目标客群及特点对于北京市而言，主要有六类人群充实了房屋租赁市场：第一类是外资、港澳台企业以及跨国集团的海外中高层管理人员；第二类是驻华使节以及在京求学的海外留学生；第三类是企事业单位的中层管理人员和白领阶层或者是高端技术人员；第四类是来京或留京工作的应届大学毕业生；第五类是外地来京的务工人员；第六类是京城的部分拆迁户。这六类人群的租赁需求和租赁特点呈现出非常明显的差异。3/21第一类和第二类是支持京城高档租赁市场的主力军。他们的需求方位主要集中于朝阳公园、丽都商圈以及朝阳门、建国门等高端房源比较集中和商业氛围相对较浓的城市核心区域，其租赁房产需求主要是一些大面积、大开间的高档房，面积基本在150平米以上，居室也是三居以上，租金在800012000元月之间。同时，东城和西城的一些四合院也是那些钟情于北京传统文化的老外比较热衷的租赁房产。由于北京城市化进程更加快速推进，拆迁规模一直较大，这就衍生出了很大一部分的拆迁承租需求，同时也聚集了一大批的外地来京务工人员。对于这两部分人员来说，拆迁户的承租需求主要以拆迁房周边的房产为主，由于全家人员一起居住，因此，他们的租房以两居室占据主导，价格控制在15001900元之间。对于外地来京的务工人员而言，他们对租金价格比较敏感，为了节省租房成本，更多的人选择承租床铺的方式为主。而对于第三类和第四类租房者而言，他们对居住环境要求较高，收入水平适中，工作稳定，资质较好，是中端房屋租赁市场的主力人群，但是同时也对资金需求较大。房屋租赁中介现状根据北京市住房和城乡建设委员会的资料可以看出，4/21目前北京市备案的房地产中介公司大致有三十多家，而根据星空地产网的数据，目前比较热门的十家中介公司包括链家地产、我爱我家地产、21世纪不动产、中大恒基、莹灿地产、房屋公园、加成置地、鑫尊地产、宏成行、北京美家置地房地产经纪有限公司等。二手房市场经过多年的发展逐渐规范，市场更加向大型中介公司集中。目前多数房屋租赁中介机构是通过为客户提供房源信息并促成交易来收取服务费，但是也有一些房屋租赁中介机构在此基础上进行创新，例如链家地产推出的自如友家、自如寓等。自如于XX年由链家地产在北京创立，专业做全程代理出租业务，目前业务以北京为主，未来将拓展到更多城市。虽然成立时间不长，但业务发展却非常迅速，目前已经成为租房市场上唯一具有品牌意义的公司。三、链家地产自如链家地产于XX年在北京创立自如品牌，专业做全程代理出租业务，其包括自如友家以及自如寓两个产品，为自如客提供一站式租房服务，链家在此是以转租的身份出现的，也即链家和房屋的产权所有人签订租赁合同，而客户和链家签订租赁合同。此系列产品的优势包括：时尚装修自如为租客精心打造时尚品味与活力的租住空间，从5/21色彩和材质上打造出拿铁、木棉、布丁、原味四种潮流装修风格，营造空间时尚感。原创家具、品牌家电由专业设计师用心制作原创家具，储物空间超大，一种家具多种用途。此外会严格检测已有家电使用年限，不合标准者一律更换，新置家电一律采用美的、海尔、格力等品牌产品。WIFI覆盖自如为每户提供WIFI，不用网线，保障每个房间信号覆盖。租客认证、一客一锁核查每一位租客的身份，减少不必要的麻烦；通过租客认证，还可以筛选自己的合租室友。每换一次租客，都会更换锁芯。租客保险自如客在入住时将获得自如赠送的意外伤害保险。零押金自如实行零押金，只要按照半年付方式支付租金，并提供相应的银行流水证明就可享受。零押金。专人保洁、及时维修自如拥有靓居保洁专业团队，定期安排专人上门打扫公共区域卫生；并且拥有专业的维修团队，对房屋设施、6/21中国楼市天量库存有救了政府想出一招化解在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs，这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望，希望在前，可难题亦在前，真正的再出发还有待政策继续完善。中国开发商巨量的库存有了新出路。1月14日，住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。截至XX年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；硬币的另一面则是，XX年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。住建部上述意见找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。多位地产和金融界人士认为，这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点，但其中仍然存在政策的障碍和7/21盈利的难题。楼市另类去库存“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述意见与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存，对房企利好。此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。整体来看，银河证券分析师赵强认为，意见提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体8/21系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。上述意见指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，XX年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”用于REITs公募以及挂牌交易。此前公司法尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业9/21地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。盈利难题无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs，“中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”，他说。严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右；而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。严跃进说，通过鼓励此类REITs产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。前述意见称，要积极推进房地产投资信托基金试点。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs10/21产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开；但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。最大的障碍在于税收体制。在REITs最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%2%；在加息背景下，看高至9%以上。开发商的轻资产试验11/21尽管推行REITs困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。其中动手较早的是万科。早在XX年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。XX年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。XX年12月25日，针对旗下的社区商业，万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。东方藏山表示，双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。作为国内持有物业的老大，万达亦不甘落后。XX年1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。与此同时，万达还在与多家海内外大型投行、保险12/21公司和基金洽谈，今年上半年将宣布更多类似的投资计划。就在XX年底，由全经联等发起的中国REITs联盟成立。21世纪经济报道获悉，联合发起人中包括中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。中国REITs联盟秘书长王刚称，REITs全球市值超过万亿美金。但在中国，长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。“未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。”王刚说，中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来，与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通，致力于REITs早日落地。注释：REITs：中文名为房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、13/21收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。2近二十年来,北美地区的REITs收益最佳,欧洲次之,亚洲REITs的平均收益最低;由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-%,而北美地区的REITs则取得了%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。REITs的魅力在于：通过资金的集合,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。相关阅读：35城楼市连续5年供大于求房企重点仍是去库存中国楼市库存持续高位去库存将打持久战上海易居房地产研究院14日发布的数据显示，截至XX年12月底，该机构监测的中国35个城市新建商品14/21住宅库存总量为亿平方米，和11月份基本持平，同比增长%。虽然年底成交有所回升，但部分城市的房企为了冲刺年度业绩，推盘规模依然加大，因此虽新增供应得到了有效消化，总体积压的库存却处于高位盘整的状态。九成城市房价跌回1年前消化库存仍是主基调1店面接待流程重点答：起立、问好、自我介绍，请客入坐，奉上茶水，递上名片，聆听需求，登记信息，满足需求2租赁经纪人带客户外出看房需要做什么？答：在ERP中添加约看单，并填写外出登记表，还需要准备看房确认单、合同，定金收据、签字笔，计算器，客户业主的联系方式及房屋的物业地址。3你认为接听电话时使用哪种标准用语与客户确认是否到达约定地点答：您好，链家地产店，我是经纪人，给您介绍的那套房源已经和业主约好时间，我已经到约定地点，正在等您，您到达后请给我打电话。4经纪人带客户约看前，通知业主与客户的时间差多长时间较为适宜？通知谁先到场较为适宜答：通知业主先到场，客户晚10至15分钟较为适宜5在租赁业务中经纪人带客户实地看房时应该注意15/21哪些？答：跟紧人少的一方，防止跳单6经纪人带客户实地看房的最佳时间为答：5分钟至10分钟7经纪人约客户看房最好把客户约在房源的什么地方较为适宜答：离房源较近的标志物，如果步行最好不超过5分钟8经纪人带客户进入楼内，应注意什么？答：不大声暄华，避免泄露业主信息9经纪人带客户实地看房的注意事项答：先敲门，业主允许进入，经过业主允许进入屋内看房10租赁经纪人张某带客户看房，客户看上房源并交了部分定金，经纪人给客户打了一张白条，正式签订合同那天客户补齐了剩余部分的佣金，这次经纪人张某给客户正式开了一张收据，并把白条当场撕毁，这种做法对不对？答：这种做法是不正确的，第一次经纪人收到订金就应该给客户开收据，当客户补齐佣金后经纪人张某再开一次剩余钱款的收据是正确的做法11租赁经纪人带客户看房中发现业主和客户互递16/21名片应如何处理答:要立即上前制止，并面带微笑的把名片收回，说我还没有您双方的名片，我先保存，签合同时返回给您。12电话约看中，注意事项是什么？答：1、确认看房人的电话号码；2、不能告诉客户具体物业地址13如何在ERP上打约看？答：点击客户资源管理-可直接输入客户编号或点击”查询“找到要作约看的客户-客户信息最后面的“操作”栏选择“手配”，输入约看房源的编号-“查询”待跳出房源后点击房源信息前的小圈，锁定约看房源并输入约看的时间，最后点击”保存“。14在带客户看房时，经纪人在门前引导，如果是外拉门，我们应该怎么做？答：客人先进，自己后进15业主多家登记，中介公司集体看房，我应该注意哪些？答：不在其他中介公司面前评论房源，不要在对方面前流露我公司客户有意向定房，抓住良机促成交同时防止对方切户16普租约签前，确认业主房屋产权：有房产证但提供不了原件，原件在银行或在产权单位，我们应该怎么17/21办答：提供购房协议或销售合同或提供单位证明等17普租约签前，确认业主腾空时间，如果业主需要延后几天，经纪人应该怎么做？答：应先与双方签合同，起租日空白不做交验，客户但必须先交定金佣金，支付业主部分定金，腾空日交验、交全款18普租约签前，确认客户入住时间：如果客户起租日延后几天，经纪人应该怎么做？答：签订完整合同做物业交验，付业主全款和押金，起租日协商，业主交钥匙。19因业主证件不全，影响签单,但客户想改日，怎么办答：先签合同，交定金，签完合同后不用把合同交予客户和业主，订金由经纪人保存，约好时间做校验交齐房款和押金20客户没带其全部房租，怎么办？答：先签合同，支付佣金，给业主定金，约定物业交验时间交钥匙付剩余款项21客户没带身份证原件，怎么办？答：驾驶证视同身份证，如客户没有，客户单位离房源近，签完合同可陪同业主上客户单位22客户要求配置设施，再签合同的，如何处理？答:让客户交一个月的定金，与业主协商配置事宜，劝说业主不要错过出租机会，影响房租收益18/2123当你遇到初次登记的租赁业主如何录入信息?答：业主姓名，联系方式，详细物业地址，居室，楼层，面积，报价，装修，家具，电器，是否考虑加入房管，是否考虑留钥匙最重要的是业主的最佳看房时间和对租房人有没有特殊要求的必须写在备注里，备注里提示信息是以免经纪人频繁打电话问相同问题会招致业主反感。24当你遇到初次登记租房客户如何录入信息。答：客户姓名，联系方式，需求位置，居室，面积，价位，备注里应有最佳方便看房时间，决策人，租房人对房屋配套设施及装修的需求。工作的大概方位是否能接受变通以及居住人数。.25业主约签前需准备的工作是什么答：电话通知业主于何时何地签署合同，并提醒业主要准备房产证原件和复印件，身份证原件和复印件以及共有权人的声明，如果业主本人不能亲自到场，委托他人办理需要业主本人手写委托书，代理人还要带着自己本人的身份证原件和复印件，如果产权人已去世则还应带死亡证明或户口本销户证明，以及家庭共有权人的授权书。提醒业主带上电卡，水卡，燃气卡和门禁卡及房屋钥匙，如果是普租需再次告知业主我们是免费为您提供服务的，希望配合我们的工作，表示致谢。约定签合同时间前1小时再次电话确认提醒业主。19/2126客户约签前的准备工作是什么答：电话通知客户于何时何地签署租赁合同，并告知客户要准备身份证原件和2张身份证复印件，带上支付我公司的服务佣金，房屋押金和房租以及有线收视费，如果是公司租房则要求必须有指定的代理人，需要带其身份证原件和复印件及公司营业执照副本的复印件，如需开房租发票则提醒客户带上房租金额的5%，作为税费，约定签合同时间前127首次约看对业主应注意什么答：1.再次确认时间地点，约业主时间应早于客户时间10分钟防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。2.告诉业主,要准时