哈尔滨写字楼市场调研报告

精品文档 1欢迎下载1欢迎下载1欢迎下载1欢迎下载1欢迎下载1欢迎下载 哈尔滨写字楼市场调研报告哈尔滨写字楼市场调研报告 一 哈尔滨写字楼的发展历史 2 一 办公楼的公有化 国有分配制 2 二 政府机构改革促进了写字楼的市场化 4 三 哈埠宾馆 写字楼租赁市场的后起之秀 7 四 民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣 9 五 开发区打造新经济 写字楼演绎 CBD 10 二 哈尔滨写字楼市场发展现状 11 一 哈埠写字楼办公区域的划分 11 二 哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分 11 三 各区域写字楼市场租售情况的调查 12 1 南岗中心区 12 1 1 南岗中心区写字楼租售价位调查 南岗中心区写字楼租售价位调查 13 2 2 南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 13 3 3 南岗中心区写字楼物业配套情况调查 南岗中心区写字楼物业配套情况调查 14 4 4 南岗中心区写字楼客户特征 南岗中心区写字楼客户特征 15 A A 南岗中心区写字楼客户调查 南岗中心区写字楼客户调查 15 B B 写字楼客户企业性质 写字楼客户企业性质 16 C C 写字楼用户企业规模 写字楼用户企业规模 17 2 省政府中心区 17 1 1 省政府中心区写字楼租售价位调查 省政府中心区写字楼租售价位调查 17 2 2 省政府中心区写字楼物业配套情况调查 省政府中心区写字楼物业配套情况调查 18 3 3 省政府中心区写字楼客户特征 省政府中心区写字楼客户特征 19 A A 省政府中心区写字楼客户调查 省政府中心区写字楼客户调查 19 B B 写字楼客户企业性质 写字楼客户企业性质 21 C C 写字楼客户企业规模 写字楼客户企业规模 21 3 3 开发区南岗集中区 开发区南岗集中区 22 1 1 开发区南岗集中区写字楼租售价位调查 开发区南岗集中区写字楼租售价位调查 22 2 2 开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查 开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查 22 3 3 开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查 开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查 23 4 4 开发区南岗集中区写字楼客户特征 开发区南岗集中区写字楼客户特征 23 A A 地王大厦投资型客户分析 地王大厦投资型客户分析 23 B B 开发区南岗集中区写字楼客户企业性质 开发区南岗集中区写字楼客户企业性质 24 C C 写字楼客户企业规模 写字楼客户企业规模 24 4 道里中心区 25 1 1 道里中心区写字楼租售价位调查 道里中心区写字楼租售价位调查 26 2 2 道里中心区宾馆写字间租赁价格调查 道里中心区宾馆写字间租赁价格调查 26 3 3 道里中心区写字楼物业配套情况调查 道里中心区写字楼物业配套情况调查 26 4 4 道里中心区写字楼客户特征 道里中心区写字楼客户特征 27 A A 道里中心区写字楼客户调查 道里中心区写字楼客户调查 27 B B 道里中心区写字楼客户企业性质 道里中心区写字楼客户企业性质 27 三 哈尔滨写字楼市场调研结论分析 28 一 企业选择写字楼的特征 28 精品文档 2欢迎下载2欢迎下载2欢迎下载2欢迎下载2欢迎下载2欢迎下载 1 新办小企业首选住宅办公 28 2 有实力的服务性行业开始注重企业形象 29 3 星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择 29 二 写字楼 高首付高利率带来高成本 29 三 会展经济将带动 CBD 写字楼旺销 30 四 开发区写字楼客户的特征 31 1 对写字楼的要求普遍较高 31 2 大面积租购的企业开始增多 31 五 哈尔滨写字楼市场 五 哈尔滨写字楼市场未来趋势未来趋势 售价租金整体回落售价租金整体回落 31 1 1 哈尔滨本土企业购买力不足 哈尔滨本土企业购买力不足 32 2 2 金融政策始终没有放开金融政策始终没有放开 32 3 3 政府对企业相关政策不清晰 政府对企业相关政策不清晰 32 一 哈尔滨写字楼的发展历史一 哈尔滨写字楼的发展历史 哈尔滨是金 清两代王朝的发祥地 公元 1115 年 金代在上京 哈 尔滨阿城市 建都 19 世纪末 哈尔滨已出现村屯数十个 居民约 3 万人 交通 贸易 人口等经济因素开始膨胀 为城市的形成与发展奠定了基础 1896 年至 1903 年 随着中东铁路建设 工商业及人口开始在哈尔滨 一带聚集 中东铁路建成时 哈尔滨已经形成近代城市的雏形 20 世纪初 哈尔滨已成为国际性商埠 先后有 33 个国家的 16 万余侨民聚集这里 16 个国家在此设领事馆 与此同时 中国民族资本也有了较大发展 建立起哈尔滨在当时的北 满经济中心和国际都市地位 随着经济的繁荣 哈尔滨自 1896 年开始兴 建了众多的欧式写字楼 形成了最早的办公楼群 解放以后这些办公楼又 统一归国家所有 精品文档 3欢迎下载3欢迎下载3欢迎下载3欢迎下载3欢迎下载3欢迎下载 一 办公楼的公有化 一 办公楼的公有化 国有分配制国有分配制 新中国成立以后 政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式 迅速确定 了办公楼及住宅的国有化基础 并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和 国家职工 建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表 建设时间建设时间原使用机构原使用机构现使用机构现使用机构地址地址 19091909 年年俄国侨民会教育书店道里区中央大街 122 号 19121912 年年横滨正金银行黑龙江省美术馆道里区地段街 133 号 19231923 年年英国汇丰银行中国银行哈尔滨分行道里区兆麟街 37 号 19321932 年年满洲中央银行中国工商银行田地支行道里区田地街 115 号 19061906 年年中东铁路管理局哈尔滨铁路局南岗区西大直街 51 号 19251925 年年南满铁路驻哈办事处哈尔滨铁路公安局南岗区红军街 108 号 19021902 年年华俄道胜银行黑龙江省工商联合会南岗区红军街 77 号 19071907 年年中东铁路中央电话局铁路中心医院办公楼南岗区银行街 31 号 19201920 年年苏侨音乐专科学校黑龙江省外事办公室南岗区奋斗路 292 号 19221922 年年吉黑邮政管理局黑龙江省邮电管理局南岗区民益街 100 号 19281928 年年银行农业银行道外支行道外区北四道街 18 号 19361936 年年哈尔滨弘报会馆黑龙江日报社道里区经纬街 5 号 19251925 年年哈尔滨万国储蓄会哈尔滨教育委员会道里区中央大街 1 号 19231923 年年德国领事馆省供销合作联合社道里区西二道街 6 号 19201920 年年丹麦领事馆市文学艺术界联合会道里区田地街 89 号 随着新中国经济建设的发展 国家也开始集中建设办公楼及工商业用 房 形成了一些设计和功能比较简朴 但施工质量较高的建筑 这些房地 产投资都是在国家高度统一的计划体制下完成的 是集中投资建设的结果 精品文档 4欢迎下载4欢迎下载4欢迎下载4欢迎下载4欢迎下载4欢迎下载 到 1979 年 我国城镇房地产建设投资 90 以上是来自中央和地方政府的财 政拨款 政府基本上是房地产产品的惟一供给者 二 政府机构改革促进了写字楼的市场化 二 政府机构改革促进了写字楼的市场化 1978 年 12 月中共十一届三中全会以后 政府在 1982 年 1988 年 1993 年和 1998 年进行了四次大的机构改革和行政体制改革 1982 年的第一次改革 是一次有益的探索 加快了干部队伍的年轻 化 但没有触动高度集中的计划经济管理体制 没有实现政府职能的转变 1988 年的第二次政府机构改革首次提出了转变政府职能的要求 强 调政府的经济管理部门要从直接管理转变为以间接管理为主 强化宏观管 理职能 淡化微观管理 改革的重点是那些与经济体制改革关系密切的经 济管理部门 黑龙江省及哈尔滨市政府机关在 1988 年的改革中开始精简机构 省 市部分委办厅局开始合并 重复性的处室按计划精简 被精简下来的处室 随即转变为经济实体的专业公司 并配有相应的行政级别 兼有政府权利 依旧在政府机关办公楼内无偿使用写字间办公 在计划经济体制下 配有政府权利的国企专业公司形成了行业垄断 发展迅猛 经济效益巨增 90 年代初 这些公司逐渐开始兴建自己的写字 楼 并陆续从政府机关的办公楼内迁出 精品文档 5欢迎下载5欢迎下载5欢迎下载5欢迎下载5欢迎下载5欢迎下载 9090 年代初国企专业公司兴建的部分写字楼 现已对外租赁 年代初国企专业公司兴建的部分写字楼 现已对外租赁 所在区域所在区域写字楼名称写字楼名称地址地址所属单位所属单位政府主管部门政府主管部门 南岗区南岗区汽车大厦汽车大厦东大直街东大直街 9696 号号哈尔滨汽车工业总公 司 市政府汽车工业 办公室 南岗区南岗区CMECCMEC 大厦大厦东大直街东大直街 9898 号号黑龙江省机械设备进 出口公司 黑龙江省机械工 业委员会 南岗区南岗区中石大厦中石大厦东大直街东大直街 100100 号号中国石油哈尔滨销售 公司 国务院石油工业 部直属 南岗区南岗区金融大厦金融大厦红军街红军街 2424 号号哈尔滨市人民银行中国人民银行沈 阳中心行 南岗区南岗区宣信办公楼宣信办公楼宣信街宣信街 2727 号号省政府体改委黑龙江省人民政 府 南岗区南岗区中海大厦中海大厦宣化街宣化街 110110 号号黑龙江海外发展总公 司 黑龙江计划经济 委员会 南岗区南岗区国际公司大厦国际公司大厦中宣街中宣街 2020 号号黑龙江省国际经济技 术合作公司 黑龙江省人民政 府 南岗区南岗区龙邦大厦龙邦大厦一曼街一曼街 188188 号号东煤集团黑龙江省煤炭工 业管理局 南岗区南岗区新发展大厦新发展大厦果戈里大街果戈里大街 328328 号号 黑龙江乡镇企业联营 公司 黑龙江省乡镇企 业管理局 南岗区南岗区海葳大厦海葳大厦 果戈里大街果戈里大街 2121 号号 黑龙江省高等级公路 工程公司 黑龙江省公路局 南岗区南岗区北国饭店北国饭店 果戈里大街果戈里大街 327327 号号 黑龙江省燃料总公司黑龙江省物资局 道理区道理区远东大厦远东大厦友谊路友谊路 392392 号号省国际工程技术合作 集团股份有限公司 黑龙江省人民政 府 道外区道外区龙菜大厦龙菜大厦景阳街景阳街 248248 号号黑龙江省蔬菜公司黑龙江省供销社 道外区道外区星河大厦星河大厦景阳街景阳街 181181 号号黑龙江省农业生产资黑龙江省供销社 精品文档 6欢迎下载6欢迎下载6欢迎下载6欢迎下载6欢迎下载6欢迎下载 料公司 香坊区香坊区外贸大厦外贸大厦珠江路珠江路 106106 号号省级 12 家专业进出口 公司 黑龙江省对外贸 易经济厅 香坊区香坊区外贸粮油大厦外贸粮油大厦中山路中山路 122122 号号黑龙江粮油食品 集 团 进出口公司 黑龙江省对外贸 易经济厅 1993 年政府的第三次机构改革是在确立社会主义市场经济体制的背景 下进行的 它的核心任务是在推进经济体制改革 建立市场经济的同时 建立起有中国特色的 适应社会主义市场经济体制的行政管理体制 根据改革方案 政府组成部门 直属机构 办事机构要减少 27 个 人员减少 20 黑龙江省及哈尔滨市政府直属机关在这次的机构改革中相继撤消了省 市的化工局 物资局 电业局 邮电管理局化工局 物资局 电业局 邮电管理局等机关单位 被撤消的机关与 政府脱钩转制为集团企业 逐步缩减财政性拨款 实行独立的经济合算 自负盈亏 第三次机构改革后 哈尔滨市在短暂的几年里出现了上百家国有专业 公司 并随着政府机关超编人员的分流 各家公司的员工人数逐步地扩大 继而成立了若干专项的子公司 导致办公环境越来越拥挤 许多国有专业 公司的子公司开始选择租赁写字楼或宾馆办公 自 1994 年起 哈尔滨写字楼租赁市场逐渐活跃起来 拥有自家写字 楼的企业也看好市场机会将空置的写字间出租给刚起步的新公司 1998 年政府开始了第四次机构改革和经济体制改革 改革的目标是 建立办事高效 运转协调 行为规范的政府行政管理体系 完善国家公务 精品文档 7欢迎下载7欢迎下载7欢迎下载7欢迎下载7欢迎下载7欢迎下载 员制度 建设高素质的专业化行政管理队伍 逐步建立适应社会主义市场 经济体制的有中国特色的政府行政管理体制 第四次改革之后 政府原有的机构仅保留了财政 教育 卫生 公安 财政 教育 卫生 公安 民政 建设 人民银行 农业 交通 劳动 人事民政 建设 人民银行 农业 交通 劳动 人事等部门 其余机构全部 撤消 其管理职能均划归到新组建的经贸委和发改委等部门 第四次改革对以往黑龙江省及哈尔滨政府改制的企业冲击巨大 除电 信 金融 电力 石油 烟草等少数国家垄断企业仍然可以良性运转扩大 发展之外 像外贸 煤炭 物资 林业 机械 冶金 纺织 土畜产 供外贸 煤炭 物资 林业 机械 冶金 纺织 土畜产 供 销销等原政府转制的企业公司均失去垄断地位 经营举步为艰 大量的工作 人员陆续下岗 为了扭转被动的局面维持生计 大多数亏损企业公司利用自己办公地 理位置优越的条件开始将自用的写字楼出租 如地处省政府办公区的原国 防科工委 机械工业厅 对外经济贸易厅 国际公司均将大部分写字间整 层出租 至此 原政府机构及国有企业办公楼在哈尔滨写字楼租赁市场上占有 了相当大的比例 由于其均处于 COD 之内 在地理位置上极其优越 租赁 情况一直看好 三 哈埠宾馆 三 哈埠宾馆 写字楼租赁市场的后起之秀写字楼租赁市场的后起之秀 哈尔滨市在改革开放以前的高档宾馆均由省市政府接待办公室和旅游 局直接管理 普通宾馆由商业局统一管理 宾馆的建设维护由财政性拨款 精品文档 8欢迎下载8欢迎下载8欢迎下载8欢迎下载8欢迎下载8欢迎下载 解决 改革开放前 高档宾馆除接待外国来宾及中央 省外政府官员及政 府大型会议代表之外 均不对外营业 改革开放前省市政府管理的宾馆一览表改革开放前省市政府管理的宾馆一览表 宾馆名称宾馆名称地址地址主管单位主管单位 花园花园邨宾馆宾馆南岗区海关街 2 号黑龙江省政府接待办公室 和平和平邨宾馆宾馆南岗区中山路 171 号黑龙江省委办公厅 北方大厦北方大厦南岗区花园街 403 号黑龙江省政府接待办公室 哈尔滨国际旅行社宾馆哈尔滨国际旅行社宾馆南岗区红军街 25 号黑龙江省外事办公室 哈尔滨华侨饭店哈尔滨华侨饭店南岗区红军街 72 号哈尔滨市旅游局 友谊宫宾馆友谊宫宾馆道里区友谊路 263 号哈尔滨市政府接待办公室 马迭尔宾馆马迭尔宾馆道里区中央大街 89 号哈尔滨市旅游局 天鹅饭店天鹅饭店香坊区中山路 95 号黑龙江省接待办公室 改革开放以后 哈尔滨市加快了经济建设的步伐 省市政府机关及国 有企业开始兴办第三产业 一时间几乎所有的省市机关及事业单位和国有 企业以及驻哈中直单位都建立了劳动服务公司 并以第三产业为主展开经 营 结合哈尔滨的地理环境优势建立了众多的星级宾馆 改革开放后哈尔滨兴建的国有 部分 星级宾馆改革开放后哈尔滨兴建的国有 部分 星级宾馆 宾馆名称宾馆名称地址地址服务等级服务等级投资单位投资单位 黑龙江林苑宾馆黑龙江林苑宾馆道里区田地街 118 号 黑龙江省森工总局 哈尔滨望江宾馆哈尔滨望江宾馆道里区河图街 175 号 大庆石油化工总厂 哈尔滨星河宾馆哈尔滨星河宾馆道外区承德街 186 号 省生产资料总公司 哈尔滨秀水宾馆哈尔滨秀水宾馆南岗区果戈里大街 174 号 市经济协作委员会 哈尔滨鑫鑫宾馆哈尔滨鑫鑫宾馆南岗区东大直街 108 号 黑龙江省国家税务局 八一宾馆八一宾馆南岗区文庙街 9 号 黑龙江省军区 哈尔滨天竹宾馆哈尔滨天竹宾馆南岗区松花江街 6 号 哈尔滨铁路局 哈尔滨龙运宾馆哈尔滨龙运宾馆南岗区春申街 28 号 哈尔滨公路客运公司 哈尔滨大庆宾馆哈尔滨大庆宾馆南岗区国民街 23 号 大庆市人民政府 哈尔滨蓝天宾馆哈尔滨蓝天宾馆南岗区中山路 169 号 空军 016 部队 黑龙江银河宾馆黑龙江银河宾馆南岗区中山路 252 号 黑龙江省物资局 帕弗尔宾馆帕弗尔宾馆南岗区邮政街 黑龙江省电力工业局 龙门大厦龙门大厦南岗区铁路街 黑龙江省旅游局 精品文档 9欢迎下载9欢迎下载9欢迎下载9欢迎下载9欢迎下载9欢迎下载 这些宾馆最初的经营对象只是以招待全国各地系统内兄弟单位为主 入住率不是很高 但随着经济的放开 全国各地的厂矿企业纷纷进入哈埠 市场设立办事机构 宾馆开始对外常年出租写字间 收益颇丰 由于许多宾馆都是政府机关及企业投资开办的 所以在租赁写字间的 客源方面具有得天独厚的优势 很多外地企业驻哈机构几乎都是租赁当地 关系单位的宾馆 如 银河宾馆隶属于省物资局 来自全国各地的建材 钢铁企业的办事机构都因与省物资局有着直接的业务关系而常年租赁银河 宾馆的写字间开展业务 为了能够吸引到更多的外埠企业驻哈机构租赁写字间 各家宾馆都开 始进行内部装修并建立商务中心及娱乐配套设施 逐渐向国际标准化商务 酒店的方向发展 四 民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣 四 民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣 改革开放中期 哈尔滨民营企业发展迅猛 松雷集团 铁力集团 哈 磁集团 东方集团 相继建造了自用写字楼 在改善了自身企业办公环境 的基础上 开始将空置的写字间推向租赁市场 尤其是东方集团的写字楼 由于地处省委办公区的花园街 毗邻秋林商圈 地理位置优越 出租率达 到了 90 民营企业的发展逐渐推动了哈尔滨市经济格局的改变 目前哈尔滨民 营企业总数达到了 2300 余家 相对地扩大了哈尔滨写字楼市场的需求 2000 年始 由于民营企业发展空间的壮大 民营企业开始大规模建造 写字楼 如人和集团 圣泰制药 欧替药业 济仁药业 金都普乐实业 精品文档 10欢迎下载10欢迎下载10欢迎下载10欢迎下载10欢迎下载10欢迎下载 亿阳集团 新中新电子 光宇集团相继建成了自己的写字楼 以写字楼为 标识树立自己的企业形象 并为扩大企业影响 产生聚集效应 面向中小 民营企业租赁部分写字间 以写字楼为聚焦点 形成多个民营企业园区开 始享受相应的优惠政策 五 开发区打造新经济 写字楼演绎 五 开发区打造新经济 写字楼演绎 CBDCBD 哈尔滨开发区是由国家级哈尔滨经济技术开发区和国家级哈尔滨高新 技术产业开发区于 2001 年 11 月合并组成 哈经开区 高新区分别创建于 1991 年和 1988 年 分别于 1991 年 1993 和年经国务院批准为国家级开发 区 现集中区规划总面积 30 7 平方公里 设有南岗 哈平路和迎宾路三 个集中区 南岗集中区主要作为高新技术项目孵化和企业研发基地 金融 保险 中介服务 餐饮 旅游 文化 休闲 娱乐中心 国内外著名大公司总部 及驻哈分支机构的集中地 1989 年 11 月 哈尔滨开发区南岗集中区兴建了第一座写字楼 即 哈尔滨高科技创业中心 此后 随着南岗集中区的发展 大批的高新 技术产业开始进入 在这一时期相继建成了哈气办公楼 四海写字楼 中 国移动综合楼 开发区管理委员会综合楼等 1994 年之后 众多的国内外高科技企业在开发区优惠政策的吸引下进 入开发区创业 写字楼的需求迅速增长 房地产开发商也看好这个时机纷 纷进入开发区兴建写字楼及住宅 通过十余年的建设 开发区的房地产开发形成了巨大的规模 尤其是 精品文档 11欢迎下载11欢迎下载11欢迎下载11欢迎下载11欢迎下载11欢迎下载 南岗集中区自 1994 年起相继建成了远东商务中心 万宝大厦 乐业大厦 华辉商贸中心等多座写字楼 目前 开发区南岗集中区有中国银行开发区支行等各有关金融机构的 分支机构 7 家 保险公司 3 家 投资类咨询公司 14 家 通讯类企业 17 家 中介服务机构 26 家 餐饮类企业 121 家 交通运输企业 69 家 贸易类企 业 282 家 科技型企业 504 家 还有已建成及即将完工的华风世贸广场 福斯特大厦 星河国际 中融国际大厦 盟科汇及景观新都市等可利用的 房产 61 处 更有着四通八达的交通干线 经过 10 年的发展 开发区具备 了建设城市 CBD 的雏形 二 哈尔滨写字楼市场发展现状二 哈尔滨写字楼市场发展现状 一 哈埠写字楼办公区域的划分 一 哈埠写字楼办公区域的划分 哈尔滨市原有的写字楼分布比较集中 主要分布在哈站地区 秋林商 圈 省政府 道里中心区四大区域 2004年初期则呈现出东移趋势 尤以 会展中心为龙头的开发区未来3年内将会有多个项目进入市场 从目前的写字楼分布的情况和未来发展趋势来看 写字楼区域大体可 划分为 南岗中心区 道里中心区 省政府中心区 开发区南岗集中区南岗中心区 道里中心区 省政府中心区 开发区南岗集中区四 大部分 松北新区 群力新区 平房区占有的比例较小 暂不具备规模 写字楼分布区域划分明细表写字楼分布区域划分明细表 分布区域分布区域划分范围划分范围 南岗中心区南岗中心区哈站地区 秋林地区 烟厂地区 宣化地区 教化地区 和兴地区 省政府中心区省政府中心区和平路 中山路 中宣街 文府街 文治街 文政街 文昌街 开发南岗集中区开发南岗集中区赣水路 民航路 鸿翔路 衡山路 珠江路 嵩山路 红旗大街 湘江 精品文档 12欢迎下载12欢迎下载12欢迎下载12欢迎下载12欢迎下载12欢迎下载 路 闽江路 海河路 辽河路 淮河路 黄河路 道里中心区道里中心区经纬街 地段街 友谊路 哈药路 新阳路 二 哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分 二 哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分 哈尔滨写字楼供应的来源主要划分为 专业化写字楼 政府机关及企 业闲置的办公楼 宾馆 临街底层商服 另外 一些小型服务类企业为减 少经费开支选择了居民住宅为办公场所 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 例 国国有有企企业业办办公公楼楼 3 37 7 宾宾馆馆 2 24 4 专专业业写写字字楼楼 2 28 8 底底层层商商服服 6 6 民民居居 5 5 三 各区域写字楼市场租售情况的调查 三 各区域写字楼市场租售情况的调查 1 1 南岗中心区 南岗中心区 南岗中心区属于哈尔滨老办公区域 自 1954 年松江省与黑龙江省合 并之后 中共黑龙江省委员会就设立在秋林区域的花园街 此后各直属党 政机关均设置在省委周围 形成了党政办公区 精品文档 13欢迎下载13欢迎下载13欢迎下载13欢迎下载13欢迎下载13欢迎下载 90 年代至今 随着经济的发展 南岗中心区成为了发展调控的枢纽地 带 在秋林地区 红军街地区 烟厂地区相继建设了汽车大厦 新发展大汽车大厦 新发展大 厦 深业大厦 沪士大厦 华驿大厦 锦绣科技大厦 远大商务公寓 恒厦 深业大厦 沪士大厦 华驿大厦 锦绣科技大厦 远大商务公寓 恒 运大厦 龙工大厦 金融大厦 北亚大厦 东方大厦 奥维斯发展大厦 运大厦 龙工大厦 金融大厦 北亚大厦 东方大厦 奥维斯发展大厦 船舶大厦 大世界写字楼船舶大厦 大世界写字楼等多座写字楼 目前 这些写字楼业态多数运行 良好 空置率较低 1 1 南岗中心区写字楼租售价位调查 南岗中心区写字楼租售价位调查 写字楼名称写字楼名称层数层数使用面积使用面积售售 价 价 S S 租 天租 天 米米 2 2 销售率销售率出租率出租率 奥维斯奥维斯28 层 50 1200 14000 00 米 2 4 0012 57 恒运大厦恒运大厦28 层 20 480 10000 00 米 2 3 0011 73 中宝大厦中宝大厦17 层 28 800 9000 00 米 2 3 007 47 远大商务公寓远大商务公寓22 层 57 268 10500 00 米 2 2 40 25 住 70 新发展大厦新发展大厦8 层 15 32 不出售 2 00 85 沪士大厦沪士大厦30 层 40 120 不出售 2 30 87 深业大厦深业大厦31 层 50 150 7500 米 2商 住 2 50 60 住 60 华驿大厦华驿大厦27 层 65 240 不出售 4 00 67 北亚大厦北亚大厦18 层 45 120 不出售 3 00 78 船舶大厦船舶大厦16 层 50 230 不出售 2 00 42 锦秀科技大厦锦秀科技大厦20 层 28 120 不出售 2 50 67 东方大厦东方大厦18 层 65 240 不出售 3 00 93 2 2 南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 宾馆名称宾馆名称地址地址服务等级服务等级日租金日租金 米米 2 2 哈尔滨华融饭店哈尔滨华融饭店南岗区颐园街 2 号 5 005 00 元元 黑龙江帕弗尔宾馆黑龙江帕弗尔宾馆南岗区邮政街 79 号 3 003 00 元元 哈尔滨大庆宾馆哈尔滨大庆宾馆南岗区国民街 23 号 2 702 70 元元 黑龙江银河宾馆黑龙江银河宾馆南岗区中山路 252 号 4 004 00 元元 精品文档 14欢迎下载14欢迎下载14欢迎下载14欢迎下载14欢迎下载14欢迎下载 哈尔滨哈特酒店哈尔滨哈特酒店南岗区西大直街 108 号 2 502 50 元元 哈尔滨华威商务酒店哈尔滨华威商务酒店南岗区花园街 368 号 2 502 50 元元 哈尔滨龙达瑞吉商务酒店哈尔滨龙达瑞吉商务酒店南岗区海城街 156 号 2 002 00 元元 哈尔滨北北大酒店哈尔滨北北大酒店南岗区春申街 2 号 2 002 00 元元 哈尔滨八一宾馆哈尔滨八一宾馆南岗区文庙街 9 号 2 002 00 元元 精品文档 15欢迎下载15欢迎下载15欢迎下载15欢迎下载15欢迎下载15欢迎下载 3 3 南岗中心区写字楼物业配套情况调查 南岗中心区写字楼物业配套情况调查 项目项目奥维斯奥维斯恒运大厦恒运大厦中宝大厦中宝大厦远大商务远大商务沪士大厦沪士大厦华驿大厦华驿大厦北亚大厦北亚大厦船舶大厦船舶大厦锦绣大厦锦绣大厦 开发商开发商奥威斯集团恒运集团中宝公司东力地产台湾沪士省邮政局北亚集团哈工程大学锦绣集团 写字楼等级写字楼等级5A 甲级甲级宾馆 商住一体甲级写字楼5A 级智能化普通写字楼甲级写字楼甲级 落成时间落成时间 2004 122002 2004 052003 0419991997199820042001 网络设施网络设施 ADSLADSLADSLADSLADSLADSL 无 ADSLADSL 电梯电梯8 部4 部4 部2 部4 部4 部4 部3 部2 2 部部 总建筑面积总建筑面积 40265M230000M233100M231000M241284 M243000M213000M222000M232000M2 写字楼面积写字楼面积 18504M213240M216700M231000M232700 M212000M213000M25300M212300M 层高层高2 8 米3 3 米3 3 米2 8 米2 8 米3 3 米2 8 米3 2 米3 2 米 大型餐厅大型餐厅 600 M2400 M2800 M2 无无 800M2 无 600 M2 无 室内停车场室内停车场地下 2 层地下 2 层地下 2 层地下 1 层地下 3 层地下 2 层地下 1 层地下 2 层地下 2 层 泊车位泊车位 2401001008020018080130100 首层大厅首层大厅 600 M2 200 M2600 M2300M2240M2800 M2500 M2300M2 无无 多功能会议厅多功能会议厅 1000 M2600 M2 无无无 1200M2750 M2 无 600M2 烟感报警烟感报警有有有有有有有有有 自动喷淋系统自动喷淋系统有有有有有有有有有 中央空调中央空调有有有有有有有无有 监控设备监控设备有有有有有有有有有 大型购物大型购物有无有有有有无无有 物业管理物业管理戴德梁行恒运物业中宝公司亿宏物业沪士管理华驿宾馆北亚物业哈工程锦绣物业 洗浴中心洗浴中心无无有无无有无无无 游泳馆游泳馆无无有无无有无无无 健身房健身房有有有无无有无无有 精品文档 16欢迎下载16欢迎下载16欢迎下载16欢迎下载16欢迎下载16欢迎下载 4 4 南岗中心区写字楼客户特征 南岗中心区写字楼客户特征 A A 南岗中心区写字楼客户调查 南岗中心区写字楼客户调查 写字楼名称写字楼名称单位名称单位名称楼层楼层行业行业使用性质使用性质 中宝大厦中宝大厦哈尔滨丁和科技有限公司12 层GPW 绿色防水剂租赁 中宝大厦中宝大厦哈尔滨韦氏电器有限公司14 层工业电器租赁 中宝大厦中宝大厦琦瑞美容用品有限公司10 层美容用品租赁 中宝大厦中宝大厦参美天赐康产业集团14 层医药租赁 中宝大厦中宝大厦哈尔滨圣邦微电子有限公司10 层质量管理系统租赁 中宝大厦中宝大厦加利福尼亚夏尼国际语言中心5 层国际语言教育租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨弘明商贸有限责任公司8 层美容用品租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨海洲营销有限公司12 层企业顾问租赁 恒运大厦恒运大厦黑龙江省假日旅行社6 层国内旅游租赁 恒运大厦恒运大厦宏程广告翻译有限公司17 层翻译租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨冬之星旅行社有限公司28 层国内旅游租赁 恒运大厦恒运大厦宇洋出国留学服务有限公司19 层留学服务租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨报达营销有限公司9 层手机代理租赁 恒运大厦恒运大厦黑龙江启南律师事务所11 层法律事务租赁 恒运大厦恒运大厦浮想科技开发有限责任公司8 层旅游软件租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨哈科电子公司27 层网络软件租赁 恒运大厦恒运大厦银河基金管理有限公司4 层投资基金租赁 恒运大厦恒运大厦东泽计算机培训中心6 层计算机培训租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨环球国际旅行社17 层边境旅游租赁 恒运大厦恒运大厦卓越致远教育咨询有限公司20 层企业高端培训租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨江帆旅游有限公司8 层边境旅游租赁 恒运大厦恒运大厦北斗哈尔滨分公司16 层IT 产品租赁 恒运大厦恒运大厦 达达猫 儿童用品15 层儿童用品租赁 恒运大厦恒运大厦哈尔滨大生药品有限公司12 层医药租赁 恒运大厦恒运大厦新艺文化交流有限责任公司28 层文化传播租赁 奥威斯奥威斯哈尔滨时代网络有限公司22 层门户网站建设租赁 奥威斯奥威斯百胜餐饮集团哈尔滨分公司26 层肯德基食品租赁 奥威斯奥威斯 西门子 哈尔滨办事处30 层通讯产品租赁 奥威斯奥威斯美国通用电器哈尔滨办事处27 层电器产品租赁 奥威斯奥威斯爱立信 中国 哈尔滨办事处25 层通信产品租赁 沪士大厦沪士大厦金马科技17 层教育软件租赁 沪士大厦沪士大厦哈尔滨丽瑞商贸有限公司7 层美容美发用品租赁 沪士大厦沪士大厦滨才国际交流有限公司12 层因私留学服务租赁 沪士大厦沪士大厦金东纸业有限公司驻哈办13 层印刷纸张租赁 沪士大厦沪士大厦华瑞制药黑龙江代表处8 层药品销售租赁 沪士大厦沪士大厦露西国际商务咨询有限公司22 层对俄贸易服务租赁 精品文档 17欢迎下载17欢迎下载17欢迎下载17欢迎下载17欢迎下载17欢迎下载 沪士大厦沪士大厦金视野教育科技有限公司10 层学习卡租赁 沪士大厦沪士大厦哈尔滨伟视达影视器材公司8 层摄影器材租赁 沪士大厦沪士大厦奇酷地带黑龙江 加盟 总部13 层影视器材租赁 沪士大厦沪士大厦开宇美容美发机构29 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了 58 6 构成了主流客户 并且绝大部分公司规模在 20 人以下 占 75 8 从办公面积的客户需求来看 需求最大的是 50 平方米 100 平方米的 办公空间 42 对 200 平方米以下面积的需求则达到了 25 这反映了多 数公司及办事处规模小的特点 从租期来看 一般写字楼的起租期都是一到两年 并且绝大多数客户 都选择租楼 因此 客户的流动性很强 2 2 省政府中心区 省政府中心区 省政府中心区是我省政治 经济 文化的中心 是联系南岗 动力两 区的枢纽 又邻近香坊区 区域内共有省直机关 30 余家 260 多个原政府 改制企业 90 年代末 随着政府机构改革 政府办公楼空置率上升 省政府机关 事务管理局作为政府办公楼的物业管理机构开始向外租赁空闲的写字楼 由于租赁价格均在 2 00 元 米 日以下 出租率达到 90 以上 1 1 省政府中心区写字楼租售价位调查 省政府中心区写字楼租售价位调查 写字楼名称写字楼名称层数层数使用面积使用面积售售 价 价 S S 租 天租 天 米米销售率销售率出租率出租率 精品文档 19欢迎下载19欢迎下载19欢迎下载19欢迎下载19欢迎下载19欢迎下载 2 2 创展国际创展国际24 层 45 500 8200 00 米 2 常青大厦常青大厦30 层 25 240 2 3 00 元 73 齐鲁大厦齐鲁大厦26 层 15 100 1 90 元 85 保利大厦保利大厦15 层 50 600 4 50 元 65 长江国际大厦长江国际大厦22 层 30 1200 M2 7000 00 米 2 23 期房 精品文档 20欢迎下载20欢迎下载20欢迎下载20欢迎下载20欢迎下载20欢迎下载 2 2 省政府中心区写字楼物业配套情况调查 省政府中心区写字楼物业配套情况调查 项目项目常青大厦常青大厦保利科技大厦保利科技大厦齐鲁大厦齐鲁大厦创展国际创展国际长江国际大厦长江国际大厦 开发商开发商富阳置业保利大厦山东省政府北亚集团 华东房地产黑龙江永泰建设 写字楼等级写字楼等级甲级3A 级宾馆 甲级复合式写字楼 落成时间落成时间 2001200120022005 102006 5 网络设施网络设施无adsl无无adsladsl 电梯电梯4 部 LG 4 部2 部3 部4 部 总建筑面积总建筑面积 43000 M218000M221650 M255959 42M232600M2 写字楼面积写字楼面积 S S 28000 M212000 M28640 M211638 45M219826 M2 层高层高3 2 米3 2 米2 8 米一层 5 0 米3 4 米 大型餐厅大型餐厅无有 600 M2 待定待定 室内停车场室内停车场地下 2 层地下 2 层地下 2 层地下 2 层地下 2 层 泊车位泊车位 100100100200160 首层大厅首层大厅 600M2 600M2300 M2800M21000 M2 多功能会议厅多功能会议厅 400M2800M2 无 700 M2 待定 烟感报警烟感报警有有有有有 自动喷淋系统自动喷淋系统有有有有有 中央空调中央空调有有有有有 监控设备监控设备有有有有有 大型购物大型购物无无无无待定 物业管理物业管理富阳物业华天物业齐鲁商务酒店暂无深圳物业管理公司 洗浴中心洗浴中心无无无无无 游泳馆游泳馆无无无无无 健身房健身房无无无无有 精品文档 21欢迎下载21欢迎下载21欢迎下载21欢迎下载21欢迎下载21欢迎下载 3 3 省政府中心区写字楼客户 省政府中心区写字楼客户特征特征 A A 省政府中心区写字楼客户调查 省政府中心区写字楼客户调查 写字楼名称写字楼名称单位名称单位名称楼层楼层行业行业使用性质使用性质 常青大厦常青大厦哈尔滨康辉国际旅行社8 层旅游产权 常青大厦常青大厦哈尔滨南格公司11 层医药租赁 常青大厦常青大厦格悦高新科技开发公司28 层消防器材产权 常青大厦常青大厦山东航空公司哈尔滨营业部10 层民航票务租赁 常青大厦常青大厦深圳市南凌科技发展有限公司23 层系统集成软件租赁 常青大厦常青大厦深圳市明华澳汉科技有限公司16 层智能卡租赁 常青大厦常青大厦广联达慧中软件技术有限公司18 层软件租赁 常青大厦常青大厦哈尔滨市巨丰电脑有限公司18 层软件应用系统租赁 常青大厦常青大厦如新 Nuskin BDIT24 层保健品租赁 常青大厦常青大厦深圳市拓鑫科技有限公司13 层软件租赁 常青大厦常青大厦哈尔滨四环医药有限公司13 层医药租赁 常青大厦常青大厦新中大软件股份有限公司18 层软件租赁 常青大厦常青大厦仁大律师事务所13 层法律租赁 常青大厦常青大厦哈尔滨芝溢堂医药有限公司13 层医药租赁 常青大厦常青大厦格瑞普信息技术有限公司22 层智能网络租赁 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