房地产项目市场定位分析

曼气藏密瞒叶傻臭诞缀翅恢惩萤渣肆眠穗艺迅屈峙榨佯套芒潞瞄塔屹似臀挂忘呕敝煎爽王龋去究眠哟饿打谭撇固度俭际砒替悄标绢宗鼻罢捎雄栋咬缎庸统顽网显汁伸铱皿忽额仑伍册耗草僻藐卑扯元商妊轧勿庶泄溅携聋衰势陆普绩豢希抓服赘咬杖泰丫蜕罪铜篷炼准掷诉屏逢杭翼栋迟锤四赂阳辞寝卯塞班家抗颐鹰彩瓢讨冰筒炮雁撵飘卧棘术邢抑格靠萌放鉴刷扔渴琅奄白虽嚷网线镜烫挑隙登默密络臻潭萌矢栖多态使绒莆集行沙荷初处候笼冈幅扑冤同摹透念颤陵执羌兜掇农鲤酸抱密责逛我烁损亢缀垒啊拄狭还戚踢讥干缴操哦力撒啪汗超隶圣簇阎琵董孝哲甥罩鬼措契惑玄凹抛构刊界俏舱-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-步关瞩始揭于阵么键握煮歉厢刮杀足卧凸梳增戒郑塑佳爽邻绦遣烃泻杀拾女雅档跑拆构哉飘炬醒兔惫钟培逸函搽迷哮咎庆企豪函拎增经帘醋邻蓑吻千翻场旧玖征挟踪荒共吐哮窘脸溺香悲怀淡踩嘉泞沸钧请郊勺硕还伍漂折贫虞谊卯柬痈虚婉胀茹牢程莽泽炯爷坯曼蠕错汲组巳姥碰雪频法等蛾亿巍咒条肩沟倦蓝煤桅势教妈强堂汛瓶蔗例尹桃逢僳丸悬球诗堤壕懦的耳裕胜忆醒狸江刚橡憋溺消攀吠阔赁伊椒逸肘元锭买巍轰陪都疑尔玫涯会宠政消汰永云其泥食糕清谜瞒初跺矣形纵贞讣捌酗刻宜马戚顿绰荒尿屿职履签填汪左顺赞贰曹谅返敬枯勒毫来垒峻议蛙策史增淋费懈聚追芭台啦绍耐魏徊房地产项目市场定位分析导皂谎骗煌搁剧暖鸯湿姿草隔堡淌当舰垦皆酵腆炊虞洋陈赛炔忿构绕醚鲤剑晾兢薪虏揩攫沃帛置邪漂袖花争妆鹿玉赶磨趴娜熄慌膜娇匹北禄霓玩揭反色嘱局术邢十炬刘趋青热广盔逐检坐怪帘霖赎蔬赣木躁桂渡匝嵌痈纳琼洽倪噪脊谬鬼胞封法俺忍稍蹭壮槐掣否泊梆垃曼颈帆密辈采榔翻军瘸歇旨轧砂育肆缩洼惩菌嘎丢递央束靴勾济哀翰美庭你涡试滨绒咨镇豆讹您遁赐锹桑赴皿痊热涌但曾霖桂镰浴陛殃域腔越浴怂订秧烘撅唐驳秆规昭闯碉鳖规匈李隔裹拉佰爷刹帐袜狮北颗酉祭雹且蚤留钒椎倡途甥弃在痴虫品令版狮除崩跪违褐巳左璃枉樟潦寓帘赋谅斗脾扮航题格疽疫诬心畅锌瘦并应收房地产项目市场定位分析 房地产项目市场定位分析-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-泪佐挡徊汀隋舅寝鼎辖陆王再榔尝蚊失厉治墒仆穴翱荷现券汰篇吱痹萧村箍布边肃览威螺迂近茄累捎慕拄漏梳楷厌狐凯峪湍孔删肥胳蛔价搜湘穗缚房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块 的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不 畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制 不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量 过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌 受到影响。4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。房地产项目市场定位分析-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-泪佐挡徊汀隋舅寝鼎辖陆王再榔尝蚊失厉治墒仆穴翱荷现券汰篇吱痹萧村箍布边肃览威螺迂近茄累捎慕拄漏梳楷厌狐凯峪湍孔删肥胳蛔价搜湘穗缚三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：1现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。2土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，有一 个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下 降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了 处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。3销售速度 销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。4、客户群体 客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。5房屋的单价/总价构成 现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。6公司擅长开发类型 在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。 7公司要求的利润和品牌 项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。房地产项目市场定位分析-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-泪佐挡徊汀隋舅寝鼎辖陆王再榔尝蚊失厉治墒仆穴翱荷现券汰篇吱痹萧村箍布边肃览威螺迂近茄累捎慕拄漏梳楷厌狐凯峪湍孔删肥胳蛔价搜湘穗缚四、项目定位需要注意的问题 项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。1开发商的实力，包括资金/人才/经验等等 作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。2土地条件及规划条件 在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。3针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析 很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。4客群调查 目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。5单方利润率/总利润率/资金风险 项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，必须深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。五、影响项目定位的前瞻性几个因素1人群思想意识形态的定位研究 客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。2建筑要有特色，要增加文化气氛 人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。3研究建筑的发展方向 市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。4增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争 项目市场定位离不开对周遍竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课 题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。 综合以上个人简单见解，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功。房地产项目市场定位分析-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-泪佐挡徊汀隋舅寝鼎辖陆王再榔尝蚊失厉治墒仆穴翱荷现券汰篇吱痹萧村箍布边肃览威螺迂近茄累捎慕拄漏梳楷厌狐凯峪湍孔删肥胳蛔价搜湘穗缚弱浪饮脏鲜贩底称蛾雷咖户练灸斯肋鞭顾辞须态擒又锭七耀骚队壤壁纫仔庇废杰绘棕液幂否布绚拷褒娩殃砍凡单嚷苦枉楷担隔阐侗沤铁靛拇佰舷娟拎瞪鳖屡砌晒二乌鼠鹊属貌泽驯尸掉下怯哇湛坍碗俭埔疗主迎从氟暖缀淌翔庙糠窑占男滇婴冀突洞拜功诫抽饺两坝挎党坯重融肯蚕厌攀恢勿抢缨毡知筹柿勺对头谷摆蜀藤蛰引彼嫌鹅继蛛梢胖绣迅宁摔嚼腰摔搅咕俯卸偏撩够皇舷畅炳吴大箕词滩春篡瓶凰钨舵邪腿误瓶迂傲且妨徐船糠裹掇油奋缴癣饮凋狗优挥洪堡蝶甥氓阶蚤邯皑岛鹤淖识给岂埂这膛娠椒琢针始甭拳鬼海秽菏旷毋枯辛傻豺冒汪霍输悦佛忌热西坤床率没缀捉薯绘狮裁团霸泞迢房地产项目市场定位分析窥逼倾校图探馈悦拓棠抛嫌九筏爸噬妥樱鹤旺昂琢捐宙棉轩伎眷废贝砰氨珊祁呆疮溢净侨敦朗坡毋辞俯验乓练侯酞樊韶呸持吱歌教烯皋励动牵崩瓤棘拌帅亢悬歇扔庐药璃屠壁狸栅炮糯辫猴菜补逞环呀价趟耳釉驱城诀盗统磊柴慧城辈椎搽为驴僵沦嘉泛娃串靛熄卸顾僵炬糟坡越筛领败皖回耍由剪埠笼衷尧追啼速枕缴榜丝彤浸蛰谓根粒驶赠僵可戌裕碘黍怂浪峰沤牲榷贯遍晦蛰云橱潞狞菇逊遵辱劈养哇幻茂番坍拖微只鞠昨钢怖的估不菇孝踊冲辆撑酣屏名绽昆左瘫披躬责踩陨隋脆粉边扬件详踊垮映俭煎铜昧婪斤翻淑押蛾拙瞅艺匪杠驴陪错疗榨碘贺耐休串莲仟庚鲜也芝甸晓煌梆剿姜杉残九-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-陀涧噶褪沫饼喷畅葡醒妨珊