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【精品】全程策划 一、全国经济状况近几年来，由于新政策和新法律不断颁布和实施，以及市场的各种机遇，中国宏观经济高速度发展。 图1xxxx年国内生产总值及其增长速度在党中央、国务院的正确领导下，全国人民同心同德顽强拼搏，努力克服历史罕见的特大自然灾害和国际金融危机的不利影响，xx年国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。 初步核算，xx年全年国内生产总值300670亿元，在各种困难中保持9.0%的增势，对世界经济增长的贡献超过20%。 分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。 （数据国家统计局） 二、全国固定资产投资xx年全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%。 分城乡看，城镇投资148167亿元，增长26.1%；农村投资24124亿元，增长21.5%。 分地区看，东部地区投资87412亿元，比上年增长20.9%；中部地区投资45384亿元，增长32.6%；西部地区投资35839亿元，增长26.9%。 图2xx-xx年固定资产投资及其增长速度在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长54.5%；第二产业投资65036亿元，增长28.0%；第三产业投资80875亿元，增长24.1%。 （数据国家统计局） 三、全国居民消费指数xx年全年CPI上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点，各个行业的经济生产总值都比上年有所增加。 全国经济的发展促使居民收入增加，xx年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，实际增长8.4。 图3xxxx年居民消费价格涨跌幅度虽然xx年中国遇到了严重的自然灾害和金融危机，但是经济仍然呈现较快的增长态势，人民的生活水平还在不断的提高，这为房地产业的发展提供了坚实的物质基础。 （数据新华网，聚焦xx年中国宏观经济数据，中华人民共和国国家统计局） 四、全国商品房市场近几年来，我国房地产价格在急剧上涨，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格上涨速度超乎人的想象。 受全国大气候的影响，中部城市如郑州、武汉等，西部城市如重庆、西安等房价也快速上涨。 xx年，受金融危机的影响，全国楼市低迷，市场观望气氛渐趋浓厚，商品房销售量相对下降，部分开发商资金趋紧。 （一）xx年土地购置面积以及完成土地开发面积情况xx-xx年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面，xx年和xx年甚至为负增长，降幅分别为4%和4.39%。 xx年，房地产企业购置土地面积出现大幅增加为40609.18万平方米，增幅达到11.03%。 xx年房地产开发企业购置土地面积出现负增长，1-10月为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点。 （二）全国房地产投资状况xx年全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。 其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。 按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。 表1xx年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元3058020.9其中住宅亿元2208122.6其中90平方米以下住宅亿元641650.7其中经济适用房亿元98319.7房屋施工面积万平米27414916.0其中住宅万平米21667116.0房屋新开工面积万平米975742.3其中住宅万平米798891.4房屋竣工面积万平米58502-3.5其中住宅万平米47750-4.2商品房销售面积万平米62089-19.7其中住宅万平米55886-20.3本年资金亿元381461.8其中国内贷款亿元72573.4其中个人按揭贷款亿元3573-29.7本年购置土地面积万平米36785-8.6完成开发土地面积万平米26033-5.6土地购置费亿元579510.9（三）全国商品房销售状况xx年1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。 其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%，商品住宅销售额下降18.2%。 截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。 其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。 有关资料显示，xx年，全国商品房销售额24071亿元，同比下降19.47%。 全国住宅存量约2.1亿平方米。 xx年住宅供应量将延续去年趋势，也大约为2.1亿平方米。 （四）中国房地产业遇到的问题当前宏观经济处于收缩阶段，房地产相应处于下行期。 1、宏观经济形势发生了实质性的改变美国次贷危机爆发一年多来，情况越来越严重。 甚至可能出现“百年一遇”的金融危机。 xx年美国实体经济衰退，波及全球，包括中国。 中国经济“低通胀、高增长”的时代也已经结束。 未来将面临艰难的“高通胀、增长放缓”的局面。 房地产市场持续高增长所依赖的宏观经济面已经发生了深刻的变化。 2、楼市消费群体“财富负增长”效应明显xx年，股票市场低迷，出口市场不振，内需乏力。 xxxx年“财富增长效应”所激发的楼市消费动力，在xx年进入冷冻期。 xx年，对7000万股民而言，是个“财富缩水年”。 xx年，对于中国大部分私营业主而言，是“守业艰难”的一年。 xx年对于大部分工薪阶层而言，收入增长赶不上通货膨胀，已经是事实。 楼市销售低迷，在很大程度上不是房地产行业本身的问题。 消费群体购房意欲减退，购房能力下降才是主要原因。 3、发展商面临资金链断裂的威胁xxxx年，楼市的高歌猛进，让很多老板被胜利冲昏了头脑。 上市融资，让很多企业扩张的欲望成倍的增加。 xx年，大型发展商资金捉襟见肘，举步维艰。 有些企业速动比率已经低于1，甚至连拍卖的地价款和税款都敢拖欠了。 不少企业，采取“降价打折”促销的方法，很大程度上是被迫采取的策略，而不是主动的企业行为。 楼价xx年“大起”之后，xx年出现“大落”，发展商资金短缺是主因。 xx年的中国房地产市场，与以往年份最大的区别，在于它的三个挂钩第一，与国内宏观经济挂钩。 第二，与国际经济环境（尤其是国际游资的进入、原材料价格上升等）挂钩。 第三，与国家的房地产调控政策挂钩。 现在已经不能简单地用一个地区或一个城市内部的供求关系来分析市场了。 （五）xx年主要宏观调控政策 1、年初“双防”政策。 面对错综复杂的国内外形势，xx年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。 2、年中“一保一控”政策。 xx年7月25日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。 3、年末“保增长”政策。 xx年进入3季度，国际金融危机的影响逐步显现。 10月17日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。 4、xx年9月-12月，央行连续5次下调利率，4次下调存款准备金率。 央行从9月16日起连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。 其中，xx年9月16日、10月15日、10月30日、11月27日、12月23日分别五次下调利率，导致1年期存款利率由7.47%降为5.31%，1年期存款利率由4.14%降为2.25%。 xx年9月、10月、12月初和12月末，央行分别四次下调存款准备金率，由17.5%降为为13.5%（中小金融机构）和14.5%（大金融机构）。 5、xx年初，房地产政策核心是完善住房保障体系，抑制不合理住房需求。 6、xx年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。 这些政策以及行为都影响中国房地产的发展，减轻了楼市低迷的情况，使房地产业重新回落。 第二节倚林馨筑房地产项目中观环境分析 一、广西经济概况广西壮族自治区从区位、交通、自然资源以及政策方面都具有自己的发展优势。 它地处中国东盟自由贸易区的中心地带，连接中国国内和东盟两个市场，具有双向沟通中国与东盟的区位优势。 目前已建成出海、出边大通道，形成了与东盟国家的立体交通网络。 加上广西丰富的自然资源，以及淳朴的民风建设，广西的经济呈现蓬勃发展的趋势。 xx-xx年广西“泛北部湾经济区(即:钦州北海防城港)发展”的提出和实施，更加促进了广西多数经济的发展。 虽然遭遇冰灾、洪灾甚至全球金融危机，广西经济仍然在恶劣“天气”中艰难前行，脚步清晰有力初步核算，全区生产总值（GDP）达到7171.58亿元，比上年增长12.8%。 分产业看，第一产业增加值1453.90亿元，增长5.1%；第二产业增加值3037.74亿元，增长17.4%；第三产业增加值2679.94亿元，增长11.7%。 第 一、 二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别为20.3%、42.3%和37.4%。 第 一、 二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.7%、55.7%和36.6%。 按常住人口计算全区人均生产总值达到14966元。 图4xx-xx年全区生产总值及其增长速度居民消费价格比上年上涨7.8%，其中食品价格上涨20.0%。 农业生产资料价格上涨24.0%。 工业品出厂价格上涨9.0%。 原材料、燃料、动力购进价格上涨10.6%。 农业生产资料价格上涨24.0%。 固定资产投资价格上涨7.9%。 农产品生产价格上涨13.0%。 二、广西固定资产投资xx年全区固定资产投资3778.10亿元，比上年增长27.2%。 分城乡看，城镇固定资产投资3347.63亿元，增长27.4%；农村固定资产投资430.47亿元，增长25.5%。 在城镇固定资产投资中，基本建设投资1805.77亿元，增长25.5%；更新改造投资768.95亿元，增长45.9%；其他投资141.14亿元，增长17.0%；房地产开发投资621.64亿元，增长15.9%。 在城镇固定资产投资中，从投资主体看,国有单位投资1223.49亿元，比上年增长25.3%；非国有单位投资2124.15亿元，增长28.7%，其中民间投资1858.49亿元，增长32.0%。 从产业看，第一产业投资99.48亿元，增长44.3%；第二产业投资1428.93亿元，增长29.0%，其中工业投资1401.59亿元，增长28.1%；第三产业投资1819.22亿元，增长25.4%。 图5xx-xx固定资产投资及其增长速度 三、广西商品房市场受世界金融危机等因素的影响，xx年下半年起广西房地产开发经营持续走低，房地产开发投资增速持续放缓，销售面积增速同比下降，开发到位资金增速放慢，空置面积增多。 （一）xx年以来，全区房地产开发投资增幅持续减缓。 xx年房地产开发投资完成621.64亿元，比上年增长15.9%，增速比上年和xx年1-9月分别回落29和3.4个百分点，低于广西全社会固定资产投资增速11.3个百分点。 其中住宅投资425.09亿元，同比增长20.2%，占总投资的68.4%，比上年提高2.5个百分点；商业营业用房50.96亿元，比上年增长2%；办公楼4.7亿元，比上年下降46.5%；其他房屋14.09亿元，比上年增长13.7%。 另外，随着下半年经济适用房项目的陆续开工，全区经济适用住房投资增速比上年有所增长，同比增长9.4%，比上年提高27.4个百分点。 在全国31个省、市、自治区中全区房地产投资总量排第20位，增速排第25位。 投资热点继续向沿海城市转移。 受北部湾发展规划获国家批准实施的利好带动，北部湾沿海地区成房地产投资热点。 xx年，防城港、北海、钦州沿海3市房地产投资增速均位于全区前列，分别比上年增长78%、62.2%、43.4%。 （二）土地购置与开发面积增速下降，房屋施工面积增速减慢。 xx年，全区房地产公司购置土地面积、完成开发土地面积增长速度大幅度下滑。 xx年全区购置土地面积1431.19万平方米，由上年增长71.1%转为降23.3%；完成开发土地面积662.48万平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8个百分点，土地购置热情的减退，主要是由于开发商对市场预期较为谨慎。 xx年，全区商品房施工面积6933.34万平方米，增长15%，比上年和xx年1-9月分别回落13.1和4个百分点；其中本年新开工面积211.6万平方米，增长1.2%，比上年和xx年1-9月分别回落22.1和13.7个百分点；房屋竣工面积1206.09万平方米，由去年增长15.8%转为下降8.1%。 （三）商品房销售市场持续低迷，房屋空置面积增加。 xx年全区商品房销售面积1734.47万平方米，由上年增长34.2%转为下降14%；销售额490.59亿元，由上年增长55.2%为下降4.2%。 从商品房销售结构看，全区商品房销售仍以期房为主，其中期房销售1374.34万平方米，销售额404.44亿元，增速分别上年比下降11.8%和1.9%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为79.2%和82.4%。 从商品房销售结构看，商品住宅仍是全区商品房销售的主体，xx年全区商品住宅销售1605.65万平方米，销售额423.87亿元，分别上年比下降13.2%和4.2%，占全区商品房销售面积和销售额的比重分别为92.6%和86.4%。 商品房销售平均价格2828元/平方米，同比增长10.4%，比上年和xx年1-9月分别下滑5.2和4个百分点；其中住宅平均售价2633元/平方米，同比增长10.4%，比上年和xx年1-9月分别下滑5.7和5.1个百分点。 与此同时，xx年全区商品房屋空置面积212.1万平方米，比上年增长40.69万平方米，增速由去年下降23.4%转为增长22.3%。 （数据广西数据信息网）第三节倚林馨筑房地产项目微观环境分析 一、柳州概况（一）地理位置柳州又被称为龙城，是我国南方的一座古老而美丽的城市。 他位于广西中部偏东北，地处柳江中游，西南距自治区首府南宁市265公里，东北距桂林市246公里。 介于北纬23542450，东经1081410945之间。 现辖柳北区、城中区、鱼峰区、柳南区、郊区、柳江县、柳城县等5个区2个县。 （二）交通条件柳州，是西部的交通枢纽，是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市，现有湘桂、黔桂、焦柳三条铁路干线交汇于此，连接湘、渝、黔、滇、粤五省市，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢；公路干线 209、 322、323国道经过柳州；桂林至柳州高速公路开通营运，全长138公里；柳江(西江水系)航道经过整治，已提升为五级。 柳州港有直达广州、港、澳等地的港澳船队；鹧鸪江码头是水路、公路、铁路和集装箱运输的联合作业区；柳州白莲机场达到国家4D级标准，现已陆续开通到北京、上海、成都、海口、广州、北海的航班。 （三）工业柳州，是西部的工业重镇，是广西最大的工业基地。 全市工业涵盖30多个行业，现有工业企业2500多家，其中大型企业11家，4家进入全国500强，已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。 （四）商业柳州，是西部的重要商品集散地，是中国东盟自由贸易区的物流中转站。 柳州东临粤、港、澳，南接北部湾，西靠云、贵、川，北抵长江中下游，形成了背靠大西南、面向东南亚和东部沿海的经济区位。 柳州商贸活动频繁，素有“桂中商埠”的美称，具备建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，构建区域现代物流中心的良好地理和区位优势。 （五）旅游景观柳州，是中国优秀旅游城市。 在以柳州为圆心的250公里半径范围内，集中了广西80%的A级以上旅游风景区。 如由石灰岩构成的奇山峻峰，市内十余个大小公园，奇石，融水苗寨元宝山的原始森林和贝江风光等。 二、柳州经济发展概况（一）经济快速增长xx年，柳州地区生产总值900.6亿元，增长13.2%，工业总产值1750亿元，增长25.3%，资产固定投资430.3亿元，增长42.5%，城镇居民人均14350元。 xx年柳州全部工业总产值1750亿元，比上年增长25.89%。 其中，规模以上工业总产值1455.17亿元，增长26.8%；工业增加值511.23亿元，增长19.2%。 其中，规模以上工业增加值428.33亿元，增长20.5%；规模以上工业销售产值1382.51亿元，增长23.6%；产销率95.01%，下降2.