20150104_南京房地产市场2014年度研究报告(外发)

南京房地产市场2014年度研究报告 新景祥咨询 2015年01月 PART1宏观经济政策篇 2014年整体经济环境 2014年我国正经历经济结构调整阵痛期 前三季度GDP增速持续下滑 预计数据上有可能实现全年7 5 的目标 但实际完成堪忧 经济衰退隐患初显 2008年一季度 2014年三季度国内GDP增速走势 数据来源 国家统计局 2014年GDP目标增速7 5 左右 前三季度累计实现增速7 4 保四季度的增长 成为2014年是否能够完成目标的关键 2014年四季度 2014年金融环境 2014年整体资金流动性偏紧 同时伴随美国QE3逐渐退出 房企融资成本增长较为明显 2012年1月 2014年11月M2和M0逐月同比增速 数据来源 国家统计局 2014年政策环境 前三季度微刺激效果不佳 四季度政府将 保增长 目标寄希望于房地产 陆续出台了降息 放松限贷等政策 为房地产市场提供了持续利好 9月21日 9月30日 11月21日 南京取消限购 央行放松限贷 央行下调利率 11月4日 南京公积金新政 2月28日 宁七条 贷款利率和存款利率不对称下调 二套房首付比例由原来的60 下调至30 三套房全面停贷 在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明 加供应 控价格 查违规 9050政策 竞配建 首套房利率最低七折 二套房认贷不认房 二三季度政策空窗期 2014年全年政策回顾 三季度以后救市政策频出 年初延续之前适度偏紧的基调 2014年宏观环境总结 2014年中央多次政策调整都面临机构执行主动性不足 导致今年政策刺激作用不是很明显 2014年1 11月金融机构存款余额走势 单位 亿元 定向降准后银行放款力度加大 但多以风险小 短期贷款为主 真正进入小微企业的资金十分有限 10月南京各银行首套房利率 11月南京各银行首套房利率 市场未见7折利率 9折或95折也是姗姗来迟 2015年宏观环境预判 总基调 明年总体定调 稳 同时2014年经济工作会议闭口未谈房地产 加上 稳健的货币政策下更加注重松紧适度 给予房地产更多想象空间 2014年12月9日 11日 全国经济工作会议在北京召开 2014年经济工作会议闭口未谈房地产 同时在货币政策上提出 稳健的货币政策下更加注重松紧适度 在政策和货币环境上给予了房地产更多想象空间 2015年宏观环境预判 金融层面 2014年下半年政策利好持续刺激下 经济下行压力并未逆转 保增长 目标下 预计明年多次降准降息的可能性较大 2012年1月 2014年11月进出口贸易同比增长率对比 2012年1月 2014年11月社会消费零售总额同比变化 2012年1月 2014年11月固定资产投资走势 在下半年持续的政策利好刺激下 拉动经济的三架马车 出口 消费 和 投资 下滑趋势依旧 经济下行压力难以逆转 明年 保增长 的目标下 预计明年多次降准降息的可能性较大 数据来源 国家统计局 2015年宏观环境预判 政策层面 预计2015年政策面将主要以深化和落实2014年房地产政策执行效果为主 维持目前的宽松政策环境下 政策层面保持 平稳 打压 救市 平稳 地方政府出手救市 10 22新政 公积金贷款利率下调 资金比例下调 广东省十五条 二套房政策收紧 清查闲置土地 公积金贷款收紧 4 15国十条 上调准备金率 国十条 上调准备金率 二套房再次收紧 9 29新政 上调利率 2009年2月 2014年11月全国新建住宅价格指数变化 1 26国八条 加息 二三线城市限购 备注 因2011年全国新建住宅价格指数未公示 2011年1月 2014年11月为北京新建住宅价格同比指数 数据来源 国家统计局 2012 2013年政府调控趋稳 国五条 降息 地方政府政策调控 国五条细则 救市 地方政策纷纷松绑限购政策 地央行放松限贷 南京全面取消限购 利率下调 公积金新政 下行趋势 PART2南京市场篇 第一部分 土地市场 第三部分 板块市场 第二部分 整体市场 土地供应 全年土地供应量达到582万方 供应量较13年大幅增长 推地节奏一反常态 同步市场 热点 月份 第一波 第二波 第三波 2010 2014南京土地供应 2014年逐月南京商品住宅供销及土地供应情况 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 土地成交 全年土地成交量创历史新高 达到611万平米 丝毫没有受到全年房地产市场相对低迷的影响 12月份成为成交 重头戏 实现单月近220万 成交面积 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 2010 2014年南京含住宅用地成交面积 2010 2014年南京土地成交面积 涵盖所有性质土地 2014 1 12南京土地成交面积 土地价格 14年虽在土地供销量上飞跃 但成交总金额 楼面地价均呈现明显下滑 同时前三季度受市场影响 土地溢价率不高 南京市近年土地出让总金额和楼面地价走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 土地结构 受政府供地结构影响 纯住宅用地份额逐年减少 商住 商办体量增加 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 土地分板块成交 政府供地区域以两江板块为主 主城或相对成熟区域供地较少 江北板块在 禁地 1年后迎来爆发 未来两年区域开发迎来高峰期 竞争将愈加白热化 2013年与2014年至今成交板块土地分布图 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 土地市场小结 年度土地供应计划上涨 土地供应量上涨明显 土地成交量上涨明显 结构上 商住商办比例上涨 区域上 两江板块比例上涨 总价 楼面地价下滑明显 量 价 土地关键词 先冷后热 一方面 下半年成交土地幅数更多 另一方面 下半年地块质素相对更优 NO1 数量上 上半年 24幅 VS NO2 质素上 2014年上半年成交区域分布 2014年下半年成交区域分布 下半年 55幅 VS 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 用地性质为含住宅类用地 高价拿地企业分类 战略型高价 产业转型高价 资金密集型高价 一介莽夫型高价 如 禹洲 上海建工 奥克斯 品牌落地 布局长三角 土地关键词 高价拿地 对比二线城市 南京市场今年来成交量虽有所萎缩 但价格仍维持高位 量稳价高的市场环境吸引众多开发企业战略布局南京 数据来源 新景祥整理 备注 截止至2014年11月 商品住宅数据不含别墅 2014年1 11月全国7大典型二线城市商品住宅成交量价对比 土地关键词 品企储备 2014年品牌房企拿地热情不减 保证后续开发规模 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 土地关键词 品企储备 今年土拍频现火爆 外来实力房企来势汹汹 本地品牌房企奋力阻击 数据来源 新景祥整理 第一部分 土地市场 第三部分 板块市场 第二部分 整体市场 普通商品住宅市场 别墅市场 商办市场 整体市场 2014年南京住宅市场表现为 两头热 二三季度持续低迷 10月以来各项政策利好下量价回温 但市场长期处于供过于求状态 2010 2014年全市年度供销量价 2014年1 12月全市逐月供销量价 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 商品住宅数据不含别墅 整体市场 14年以来南京住宅库存持续走高 目前存量接近5 7万套 高库存下价格上涨空间不足 2011年8月 2014年12月全市库存和价格走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 商品住宅数据不含别墅 分结构市场 2014年南京住宅首置门槛进一步提高 100万以内房源难寻踪迹 受单价提升影响 80 100平米首置户型比重再次提升 双限 解除后 首改市场回暖明显 2010年 2014年全市分面积段成交 2010年 2014年全市分总价段成交 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 商品住宅数据不含别墅 二手房市场 2014年新房与二手房的成交量均低于去年 政策利好下 10月以后二手房成交量上涨明显 2010 2014年全市二手房和新房成交年度走势 2014年全市二手房成交逐月走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 商品住宅数据不含别墅 相较于13年的火爆市场 本年度市场整体供销上均呈现明显下滑趋势 高库存压力下 开发企业为保去化 优惠层出 以价换量成为市场主旋律 10月后在各项利好的驱动下 市场有所回暖 新房 二手房数据增幅明显 南京住宅市场均价逐年来稳步上涨 单价的提升很大程度拉升了城市的首置门槛 三季度末的双限解除后改善需求出现一定上扬 双限解除后 市场有所回温 但高库存压力下以价换量仍为主流 普通商品住宅市场小结 第一部分 土地市场 第三部分 板块市场 第二部分 整体市场 普通商品住宅市场 别墅市场 商办市场 整体市场 别墅市场走势平稳 2014年累计上市近70万方 成交50万方 均价20000元 今年三季度末双限解除后 别墅物业成交明显回升 南京市2014年别墅分月度供销价 2009年 2014年全市别墅市场总体表现 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 别墅市场年底出现翘尾行情 一方面是由于双限解除带来的利好 另一方面是因为景枫你山 银城长岛观澜等个别项目的热销拉升了市场成交量 分物业市场 随着别墅物业逐步稀缺 且开发区域远郊化 一些地段良好的叠加产品也开始受到青睐 如新城玖珑湖 银城长岛观澜等项目 南京别墅2014年分物业类型供销 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 南京别墅2014年分物业供销比 南京别墅2014年分物业市场成交占比 叠加别墅为今年别墅市场唯一的供不应求物业 主要原因在于随着别墅物业逐步稀缺 而独栋 联排和双拼多位于远郊区域 像新城玖珑湖 银城长岛观澜等地段良好的叠加产品也开始受到青睐 分板块市场 江宁别墅市场供销量居全市之首 城中 城东 河西三大板块凭借核心区位以及稀缺资源优势 别墅价格遥遥领先 均价在3万元 左右 南京市2014年别墅市场各板块供销走势 数据来源 新景祥整理 江宁别墅市场供销量居全市之首 主要供销集中在大学城 九龙湖等区域 而河西别墅市场主力供销集中在江心洲区域 为今年别墅市场的新起之秀 分结构市场 随着别墅单价的提升 160 250 的中小面积别墅物业走俏 成交量相较2013年明显提升 市场仍然以总价400 600万的别墅供销为主 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 2014年别墅分面积段成交走势 2014年别墅分总价段成交走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 在三季度末双限解除的利好下 南京别墅市场出现翘尾行情 年底供销量价均出现较大幅度的上涨 但整体供过于求的趋势尚未逆转 别墅物业逐步稀缺 且开发区域远郊化 一些地段良好的叠加产品也开始受到青睐 在各板块中 江宁别墅市场供销量居全市之首 随着别墅单价的提升 160 250 的中小面积别墅物业走俏 市场仍然以总价400 600万的别墅供销为主 年底翘尾行情明显 但整体仍呈现供过于求态势 别墅市场小结 第一部分 土地市场 第三部分 板块市场 第二部分 整体市场 普通商品住宅市场 别墅市场 商办市场 商业市场 商业物业长期处于供过于求态势 2014年全市累计上市110万方 成交35万方 全年供求比3 2 均价2万元 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 2010 2014年南京商业物业年度供销 2014年南京商业物业逐月供销 2014年商业成交均价2万元 相较2013年下滑12 3 主要是由于商业成交主力区域向价格较低的两江板块转移 而核心区域商业成交量有限 商业市场 两江板块为商业供销的主力 河西 城中板块商业价值最高 单价超3万元 但供应量大 需求不足 供求严重失衡 2014年1 12月南京商业物业分板块供销 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 两江板块商业供销主要来自于东方万汇城 旭日上城 亚泰梧桐世家 江宁万达广场等项目的底商 而河西的供应主要来自银城长岛观澜 保利紫荆公馆 汇金中心等项目的底商 商业市场 商业成交以70 以内 总价300万以下的小面积分割的商铺为主 2014年商业分面积段成交走势 2014年商业分总价段成交走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 办公市场 2014年全市办公累计上市120万方 供应达到近六年高峰 成交50万方 相较往年并未明显上涨 导致今年办公市场出现严重的供过于求态势 2010 2014年南京办公物业年度供销 2014年南京办公物业逐月供销 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 办公数据包括甲乙级写字楼 酒店式公寓 SOHO和LOFT数据 今年办公市场供应达到近六年高峰 主要是受河西的汇金中心 海峡城 苏宁慧谷 南站片区的绿地之窗 证大喜马拉雅中心 以及总部大道的东方万汇城 明发新城中心等项目集中放量的影响 办公市场 河西 浦口 城南为办公的主力供销区域 除城南 江宁板块外 其余各板块办公物业价格均与住宅价格倒挂 2014年南京办公物业分板块供销 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 办公数据包括甲乙级写字楼 酒店式公寓 SOHO和LOFT数据 河西板块 主要集中在奥体板块和热点的奥南片区 城南板块 办公主力供销集中在南站片区 该片区规划为未来城市的新兴办公集群 伴随着万科 绿地 证大等办公物业的开发 未来上市量将集中爆发 浦口板块 总部大道区域为未来新兴的办公集群 是目前乃至今后浦口办公的主力区域 办公市场 办公成交以50 60 总价30 50万 60 80万的小面积 低总价产品为主 2014年办公分面积段成交走势 2014年办公分总价段成交走势 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 办公数据包括甲乙级写字楼 酒店式公寓 SOHO和LOFT数据 商办市场长期处于供过于求态势 且短期之内难以逆转 受制于长期的供求失衡态势 今年商业价格呈现下滑趋势 而办公价格涨幅收窄 除城南和江宁板块外 其余各板块办公物业价格均出现于住宅价格倒挂的现象 商办物业均以小面积 低总价产品跑量为主 供过于求成为常态 商办市场小结 第一部分 土地市场 第三部分 板块市场 第二部分 整体市场 南京市板块划分 八大板块 全市分板块市场 城南 城北价格涨幅领跑全市 成交量占比下滑 河西 江宁 江北区域价格平稳 成交量占比稳中有升 2014年全市商品住宅分板块供销情况 数据来源 新景祥整理 备注 统计数据不含高淳溧水 商品住宅数据不含别墅 城中板块 在售项目稀缺 未来整体供应有限 2014年累计上市3万方 成交7万方 成交均价30000元 2010 2014年城中板块年度供销走势 2014年城中板块月度供销走势 2014年城中板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年城中板块分面积段成交走势 2014年城中板块分总价段成交走势 城中板块 成交主力为面积80 以下中小体量的精装豪宅和酒店式公寓 总价多集中200万以上 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 城东板块 资源稀缺 板块供销长期维持在较低水平 2014年累计上市25万方 成交26万方 供求基本平衡 成交均价18000元 2010 2014年城东板块年度供销走势 2014年城东板块月度供销走势 2014年城东板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年城东板块分面积段成交走势 2014年城东板块分总价段成交走势 城东板块 成交主力面积段为80 120 标准首置首改产品 成交总价段多在150万以上 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 城南板块 城南板块主力供应集中于板桥 铁心桥及南站片区 老城南供应有限 2014年累计上市60万方 成交40万方 成交均价15500元 2010 2014年城南板块年度供销走势 2014年城南板块月度供销走势 2014年城南板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年城南板块分面积段成交走势 2014年城南板块分总价段成交走势 城南板块 受成交区域影响 主力成交100 以内刚需产品 总价段多集中在100 150万 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 城北板块 传统老城工业区 开发热点集中于迈皋桥区域 2014年累计上市73万方 成交45万方 成交均价16000元 2010 2014年城北板块年度供销走势 2014年城北板块月度供销走势 2014年城北板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年城北板块分面积段成交走势 2014年城北板块分总价段成交走势 城北板块 成交主力面积段为80 144 标准首置首改产品 总价段100 300万产品获得热销 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 河西板块 全市高端改善的集中地 拥有青奥及城建利好 抗风险能力强 市场平稳 2014年累计上市130万方 成交90万方 成交均价25000元 2010 2014年河西板块年度供销走势 2014年河西板块月度供销走势 2014年河西板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年河西板块分面积段成交走势 2014年河西板块分总价段成交走势 河西板块 成交主力面积段为80 100 120 144 标准首置首改产品 区域成交总价多集中在200万以上 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 仙林板块 传统仙鹤门开发殆尽 开发热点转移至仙林湖 2014年累计上市65万方 成交40万方 成交均价16000元 2010 2014年仙林板块年度供销走势 2014年仙林板块月度供销走势 2014年仙林板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年仙林板块分面积段成交走势 2014年仙林板块分总价段成交走势 仙林板块 成交主力面积段为80 100 120 144 标准首置首改产品 热销总价段集中在100 300万 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 江宁板块 全市首置首改重要承载地 2014年累计上市220万方 成交190万方 成交均价13000元 2010 2014年江宁板块年度供销走势 2014年江宁板块月度供销走势 2014年江宁板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年江宁板块分面积段成交走势 2014年江宁板块分总价段成交走势 江宁板块 成交主力面积段为80 100 首置产品 热销总价段集中在150万以内 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 江北板块 南京主要刚需容量市场 2014年累计上市370万方 成交260万方 成交均价9100元 2010 2014年江北板块年度供销走势 2014年江北板块月度供销走势 2014年江北板块库存和去化周期走势 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 2014年江北板块分面积段成交走势 2014年江北板块分总价段成交走势 江北板块 成交主力面积段为80 100 首置产品 热销总价段集中在150万以内 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 板块市场小结 除南京主力供销的两江板块外 城南 城北 河西区域后续供应较大 数据来源 新景祥整理 备注 商品住宅数据不含别墅 PART32015年趋势预判篇 供应层面 截止12月底 市场库存量接近5 7万套 而从已出让未上市的土地量来看 预计2015年全年将保持供应的高位 南京市6 12月库存套数变化情况 截止2014年12月31日南京市库存56000余套 高于解限前的53000余套 一方面政策利好下各企业借势加推 另一方面房企为完成全年指标加大推盘量 导致短期内上市房源增多 从已出让未上市的土地来看 重点地块总建约660万方 预计将于2015年上半年集中放量 届时市场库存压力仍然较大 双限解除 数据来源 新景祥整理 需求层面 南京需求层面历来相对比较稳定 预计2015年全年成交量将在700 800万平米 南京市2006 2014年年度成交走势 在中央调控中楼市继续上行 遭遇金融危机 开启救市模式 调控年 成交量大幅下滑 调控趋稳 成交回升 同时压抑许久的刚需爆发 市场调整期 纵观历年南京楼市成交量来看 在经济危机和严厉调控下 全年的成交量在400万方左右 而在救市或者需求全面爆发下 全年成交量能够达到900万方以上 一般在市场和政策趋稳条件下 正常的需求量大概在600 800万方 2014年在下半年政策利好拉动下 全年