资产评估实验与解答

资产评估资产评估 实实 验验 指指 导导 书书 编写 肖川林 实验一 资产评估在房地产评估中的应用 实验目的 实验目的 进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用 实验任务 实验任务 计算分析题 1 待估宗地为待开发建设的七通一平空地 面积 2000 平方米 允许用途为住宅建设 允许容积率为 6 覆盖率为 50 土地使用权年限为 70 年 要求按假设开发法估测该 宗地公平市场价值 有关数据如下 预计建设期为 2 年 第一年投入 60 的总建设费 第二年投入 40 的总建设费 总建设费预计为 1500 万元 专业费用为总建设费用的 6 利息率为 10 利润率为 20 售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5 假设 住宅楼建成后即可全部售出 楼价预计为 4500 元 平方米 折现率 10 方法提示 方法提示 1 预计住宅楼的买楼价的现值为 2 3000 2000 6 29752066 1 10 元 2 总建筑费用现值为 0 51 5 1000 60 100001000 40 10000 9190000 1 10 1 10 元 3 专业费用 专业费用 9 190 000 6 551 400 元 4 租售费用及税金 租售费用及税金 29 7520 66 5 1 487 603 元 5 投资利润 投资利润 地价 总建筑费用 专业费用 20 地价 20 9 190 000 551 400 20 地价 20 1 948 280 6 总地价 总地价 29 752066 9190000 551 400 l487603 1948280 1 20 16574783 1 2 13812319 元 2 有一待估宗地 现收集到 4 个可比较参照交易案例 具体情况如下表 宗地 成交价格 元 平方米 交易时间交易情况容积率 剩余使用 年限 区域因素个别因素 待估地 2010 0101 24500 18002009 012 1 3501 0 28502008 011 1 45001 37602009 0101 1400 2 47802008 0101 045 1 1 表中的交易情况 区域因素及个别因素值 都是参照物宗地与待估宗地比较 负号 表示参照物宗地条件比待估宗地条件差 正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 容积率与地价的关系为 容积率在 l 1 5 之间时 容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3 该城市地价指数见下表 年份 200520062007200820092010 指数 100105108110111115 试根据以上条件评估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格 方法提示 方法提示 1 确定待估地分别与参照物 1 2 3 4 作比较后的评估值 45 1 50 1 1 1 10 115100106100100 800785 4 1 110102109101 100 1 1 10 P 元平方米 45 2 50 45 3 40 1 1 1 10 115100106100100 850812 8 1 111101 112100101 1 1 10 1 1 1 10 115100106100100 760841 53 1 11010010310098 1 1 10 P P 元平方米 元平方米 45 4 45 1234 1 1 1 10 115100106100100 780881 93 1 1101001009999 1 1 10 785 4812 8841 53881 93 830 41 44 P PPPP P 元平方米 元平方米 2 用平均法计算待估地评估值 3 有一宗已七通一平的待开发建设的空地 土地面积为 3200 平方米 建筑容积率为 2 5 拟开发建设为公寓 土地使用权年期为 50 年 据市场调查与项目可行性分析 该 项目建设开发周期为 3 年 取得土地使用权后即可动工 建成后即可对外出租 出租率 估计为 90 每建筑平方米的年租金预计为 300 元 年出租费用为年租金的 25 建筑 费预计每建筑平方米 1000 元 专业费为建筑费的 10 建筑费与专业费在建设期内均匀 投人 假设当地银行贷款利率为 7 不动产综合还原利率为 8 开发商要求的总利润 为所开发不动产总价的 15 试评估该宗土地的地价 计算结果以元为单位 取整 方法提示 方法提示 1 测算不动产总价 不动产建筑总面积 3200 2 5 8000 平方米 不动产纯收益 300 8000 90 1 25 1620000 元 不动产收益年期 50 3 47 年 47 1 1620000 8 1 1 8 19706113 不动产总价 元 2 测算建筑费及专业费 建筑费及专业费 1000 1 10 8000 8800000 元 3 计算利息 利息 地价 7 3 8800000 7 1 5 0 21 地价 924000 元 4 计算利润 利润 19706113 15 2955917 元 5 测算地价 地价 不动产总价 建筑费 专业费 利息 利润 地价 不动产总价 建筑费 专业费 利息 利润 19706113 8800000 0 21 地价 924000 2955917 地价 6994224 1 21 5780350 元 单价 5780350 3200 1806 36 元 m2 楼面地价 1806 36 2 5 722 54 元 m2 该题为收益法与剩余法的综合运用 利用收益法求取不动产总价 利用剩余法求取地价 4 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为 50 年 实际已经使用 8 年 经过调查测算 现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800 万元 建设期为 2 年 假定第一年 投入建造成本的 60 第二年投入建造成本的 40 管理费用为建造成本的 3 年利息 率为 6 销售税费为 50 万元 开发利润为 120 万元 该建筑物的墙 地面等损坏的修复 费用为 18 万元 装修的重置成本为 200 万元 平均寿命为 5 年 已经使用 2 年 设备部 分的重置成本为 110 万元 平均寿命为 10 年 已经使用 8 年 假设残值率为零 试计算 该建筑物的折旧 贬值 总额 方法提示 方法提示 1 建筑部分的重置成本 800 1 3 800 60 6 1 5 800 40 6 0 5 50 120 1046 8 万元 2 建筑部分的折旧 建筑部分的折旧 1046 8 18 8 50 18 182 6 万元 3 装修部分的折旧 装修部分的折旧 200 2 5 80 万元 4 设备部分的折旧 设备部分的折旧 110 8 10 88 万元 5 总折旧 总折旧 182 6 80 88 350 6 万元 实验二 资产评估在机器设备评估中的应用 实验目的 实验目的 进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用 实验任务 实验任务 计算分析题计算分析题 1 某被评估的生产控制装置购建于 1995 年 原始价值 100 万元 2000 年与 2003 年分别 投资 50000 元与 20000 元进行了两次更新改造 2005 年对该资产进行评估 调查表明 该类设备及相关零部件的定基价格指数在 1995 年 2000 年 2003 年 2005 年分别为 110 125 130 150 该设备尚可使用年限为 6 年 另外 该生产控制装置正常运 行需要 5 名技术操作员 而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员 假定待评估装 置与新装置的运营成本在其他方面相同 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元 所 得税税率为 33 适用折现率为 10 根据上述调查资料 求待评估资产的价值 方法提示 方法提示 1 估算重置成本 重置成本 100 150 110 5 150 125 2 150 130 144 67 万元 2 估算加权投资年限 加权投资年限 10 136 36 144 67 5 6 144 67 2 2 3 144 67 9 66 年 3 估算实体性贬值率 实体性贬值率 9 66 9 66 6 61 69 4 估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 144 67 61 69 89 25 万元 5 功能性贬值估算 第一步 计算被评估装置的年超额运营成本 5 4 12000 12000 元 第二步 计算被评估装置的年净超额运营成本 12000 1 33 8040 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求与 以确定其功能性贬值额 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求与 以确定其功 能性贬值额 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 万元 6 求资产价值 待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 144 67 89 25 3 5 51 92 万元 2 某被评估设备购建于 2005 年 6 月 账面原值 100 万元 2008 年 6 月对该设备进行了 技术改造 以使用某种专利技术 改造费用为 10 万元 2009 年 6 月对该设备进行评估 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日 现得到以下数据 2005 年至 2009 年该类设备的定基 价格指数分别为 105 110 110 115 120 被评估设备的月人工成本比同类设 备节约 1000 元 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10 规模效益指数为 0 7 该企业为正常纳税企业 经过了解 得知该设备在评估使用期间因技术改造等原 因 其实际利用率为正常利用率的 60 经过评估人员鉴定分析认为 被评估设备尚可使 用 6 年 预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的 80 根据上述条件估算该设备 的有关技术经济参数与评估价值 方法提示 方法提示 1 估算重置成本 重置成本 100 120 105 10 120 115 124 72 万元 2 估算加权投资年限 加权投资年限 4 114 29 124 72 1 10 43 124 72 3 75 年 3 估算实体性贬值率 实体性贬值率 3 75 3 75 6 38 46 4 估算实体性贬值 实体性贬值 重置成本 实体性贬值率 124 72 38 46 47 97 万元 5 估算功能性贬值 第一步 计算被评估设备的年超额运营成本 1000 12 12000 元 第二步 计算被评估设备的年净超额运营成本 12000 1 33 8040 元 第三步 将被评估装置的年净超额运营成本 在其剩余使用年限内折现求与 以确定其功能性贬值额 8040 P A 10 6 8040 4 3553 35016 61 元 3 5 万元 6 估算经济性贬值率 经济性贬值率 1 60 80 X 100 1 60 80 0 7 100 18 24 7 估算经济性贬值 经济性贬值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率 124 72 47 97 3 5 18 24 13 36 万元 8 求资产价值 待评估资产的价值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 124 72 47 97 3 5 13 36 59 89 万元 3 评估对象为某机器设备生产企业的一条国产 型机组 该机组于 2006 年 5 月 20 日购 置并投入使用 其设计生产能力为年产 A 产品 10 万件账面原值为 150 万元 现评估人员 需要评估该机组于 2011 年 5 月 20 日的价值 评估人员经过调查得到以下有关经济技术 数据资料 从 2006 年 5 月至 2011 年 5 月 该类设备的环比价格指数 2007 年为 102 2008 年为 101 2009 年为 99 2010 年为 100 2011 年为 102 型机组在 2011 年的出厂价格为 100 万元 运杂费 安装调试费大约占购置价格的 25 被评估 机组从使用到评估基准日 由于市场竞争的原因 利用率仅仅为设计能力的 60 估计评 估基准日后其利用率会达到设计要求 该机组经过检测尚可以使用 7 年 与具有相 同生产能力的 型机组相比 该机组的年运营成本超支额大约在 4 万元左右 折现率 为 10 试评估确定该机组的市场价值 方法提示 方法提示 1 运用市场重置方式 询价法 评估 I 型机组的过程及其结果 重置成本 重置成本 100 1 25 125 万元 实体有形损耗率 实体有形损耗率 5 60 5 60 7 100 3 10 100 30 评估值 评估值 125 1 30 87 5 万元 2 运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果 重置成本 150 1 2 1 1 1 1 1 2 156 04 万元 实体有形损耗率 3 3 7 100 30 功能性贬值 4 1 33 P A 10 7 2 68 4 8684 13 05 万元 评估值 156 04 1 30 13 05 96 18 万元 3 关于评估最终结果的意见及理由 关于评估最终结果的意见及理由 最终评估结果应以运用市场重置方式 询价法 的评估 结果为准或为主 此结果的权重超过 51 即算为主 因为此方法是利用了市场的判断 更 接近于客观事实 而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛 评估精度可能会受到影响 实验三 无形资产评估 实验目的 实验目的 掌握无形资产评估方法 实验任务 实验任务 计算分析题计算分析题 1 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业 拟采用利润分成支付的方法 该专利技术是 三年前自行研制的 账面成本为 80 万元 三年间物价累计上升了 25 该专利保护期 10 年 剩余保护期 6 年 专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为 400 乙企业资产 的重置成本为 4000 万元 成本利润率为 13 专业人员通过对该专利技术的同类技术发 展趋势分析 认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年 通过对市场供求状况及生产状况 分析得知 乙企业的年实际生产能力为 20 万件 成本费为每件 400 元 未来 4 年期间的 产量与成本费用变动不大 使用该专利技术后产品的性能提高 预计每件产品的售价在 未来第一 二年为 500 元 第三 四年为 450 元 折现率为 10 所得税税率为 33 试 确定该专利的评估价值 方法提示 方法提示 1 求利润分成率 80 1 25 1 400 80 1 25 1 400 4000 1 13 9 96 2 求未来每年的预期利润额 第 1 2 年 500 400 20 2000 万元 第 3 4 年 450 400 20 1000 万元 第 5 年 430 400 20 600 万元 3 求评估值 9 96 1 33 2000 1 10 2000 1 10 2 1000 1 10 3 1000 1 10 4 600 1 10 5 352 2 万元 2 某企业为了整体资产转让需要进行评估 经过预测该企业未来 5 年净利润分别为 100 万元 110 万元 120 万元 150 万元 160 万元 预计从第 6 年起每年收益处于稳定状 态 即每年平均为 160 万元 该企业一直没有负债 其有形资产只有货币资金与固定资 产 且其评估值分别为 100 万元与 500 万元 该企业有一尚可使用 5 年的非专利技术 该技术产品每件可获得超额利润 10 元 目前该企业每年生产产品 8 万件