经济法（第二版)第六章

第六章土地管理法,第一节土地管理法概述,一、土地管理法的概念土地管理法是调整在土地的管理、保护、开发、利用过程中所发生的经济关系的法律规范的总称。 我国基本的土地管理法律制度是2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过修订的中华人民共和国土地管理法及土地管理法实施条例。,二、土地管理法的基本原则,基本原则,耕地特殊保护,土地社会主义公有,国家对土地统一管理,合理利用和保护土地,土地用途管制,奖励,土地有偿使用,第二节土地所有权,一、土地所有权的概念与特征（一）土地所有权的概念土地所有权是指土地所有者依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分，并排除他人非法干涉的权利。（二）土地所有权的特征1.主体的特定性2.交易的限制性3.权属的稳定性4.权能的可分离性,二、土地所有权的类型,国家土地所有权,土地所有权,集体土地所有权,（一）国有土地所有权1.国有土地所有权的主体 中华人民共和国是国家土地所有权唯一的权利主体。 2.国有土地所有权客体的范围任何种类的土地都可成为国家土地所有权的客体。,根据土地管理法实施条例第2条的规定，属于国家所有的土地有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,3.国有土地所有权的取得方式（1）法定取得。即由宪法、法律直接规定某些土地属于国家所有。（2）征收取得。指当国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业等，需要使用属于集体所有的土地时，国家通过征收的方式将其转归国家所有。,（二）集体土地所有权村农民集体 特殊情况一个村内有两个以上的农业集体经济组织，而村内土地已经分别属于村内农民集体所有的，这些土地可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。如果土地已经属于乡（镇）农业集体经济组织所有的，该土地可以属于乡（镇）农民集体所有。,2.集体土地所有权客体的范围根据土地管理法第8条的规定，属于农村集体经济组织所有的土地有：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外；（2）宅基地和自留山、自留地。,3.集体土地所有权的内容集体土地所有权的内容就是集体经济组织依法对集体土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利和义务。4.集体土地所有权的确认农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。,第三节 土地使用权,一、土地使用权的概念土地使用权是土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。根据我国土地使用权主体来分，土地使用权可以分为国有土地使用权、农民集体土地使用权和个人土地使用权。从我国土地使用权的客体来分，土地使用权可以分为农用地使用权和建设用地使用权。,二、国有土地使用权国有土地使用权具有以下法律特征:1.主体的广泛性2.国有土地使用权的客体为全民所有的土地3.取得方式的多样性4.内容的差异性,（二） 国有土地使用权的取得,划拨取得,抵押取得,出让取得,作价入股,出租取得,转让取得,1.划拨取得所谓国有土地使用权划拨是指土地使用权人通过审批的方式而取得土地使用权 土地使用权划拨主要有两种情形：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨，即建设单位需要利用集体土地时，通过征地，使集体土地变为国有土地，然后再进行划拨；二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨。,下列建设用地的土地使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地；（3）城市公益事业用地；（4）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（5）法律、行政法规规定的其他用地。,2.出让取得国有土地使用权出让，通常简称土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定的期限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地使用权出让金的法律行为。（1）出让主体我国国有土地使用权的出让主体只能是国家，其他任何单位和个人不能充当出让人。（2）出让方式根据法律规定，土地使用权出让采取四种方式：第一，协议出让方式。第二，招标出让方式第三，拍卖出让方式。第四，挂牌出让方式。,（3）出让的最高期限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：第一，居住用地70年；第二，工业用地50年；第三，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；第四，商业、旅游、娱乐用地40年；第五，综合或者其他用地50年。出让土地使用权的最高年限不是惟一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但是不得超过最高出让年限。,3.出租取得国有土地使用权的出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。4.抵押取得国有土地使用权的抵押是指土地使用权人与他人有债务关系时，土地使用权人可以将自己合法取得的土地使用权作为债务履行的担保，在自己不能履行债务时，债权人有权将用以担保的土地使用权按合同的规定予以处分，并将处分的收益补偿土地使用权人所欠债务的一种法律行为。,5.作价入股土地使用权作价出资有两种形式，一是在国有企业改革中，国家以一定年限的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有。二是出让国有土地使用权人可将其权利作价出资或入股，用于合资、合作经营或其他经济活动。6.转让取得土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,（三）国有土地使用权的终止和续期国有土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国有土地使用权终止的主要原因一般为国家依法收回国有土地使用权。此外，使用权人放弃使用或因特定原因停止使用；使用权人为自然人的，使用权人死后无人继承的也可导致国有土地使用权的终止。,土地管理法第58条规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：1.为公共利益需要使用土地的；2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；5.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。其中因上述1、2项情形收回国有土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。,物权法第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”其他的土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。,三、集体土地使用权,集体土地使用权,（一）集体土地使用权概述1.集体土地使用权的概念集体土地使用权是指农村集体经济组织及其成员以及其他符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。2.集体土地使用权的主体集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员、集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。,3.集体土地使用权的分类和取得（1）农民集体土地使用权农用地使用权宅基地使用权建设用地使用权。 （2）农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。,4.集体土地使用权的确认集体土地使用权经登记确认，分两种情况：（1）农用地使用权。农用地使用权一般依承包合同加以确认。农村土地承包法第23条规定：“县级以上人民政府应该向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。”（2）非农用地使用权。土地管理法第11条第2款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”,5.集体土地使用权的终止集体土地使用权因下列情形而终止：（1）国家征收集体所有的土地；（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的；（3）用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的；（4）用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。,（二）农用地使用权1.农用地使用权的概念农用地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者其他方式取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。 2.农用地使用权的取得农用地使用权一般通过承包方式取得，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30年至50年，林地的承包期限为30年至70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。本村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准。,3.农用地使用权的内容及其限制农用地使用权人在承包期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，并可依法继承。同时，经集体土地所有者同意，农用地使用权人可以将其享有的土地权利转让、转包、抵押、作价出资或入股。农用地使用权人不得擅自改变权利取得时确定的土地用途，不得擅自将农用地转变为非农用地，农、林、牧、渔用地之间用途的转变，要依有关法律规定，并经集体土地所有者同意。不得闲置耕地。,（三）宅基地使用权1.宅基地使用权的主体农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。2.宅基地使用权的取得农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。3.宅基地使用权的限制在审批过程中，要严格控制用地面积，不允许一户居民拥有两处以上的宅基地，并且拥有的宅基地面积不得超过省级人民政府规定的标准，同时宅基地使用权人出卖、出租房屋及宅基地使用权后再申请宅基地的，不予批准。,（四）建设用地使用权1.非农经营用地使用权（1）非农经营用地使用权的取得（2）非农经营用地使用权的内容与限制非农经营用地使用权不得转让、出租，但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用依法发生转移的除外。 非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押，设定抵押须经集体土地所有者同意，并出具书面证明。拍卖、变卖抵押物时，须办理国家土地征收和国有土地出让手续。拍卖、变卖所得价款，应先扣除征地补偿安置费付给集体土地所有者（集体土地所有者在同意抵押证明中放弃此项权利的除外），并扣除出让金上缴国家，余额依担保法规定处置。,2.非农公益用地使用权（1）非农公益用地使用权的主体农村集体经济组织农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织。（2）非农公益用地使用权的取得土地管理法第61条的规定：“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续。” （3）非农公益用地使用权的限制非农公益事业用地使用权人对土地享有占有权、使用权，不能擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，不得将土地使用权进行转让、出租和抵押。,第四节土地利用与保护,总体规划,年度计划,土地调查与统计,土地开发,土地整理,一、土地利用,（一）土地利用法律制度的概念与土地利用的原则土地利用，是人类为了满足自身生产、生活的需要，使用土地资源的行为。我国土地管理法在总结我国土地利用经验的基础上，规定了为合理利用土地所应遵循的基本原则，包括：科学规划，统筹安排，在土地空间上做到布局便利，因地制宜、因地施用；农业优先，宜粮则粮，宜牧则牧，宜渔则渔，宜林则林；珍惜每一寸土地，不宽打宽用，不浪费土地，不荒芜土地，不破坏耕地；必须依法使用土地；应用经济手段使用土地；节约用地与开发利用土地并重。,（二）土地利用总体规划土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 1.土地利用总体规划的特征（1）综合性（2）长期性（3）战略性（4）强制性,2.土地利用总体规划的编制原则土地管理法第19条规定了土地总体规划编制的原则：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。,3.编制土地利用总体规划的要求（1）土地利用总体规划的规划期限由国务院规定，一般为15年。（2）下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制（3）土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途，应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。（4）各级人民政府编制的土地利用总体规划，还应按审批权限报批。（5）土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。,（三）土地利用年度计划土地利用年度计划，是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。1.土地利用年度计划管理应该遵循的原则：（1）严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地；（2）以土地供应引导需求，合理、有效利用土地；（3）优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地；（4）占用耕地和补充耕地相平衡；（5）城镇用地增加和农村建设用地减少相挂钩；（6）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。,2.土地利用年度计划指标（1）农用地转用计划指标（2）土地开发整理计划指标（3）耕地保有量计划指标,（四）土地调查与统计国家依法建立土地调查制度。土地调查的内容包括土地权属调查、土地利用现状调查和土地条件调查。根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。国家依法建立土地统计制度，由县级以上的人民政府土地管理部门会同同级统计部门依法进行调查统计。土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。国家依据土地调查和统计资料建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。,（五）土地开发土地开发是指对未利用过但具有利用潜力和开发价值的土地，采取工程或其他措施改造为可供利用的土地。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。 （六）土地整理土地整理是指为改变地块零散、插花状况，改良土地、提高土地利用率、生产率、劳动生产率和改善环境，而采取的一整套合理组织土地利用、调整土地权属的综合措施。土地整理可以分为两大类型，即农用地的整理与建设用地的整理。,二、土地保护,占用耕地补偿制度,禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地,谁破坏，谁复垦,（二）土地复垦,（一）耕地的特殊保护,基本农田保护制度,土地管理法第34条规定，下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、教学试验田；（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。保护的具体办法由国务院另行规定。,第五节建设用地,国家建设用地,乡（镇）村建设用地,建设用地,临时建设用地,一、建设用地概述建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。 国家建设用地乡（镇）村建设用地二、国家建设用地（一）国家建设用地的审批权限1.批准机关建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。,2.审批权限报国务院批准征收基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷其他土地超过70公顷的其他的建设用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,（二）国家建设征地的程序应先依法定程序由有审批权的人民政府审批，再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告，同时要听取被征地农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地管理部门办理征地补偿登记。对补偿有争议的，由县级以上地方人民政府协调。协调不成的，由批准征地的人民政府裁决。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。,（三）征地补偿安置标准1.土地补偿费征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。2.安置补助费征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。3.新菜地开发建设基金4.被征收土地上的附着物和青苗补助费,三、乡（镇）村建设用地（一）乡（镇）、村建设用地的审批权限乡（镇）、村兴办集体企业需要使用土地的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。乡（镇）、村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，先经乡（镇）人民政府审核，其他审批程序同于乡（镇）、村兴办企业用地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。,（二）乡（镇）、村建设用地的控制原则乡（镇）、村兴办企业的建设用地，严格控制，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市按照乡（镇）企业的不同行业和经营规模分别规定的控制标准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的控制指标。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,四、临时建设用地临时用地是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用、在施工或者勘查完毕后不再需要使用的国有或者农民集体所有的土地，不包括因临时使用建筑或其他设施而使用的土地。（一）临时建设用地的审批程序临时建设用地，由县级以上人民政府的土地行政主管部门审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。,（二）临时建设用地的限制土地管理法第57条对临时建设用地作了以下限制性规定：1.必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；2.不得修建永久性建筑；3.临时使用土地的期限不得超过2年。,第六节法律责任,民事责任土地侵权行为的民事损害赔偿责任违反土地承包合同、土地使用权出让、转让、抵押合同等产生的违约责任。行政责任行政处罚行政处分刑事责任涉及的罪名主要有非法转让、倒卖土地使用权罪、非法占用农用地罪、非法批准征用、占用土地罪、非法低价出让国有土地使用权罪等。,第七节处理土地纠纷应注意的问题,一、土地确权纠纷的解决途径及应注意的问题土地确权纠纷由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，以作出处理决定的人民政府为被告向人民法院提起行政诉讼。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。在土地确权纠纷中，当事人不能直接到法院以对方当事人为被告进行诉讼，必须先通过行政程序处理，行政处理程序是土地权属诉讼的前置程序。如果当事人对行政机关的处理决定不服，可以进行行政诉讼，被告是做出处理决定的人民政府。,二、土地侵权纠纷的解决途径及应注意的问题对于土地侵权纠纷，由当事人协商解决；协商不成的，可以由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可以不经行政调处直接提起民事诉讼。只有先确定土地权属，才能解决土地侵权纠纷。最终有关土地权属证据（证明）必须由土地管理部门进行认定。,三、土地行政争议的解决途径及应注意的问题解决土地行政争议，一是申请土地行政复议；二是向人民法院提起行政诉讼。依据行政复议法，公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对于行政复议不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。在土地行政复议中，人民法院一般不享有司法变更权，人民法院对被诉行政机关的行政决定，只能作出维持或撤销的判决或裁定。提出行政复议申请或提出行政诉讼时，除法律有特别规定外，不停止原行政决定的执行。,四、处理国有土地使用权出让合同纠纷应注意的问题国有土地使用权的出让方只能是市、县人民政府的土地管理部门，开发区管理委员会在2005年8月1日以前作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，双方发生纠纷后起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，合同有效。经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的国有土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，合同约定的价格条款无效。当事人可以请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金；受让方不同意按照市场评估价格补足，可以请求人民法院解除合同，因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。,土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方可以请求人民法院解除合同。受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，可以依照同种用途的土地出让金标准调整土地出让金。受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方可以请求人民法院解除合同。,五、处理国有土地使用权转让合同纠纷应注意的问题国有土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方不能以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由请求确认合同无效。签订土地使用权转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书，但在纠纷发生后起诉前，转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，合同依然有效。,土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方有优先请求转让方履行交付土地等合同义务的权利；（2）未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方有请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的优先权利；,（3）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方有请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的优先权利；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方有请求履行合同的优先权利。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照合同法的有关规定处理。,土地使用权