xxx项目房地产及旅游市场考察报告及营销推广建议.doc

xxxx项目房地产及旅游市场考察报告l 第一部分：黄山宏观市场的调查分析l 第二部分 黄山市房地产市场发展状况及住宅市场调查l 第三部分 本项目的调查与分析l 第四部分 江南古镇的调查与分析l 第五部分 项目SWOT分析及建议2007年8月第一部分：黄山宏观市场的调查分析（一）黄山市社会经济发展基本概况：1、突出的区位优势：黄山屹立在中国安徽省南部，黄山市位于安徽省最南端,东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。盘垣于歙、黟、太平、休宁四县之间。徽杭高速公路，皖赣线铁路贯穿全境。与上海、杭州、南京、合肥等大城市的交通都十分便利，地理位置得天独厚。气候：黄山市位于亚热带季风区，受东亚季风的影响，气候特征是：温暖湿润，雨量充沛，四季分明，山地气候垂直差异明显。年平均气温在1517摄氏度之间，年平均相对日照为1930个小时。地址：黄山市地质岩层有前震旦纪的绿色千枚岩、白垩纪的花岗岩等，并由这些坡残积物发育而成的各种土壤。据市土壤普查资料，全市土壤有5纲10类21个亚类，67个土属，125个土种，以红壤为主，是我市的基带土壤，黄壤和黄棕壤的比重也很大。此外，还有粗骨土、水稻土、山间草甸土、潮土、紫色土、黑色石灰土等。2、历史沿革：1987年11月27日，国务院批准：撤销屯溪市、黄山市，设立黄山市 （地级）；撤销徽州地区，所属的歙县、休宁县、黟县、祁门县划归黄山市；石台县划归安庆地区；旌德县、绩溪县划归宣城地区；设立黄山市屯溪区，以原屯溪市为其行政区域；设立黄山市黄山区，以原黄山市为其行政区域；设立黄山市徽州区，以歙县、休宁县各一部分为其行政区域。2000年，据第五次全国人口普查数据：黄山市总人口1370377人；屯溪区155233 黄山区 159845 徽州区 91122 歙县 454593 休宁县 242260 黟县93919 祁门县 173405 （按当年行政区划；单位：人）2004年底，黄山市辖3个市辖区、4个县，全市共有6个街道、50个镇、56个乡。3、行政区化：现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。考虑到黄山旅游的国际影响以及举办重大活动的能力,加之随着徽杭高速公路的开通，黄山市作为浙江乃至长三角后花园的区位优势日益凸显。据现代快报报道长三角已悄悄迈出扩容步伐。长三角城镇群规划专家组成员、伦敦经济学院区域规划学博士沈玉芳近日透露，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。7市纳入长三角城镇群整体规划的事实说明，长三角实质意义上的扩容已经出现。从这方面看，黄山以后的区位优势会更加明显。4、交通优势、铁路交通：皖赣线贯通黄山市全境。南可直达福州、厦门，昆明、桂林，北可达北京、青岛等地，铁路交通非常便利。黄山火车站位于黄山市中心，与汽车站近邻，步行仅五分钟左右。、公路交通：黄山汽车交通便利，与上海、杭州、南京、合肥、九华山、景德镇等地均有国道相连。徽杭高速公路于2004年正式通车，现在黄山连接杭州的公路里程缩短到2小时。合肥-铜陵-九华-黄山高速公路，黄山-景德镇高速公路，环黄山高速公路也已经完成立项，将形成黄山未来重要的交通纽带。纵：合黄高速公路；横：徽杭高速公路。杭州至黄山230公里，车程2个多小时；上海到黄山430多公里，车程5-6小时；南京到黄山：371公里，车程4-5小时；合肥到黄山：370公里左右，5小时左右。、水路方面：黄山的北面是长江，沿江安徽境内的安庆、贵池、芜湖等城市均有轮船码头。东面连接新安江，至新安江镇7.5航程。、航空方面：黄山机场位于屯溪西郊5公里处，为国家二类航空口岸，配备有全套通讯系统和全天候指挥设备。现已可飞波音-737系列机型、麦道-90、空客-320等各种机型。5、区域协调发展定位：黄山市与浙江山水相连，人缘相亲，经济相通，文化相近，融入长三角的条件得天独厚。随着徽杭高速公路的开通，制约黄山经济发展的交通瓶颈逐渐被打破，我市作为承接长三角经济圈和浙江经济带产业梯度转移的区位优势进一步显现，黄山的区域发展定位是“打出黄山牌，融入长三角”。打出黄山牌，融入长三角：黄山市积极响应省委、省政府关于加快融入长三角的号召，扎实推进“东向发展”战略，严格按照“内抓统筹，外抓融入”的思路和“主动融入、迎接辐射、互补联动、共谋发展”的方针，以旅游业为突破口，抢抓机遇，扩大开放，全面加快融入浙江经济带和长三角经济圈的步伐，有力地促进了全市经济社会持续快速协调健康发展。打造泛长三角风景最秀美的城市：面临旅游市场正由单一的观光型传统旅游市场转变为复合型以度假休闲为主的现代旅游市场,为更好的促进旅游业发展，市委市政府决定，“以旅游经济为中心”，全市上下重视旅游发展，形成了各级抓旅游发展的氛围，共同培育壮大旅游产业：黄山风景区、牯牛降等分别列入国家、世界地质公园；上丰花果山等6个风景点被列为全国工农业旅游示范点。无障碍跨省市旅游区：徽杭高速公路的开通，打破了黄山的交通瓶颈，吸引了周边地区尤其是浙江、长三角地区的自驾车游客纷至沓来；加大了上海、杭州等地的宣传促销力度，成功举办了一系列的促销活动；参加举办了长三角地区“15+1”旅游高峰论坛，与长三角地区15个重点旅游城市共同签署了合作宣言，通过了黄山共识并达成了5个旅游合作协议，与上海、杭州达成了联手打造“名城（上海）名湖（西湖）名山（黄山）”国际黄金旅游线的共识，全面加快中国首个无障碍跨省市旅游区的建设，进一步加强了我市与长三角旅游城市，特别是与浙江旅游界的友好合作，有力地推动了全市旅游经济快速发展。长三角城市大力支持的经济强镇：旅游业的强力带动，工业、农业、商贸等领域的合作也进入了一个崭新的时期。据统计，自2003年来，在黄山市的实际到位内资65.46亿元中，70%以上属浙资，浙江在黄山市注册兴办的私营企业遍布三区四县，投资领域涉及旅游、工业、林业、小水电、农业综合开发、服务、商贸、房地产等诸多领域。其中，浙商在黄山市投资的进出口企业达15家，出口产品包括机电、纺织、服装、中西药剂等，这15家企业的出口额约占全市出口总值的20%。浙商的投资不仅为黄山市的经济发展带来了资金、技术、管理方式，还为黄山市带来了思想观念的转变，从而为黄山市的经济发展注入了新的活力和生机。徽派文化的起源地：黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。每当中原战乱之秋，这里就成了藏龙卧虎之地，它既是乱世的世外桃源，又是治世的人才宝库。是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一的徽派文化的起源地。自然天成的居住之地：一处难得的世外桃源，具有质朴而平实、清新而自然、含蓄而和谐、富有而细腻的品质，形成人与自然的和谐共处，是一处居住宝地。6、城市总体布局规划：城市增长空间与发展方向影响因素分析（1）、城市发展方向：近期向南发展为主。继续完善南部新区的建设；西南片南临浦西河,景观条件良好,且毗邻综合经济园区、高速连接线和南环翡翠路,也是近期重点发展区域。（2）、用地空间结构：老城区以平湖路和北海路为轴线，分为东南片、东北片、西北片、西南片四个基本功能片区，集中紧凑综合发展；南部新区以甘芙大道为轴线向南发展。（3）、城市空间特色：“一区、四片”的基本格局，即一个南部新区、四个城市片区。 东南片区为旅游休疗养接待区：在现有设施基础上调整完善，各宾旅馆共享基本服务设施，保护现有山林地，充分利用地形，形成环境优美、功能完善的旅游接待基地。东北片为居住和文教体育区：气象局西建区级文化设施如青少年活动中心、科技馆、文化馆等，博物馆、图书馆在现有基础上扩建完善；保留、扩大现有学校用地。西北片为行政办公和居住用地：行政办公用地基本是在原有基础上的调整和扩大，以节约用地为基本原则。西南片为居住和文教科研发展区：此区南临浦溪河，景观条件良好，是未来发展的重点区域。在中部滨河地段布置教育用地和医院，滨河地段布置与高新技术发展相关的科研区，跨浦溪河布置区级工业经济园区。南部新区采用带形布局，依托浦溪河和甘芙公路带形跨河发展。南部新区的发展是以区政府的搬迁和黄山北大门的开发为契机的，在南区中部布置行政中心和文化、商业、宾馆等服务设施，既考虑为城市服务又能够为黄山北大门旅游开发区服务。（4）、用地结构居住用地：规划将逐步改变居住用地比例过大和城市三类居住比例过高的状况。采取旧城改造与新区开发并行的发展模式，引导居住区成规模建设。居住用地比例由现状的38.68%调整为33.06%，人均居住用地34.5 平方米/人。公共设施用地：规划由现状的29.28%调整到24.94%。新增用地主要发展大型文体设施、教育设施等。工业用地：城市工业用地大幅减少，除保留现状的几个工厂外，其他工业用地将逐步被置换出来改作城市的居住和公共服务设施，新增的工业用地将主要集中在市经济技术开发区，工业用地比例调整为10.83%。绿地：为改善城市景观，美化城市，规划增加大量城市绿地。城市绿地由现状的8.86%提高到14.61%。 仓储：在城西入口处分别规划1处仓储用地，占城市建设用地的1.99%。（二）黄山市城市性质1、人口状况：146.93万，农村人口占到了75%2、人口时间分布：近期（2005年）市域人口为148万人、中期（2010年）为150万人、远期（2020年）为155万人。3、黄山城县中心及中心城镇人口规模预测：2001年（万人）2005年（万人）2010年（万人）2020年（万人）屯溪区12.5718 22 30 徽州区3.784.6 5.5 7.5 黄山区4.04.9 6.0 8.5 黟县祁门34.15.28歙县13151822休宁681115合计45.4558.672.598.3 根据上述黄山市城镇人口统计分析可知，2005年，黄山市城镇人口总量为72.5万人，结合黄山市籍常住人口与暂住半年以上人口数统计所得的县域常住人口总数为90.78万人。2020年人口规模，根据土地资源容量分析，中心城市的适宜人口容量为100115万。4、建设用地规模：城市发展方向以向南（耿城方向）发展为主。城市建设用地总量到2005年城市建设用地总量约需6平方公里，新增用地总量约1.8平方公里。5、城市用地规模： 2020年黄山市区用地规模为47.8平方公里，其中屯溪区为29.5平方公里、徽州区为7.5平方公里、黄山区为8.5平方公里，机场建设用地2.3平方公里。(1)人均居住用地27.04平方米，与相仿规模城市相比，居住用地总体水平不高。（2）一万平方公里的土地上森林覆盖率达到73.6%，一千多平方公里的黄山森林覆盖率达到84.3%，空气质量常年达到国家一级标准。“青山、绿水、蓝天、白墙”与近年来点缀城市空间的草坪、鲜花、树丛成为中心城区屯溪城市生态环境的主基调。目前，一万平方公里的土地上森林覆盖率已达到73.4%，黄山景区森林覆盖率已达到84.6%。20平方公里的城区内已拥有园林绿地323公顷，公共绿地71公顷，专用绿地115公顷建成区绿化覆盖率达36.9%，人均占有公共绿地达7.9平方米，名列全国第一。6、城市现状用地分析: 规划到2005年，工业用地45.55公顷，占城市建设用地的9.09，其实际值为：工业用地到 57.57公顷，占城市建设用地的11.5。居住用地建设目标：旧城改造与新区开发并举，提高环境质量和设施配套水平，规划到2005年居住用地为147.88公顷。实际到2005年底，居住用地面积193.70公顷，占城市建设用地的38.68，人均居住用地 39.53平方米。（三）、2007年黄山县经济发展总述1、总述：经济快速增长，城市化进程相对滞后。综合实力增强：经过多年发展，黄山市综合实力显著增强。经济增长率呈逐年稳步加快趋势。2003年生产总值迈上百亿元台阶，2004年人均生产总值突破1000美元。2005年生产总值达到147.4亿元，年均增长10.4%，超“十五”计划0.4个百分点。“十五”末人均生产总值达到10054元，比2000年增长64.4%。财政收入达到12.6亿元，年均增长12.8%，比同期生产总值增幅高2.4个百分点，其中税收收入占财政收入的比重达到81%，比2000年提高2.5个百分点。经济结构产业优化：经济结构逐步优化。三次产业增加值比例由2000年的23：30：47调整到2005年的18:39:43。“十五”牧业增加值年均增长6.9，高出第一产业增幅4.1个百分点。粮经种植比例由2000年的62.3:37.7调整到59.6:40.4。工业增加值达到34.8亿元，工业化率提高到23.6%。化学原料及制品、医药、交通运输设备、电器机械及器材、仪器仪表制造业产值占工业总产值的50以上。各类开发区和工业园区发展到11个，市新城区基础设施累计投资2.8亿元。建筑业占二产增加值比重比2000年提高17个百分点。旅游业发展为国民经济的主导产业。2005年旅游接待量达到1001.3万人次，年均增长12.5%，高出生产总值增幅2.1个百分点。旅游总收入达到61.5亿元，年均增长10.7%。基础设施明显改善：五年完成全社会固定资产投资315亿元，是“九五”时期的3.7倍，年均增长36.9%。徽杭高速公路、黄山机场扩建、松材线虫病预防体系一期工程、中心城区防洪二期工程、220KV宁国万安回线及变电站扩建、农电网改造（二期）、市污水处理厂和垃圾处理场等一批事关长远发展的重大项目以及广电中心、新安大桥、广宇大桥等一批标志性建筑建成投入使用。合铜黄、黄衢南（黄婺）高速公路黄山段开工建设。新建县乡村公路1204公里，通油路乡镇达98%，通公路行政村达97%。新增水电装机容量1.1万千瓦。新建国家粮食储备库3个，新增粮食仓储能力7万吨。中心城区建成区面积达18平方公里，新建改建主次干道49条，区、县城建成区面积达32.2平方公里。实现移动通讯全市覆盖。人民生活水平不断提高：2005年城镇居民人均可支配收入达8528元，是2000年的1.5倍。农民人均纯收入3158元，是2000年的1.4倍。城镇和农村居民人均居住面积分别提高到22平方米和33.6平方米。2、黄山各个产业的发展状况：（1）、农业发展进一步深化：突出三大重点工作：一是积极发展现代农业；二扎实推进新农村建设；三是着力深化农村综合改革。（2）、工业发展迅速：工业生产较快增长，对经济拉动作用增强。2005全年实现工业增加值34.8亿元，增长15.8%，对经济增长的贡献率达28.0%，拉动经济增长3.5个百分点。全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）新增22家，年末达209家。规模以上工业实现增加值21.9亿元，按可比价计算，增长29.2%，是1997年增长最快的一年，拉动经济增长3.7个百分点，比上年同期提高1.7个百分点。全年规模以上工业企业实现出口交货值4.50亿元，增长28.51%；完成新产品产值4.83亿元，增长23.3%。主要产品产量多数保持增长。在列入统计月报的17种主要产品中，保持增长的有13种，下降的有5种。（3）、建筑业加快发展步伐：2005全年全社会建筑业完成增加值22.2亿元，比上年增长23.3%，对经济增长贡献率为24.8%。资质等级三级及以上建筑企业实现利税总额7600万元，增长30.0%；其中实现利润6200万元，增长28.0%。房屋建筑施工面积192.1万平方米，同比增长1.5%；房屋竣工面积70.2万平方米。（4）、服务业：“十五”旅游业的快速发展，刺激了商业网点发展，增强了商贸服务业的旅游服务功能，促使商贸服务业更好地满足游客的吃、住、购、娱。“十五”期间，黄山市商贸服务业发展，虽然取得了一些成绩，但也存在一些不足：一是市场体系建设滞后，农村流通体系不健全，农产品流通基础薄弱，农民消费不安全、不方便、不经济的问题比较突出；二是城市服务功能不完善，不能适应旅游业快速发展的需要；三是城市消费水平不高，游客逗留时间不长，消费水平低于同类城市；四是现代商贸流通龙头企业不强，作用不明显。这些都要在“十一五”期间予以重视和解决。（5）、旅游业：我市紧紧围绕“新黄山，古徽州”这一主题，实施“联合、差异、主题”三大市场营销战略，以优化旅游产品结构为重点，巩固观光旅游产品，创新文化体验、休闲度假、商务会议及特种旅游产品，不断优化组合旅游线路，旅游业实现快速增长。2005全年旅游总收入61.5亿元，同比增长23.0%。累计接待海内外旅游者首次突破千万人次，达1001.3万人次，同比增长22.5%。其中：接待国内旅游者958.0万人次，同比增长22.1%，实现国内旅游收入55亿元，同比增长23.0%。接待入境旅游者43.3万人次，同比增长33.0%，实现创汇收入8000万美元，同比增长21.2%。入境旅游前五位客源地为韩国、台湾、香港、美国、日本，分别占接待人数的38.9%、21.1%、14.6%、4.9%、4.5%。（6）、房地产业：房地产业投资总体健康发展。全年房地产开发投资完成20.7亿元，同比增长15.2%，增幅较上年回落50.4个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成63.3和20.6万平方米，分别下降36.8%和44.4%；房屋销售建筑面积67.1万平方米，其中销售住宅55.0万平方米；销售商业用房10.8万平方米。商品房销售额10.9亿元，其中住宅7.6亿元；商业用房3.0亿元。（7）、商品流通业：零售额10.8亿元，同比增长16.4%。全市居民消费价格总水平1.5%，涨幅同比回落2.8个百分点。在所统计的八大类商品中，呈现四升四降态势，其中：居住类上升7.6%，增幅居首位；食品类上升3.5%，其中粮食价格下降0.9%，肉禽及制品价格上升3.4%，鲜果类上升6.2%，鲜菜上升13.7%。全年工业品出厂价格上涨5.7%，涨幅同比回落3.5个百分点。其中生产资料价格上涨8.6%，生活资料价格上涨1.0%。（8）、金融保险业：金融保险业稳健运行。2005全市金融保险业实现增加值4.0亿元，同比增长3.4%。全市金融机构人民币年末各项存款余额185.7亿元，比年初新增23.36亿元，同比增长15.4%。其中，居民储蓄存款达到122.1亿元，比年初增加17.9亿元，同比增长17.2%；人均居民储蓄存款突破8000元，达8325元，同比增长17.2%。金融机构人民币年末各项贷款余额99.9亿元，比年初新增10.4亿元，同比增长4.1%，新增贷款主要是短期贷款，短期贷款比年初增加了6.3亿元，同比增长4.1%，其中：农业贷款比年初增加了2.5亿元，同比增长19.4%；中长期贷款比年初增加了3.3亿元，同比增长10.2%。保险事业较快发展。全年实现保费收入40567万元，同比增长9.3%，其中：寿险保费收入27246万元；健康险和意外伤害险保费收入2004万元；财产险保费收入3401万元。支付各类赔款及给付9739万元，同比增长19.2%，其中：寿险业务给付2362万元；健康险和意外伤害险赔款及给付260万元；财产险赔款1220万元。（9）、社区服务业：黄山市政府出台进一步加快发展社区服务业的意见, 坚持以人为本和服务居民原则、社会化原则、公益性和经营性相结合原则、因地制宜和分类指导原则，制定切实可行的措施，着力发展社区服务业,力求到2010年底，全市基本建立起与经济社会发展、城市化建设、产业结构提升相适应，多种经济并存、社会互助经常、群众参与踊跃、服务手段先进、覆盖范围广泛和服务功能完备的社区服务体系，努力实现困有所助、难有所帮、需有所应的社区服务新格局。（10）、食品行业：食品类上升2.9%，其中粮食价格下降2.6%，肉禽及制品价格下降7.6%，鲜果类上升20.1%；鲜菜上升33.6%，成为拉动食品价格上升的主要因素。（11）、特色产业：农业：柑橘、茶叶、魔芋、肉用山羊第二部分 黄山市房地产市场发展状况及住宅市场调查（一）、黄山市房地产开发情况房地产业投资总体健康发展。全年房地产开发投资完成20.7亿元，同比增长15.2%，增幅较上年回落50.4个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成63.3和20.6万平方米，分别下降36.8%和44.4%；房屋销售建筑面积67.1万平方米，其中销售住宅55.0万平方米；销售商业用房10.8万平方米。商品房销售额10.9亿元，其中住宅7.6亿元；商业用房3.0亿元。（二）、黄山楼市综合分析近几年，黄山的房产市场不论是在地产投资，地产开发，还是楼盘规模，产品形态等，都得到了一个快速的发展，特别是2004年可以说是房价飙升的一年，从商品住宅均价26.3%的涨幅，部分楼盘一经开盘便告售罄就可看出。但是自2005年以来，国家出台了一系列的宏观调控政策，先是温家宝总理在的政府工作报告中明确提出要抑制房地产价格过快上涨，接着，央行宣布提高房贷利率0.2个百分点，随后，国务院又出台了“国八条”。近期购房者的比例略有下降，投资或出租为购房目的的比例有所下降，真实需求比例上升，认为未来黄山房价平稳的比例最多，这说明了今年购房者的购房意向没有以前特别是 去年那么持续追捧，反而稍显理性，也有部分是徘徊观望。（三）、黄山的土地市场黄山市中心地区基准地价表1、黄山市中心城区商业用地基准地价表单位：元/土地级别一二三四五六基准地价17401050760530350200变幅2600-12201570-7401140-540790-380520-250300-140容积率1.00.90.8 2、黄山市中心城区住宅用地基准地价表单位：元/土地级别一二三四五基准地价1060730500320180变幅1590-7401090-510750-350480-230270-130容积率1.10.93、黄山市中心城区工业用地基准地价表单位：元/土地级别一二三四基准地价280210165125变幅420-200310-150250-120190-90 （文章来源：）（四）、黄山近年土地出让概况（见附表一）：（五）黄山部分已售及在售楼盘的调查分析在对市场调查的同时,我们也对黄山在售的房产项目进行了详细调查,以便我们能更好的把握和利用好市场,找到差异化,在保证销售的同时确保收益对大化，深度挖掘销售策略。1、调查范围我们主要针对黄山市近几年来已经发售的项目、在售的项目,进行详细的了解，包括价格、物业、建筑类型、销售情况等二十多方面。2、黄山中心地区主要楼盘（见附表二）：3、2007年5-7月黄山屯溪房产价格走势（见附表三）4、楼盘基本情况总结分析 景观景观越来越引起居民的重视,水景、林荫小道、公园等都成为了楼盘争先炒作的环境卖点，稍大些的社区都设有中心广场.以环境做为楼盘卖点，提升楼盘品质，对促进购买力有一定的作用，这样的楼盘价格也是不菲，都在1500元/平米以上。其中别墅性质的楼盘以纯天然景观为卖点，注重楼盘和环境的相互融合，价位在当地市场也属于偏高，均价达到了2200元每平米以上。 配套居民对社区配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上,市场的接受程度较差.普遍认为周边的配套能满足生活上的需求就可以了，这也与黄山市的面积有着直接关系，就县内而言，从各个方向到达市中心，也不过就10几分钟的事，因此人们也不愿花大价钱来买享受，承受房价的能力毕竟有限。 建筑类型及形式本区域还是以多层为主,别墅等高端产品也在不断占领市场，不过从整体的销售情况来看，还是多层更容易被大众所接受。虽然国家政策上对高端产品的土地拍卖有了一定的调整，但这似乎对别墅类产品的价格提升影响不大，而且市民对这些政策的关注度也不够，开发商也没有在这方面作为宣传的重点。 户型、面积各楼盘的户型面积涵盖面较窄,基本集中在100140平米,面积最小的在80平米,面积稍大些有200多平米别墅类物业.户型也基本以三室为主力户型,集中在100140平米，这些都与黄山住房的需求有着直接关系，普遍居民是为了改善居住环境，因此对小户型的需求也就仅限于投资、出租。 外立面本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段,部分楼盘的外立面从色彩及建筑形式等方面已比较成熟,色彩明亮,有现代感、跳跃感.但大多数楼盘还处在向现代成熟住宅发展的阶段。现代、简约、轻快，是一些非高端产品发展的必然趋势，虽然这样的产品更容易给人品质感和愉悦感，更容易被接受。但是纵观黄山市所有项目，并没有典型的徽式建筑的现代延伸。 价格黄山市内楼盘价格在12003000元/平米之间,市区中心的价格相对较高，在售的产品也少之有少，开发区的房子单价低、面积大、环境相对较好，也不断的被关注，价格也和市中心的房价大相径庭。 物业管理黄山市居民对物业管理的认识度普遍较低 ,不愿意出太多的钱来提升小区的服务，这与大部分居民现在的居住情况是有直接关系的（很多是自建房，没有物业管理），所以物业费用不宜过高。不过也有很多感受到物业服务好处的人，对物业服务还是比较认可的，不过价格也只在0.510元/平米/月。（6） 黄山市重点楼盘对比分析 徽州文化园由安徽投资公司开发的徽州文化园地处黄山市徽州区，也是一个典型的旅游房产楼盘，其目标客户或者已认购客户基本都是长三角地区的客户。可以说，在地产的操作运转上，徽州文化园无疑是一个相当成功的项目。我们就对于徽州文化园的是在调查做出分析，以期对水墨宏村提供积极的参考价值。一、徽州文化园的基本状况1、徽州文化园的建筑形态徽州文化园的整体规划是四星级酒店和养生公寓，其中养生公寓以小户型的39幢五层院落式建筑为主并配以10幢别墅排屋。2、交通徽州文化园存在一个比较大的硬伤，那就是交通并不是非常便利，目前只有一路公交车路过该楼盘的门口，对小区居民的出行会造成你较大的影响。3、房价在2003年，徽州文化园的开盘价在1960元每平方米，到目前该项目的公寓定价以样板房分为三个档次，以高中低分别来定价，一套53.3平方米的房子的价格基本在12万到18万之间，其中别墅联排的基本价位是6200元每平方米。4、配套设施（1）徽州文化园内部有一家四星级的酒店，平时以接待游客为主，餐厅也对业主开放。（2）考虑到目前在该项目的居住者以老人为主，酒店的价格对于业主来说就成了一个问题，为了解决这个问题，物业管理特地开辟了一个业主餐厅供他们用餐。（3）目前徽州文化园有数百个停车位，能充分满足业主的停车问题。（4）另外该项目规划中还有网球场、酒吧、游泳池等配套设施，满足业主的各种生活需求。（5）徽州文化园是坡地建筑，建筑和山地融为一体，拥有自然景观。该项目还在园区内开辟了一个人工水系，做到了山水合一，为景观增添了别样的情趣。5、主力目标客户群：由于地段和户型的限制，而且徽州文化园的房价相对黄山市区屯溪来说要偏高很多，因此很难吸引到本地的购买者。因此在开盘初期，该项目就锁定其主力消费群体为长三角地区的投资或者二次居所的客户群体，其中又以上海，杭州，南京，义乌等地的消费者为主。6、项目剩余情况：到现在为止，徽州文化园的一期二期项目均已售罄，三期只剩下39套房子。7、徽州文化园提供返租服务，每年的投资回报率在7%左右。二、徽州文化园的营销策略：由于项目的特殊定位，徽州文化园的前期营销策略主要分为公关策略和推广策略两种，在后期的策略上以服务跟上和活动开展为主。公关策略：1、由政府牵头，为了本地区的经济发展，政府和开发商的服务相匹配，政府出马调动本地村民的热情，在开盘当即黄山市市长出席开盘仪式，给有意向在这边购房的消费者一个心理暗示作用，加快他们的下单速度。由于政府出面，中华人民共和国的外交部副部长也在徽州文化院内购买了房子。2、和旅行社进行密切的合作，由旅行社带旅行团入住徽州文化园，徽州文化园提供给旅行社优惠的房价。3、开发商根据自身的社会关系脉络，会定期联系一些会议在酒店（华商山庄）召开，提升项目的人气和文化品味，塑造大众美誉度。4、和当地的酒店，经典、餐饮、娱乐场所以及旅行团进行资源互换，联手经营，达到利润最大化。此类公关策略的采用能够消除客户群体的一些后顾之忧，为在此地置业增加更多的信心，在买下房子后能够更给放心的交由物业去经营或者自行经营或者自住，因为此类措施的采用能够保障他们的利益。推广策略：1、徽州文化园项目在长三角地区重点城市都开设了办事处，例如杭州、上海、南京、温州等。2、杭州地区采用在每日商报上发表软文形成一个长期的媒介宣传造势，为组织看房团奠下基础，每周组织一次看房团到徽州文化园实地看房。3、上海地区由于媒介宣传费用较多，因此该项目并没有采用进行媒介宣传，而是采用参加当地的房交会，在房交会中选择意向客户组织看房团进行实地考察。4、南京地区也采用媒介加看房团的操作手法。5、把销售工作融入旅游工程。由于本项目的目标消费群体分布在长三角地带，如果要进行广告轰炸的推广手法会增加项目的成本并且未必能达到相应的广告效果，因此徽州文化园另辟蹊径，部分城市采用媒介加看房团，部分城市采用房交会加看房团等措施，从而达到节省广告费用，并且利益最大化的效果。活动策略：目前徽州文化园在一定的时期都会组织园区活动，比如舞会，篝火晚会、舞龙等不同形式的晚会内容，让业主和游客参与其中，提升项目的附加价值。三、细节执行一个项目的成功与否不仅仅是看销售的情况，更重要的是后期的物管、服务等细节性的把握，某些细节也会影响到游客和业主对本项目的好感，以至于对物业（开发商）后期的经营产生巨大的影响，正所谓是得人心者得天下，只有把后期等各种服务做好才会人心所望。徽州文化园的相关细节服务的措施做得相当不错，有借鉴和学习的意义。物管费：虽然本项目收取一元每平方米的物业管理费，不收取其他附加管理费，在黄山市场略为偏高。但是其提供的物业服务和配套与管理费成正比。物业服务理念：本项目物业的服务理念是：业主的要求尽量满足，不断改善物业设施，以人性化服务来为业主服务。住宅管理模式：1、如果业主在徽州文化园购买了房子因为各种原因在大部分的时候房子处于闲置状态的话，业主可以委托物业管理公司进行管理或出租，物业公司收取一定比例的管理费。2、该项目提供返租服务，业主把空置的房子交由公司代为经营，每年可以收取6600元的返利，并且业主在每年中有一个月免费居住的权利。3、如果客户打算自己经营家庭旅社的话，也可以自行经营，不用管理费给物业公司，自负盈亏。管家式服务：1、项目和医疗部门达成协议，如果业主或者住户身体不适，可以随时拨打物业部门的电话，物业在最短的时间派车把住户送往医院，医疗费可以在第二天缴给医院。2、本项目规划在最近的规划中拟建立更多的便民店，以满足居民日益增加的生活需求。增值服务：1、针对看房团的目标客户群体，如果客户无意向购房，那么上海地区的客户只需要交200元，也可以享受到住宿、餐饮、风景区游览等服务。如果客户当场下单，那么在黄山市的两天一晚所有活动均免费，拉近了和客户的距离，给他们以公司是人性化企业，处处以人为本的经营理念。2、该项目针对看房团的成员公司还将赠送富有黄山特色的旅游纪念品，给目标客户群留下美好的印象。3、为业主和房客提供VIP联名卡，凭借此联名卡在黄山的一些休闲消费场所可以享受到景点五折、酒店五折、餐饮八折等多类服务。提高管理人员素质：徽州文化园内部四星级酒店华商山庄聘请南京金陵酒店的高管来管理，提高酒店的管理层次，培训出优秀的服务人员，提供给业主和消费者最贴心的服务。四、结论：通过对徽州文化园的整合分析，我们对于xxxx的整体市场规划也有了一定的思路。xxxx应该坚定不移的走文化旅游休闲的道路，我们的项目位于世界文化遗产境内，在旅游资源上要远胜徽州文化园许多，只要营销推广策略对头，xxxx这个项目一定会取得成功。作为不可再生的世界文化遗产西递宏村境内的楼盘项目，先天就比其他旅游度假房产商拥有更多的优势。 新徽天地项目名：黄山新徽天地（花山谜情风情街）宣传语：体验黄山新旅游项目概况：项目坐落于黄山市，与花山谜窟为伴，毗邻黄山风景区，与黄山市行政中心仅一江之隔，离徽杭高速公路入口不到3千米。占地面积6000亩，景区规划定位于体育、运动、休闲、养生、娱乐、文化、度假与生态居住功能的开发建设，建设周期预计历时12年。花山谜情风情街为项目一期开发内容，总建筑面积约2万平方米，分为ABCD区块，其中一期A区块总建筑面积约为9400平方米，整体业态以户外运动结合现代休闲娱乐为主。开发商：黄山市新徽投资有限公司前期物管：浙江金都物管联系电话：05992313898项目分析：1一期为九月中旬开盘，单体别墅为300平方米，商铺二三层为居住层。2该项目定位为度假休闲中心，规划有跑马场、高尔夫球场等配套设施，与本项目相比更为现代和时尚，更符合现代人的休闲需要和兴趣。3该项目交通比较方便。4该项目规模巨大，建设周期长，因此必定会在当地拥有较大的影响力。5该项目的预期进度与本项目较为相似，因此本项目应该尽量抢在它的前头。6本项目的营销策略应该与该项目有所区别，以徽派文化、建筑对抗现代休闲文化、现代建筑。并考虑在宣传推广上可以借它之势。 汤口印象项目名：中国黄山汤口印象宣传语：暂时空缺项目概况：项目占地面积约10万平方米，总建筑面积约20万平方米。背靠黄山山脉，以逍遥溪为主要景观轴线。定位为“服务于黄山风景区的一个集商业、服务、居住于一身的高效旅游服务区”。类似于旧城改造。开发商：黄山杰成房地产开发有限公司联系电话：05995566688 5566699项目分析：1该项目位于黄山脚下汤口镇，类似于旧城改造。地理位置较为优越，对本项目造成一定冲击。2因为地理限制，该项目（一期）道路较为狭窄，且交通不方便。3该项目一期以住宅为主，为多层、小高层、退台式跃层，均价4750元/平方米，目前住宅已全部售完。4该项目一期住宅紧俏的原因有：总量小、特点突出，而且与上海、杭州等地的类似项目比起来价格偏低，受到本地住户与投资客的欢迎。5该项目依托汤口镇进行推广宣传，在手法上无创新。主要有户外广告、现场售楼处、文本资料（楼书）、网络等。6无返租。兆成天地项目名：黄山兆成天地宣传语：黄山风景区商业第一街项目概况：黄山兆成天地位于黄山风景区（南大门），黄山汤口镇寨西，占地约43000平方米，是集旅游、购物、休闲、娱乐餐饮、高级酒店等为一体的综合大型商业街。以纯商业步行街形式，全临街商铺，层高4.2米的大开间。开发商：黄山凯通置业有限公司；联系电话：05595578188 5578288项目分析：1该项目为全商铺。一期已售磬，二期在建及销售中，均价5000元/平方米。2该项目依托黄山游客的巨大流量，主攻旅游商业市场，规划有8万平方米的商业中心和星级酒店。3本项目的旅客流量只有该项目的1/5，而且该项目处于前往宏村的必经之路，因此本项目的定价建议比该项目较低。4该项目须要我们今后重点观察，主要观察其商业业态、后期动向。桃花源项目名：桃花源宣传语：尊崇门庭，传世荣耀（占据城市私享山水）项目概况：项目坐落于黄山市齐云大道8号，南接齐云大道和横江转盘，近邻黄山国际大酒店，项目占地520亩，共521套，排屋面积为160203平方米，单体别墅面积为228-375平方米。绿化率达67.5%，设置14000平方米商业休闲中心。排屋面积为160200平方米，别墅面积为200370平方米开发商：黄山西湖投资发展有限公司桃花源网址：前期物管：浙江金都物管联系电话：05992558988项目分析：该项目全为排屋和别墅，价格相对较低，联排均价在3500元/平方米，单体别墅为4500/平方米，因此对客户比较具有吸引力；2该项目距离客运中心较近；3该项目一期已封顶，现场看来建筑密度过高，外立面过于灰暗；4：主要面对客户：以黄山本地为主；5：目前营销形式：主要以网络媒体和现场物料为宣传形式，如现场销售中心、楼书、项目光盘和单页；6：物管费 2.5元/平方米；第三部分 本项目的调查与分析（一） 本项目所处的地理环境与商业环境1.交通：道路状况良好，路面车流密度较小乘坐杭州屯溪的大巴，沿徽杭高速历时大约2个半小时到达安徽屯溪从屯溪乘坐到黟县的市区客车，票价10.5元/人，每20分钟一班，行于218省道1小时10分到达黟县。从黟县到西递，宏村有乡村公交车，价格2元/人，时间15-20分钟到达。2. 西递，宏村的概况：西递，宏村位于安徽省黟县东北部,地理坐标：东经11738,北纬3011，村落面积19.11公顷，宏村始建于宏村建于南宁绍熙年间（公元1131年），至今800余年。地势较高，常常云蒸霞蔚，时而如泼墨重彩，时而如淡抹写意，恰似山水长卷，融自然景观和人文景观为一体，被誉为“中国画里的乡村”。在2000年，西递，宏村被联合国教科文组织列入了世界文化遗产名录。3.宏村目前旅游业发展现状：西递，宏村现有600多户人家，2300多人口，一半以上的人家从事旅游纪念品（竹刻、石刻）和自制烧饼的生意。旅游旺季是311月，旅游旺季时最多一天可以达到900012000人，旅游淡季有2000人左右，可以说小小的村落差不多每天都要迎来几倍于村庄的人口，2005年，宏村接待游客53万，门票收入230万美元，其中三分之二归北京中坤集团，其余大部份进入地方政府财政，西递，宏村村民人均所得只有大约90美元。（西递，宏村内部与周边商业构成详见附表4与附表5）3.1游客构成：通过我们对游客和村民的访谈我们得知，目前宏村的游客主要有三大类：外来写生的艺术系学生（大致的比重40）团队游客 （35）自驾车和散客（25）其中前两类游客是目前西递，宏村的主流游客，占取的比重较大，可以看出西递，宏村目前的游客构成主要是低端的学生和团队游客。学生由于经济收入的限制，旅游消费追求低廉实惠的价格和服务；团队游在西递，宏村的停留时间较短，受时间的制约，主要是在导游的指点下进行的短暂性的购物，购物属有可有可无的，加之西递，宏村本身旅游纪念品质量和花样较为单一，产品的附加值不高，旅游购物在游客消费的比重不高。因此旅游购物支出的比例相对不大。在游客的来源地构成上主要是：北京、江苏、上海、浙江和安徽本地的游客。基本上还是以长三角和安徽本地的游客为主。3.2旅游线路的安排通过访谈得知游客基本的路线安排是：黄山屯溪西递，宏村黄山，基本上是把西递，宏村作为一个游览黄山的附属旅游景点，大致花费半天的旅游时间可以完成对西递和宏村的游览，在返回到屯溪或是黄山夜宿，在西递，宏村夜宿的游客教少。旅游线路的安排不合理，走回头路，在西递，宏村的游览主要是在导游的带领下参观西递，宏村具有代表性的几个祠堂，以及西递，宏村内部独特的水系布局模式，感受一下古老西递，宏村独特的徽建筑风格和前人精心独居的水系模式，大约1个多小时完成对宏村主要沿水布局的几个景点的参观，至游览结束。3.3旅游产品和纪念品方面西递，宏村目前的旅游纪念品主要集中于两类：茶叶和雕刻类（竹制手工艺品、石雕）3.4餐饮方面餐饮上主要有西递，宏村内部部分村民自己开办的农家菜馆以及位于际村的一些餐馆，大部分餐馆档次较低，内部餐馆生意较好的主要有松鹤堂、外部的当属宏村饭店档次最高，但内部餐饮规模较小。在晚间主要是街道上的一些烧烤类风味小吃。3.5住宿上住宿上主要有两大部分，一是村内部的村民自家住宿接待，房间数量只有接待几十个人的容量，价格便宜；外部约1500米长的弧形街道上大概有30多家的餐馆和住宿接待处，但是接待的设施和外部特色均档次不高，主要为写生的学生提供一些旅游住宿。3.6旅游购物主要是家家户户经营的一些旅游纪念品和手工艺品、还有茶叶、3.7娱乐活动基本没有什么娱乐活动可以参加，整个过程主要是走马观花的“眼福”感受。4.存在问题和关注的焦点：4.1古村落大批量游客的来访和古建筑的保护问题西递，宏村作为2个只有600多户的小村落，每天要迎接几倍于村落人口的游客，可以说小村已经是不堪重负，旅游区的主题方面保护工作是进一步发展的前提和需求。西递，宏村小村落古建筑元素是旅游进一步发展的支撑，所以在大规模旅游开发的同时对村落的保护和传承徽文化的重任是义不容辞的责任和使命。4.2配套服务设施进一步完善问题旅游接待方面，住宿和餐饮服务档次太低，基本上没有适合自驾车和散客留宿的服务需求，需要建立适应游客需求的现代元素；同时完善村落内部村民生活的便捷性也是不容忽视的问题。完善配套服务工作，进行层进式服务，吸纳外来游客的留宿，在外来重组因素的变更下，改变黄山旅游发展的格局。（二）本项目的规划和设计本项目项目建设的初衷是分流、缓解西递，宏村旅游、接待的压力，保护古遗产；与西递，宏村形成一个相得益彰的整体，既有地方特色，又符合现代生活。深入西递，宏村考察，考察内容包括建筑布局、肌理、水系，以及相互的关系。借鉴、采用徽派（尤其是宏村）建筑元素，如借鉴了古建筑“体块”的感觉，避免形式单调。通过丰富的细部元素，不仅是单纯的徽派建筑风格，更吸取江南建筑风格，形成了丰富的体态、多样化的形体；空间上，改变徽派小街深巷的高建筑密度，适应现代生活及商业行为。使得本项目在文化上、自然上与西递，宏村以及周边环境形成一个整体。成为了省设计厅徽派建筑设计的范本。第四部分 江南古镇的调查与分析（一）乌镇部分（1）乌镇商业开发概况乌镇被