长沙博客街区营销推广方案

面对竞争激烈的房地产市场 地标以独特的营销策划主张赢得甲方以及广大消费者的认可 地标始终坚信战略先导 极限营销为项目成功操作的致胜法宝 为双方探讨核心问题 本案不以详细正规提案来做 仅以表述我们对项目的思考研究方法与相应的研究成果 提出对项目如何开发与操作的关键节点问题 同时予以解答 其中大量采用了地标房地产数据库资讯 同时有些分析过程和数据来由也予以省略了 如果有机会合作 相关资讯可以全面补足 寄望能给贵司提供战略参考 并为项目的后续操作打下坚实基础 前言 目录 第一问 项目如何评价 项目基本概况 市场环境 案例链接第二问地标能干什么 挖掘项目核心价值 提升项目附加价值 快速变现 利润最大化第三问项目操盘关键点在哪 项目定位 项目定价 商业运营 第四问地标如何操盘 项目定位 形象定位 项目价值提炼 商业运营 项目定价第五问地标如何取费 地标优势 组织构架 合作纲要 第一问 项目如何评价 项目基本概况 项目位于中南林学院 紧临即将拉通的青园路 万芙路 分两期开发 现在是开发第二期项目 本案 总用地面积 2 027ha净用地面积 1 5108ha总建筑面积 83411 76二期住宅建筑面积 57825 6 二期地下室建筑面积 8224 0 其中商业部分建筑面积 6450 规划总户数 598户绿地率 38 容积率 4 27停车位 383个 项目基本数据 项目基本概况 项目户型概况 项目基本概况 总套数为353套 其中4 2面积在151 157 之间 计116套 3 2面积116 0 计58套 2 2面积在87 88 之间 计119套 小户型面积41 75 计60套 注 3 栋为定向开发 故不予考虑 项目户型配比图 项目基本概况 三室二厅和小户型房所占比例为33 四室二厅占33 二室二厅占34 项目户型分配可满足客户不同需求 市场环境 1 长株潭融城速度加快 南城前景一直看好 2 随着新河三角洲地王诞生 房地产市场迎来新一轮涨价风暴 3 土地市场吃紧 市场将以地产大鳄主导 4 消费需求与市场供应价格错位 严重影响中低端消费释放 5 物价持续上涨 经济发展呈现通货膨胀苗头 6 90 70政策在未来1年内将真正发挥其作用 住宅市场环境 市场环境 商业地产市场环境 1 商业地产存在着巨大的利润空间 2 商业地产的盲目开发 使得近几年商业项目的急剧增加 3 大多数商业项目均以返租形式进行销售 承诺不到位 导致消费者对商铺投资失去信心 4 政策禁止以返租形式销售商业项目 商业项目将集中以租金回报作为收益点 5 商铺投资的风险 流动性 管理 税收 价值变化等许多因素让现有的投资客更加慎重 案例链接 案例链接 可对比楼盘市场小结 通过区域内五个代表性楼盘的分析归纳如下几点 项目规模 均为中小规模项目 销售价格 3700 4100元 之间 均价为3767元 产品形态 均为住宅 底商的产品形态组合 营销卖点 基本以生态 运动为项目主题 结论 结合本案规模与地理位置 在无独特优势的情况下 在项目附加值上寻找突破口 第二问地标能干什么 挖掘项目核心价值 具体价值卖点可见后 价值提炼 提升项目附加价值 对于价值的实现 我们认为还有必要从开发商战略角度考虑 比如说是否进行持续项目开发 是否要建立项目品牌价值 是否需要打造公司品牌 是否要进行跨区域房地产开发 等等 只有再结合这些问题 才能更好地将本项目的价值深度挖崛 快速变现 利润最大化 若在开发商良性操控下 按照地标顾问提出的建议并做到位 本项目具有极大的回报价值 本项目价值的实现重点和难点在于商业部分 资金实现快速回笼的重点则在于住宅部分 商业部分当然也可以按 售 租 留 三种方式最佳组合 根据开发商的战略安排 调整三者的比例 若要长期保值和增值 则安排自留部分要多些 若要尽快变现回收资金则以多售少留作安排 第三问项目操盘关键点在哪 关键点一 项目定位关键点二 项目定价关键点三 商业运营 第四问地标如何操盘 项目定位 区域和产品两大固定因素将共同决定项目目标客群特征及来源 目标客群 项目定位 目标客群定性 按照不同分类对本案目标客户进行定性描述 按年龄划分 70年后 26 38岁之间 按职业划分 政府公务员 教师 小企业主 高级白领 按消费习惯划分 习惯被仰望 习惯快节奏生活 偶尔需要放松心情 是理性略高于感性的综合体 按地域划分 外地置业者居多数 本地客户将以项目周边客户群体为主 按学历划分 以大专以上学历占绝大多数 文化素质较高 按经济收入划分 家庭年薪一般在12万元以上 项目定位 目标客户定位 他们是城市的中坚力量 现代版之生活领袖 项目定位 案名 博客街区 什么是博客 博客 英文名 Blog或Weblog 一种特别的网络出版和发表文章的方式 博客是个人性和公共性的结合体 其精髓是以个人的视角 以整个互联网为视野 精选和记录自己互联网上看到的精彩内容 为他人提供帮助 使其具有更高的共享价值 倡导思想的交流和共享 博客两大核心价值点 博客发展到今天 已经不是一种写作方式 而是一种生活方式 越来越多的人接受博客 使用博客 博客已经演变为一场全球性大众表达 它正成为一种不可阻挡的趋势 项目定位 博客代表人物 潘石屹王石 项目定位 项目定位 什么是街区 街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念 是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论 街区的概念来源于美国 是集Business 商业 Liefallow 休闲 0pen 开放 Crowd 人群 Kind 亲和 的居住和商业的集中融合 街区 BLOCK 与其说是具备商业特征的商居城 不如说是应有尽有的生活城 以悠闲 诗意 活力和友善为特征 融合在人们的商居行为中 博客街区生活理念 博客精髓 社区生活理念 个人性和公共性的结合体 独立与共享 倡导 独立与共享 的积极向上的生活理念 弘扬现代社会美德 项目定位 博客街区生活方式 博客气质主张 街区生活方式 互动 开放 自由 积极 自由的 动感的 向上的 开放的 项目定位 个性主张 积极向上 主动独立 乐于展现 擅于沟通 愿意与人分享 知性 博客街区业主个性主张 博客街区业主 成长性知识群体 博客 博客精神支持者 项目定位 博客街区给未来业主带来的生活 积极向上的生活 项目定位 知性时尚的生活 博客街区给未来业主带来的生活 项目定位 邻里友好的生活 博客街区给未来业主带来的生活 项目定位 形象定位 目标客群与楼盘价值对接的结果 项目形象定位 项目形象定位的依据 目标客群成长性知识群体中南林学院企事业单位 工作3 5年以上的目标群体 项目价值综合研究项目自身产品因素和外围因素 博客具有双重价值 生活的价值 成长的价值体现独立与共享精神 博客共享街区 形象定位 业主个性主张 社区精神塑造 产品价值提示 培养博客或博客精神群 独立与共享 生活 成长的价值 将打破以往住宅项目直接诉求产品品质的惯例 而从成长性知识群体的个性及价值观入手 塑造街区精神 培养目标群体对博客社区生活价值的认同 而认同项目 接受项目 购买项目 形象定位 街区与区域业主既可以享受街区舒适 积极向上的生活 又可以享受南城板块快速发展带来的优越生活配套 项目价值提炼 街区价值和住宅环境街区可以享受住宅优越大环境 住宅因为街区价值而提升物业价值 项目价值提炼 住宅与商业住宅可以享受商业配套带来的便利性 商铺可以享受住宅的消费人气 从而实现以商带住 以住带商的相互带动链接 项目价值提炼 商铺价值要点 1 项目消费人口 消费群体 消费模式 购买力 消费偏好的现状和发展状况 2 项目地块的所处商圈 商圈比单个商业建筑的影响更大 3 竞争者分布 经营状况 租金状况现状和发展趋势 4 项目城市近 远期城市规划和商业规划 5 项目地块的商业价值和机会点 6 项目商铺置业者投资购买力 投资心理 商业运营 商业项目空间的建议 商业运营 四种合理空间形式 2 3 4 室内大开间 无内街 商铺间没有完全隔绝 露天步行街 上空无顶棚 空间开敞的步行街 室内步行街 步行街在室内 完全遮盖 回廊式步行街 步行街的两侧或一侧为回廊 步行街局部遮盖 1 商业物业的管理理念 对于商业物业开发商来说 开发商铺是前提 但只有开发是不够的 还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理 才能长久发展 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金 归还银行商铺按揭贷款 在这种情况下 开发商对购物中心的管理更为重要 如果购物中心商业管理不力 影响商铺业主的租金收益 业主不能归还按揭贷款 最终风险还是要落到开发商的头上 综观国外购物中心 开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式 商业运营 商业运营 商业总体定位 以满足本街区3公里辐射半径消费需求的综合性商业街区 商业经营定位 统一管理分区经营 目前市场上的商业项目为什么会开始红红火火 开业后却经营惨淡 地标认为主要原因是项目没有很好的规划和后续的经营管理 商业唯有统一规划管理 分区特色化经营 才能可持续发展 商业运营 商业业态定位 社区超市 吸引爱家 珊珊以及有意拓展社区商业的步步高等知名超市的进驻 精品街区 休闲男 女装 精品箱包 妆饰品 鞋类 体育用品等业态 提升人气 满足生活基本需求 满足周边中青年消费群体 如学生 公务员等 商业运营 商业业态布局图 商业运营 本案商业面积规划进深打50米 并且有一个致命弱点就是背面墙体就是挡土墙 无采光 无通风 那么 如何做好内街的商业规划 成为本案商业部分操作成功的关键 商业人流导向系统 商业运营 通过商业人流导向系统图即可看出未来商业街区人流如织景象 商业街购买对象划分 商业运营 投资型客户 附近学校老师等 自营型客户 周边小生意主 其他商场经营户等 投资型客户集中购买超市区 精品百货区将以自营型客户为主 其中特色餐饮版块铺面牺牲可以采取以阻代售形式出售 具体操作方式 1 引进品牌超市 聚集商铺投资人气 对商业概念进行火爆炒作 以商铺销售为主导 2 对投资性客户以委托租赁为商铺销售手段 3 对自营性客户 进行规划引导 使之对经营前景乐观 促进商铺销售 4 对于超市部分可采取以租金加提点的方式于业主签定合作协议 既满足承租户的要求又能给业主以较高回报 通过上述操作 可圆满解决商铺资金快速回笼问题 并能规避所谓返租销售模式所带来的相关法律与经济责任 商业运营 项目定价 定价策略 1 定价总原则 保持价格稳定上涨的同时获取最大的投资收益 竞争 需求导向定价 项目定价 定价方式 本项目将借鉴区域商铺现价情况 采取 随行就市 需求 定价法 再根据项目自身的发展趋势 以及项目发展经济目标来最终确定项目的销售价格 供参考 商铺定价 为将项目商铺价格做准 地标项目组采取实地调查项目周边商铺租售情况 整体结论如下 项目周边商铺 基本是租赁经营 租赁价格为 原始铺位 约两年前 月租100元 平米 现在基本在130 150元 平米 价格上升幅度约为15 25元 平米每年 那么 按此租赁价格 现在 每平米临街铺面的销售价格将为 140 元 平米 月 12 月 10 年 16800元 平米 注 按140元 平米 月 10年租金收益计算 项目定价 1 临街铺面 16800元2 中间层面 12800元3 最里层铺位 8000元商业总价值计为 6450平方米X13000元 平方米 8385万元 商铺定价 本案商业部分定价以周边临街门面租金价格推导出商铺价格为参照标准 项目定价 住宅定价 采取竞争定价法 结合本项目综合质素 进行项目的住宅部分整体定价 竞争楼盘抽样 现状 项目定价 在综合考虑本项目住宅开发成本 竞争核算价格以及项目 博客共享 附加值上 我们建议本案住宅定价区间为 3700元 平方米 3900元 平方米 实际操作过程中结合客户反映和市场综合走势确定认购价格 开盘价格 尾盘价格 项目定价 住宅定价 第五问地标如何取费 地标优势 2004 2005 2006中国地产顾问百强 注重自己的品牌维护 不轻易接盘 不轻易许诺 人品诚实 专业扎实 工作务实 地标有着丰富的项目操作经验和人力资源 地标旗下的湖南房地产交易网建立了强大的购房客户资源数据库 案场构架 总监室 博客街