财务培训资料(二)

盛天置地财务知识培训资料 二 主要内容 发票的作用发票的种类发票的取得方式零星工程 个人 开票流程 发票的作用 房地产企业主要涉及的税种有 营业税 城市建设税 教育附加 地方教育附加 土地增值税 房产税 印花税 企业所得税 土地使用税 个人所得税及契税等 发票的作用 企业所得税 纳税人来源于中国境内 境外的生产 经营所得和其他所得 都应当依法缴纳企业所得税 发票的作用 企业所得税的税率为25 企业的应纳税所得额 年收入总额 准予扣除的项目应纳税额计算公式 应纳税额 应纳税所得额 25 发票的作用 国税发 2009 31号文第九条企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 目前南宁市的预计毛利率分别为 20 分两块计算 1 已经销售的 销售的收入 成本 费用 税金 25 2 预售的 预售收入 预计毛利率 费用 税金 25 发票的作用 土地增值税 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 以下简称纳税人 发票的作用 增值额 收入 扣除项目 适用的税率四级超率累进税率 一 增值额未超过扣除项目金额 土地增值税税额 增值额 二 增值额超过扣除项目金额 未超过 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 三 增值额超过扣除项目金额 未超过 发票的作用 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 四 增值额超过扣除项目金额 土地增值税税额 增值额 扣除项目金额 公式中的 为速算扣除系数 发票的作用 1 收入经营收入是房地产企业对外转让 销售 结算和出租开发房地产所取得的收入 它是房地产开发企业的主营业务收入 其他业务收入指房地产企业从事主营业务以外的其他业务的收入 包括商品房售后服务收入 建筑材料销售收入 无形资产转让收入和固定资产出租收入等 租金收入 发票的作用 2 成本计税成本是指企业在开发 建造开发产品 包括固定资产 过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用 1 2 4 5 6 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 发票的作用 3 费用在开发经营活动中所发生的期间费用有 销售费用 管理费用 财务费用 销售费用是指为房地产开发产品销售而发生的各项费用 管理费用是指行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的费用 财务费用指房地产开发经营过程中 为进行资金筹集而发生的费用 发票的作用 销售费用广告费 业务宣传费 筹划服务费 筹划服务费 广告 制作安装费 销售代理费 销售代理费 销售模型费 低值易耗品摊销 办公费 现场销售器具费 现场包装费 前期物业管理费 交通费 通讯费 业务招待费 福利费 租赁费 水电费 展会展览费 车辆费用 卖场装修费 销售活动零星支出 其他销售费用 发票的作用 管理费用工资 福利费 办公费 交通费 差旅费 车辆使用费 修理费用 业务招待费 通讯费 会务费 折旧费 咨询审计费 图书资料费 无形资产及待摊费用摊销 劳动保护费 税费 社会保险费 住房公积金 保险费 职工教育经费 物业管理费 招聘费 开办费 会务费 租赁费 其他管理费 发票的作用 财务费用利息支出 手续费 利息收入 其他财务费用 发票的作用 发票是记录经营活动的一种原始证明 索取发票的是维护自身合法权益的保障 发票是加强财务会计管理 保护企业财产安全的重要手段 发票是税务稽查的重要依据 为计税基数提供了原始可靠的依据 发票还为计算企业应税所得额 土地增值税等提供必备资料 目的 有效准确核算房地产项目开发成本 正确反映企业的经营成果 发票的种类 地方税务局发票票种 常见税务机关代开统一发票 地税 运输装卸专用发票 国际海业运输专用发票 国际海运业船舶代理专用发票 国际货物运输代理业专用发票 公路 内河货物运输业统一发票 出租汽车专用发票 建筑安装业专用发票 保险业专用发票 金融业专用发票 邮电通信业专用发票 文化体育业专用发票 服务业定额发票 服务业专用发票 饮食娱乐业服务定额发票 医疗服务收费专用发票 保险中介服务发票 转让无形资产专用发票 转让 销售 房地产专用发票 发票的种类 国家税务局发票票种 分为两大类 一类是增值税专用发票 一类是普通发票 增值税专用发票仅限于一般纳税人使用 普通发票是不包括增值税专用发票在内的其他发票的总称 分为普通电脑版和普通手写版两种 如 办公用品 汽油 烟 酒 材料 设备等 设备与材料的划分 电气设备安装工程通风空调工程消防安装工程给排水 燃气工程建筑智能化系统设备安装工程 发票的取得方式 税务机关代开统一发票企业自己申购开具发票温馨小贴士 根据税务局 地税 规定 个人零星工程金额在10万以下 凭在税务局领取代开发票申请表 付款单位 个人 证明及身份证复印件 金额在10万以上 30万以下 凭合同 代开发票申请表 付款单位 个人 证明及身份证复印件 即可开具建安发票 零星工程 个人 开票流程 零星工程 开发项目前期发生的临时砌墙 临时道路 临时工房 临时水电 临时设施 零星采购以及后期拆墙 维修 清理垃圾 加建 细部修补等金额较小 无自购建安发票资格的个人或单位提供的劳务 金额30万元以下 零星工程 个人 开票流程 各项目统筹部经理根据结算单 按照项目费用报销流程指定人员申请相应金额到财务部借零星工程备用金 支付零星工程款 并做好零星工程支付台账 每月25日与财务部核对确认后办理开票手续 并到相应税局开具发票冲销当月借款 零星工程 个人 开票流程 第一步 借支备用金 经办人付款 相关部门负责人 财务负责人 公司总经理 出纳付款 经办人申请 财务部根据结算单确认业务发生 相关部门部经理审核业务真实性 合理性 项目经办人根据结算单申请相应金额借款 公司总经理审核同意申请借款 出纳根据手续完善的申请单支付借款 项目经办人支付零星工程款并登记付款台帐 零星工程 个人 开票流程 第二步 开票冲销备用金 经办人开票冲账 相关部门负责人 财务负责人 公司总经理 出纳付款 经办人申请 财务部根据核对单确认业务发生 相关部门部经理审核业务真实性 合理性 经办人每月25日根据付款台帐与财务部核对当月借款 申请开票税金 公司总经理审核同意申请借款 出纳根据手续完善的申请单支付借款 项目经办人到项目所属地税局开具零星工程建安发票冲销当月借款 零星工程 个人 开票地点 地税局规定 房地产企业 建筑业按项目属地管理税局申报并缴纳相关税款 及申请购买发票或代开建筑安装业专用发票 非项目属地管理税局开具