房地产项目设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用准备阶段的项目管理

地产项目管理地产项目管理 设计前准备阶段 设计阶段 施工阶段 动用准备阶段的设计前准备阶段 设计阶段 施工阶段 动用准备阶段的 项目管理如下 项目管理如下 一 设计准备阶段 1 设计准备阶段的投资控制 1 在可行性研究基础上 进行项目总投资目标 的分析和论证 2 编制项目总投资分解初步规划 3 分析总投资目标实现的风险 编制投资风险 管理的初步方案 4 编制设计任务书中有关投资控制的内容 5 对设计方案提出投资评价建议 6 根据选定的设计方案审核项目总投资估算 7 编制设计阶段资金使用计划 并控制其执行 8 编制各种投资控制报表和报告 2 设计准备阶段的进度控制 1 分析和论证总进度目标 2 编制项目实施的总进度计划 3 分析总进度目标的风险 编制进度风险管理的 初步方案 4 审核进度计划 并控制其执行 5 编写设计任务书中有关进度控制的内容 6 编制各种进度报表和报告 3 设计准备阶段的质量控制 1 理解业主的要求 分析和论证项目的功能 2 协助业主确定项目的质量要求和标准 3 分析质量目标实现的风险 编制质量风险管 理的初步方案 4 编制项目的功能描述书及主要空间的房间手 册 5 编制设计任务书 6 比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求 7 编制设计竞选总报告 4 设计准备阶段的合同管理 1 分析和论证实施的特点及环境 编制项目合 同管理的初步规划 2 分析项目实施的风险 编制项目风险管理的 初步方案 3 从合同管理角度为设计文件编制提出建议 4 根据设计竞选的结果 提出委托设计的合同 结构 5 协助业主起草设计合同 参与设计合同的谈 判和签订工作 6 从目标控制的角度分析设计合同的风险 制 定设计合同的管理方案 7 分析和编制索赔管理初步方案 以防索赔事 件的发生 5 设计准备阶段的信息管理 1 建立项目的信息编码体系及信息管理制度 2 收集整理和分类归档各种项目管理信息 3 协助业主建立会议制度 管理各种会议记录 4 建立各种报表和报告制度 确保信息流畅 及时和准确 5 填写项目管理日志 6 每月向业主递交项目管理工作月报 7 运用计算机辅助项目的信息管理 随时向业 主提供有关项目管理的各类信息各种表和报 告 8 将所有项目管理信息分类装订成册 在项目 管理工作结束后递交业主 6 设计准备阶段的组织与协调 1 分析项目实施的特点及环境 提出项目实施 的组织方案 2 编制项目管理总规划 3 编制设计工作的组织方案 并控制其方案 4 协助业主组织设计竞赛 5 组织设计方案的评审 协助业主办理设计审 批方案 6 根据设计竞选及评审结果 提出委托设计单 位的建议 7 协调设计准备阶段过程中的各种工作关系 协助业主解决有关纠纷事宜 二 设计阶段项目管理任务 1 设计阶段的投资控制 1 在可行性研究报告基础上 进行项目总投资 目标的进一步的分析和论证 2 根据方案设计 审核项目总估算 供业主方 确定投资目标参考 并基于优化方案协助业 主对估算做调整 3 编制项目总投资分解规划 并在设计过程中 控制其执行 在设计过程中若有必要 及时 提出调整总投资分解规划的建议 4 审核项目总概算 在设计深化过程中严格控 制在总概算所确定的投资计划值中 对设计 概算作出评价报告和建议 5 根据工程概算和工程进度 编制设计阶段资 金使用计划 并控制其执行 必要时对上述 计划提出调整意见 6 从设计 施工 材料和设备等多方面作必要 的市场调查分析和技术经济比较论证 并提 出咨询报告 如发现设计可能突破投资目标 协助设计人员提出解决办法 共业主参考 7 审核施工图预算 必要时调整总投资规划 8 采用价值工程方法 在充分满足项目功能的 条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力 9 进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较 并提交各种投资控制报表和报告 10 控制设计变更 注意检查变更设计的结构可 靠性 经济性 建筑造型和使用功能是否满 足业主的要求 2 设计阶段进度控制 1 参与编制项目总进度计划 有关施工进度与 施工监理单位协调讨论 2 审核设计方提出详细的设计进度计划和出图 计划 并控制其执行 避免发生因涉及单位 推迟进度而造成施工单位的索赔 3 协助业主起草甲供材料和设备的采购计划 审核甲供进口材料设备清单 4 协助业主确定施工分包合同结构及招标方式 5 督促业主对设计文件尽快做出决策和审定 6 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值 的比较 并提交各种进度计划控制表和报告 月度 季度和年度 3 设计阶段的质量控制 1 协助业主确定项目质量的要求和标准 满足 设计质监部门质量评定标准要求 并作为质 量控制目标值 参与分析和评估建筑物使用 功能 面积分配 建筑设计标准 根据业主 的要求 编制详细的设计要求文件 作为方 案设计优化任务书的一部分 2 研究图纸 技术说明和计算书等设计文件 发现问题 技术向设计单位提出 并对设计 变更进行技术经济合理性分析 并按照规定 的程序办理设计变更手续 凡对投资及进度 带来影响的变更 需会同业主会签 3 审核各设计阶段的图纸 技术说明和设计书 等设计文件是否符合归家有关合计规范 有 关设计质量要求和标准 并根据需要提出修 改意见 确保设计质量获得有关部门审核通 过 4 在设计进展过程中 协助审核设计是否符合 业主对设计自量的特殊要求 并根据需要提 出修改意见 5 若必要 组织有关专家对结构方案进行分析 和论证 以确定施工的可行性和结构的可靠 性 以进一步降低建造成本 6 协助智能化设计和供货单位进行只能化总体 设计方案的技术经济分析 7 对常规设备系统的技术经济进行分析 提出 修改意见 8 审核有关水 电 气等的系统设计与有关市 政工程规范 地块市政条件是否符合 确保 获得有关部门审核通过 9 审核施工图设计是否有足够的深度 是否满 足可施工性的要求 以确保施工进度计划的 顺利进行 10 对项目采用的主要材料和设备充分了解其用 途 并做出市场调查分析 对材料和设备的 选用提出咨询报告 在满足功能要求的条件 下 尽可能降低工程成本 11 会同有关部门对设计文件进行审核 必要时 组织会议或专家论证 4 设计阶段的合同管理 1 协助业主确定设计合同管理 2 协助业主编制选择标准合同文本 起草设计 合同及特殊条款 3 从投资控制 进度控制和质量控制的角度分 析合同条款 分析合同执行过程中可能出现 的风险及如何进行风险转移 4 参与设计合同谈判 5 进行设计合同执行期间的跟踪管理 包括合 同执行情况检查 以及合同的修改 签订不 从协议等事宜 6 分析可能放生索赔的原因 制定索赔防范性 对策 减少业主索赔事件的发生 协助业主 处理有关设计合同的索赔事宜 并处理合同 纠纷事宜 7 想业主提交有关合同管理的报表和报告 5 设计阶段的信息管理 1 建立设计阶段工程信息编码体系 2 建立设计阶段信息管理制度 并控制其执行 3 简历设计阶段各类信息收集 分类归档和整 理 4 应用计算机辅助项目的信息管理 随时向业 主提供项目管理各种报表和报告 5 协助业主建立有关会议制度 整理会议记录 6 督促设计单位整理工程技术和经济资料及档 案 7 填写项目管理工作记录 每月向业主提交设 计阶段项目管理工作月报 8 将所有涉及文档 包括图纸 技术说明 来 往函件 会议纪要和政府批文等 装订成册 在项目结束后递交业主 6 阶段组织和协调的任务 1 协助业主协调与设计单位之间的关系 及时 处理有关问题 使设计工作顺利进行 2 协助业主处理设计与政府部门的联系 3 协助业主做好方案设计及扩初设计审批的准 备工作 协助处理和解决方案和扩初设计审 批的有关问题 4 协助业主协调设计与招标投标主管部门之间 的关系 三 施工阶段项目管理的任务 1 编制施工阶段投资控制 1 编制施工阶段各年度 季度和月度资金使用 计划 并控制其执行 2 利用投资控制软件每月进行计划值与实际值 的比较 并提供各种报表 3 工程付款审核 4 审核其他付款申请单 5 对施工方案进行技术比较和论证 6 审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事 宜 2 施工阶段的进度控制 1 审核施工总进度计划 并在项目施工过程中 控制其执行 必要时进行及时调整施工总进 度计划 2 审核项目施工各阶段 年 季和月的进度计 划 必要时作出调整 3 审核设计方案 施工方和材料 设备供货方 提出的进度计划和供货计划 并检查 督促 和控制其执行 4 在项目实施过程中 进行进度计划值与实际 值的比较 每月 每季和每月提交各种进度 控制报告 3 施工阶段的合同管理 1 协助业主起草甲供材料和设备合同 参与各 类合同的谈判 2 进行各类合同的跟踪管理 并定期提供合同 管理的各种报告 3 协助业主处理有关索赔事宜 并处理合同纠 纷 4 施工阶段的信息管理 1 进行各种工程信息的收集 整理和存档 2 定期提供各类工程项目管理报表 3 建立工程会议制度 4 督促各施工施工单位整理工程技术资料 5 施工阶段的组织和协调 1 参与组织设计交底 2 组织和协调参与工程建设各单位之间的关系 3 协助业主向各政府主管部门办理各项审批事 项 6 施工阶段的风险管理 1 工程变更管理 2 协助处理索赔和反索赔事宜 3 协助处理与保险有关的事宜 7 施工阶段的现场管理 1 组织工地安全检查 2 组织工地卫生及文明施工检查 3 协调处理工地的各种纠纷 4 组织落实工地保卫及产品保护工作 四 动用前准备阶段项目管理的任务 1 动用前准备阶段的投资控制 1 编制本阶段资金使用计划 控制其执行 必 要时调整计划 2 进行投资计划值与实际值的比较 提交各种 投资控制报告 3 审核本阶段各类付款 4 审核及时处理施工综合索赔事宜 5 参与讨论工程决算中的一些问题 2 动用前准备阶段的进度控制 1 编制本阶段的进度计划 并控制其执行 必 要时作调整 2 提交各种进度控制报告 3 动用前准备阶段的合同管理 1 进行各类合同的跟踪管理 并提交合同管理 的各种报告 2 协助业主处理有关工程索赔事宜 并处理合 同纠纷 3 协助处理合同中的未完事项 4 动用前准