精__复件_用益物权

第三章用益物权概述 第一节用益物权的一般界说第二节土地承包经营权第三节建设用地使用权第四节宅基地使用权第五节地役权第六节相邻关系 物权 物权分类示意图 所有权 自物权 限制物权 他物权 用益物权 担保物权 我国民法上用益物权的分类 甲房地产公司建造了一高层观景住宅楼 十层以上楼面向钱塘江的住房可欣赏到钱塘江景观 为防楼景观受摭挡 甲于2003年9月1日与前面相邻的乙商场订立合同 约定乙在20年内不得在该处兴建高层建筑 甲每年向乙支付10万元补偿金 约定自双方法人代表签字时生效 甲方法人代表当日签字 乙法人代表于5日签字 如果三年后出现三类情形 其一 三年后乙自己在其地建筑了高楼 挡住甲楼面向钱塘江的10至15层30户住宅的钱塘江景观 其二 三年后乙将房屋转让给丙房地产公司 未向丙提及与甲的协议 丙购得该房屋后改建高层住宅 挡住甲楼面向钱塘江的十至15层30户住宅的钱塘江景观 其三 乙兴建了三幢高楼 仅其中一幢挡住甲楼的景观 问 1 甲楼30户是否可为原告起诉 2 甲楼30户是否可以请求乙停止建楼 并赔偿损失 3 甲楼30户是否有权请求法院确认乙丙转让合同无效 丙赔偿损失 4 乙是否有权主张甲乙合同未登记无效 拒绝赔偿 5 甲楼30户是否有权要乙的三幢楼都不得建造 6 如果甲楼房当初售价 一般房7000元 M2 江景房高出300元 M2 现市场价一般房为1万元 M2 江景房高出500万元 M2 30户如果请求赔偿 赔偿额如何确定 案例 第一节用益物权之分析 一 概念与特征分析 一 概念指直接支配他人之物而利用其使用价值的定限物权 物权法 第117条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产 依法享有占有 使用和收益的权利 第118条国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源 单位 个人依法可以占有 使用和收益 二 用益物权的特征 1 用益物权是限制物权 6 用益物权是独立物权 2 用益物权以使用 收益为目的 5 用益物权的客体主要是不动产 3 用益物权须就他人的物而成立 4 用益物权以对物的占有为前提 例 根据 物权法 的规定 下列对用益物权的表述中 不正确的是 A 用益物权以对标的物的使用 收益为主要内容 并以对物的占有为前提B 用益物权是有期限物权C 用益物权是他物权D 用益物权均为主物权 二 用益物权的种类和体系 一 理论上的种类1 地上权 在他人土地上保有工作物 或竹木 而使用该土地的权利 2 永佃权 支付佃租 而在他人土地上耕作或牲畜的权利 3 地役权 依设立行为所定的目的 以他人土地供自己土地便宜的权利 4 居住权 对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有 使用的权利 5 典权 支付典价 占有他人之不动产而为使用和收益的权利 典权 典权是指承典人以支付典价为条件 而占有 使用和收益出典人的不动产 出典人在约定期间内有权回赎其出典财产的一种民事权利 民通意见 第120条 在房屋出典期间或者典期届满时 当事人之间约定延长典期或者增减典价的 应当准许 承典人要求出典人高于原典价回赎的 一般不予支持 以合法流通物作典价的 应当按照回赎时市场零售价格折算 5 典权关系终止时 出典人有权回赎典物 1 典权以对典物的使用 收益为内容 2 典权是在他人不动产上设立的物权 3 典权以典权人占有标的物为要件 4 承典人要取得典权须支付典价 典当管理办法 第三条 本办法所称典当 是指当户将其动产 财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行 交付一定比例费用 取得当金 并在约定期限内支付当金利息 偿还当金 赎回当物的行为 内容不同客体不同性质不同 原告李子林于1958年将坐落于某县县城南大街的祖遗正房3间 耳房1间以人民币500元典给被告尹小所 双方立有典当文书 但没有约定典期 也无多少年不赎视为绝卖的约定 此后27年间原告一直没有向被告提出回赎房屋的要求 被告对承典的屏屋未进行过维修 时至1985年 原告因家庭人口增多导致住房拥挤而向被告提出回赎房屋的要求 被告以典当关系已有二十多年 原告无权回赎为由拒绝了原告的要求 原告遂诉至人民法院 要求回赎房屋 被告答辩因物价调整 原告回赎房屋有失公平 二 我国的种类 用益物权 建设用地使用权 土地承包经营权 宅基地使用权 地役权 准物权 准物权 一 概念和特征准物权指 依据行政命令而取得的具有物权性质的权利 也称特许物权 自然资源 依行政特许取得 有偿使用资源并收益 二 法定的种类1 海域使用权 122条 2 探矿权 采矿权 123条 3 取水权 123条 4 养殖权和捕捞权 123条 使用水域 滩涂从事养殖 捕捞的权利 地上权 地役权 人役权 永佃权 准物权 用益物权 典权 建设用地使用权 空间权 乡村用地使用权 宅基地使用权 土地承包经营权 居住权 三 用益物权与其他物权的关系 一 用益物权与所有权的关系 区别 1 权利性质不同 2 权利主体不同 3 权利客体不同 4 权利内容不同 5 取得方式不同 6 存续期限不同 联系1 是所有权为基础而产生的权利 2 是所有权行使的一种形式 3 是对所有权的一种限制 二 用益物权和担保物权的区别与联系 对标的物支配的方面不同权利的独立性不同权利实现的时间不同占有在权利行使中的地位不同权利在物上代位性上不同 联系 1 两者都是定限物权 就物的不同价值所成立的物权用益物权2 可以成为担保物权的客体 3 用益物权与担保物权可以并存于同一客体之上 第二节土地承包经营权 一 土地承包经营权的一般界说二 土地承包经营权的内容 一 一般界说 一 概念和特征 二 性质 三 分类 1 概念土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的权利 有权从事种植业 林业 畜牧业等农业生产 125条 土地承包经营权的沿革土地承包经营权是指民事主体为了从事种植业 林业 畜牧业 根据土地承包合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有 使用 收益的权利 一 土地承包经营权的概念与特征 2 客体是国家 集体所有的农地 3 目的主要是农业用途 4 一般是有偿取得 1 主体是农村承包经营户 2 土地承包经营权的特征 5 具有长期性 二 性质 1 学术观点债权说 物权说 双重性质说 劳动关系说2 物权法 的界定用益物权 1 永佃权说 2 农地使用权说 3 农用权说 4 农村土地承包经营权说 三 分类 1 承包方式家庭承包经营权招标 拍卖 公开协商等方式承包经营权2 承包地的性质集体土地承包经营权国有土地承包经营权3 承包地的类别耕地 林地 草地承包经营权 四荒 地承包经营权 二 土地承包经营权的内容 一 土地承包经营权的取得 二 土地承包经营权的生效 三 承包人和发包人的权利和义务 四 土地承包经营权的流转 五 土地承包经营权的消灭 一 土地承包经营权的取得 农地承包权具体包括以下两种形式 1 设立 承包合同 2 农地承包权的流转 转包 出租 互换和转让招标 拍卖 公开协商等承包荒地 转让 入股 抵押或者以其他方式流转 一 土地承包经营权的取得 A 家庭承包经营权的取得1 承包合同的主体 发包方和承包方2 承包合同的形式 书面合同3 程序 承10条 村民会议 承包工作小组承包方案 依法拟订 村民全文讨论通过 公开实施4 签订承包合同承包合同自成立之日生效 承包合同生效时 土地承包经营权设立 127条 发包方 集体土地所有权人 承12 物60 其一 村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权 其二 村内两个以上农民集体所有的 由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权村民小组自己发包 委托村组织或村委会代为发包 但不得改变村各集体组织的土地所有权 其三 乡镇集体所有的 由乡镇集体经济组织代表 其四 国家所有依法由农村集体使用的农村土地 发包方为该使用土地的集体组织 村委会或者村民小组 承包方 本集体经济组织成员 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地 任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利 承5条 农村集体成员承包本集体发包土地 是一项法定权利 可以自愿放弃 承18条 其一 农村集体经济组织成员的范围 地方法规界定第二 农村集体新增人员承包土地 承28条 集体依法预留地 开垦地 承包方自愿交回地 第三 妇女承包土地的权利 承30条 承包期内 妇女结婚 在新居地未取地的 发包方不得收回其原承包地 妇女离婚或丧偶 仍在原地生活或不在原地生活但在新地未取得承包地的 发包方不得收回其原承包地 其四 集体成员以农户名义承包 承15条 通27条 承包合同一般包括以下条款 一 发包方 承包方的名称 发包方负责人和承包方代表的姓名 住所 二 承包土地的名称 坐落 面积 质量等级 三 承包期限和起止日期 四 承包土地的用途 五 发包方和承包方的权利和义务 六 违约责任 B 四荒 承包经营权的取得 1 承包方本集体经济组织成员 之外的单位或个人 集体成员优先承包权 承47条 2 设立方式招标 拍卖 公开协商等方式 将承包经营权折股分配后再实行承包经营权或股份合作经营 3 承包合同 承包期限 1 法定期限第126条耕地的承包期为三十年 草地的承包期为三十年至五十年 林地的承包期为三十年至七十年 特殊林木的林地承包期 经国务院林业行政主管部门批准可以延长 2 约定期间短于法定期限的情形 二 土地承包经营权的生效 登记的效力1 家庭承包经营权设立 严格意思主义自承包合同生效时设立 确权登记 127条 2 家庭权互换 转让 登记对抗主义 未登记不得对抗善意第三人 129条 3 四荒 权抵押 登记生效主义当事人应当办理登记 抵押权自登记时发生效力 第187条 三 承包权人和所有权人的关系 1 承包方的权利义务权利 占有使用与经营 收取收益 依法进行流转 征收补偿义务 妥善使用 交付承包费2 发包方的权利义务权利 监督土地利用与保护 获得承包费义务 交付耕地等给承包人 承包期内禁止随意调整 不得随意收回 四 土地承包经营权流转 1 流转方式 1 家庭承包经营权 转包 互换 转让等转包 原承包关系不变转让 受让人与发包人确立新的承包关系 原承包关系即行终止 2 招标等方式的承包权 转让 入股 抵押或其他方式 133条 家庭权和 四荒 权流转的区别 1 流转主体不同家庭权 受让人一般为本集体成员 对外流转时 本集体成员在同等条件下有优先受让权 四荒 权 无受让人资格限制 2 流转方式不同家庭 转包 出租 互换 转让 入股等 不得抵押 四荒 转让 出租 入股 抵押等 无转包 3 流转限制不同家庭 转让时 应当经发包方同意 转包 出租 互换或其他方式的 应当报发包方备案 四荒 无须发包方同意或发包方备案 例1 依照我国土地承包法 承包方对取得的土地承包经营权享有流转的权利 该权利包括 A 转包权B 出租权C 互换权D 转让权例2 依照我国土地承包法 不宜采取家庭承包的 四荒 农村土地 其土地承包经营权依法可采取哪些方式流转 A 转让B 出租C 入股D 抵押 2 流转的限制 1 不得改变土地所有权性质 2 不得改变土地农业用途 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 3 不得超过剩余的承包期限 4 受让人须有农业经营能力 5 本集体成员的优先权 家庭承包经营权向集体成员以外的受让人转让时 同等条件下成员享有优先权 土地承包经营权纠纷该如何处理 原告某甲 被告某乙 第三人某丙均系河南省睢县白楼乡农民 1998年 某甲 某乙 某丙达成口头换地协议 某甲将自己的一块耕地换给某丙耕种 某丙将自己的一块耕地换给某乙耕种 某乙将自己的一块耕地换给某甲耕种 事后三人按口头协议内容订立了书面协议 因某乙外出打工 未在该书面协议上签字 在村干部和某乙之妻在场的情况下 三家对土地进行了丈量交换 某乙打工回来后亦未对该换地行为反悔 三家按照协议对所换土地耕种了6年 2004年种麦时 某乙将换给某甲的土地强行耕种 某甲遂向睢县人民法院诉请某乙停止对换给自己的耕地停止侵害 问 本案如何处理 分歧 本案在审理过程中 对于原 被告的换地行为是否有效有两种不同意见 一种意见认为 按照 中华人民共和国农村土地承包法 以下简称 土地承包法 的规定 当事人双方在进行土地承包经营权互换时应当签订书面合同 因为某乙未在书面协议上签字 应视为双方当事人就没有签订书面合同 再者某乙之妻虽参与了土地的丈量交换 但其妻不是承包合同的签订者 对承包的土地不具有处分权 故原 被告之间的土地承包经营权互换是无效的 法院应判决驳回原告的诉讼请求 另一种意见认为 原 被告及第三人换地时 被告之妻在场 其妻作为家庭成员与被告享有平等的处分权 被告从外地打工回来没有对换地行为反悔 且双方实际耕种长达6年之久 应视为被告对换地协议的追认 再者原 被告及第三人的换地行为符合 土地承包法 第40条的规定 故原 被告之间的土地承包经营权互换行为合法有效 对原告的主张法院应予支持 土地的承包经营权是否能继承和通过抵押流转案情简介 城郊某村将靠近河边的200亩荒滩 通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发 承包期为30年 双方依法签订了合同并办理了相关手续 经营3年之后 张某因资金紧张 准备向银行申请贷款 并以该土地承包经营权进行抵押 但张某随后在一次车祸中死亡 于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包 对此 张某的女儿小张提出异议 认为承包期还没有满 自己有权继续经营 争议点 1 土地的承包经营权是否能抵押 2 小张有没有权利继承其父亲的土地承包经营权 五 承包经营权的消灭 1 承包期满而未续期2 法定程序进行调整3 提前收回 连续两年弃荒抛耕的4 被征收包承经营权的征收补偿 132条 42条 2 3 提前交回 强制交回 物131条 承26条 承包期内 承包方全家迁入小城镇落户的 应当按照承包方的意愿 保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转 承包期内 承包方全家迁入设区的市 转为非农业户口的 应当将承包的耕地和草地交回发包方 承包方不交回的 发包方可以收回承包的耕地和草地 承包期内 承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时 承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的 有权获得相应的补偿 自愿交回 承29条 承包期内 承包方可以自愿将承包地交回发包方 承包方自愿交回承包地的 应当提前半年以书面形式通知发包方 承包方在承包期内交回承包地的 在承包期内不得再要求承包土地 例1 张某房屋的后面是一片林地 2008年5月10日 张某与当地的村委会签订了林地承包经营合同 2008年5月30日 当地人民政府向张某颁发林权证书 并登记造册 确认了土地承包经营权 按照 物权法 的规定 下列说法错误的是 A 张某承包该林地的最长期限为70年 最短期限为30年B 张某的林地承包经营权在2008年5月30日取得林权证时设立C 在承包经营期限内 张某有权根据法律规定转让承包经营权D 如果张某在流转期限内转让承包经营权但未办理登记手续的 不得对抗善意第三人 第三节建设用地使用权 一 界说二 产生与期限三 变动四 消灭 一 界说 135条 一 概念狭义上指对国有土地享有占有 使用 收益以及利用该土地建筑物 构筑物及其附属设施的权利 二 法律特征1 目的特定性 以在他人土地之上建造并保有建筑物 构筑物及附属设施为目的 以开发经营或公益事业为目的而使用他人土地 2 客体为国有土地 3 具有期限性 三 分类 1 依客体性质 国有土地 建设用地使用权和 集体土地 乡村建设用地使用权 集体土地不得流通 除破产 兼并等外 土管法63条 2 依取得方式 物137 1 出让建设用地使用权和划拨建设用地使用权 流转 3 土地用途 物149条 住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权住宅建设用地使用权期满自动续期 4 依土地空间层次 物136条 建设用地使用权与空间建设用地使用权即空间权土地依物理空间层次分为地表 地上和地下三个部分 建设用地使用权以地表为客体 空间权以地表之上 下的一定空间为客体 二 建设用地使用权的产生与期限 一 建设用地使用权的出让 二 建设用地使用权的划拨 三 建设用地使用权的内容 四 乡村建设用地使用权 一 出让建设用地使用权 1 概念建设用地使用权的出让是指作为土地所有权人的国家将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人并由其向国家支付出让金的行为 2 特征A 国家作为所有权人转移土地使用权的行为 B 出让方由土地所在的市 县土地管理部门代表 出让必须经人民政府批准后才能实施 C 一种有偿 有期 要式行为 D 法律性质 民事行为 3 出让的具体规则 1 出让的标的物 国有土地 集体土地必须依法征收转为国有土地后 才可以设立建设用地使用权 2 出让的具体方式A 竞价方式 招标 拍卖 还有挂牌 物137 2款 经营性用地及同一土地有两个以上意向用地者的 应当采取 B 协议方式 3 出让合同 书面形式 物138条 1 4 出让金 出让金全部支付后才能办理登记 取得土地使用权 城16条 5 登记 建设用地使用权自登记时设立 139条 案例 天南房地产公司通过购买的方式获得了一土地的使用权 拟在该土地上建造一套商品房 但是建设资金不足 到银行贷款利息也比较高 于是通过他人介绍 了解到海北房地产公司有建设资金但是没有好的地块 双方通过协商 决定由天南公司出地 海北公司出钱的方式建一栋20层高的公寓楼 1 10层归天南所有 11 20层归海北公司所有 一年后房屋建好了 此时房价大幅攀升 天南公司觉得与海北公司的这种合作方式比从银行贷款还亏 于是单方面毁约 海北公司便到法院起诉天南公司违约 要求按照合同的约定获得11 20层楼的所有权 海北公司能够实现其主张吗 1 概念建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准 在其缴纳补偿 安置等费用后将该土地无偿交付给建设用地使用权人使用的行为 二 建设用地使用权的划拨 案例分析 国信房地产公司通过划拨的方式获得了国家所有的土地 虽然没有缴纳土地使用权出让金 但是国信公司享有专有使用该土地的权利 可以在该地块上建造商品房 并获得商品房的所有权 但是 如果国信公司出让此商品房给海富房地产公司的时候 海富公司是不是必然能够拥有房地产的所有权呢 海富公司必须和国信公司协商由其中一方补缴土地使用权出让金 否则转让行为是无效的 海富公司也不能获得商品房的所有权 2 特征 1 行政性 2 无偿性 对地上原房产人或租赁人依法补偿安置所须支付的费用 划拨使用权人必须支付后才可取得使用权 数额由使用权人与受补偿安置方协议确定 城法22条 3 无期限限制 4 公益性 划拨必须以公共利益或公益事业目的 5 不可流转 但有条件转换为出让权转换 特定程序 签订出让合同并缴纳出让金 办理登记 城市房地产管理法 第24条规定 下列建设用地的土地使用权 确属必需的 可以由县级以上人民政府依法批准划拨 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 3 出让和划拨的比较 1 性质不同 出让为私法上的民事行为 划拨为公法上的行政行为 2 有偿性不同 出让取得时须支付出让金 划拨取得时无须支付出让金 两者都必须支付土地上原使用权人的安置 补偿费用 3 流转性不同 出让权可以转让 互换 出资 赠与 抵押 划拨权除法律另有规定外不得流转 4 期限不同 出让有明确期限 划拨无固定期限 所有人可依据需要收回 5 使用目的不同 出让权出于经营性目的而设立 划拨权适用于行使国家行政管理职能 兴办教科文卫体等公益事业 维护国防安全等目的而设立 三 建设用地使用权的内容 A 权利1 占有 使用 收益建设用土本身的权利 2 权利处分权 143条 划拨权不允许处分3 建筑物等的取得权 142条 各国废弃 土地吸收地上物 的原则 土地和建筑物权利独立 4 续期请求权5 物权请求权 B 义务1 合理利用土地 不得改变土地用途 物120 140条 行政主管部门批准后 才可改变用途 2 支付相关费用 141条 3 返还土地 四 乡村建设用地使用权 1 乡镇 村企业或者乡村公共设施 公益事业建设等需使用集体土地的 依照有关法律取得建设用地使用权 151条 2 集体土地必须被征收为国有土地 才可被设立出让建设用地使用权 城房第8条 3 乡村地使用权不能流转 法律另有规定除外 土43条 184条 2款 2项 乡村地使用权不得单独抵押 但可随厂房等一并抵押 183条 一 基本特征 二 特殊规则 三 建设用地使用权的变动 1 主体 地上权人 建设用地使用权人 2 对象 出让使用权 法律另有规定除外 划拨使用权不得自由变动 3 性质 地上权人行使处分权 法律行为自由处分地上权 应当书面合同 4 后果 受让人继受取得地上权 担保物权5 方式 第143条 1 转让即买卖 互换 出资 赠与 主体变动 2 抵押 地上权上设置担保物权 6 公示 登记要件主义 1 主体变动登记 145条 2 抵押登记 187条 一 基本特征 143条 二 特殊规则 1 继受地上权受原权利范围的限制使用期限由当事人约定 但不得超过原使用权的剩余期限 144条 2 地房分离 一体处分原则 1 主体变动下 房随地走 地上权处分的 附着于地上的建筑物等一并处分 第146条 地随房走 地上建筑物等处分的 所占用范围内的地上权一并处分 147条 2 使用权抵押的一并处分规则 A 地房一并抵押原则 未一并抵押的 视为一并抵押 182条 B 地上权抵押后的地上新增建筑物不属于抵押财产 实现抵押权时 一并处分但无权优先受偿 200条 四 建设用地使用权的消灭 一 建设用地使用权的消灭事由1 建设用地使用权期限届满2 建设用地使用权被撤销3 建设用地使用权被提前收回4 土地的灭失 1 物权法 149条2 城市房地产管理法 第25条3 物权法 148条和 土地管理法 第58条 二 建设用地使用权消灭的法律效果国家无偿收回划拨的 给与适当补偿国家提前收回出让的 给予相应的补偿使用年限届满 申请续期未如期申请或末获批准的 无偿收回 第四节宅基地使用权 一 概念和特征二 取得三 流转限制四 宅基地使用权的消灭 一 消灭事由 二 消灭登记 案例 村民甲在A村有一宅基地 并在该地上盖了一栋两层楼高的小别墅 欲以高价向外出售 有城镇户口的公民乙得知此消息后 到A村进行了查看 发现此处别墅风景好 价格也比市内的别墅便宜很多 经过与甲商谈后 便买下了此别墅 以上案例是对宅基地使用权的非法转让 村民甲获得A村的宅基地是基于其身份关系 即其生活在A村 可以依法分得一块宅基地 并对该宅基地享有占有 使用的权利 但是并没有处分权 即不能出售给其他的村民也不可以出售给城市居民 其转让别墅的行为是无效的 城市居民乙的购买行为也得不到法律的保护 一 概念和特征 一 概念 152条 指农村集体经济组织成员享有的对本集体的特定土地占有 使用 依法利用该土地建造住宅及附属设施以供居住的地上权 二 特征1 主体限定 农村本集体经济组织成员 2 客体特定 宅基地 是农村集体经济组织的特定土地 3 保障居住权 供建造住宅及附属设施以供居住4 行政审批 该权利创设通过行政审批实现 5 无偿性 使用权人取得权利无须支付对价 6 无明确期限 7 流转受限 二 宅基地使用权的取得 土62条 一 取得设立1 取得条件和程序1 村民资格2 申请审批的原始取得3 使用权的载体 宅基地的范围4 一户一地 5 宅基地的分配标准和面积 2 设立后果 原始取得 二 权利内容1 建筑房屋及其他生活附属设施 包括种植木等 2 多余房屋可以合同经营 3 可将地上建筑物出售 赠与 继承 遗赠的方式移转他人 基地使用权与随之转移 4 地上权不得单独转移且不能抵押 5 依法被征收时取得补偿的权利 6 无期限使用 只要宅基地使用权人活着 始终享有 并且 其死后 因地上建筑物被继承而原宅基地权继续存留 除非建筑物灭失 基地权消灭 三 义务 1 使用权人不得违法扩大其面积也不得出卖 赠与 入股联营等方式处分宅基地 2 不得擅自改变宅基地的用途 其使用必须符合法律 法规和国家政策的规定 3 不得单独转移不得抵押 三 宅基地使用权和建设用地使用权的区别 三 流转受限 153条 土地管理法 等规定流转的限制 1 宅基地权的转让仅限于农村本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户 2 不得单独转让 只能附随房屋一同转让 且不得转让给城镇居民 3 不得单独抵押 4 不得单独出租 能随住宅一同出租 四 宅基地使用权的消灭 一 消灭事由1 农户迁出 死亡或放弃的 宅基地使用权由所有权人收回 2 因被征收而消灭 3 其他消灭 154条 宅基地因自然灾害等原因灭失的 宅基地使用权消灭 对失去宅基地的村民 应当重新分配宅基地 二 消灭登记 155条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的 应当及时办理变更登记或者注销登记 案例分析 陈某是A县人 2006年到B县做小生意 因无处居住 与某村委会达成协议 由该村给陈某解决一块宅基地 陈某支付给该村青苗补偿费2600元 之后未办理宅基地证 陈某即在此地建房 做生意 2008年12月 该村欲收回陈某所占宅基地作耕地 陈某不同意 拒绝搬出 该村遂由李某带领一批村民将陈某经营的商品扣押 将陈某居住的房屋全部拆除 陈某遂向法院起诉 请求法院维护自己对宅基地的使用权 要求村委会赔偿全部损失 问 办案如何处理 一 地役权的概念 地役权 是指地役权人为实现自己土地的便利而使用他人土地的用益物权 物权法 第156条规定 地役权人有权按照合同约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益 前款所称他人的不动产为供役地 自己的不动产为需役地 第五节地役权 其中为他人土地利用提供便利的土地称为供役地 而享有地役权的土地称为需役地 案例 甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景 便与相邻的乙约定 乙不在自己的土地上从事高层建筑 作为补偿 甲每年支付给乙4000元 在本题中 乙的土地属于供役地 甲的土地属于需役地 1 存在于他人土地之上2 目的是为自己土地的便利而使用他人土地3 地役权的从属性 1 地役权不得与需役地相分离单独转让 不得单独设定抵押 2 地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离 土地承包经营权 建设用地使用权转让的 地役权一并转让 但合同另有约定的除外 以土地承包经营权 建设用地使用权抵押的 在实现抵押权时 地役权一并转让 二 地役权的特征 例题 甲 乙公司分别取得在同一街区的两块建设用地 并各盖了10层办公楼 乙临街 甲在其后 甲的后院有一个小出口 但甲为了车队出入更方便 遂与相邻的乙约定 乙不在自己西侧宽5米 长150米的土地上建造房屋 专留给甲的车队通行 期限20年 作为补偿 甲一次性支付给乙100万元 双方签订合同并办理了地役权登记 两年后 甲的下列做法中 符合 物权法 规定的是 A 甲将办公楼转让给丙 保留在乙地通行的权利B 甲单独将在乙地通行的权利转让给丙C 甲将办公楼转让给丙 将在乙地通行的权利转让给丁D 甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙 4 地役权的不可分性地役权存在于需役地和供役地的全部 不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在 案例 甲 乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地 并各盖了10层办公楼 乙临街 甲在其后 甲的后院有一个小出口 但甲为了车队出入更方便 遂与相邻的乙约定 乙不在自己西侧宽5米 长150米的土地上建造房屋 专留给甲的车队通行 期限20年 作为补偿 甲一次性支付给乙100万元 双方签订合同并办理了地役权登记 两年后 甲将办公楼卖给了丙 丁各4层 乙将办公楼卖给了戊跟庚两家单位4层和6层 根据 物权法 的规定 下列表述中正确的是 A 丙可以向戊主张通行的权利B 丙可以向庚主张通行的权利C 丁可以向戊主张通行的权利D 丁可以向庚主张通行的权利 三 地役权的取得 设立流转继承 1 地役权的设立 1 地役权自地役权合同生效时设立 2 当事人要求登记的 可以向登记机构申请地役权登记 未经登记 不得对抗善意第三人 3 地役权的期限地役权的期限由当事人约定 但不得超过土地承包经营权 建设用地使用权等用益物权的剩余期限 2 流转 A 地役权的从属性 基于地役权的从属性 地役权的转让应与需役地所有权 使用权一并移转 1 地役权不得与需役地相分离单独转让 不得单独设定抵押 2 地役权不得与需役地的所有权或使用权相分离 土地承包经营权 建设用地使用权转让的 地役权一并转让 但合同另有约定的除外 以土地承包经营权 建设用地使用权抵押的 在实现抵押权时 地役权一并转让 B 地役权的效力 1 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的 设立土地承包经营权 宅基地使用权时 该土地承包经营权人 宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权 解释 先设立地役权 后承包的 承包人享有地役权 案例 甲 乙两村相邻 乙处在一条小河与甲村之间 甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田 果林 遂与乙村协商通过乙村长1000米 宽10米的土地上修建一条引水渠 作为补偿每年支付给乙村5000元 期限20年 双方签订合同并办理了地役权登记 两年后 甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙 承包期15年 丙对乙村享有地役权吗 2 土地上已设立土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权等权利的 未经上述用益物权人同意 土地所有权人不得设立地役权 解释 先承包的 必须经承包人同意 才能设立地役权 案例 如果乙村将土地承包给ABC在前 与甲村协商修建经过该土地的水渠的地役权合同在后 则修建水渠一事应当经过ABC的同意 3 需役地以及需役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 受让人同时享有地役权 例题 甲公司与乙公司约定 为满足甲公司开发住宅小区观景的需要 甲公司向乙公司支付100万元 乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑 甲公司将全部房屋售出后不久 乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房 根据 物权法 的规定 下列表述中 正确的是 A 小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑B 甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑C 甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑D 甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑 4 供役地以及供役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 地役权对受让人具有约束力 例题 甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景 便与相邻的乙约定 乙不能在自己的土地上从事高层建筑 作为补偿 甲每年支付给乙4000元 甲 乙于4月1日签订了合同 并于4月10日进行了登记 两年后 乙将该建设用地使用权转让给丙 丙在该土地上建了一座高楼 与甲发生了纠纷 根据 物权法 的规定 下列表述中 正确的是 A 甲对乙的土地享有的地役权自4月1日设立B 甲对乙的土地享有的地役权自4月10日设立C 甲有权不让丙建高楼 但应每年向丙支付4000元D 丙有权建高楼 但须补偿甲由此受到的损失 例题 甲为了能在自己房中欣赏远处风景 便与相邻的乙约定 乙不在自己的土地上建造高层建筑 作为补偿 甲一次性支付给乙4万元 两年后 甲将该房屋转让给丙 乙将该土地使用权转让给丁 丁不知道甲乙之间的约定 根据 物权法 的规定 下列表述中 错误的是 A 甲 乙之间的约定属于有关相邻关系的约定B 丙可禁止丁建高楼 且无须另对丁进行补偿C 若丁建高楼 丙只能要求甲承担违约责任D 甲 乙之间的约定因房屋和土地使用权的转让而失去效力 这说明 需役地以及需役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 受让人同时享有地役权 供役地以及供役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 地役权对受让人也具有约束力 地役权随需役地使用权一并继承 自继承时取得地役权 非经登记 处分不对抗善意第三人 三 继承 四 地役权的内容 一 权利1 土地使用 依其约定内容和范围使用土地 同一供役地上可共存数个性质内容不同的地役权 如通行权 眺望权等 2 为附属行为 如汲水权可在供役地上通行 通行权可以开辟道路 二 义务对役地的使用应以最小损害而为之 并给予合理补偿 注意维护其设施以防损害等 A B土改时分得地主大院房屋 大院门属于B家 A B C同共使用 且A家不从该大门出入将无法使用其屋 B家与C家原为大院两相邻厢房 楼梯在C家一侧 楼梯上端墙壁有一门可通B家 但土改前就被封堵 C房内有一小梯上下楼 分房后 C与B订约 C家另开大门而不再通用B家大门 B允许C家开通原墙上门道而使用B家楼梯上下楼 20年后B与A C两家不和 B遂禁止A家从其大门出入 禁止C家使用其楼梯 问 该如何处理 案例 五 地役权的消灭 一 消灭事由1 期限届满或约定的消灭事由发生 2 供役地权消灭 土地标的灭失而致所有权消灭 建设用地使用权消灭等 3 地役权合同解除而消灭 168条 地役权人有下列情形之一的 供役地人有权解除合同 1 违反法律规定或者合同约定 滥用地役权 2 有偿利用供役地 约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用 二 程序 169条 已经登记的地役权变更 转让或者消灭的 应当及时办理变更登记或者注销登记 甲房地产公司建造一高层观景住宅楼 十层以上面向钱塘江的住房可欣赏到钱塘江景观 为防景观受挡 甲于2003年9月1日与前面相邻的乙商场订立合同 约定乙在20年内不得在该处兴建高层建筑 甲每年向乙支付10万无补偿金 甲方法人代表当日签字 乙法人代表于5日签字 三年后乙将房屋转让给丙公司 未向丙提及与甲的协议 丙购得该房后改建高层住宅 挡住甲楼面向钱塘江的十至15层共30户住宅的钱塘江景观 甲楼30户要求丙立即停止建设 遭拒绝后起诉法院 请求确认乙丙转让商场合同无效 丙乙赔偿损失 丙抗辩 与乙订合同的是甲 故30户住户无诉讼主体资格 甲乙合同未登记 不得对抗丙 乙抗辩 甲乙合同未登记不发生效力 拒绝赔偿损失 问 此案如何处理 案例 1 甲乙合同设定了以观景为内容的地役权 需役地为甲楼地 供役地为乙地 该地役权自合同生效即于2003年9月5日起设立 甲享有禁止乙地建造高楼挡住其对钱塘江景观的权利 2 地役权的不可分性和从属性 甲楼向住户出售房产后 其房产上的地役权权一并转让 需役地转让部分涉及地役权的 受让人同时享有地役权 甲楼该30户的房地产涉及景观地役权 故享有该地役权 而具有诉讼主体资格 3 乙向丙转让乙处房地产时建造高楼挡住甲楼30户的景观 是对其地役权的妨害 故甲楼30户有权排除妨害 4 乙未告知丙其与甲的地役权协议 故丙为不知情的善意第三人 5 甲乙地役权未登记 不得对抗善意第三人 故甲住户不得以地役权为由主张丙乙的合同无效 即丙有权建高楼 6 甲乙的地役权自合同生效时成立 未登记 只是不得对抗善意第三人 但并不影响地役权合同和地役权在甲乙之间的效力 故乙的行为已侵害了甲的地役权 并无法恢复 承担赔偿损失 案例解 例 李某从自己承包的土地上出入不便 遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行 李某支付给张某2万元 但没有进行登记 下列哪一选项是不正确的 A 该约定属于有关相邻关系的约定B 该约定属于地役权合同C 如果李某将其承包经营权转移给他人 受让人有权在张某承包的土地上通行 但合同另有约定的除外D 如果张某将其承包经营权转移给他人 则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行答案 A 解析 本题中 李某与张某约定在张某的土地上修路 而且支付了报酬 显然是属于地役权的范围 相邻关系是法定的 不需要约定 因此A错B对 对于CD两个正确选项一定要认真掌握 充分说明了地役权在没有登记的情况下是如何对抗的 规则是 地役权没有登记的 权利人变动没有影响 义务人变动原来的权利人不得对抗善意第三人 不动产相邻关系简称相邻关系 就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权时 因相互间应给与方便或接受限制而发生的权利义务关系 第六节相邻关系 不动产相邻各方 为了相互间的便利 而依法承受的对其不动产权利的限制 依其性质而言 乃是对不动产所有权或使用权的限制与扩张 是所有权制度的一部分 并非独立的物权类型 是所有权社会化的具体表现 旨在防止权利并化解权利冲突 主体必须是两个或两个以上的人因主体所有或使用的不动产相邻而发生的因种类不同而具有不同的内容客体主要是行使不动产权利所体现的秩序利益 1 有利生产 方便生活原则2 团结互助 公平合理原则3 尊重历史和习惯的原则4 尊重当事人意思自治原则5 损害赔偿原则 1 水流的相邻关系 物权法 第86条 不动产权利人应当为相邻权利人用水 排水提供必要的便利 对自然流水的利用 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配 对自然流水的排放 应当尊重自然流向 2 通行的相邻关系 物权法 第87条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的 应当提供必要的便利 关于水的相邻关系 相邻用水关系相邻排水关系 相邻用水关系 相邻各方均有权依照水的自然流向使用各自土地内的水流当地对水流使用有习惯者 依其习惯水自高地自然流向低地 而为低地所必需者 高地所有人纵因土地之必要 亦不得完全堵截土地所有人因利用土地之必要 非以过巨之费用及劳力不能取水者 得支付对价 请求邻地所有人给付多余之水 相邻排水关系 自然排水 对于自然流至之水 低地所有人有承水义务 高地所有人有 排水权 人工排水 土地所有人对于人工排水 原则上没有使用邻地之权利 即土地所有人不得设置屋檐或其他工作物 使雨水直注于邻地之不动产 但 高地权利人如为了排放淤积之水 或将生产生活用水排放至江河或公共水渠之中 仍可选择对低地损害最小之方法通过低地 此时高地权利人有 过水权 3 使用的相邻关系 物权法 第88条 不动产权利人因建造 修缮建筑物以及铺设电线 电缆 水管 暖气和燃气管线等必须利用相邻土地 建筑物的 该土地 建筑物的权利人应当提供必要的便利 4 建筑的相邻关系 物权法 第89条 建造建筑物 不得违反国家有关工程建设标准 妨碍相邻建筑物的通