石子山体育公园物业管理委托合同

1/28石子山体育公园物业管理委托合同上海市工业园区物业管理服务规范前言为了规范上海市工业园区物业管理的发展，提高工业园区物业管理服务水平，保障客户和物业管理企业的合法权益，规范物业管理企业的经营行为，根据国务院颁布的物业管理条例、国家相关标准和上海市有关规定，特制订本规范。本规范涵盖了物业管理服务活动中安全管理与服务、环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行与维护、客户服务、突发事件处理等六方面内容。本规范可作为选择或提供工业园区管理的参考依据，物业管理双方当事人可根据工业园区的具体情况，在委托管理合同中具体约定执行。本规范由上海市物业管理行业协会提出。本规范主要起草单位：上海漕河泾开发区物业管理有限公司本规范参加起草单位：上海外高桥物业管理有限公司、上海金加园物业管理有限公司、上海锐翔物业管理有限公司、上海新市北企业管理服务有限公司本规范起草人：李秋、王慧萍、芮芳、张建平、张2/28幼文、刘建亚、裴明、周超、陈洁、王若冰、徐宪安、罗静舟、李晨工业园区物业管理服务规范1适用范围本规范规定了工业园区物业管理服务活动中安全管理与服务，环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行维护服务、客户服务、突发事件处理等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内工业园区物业管理服务活动。2规范性引用文件下列文件对本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本文件。GB50348XX安全防范工程技术规范GB471793火灾报警控制器通用技术条件GB5011698火灾自动报警系统设计规范GB168061997消防联动控制设备通用技术条件GA503XX建筑消防设施检测技术规程DB31/T361-XX办公楼物业管理服务规范DB31/T429-XX商业物业管理服务规范3/28DB31/387XX锅炉大气污染物排放标准GB2894安全标志GB/T10001公共信息标志图形符号DB31/199污水综合排放标准GB17051-1997二次供水设施卫生规范特种设备质量监督与安全监察规定建设工程质量管理条例上海市社会公共安全技术防范管理办法上海市建筑消防设施管理规定上海市突发公共事件总体应急预案物业管理企业资质管理办法建设部令第164号上海市电梯安全监察办法3术语和定义通用厂房即标准厂房，是由政府规划批准建造，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配套设施齐全，能满足从事工业生产和科学试验需要的标准性建筑物或建筑物群体。仓储为堆放和储运产品、原料及货物而建造的建筑物。4基本要求资质4/28物业服务企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部物业管理企业资质管理试行办法的要求。服务机构与人力资源配置物业服务企业应根据园区的具体情况及合同约定，设置相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施。服务人员应取得相应的物业服务从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。服务人员应按规定统一着装，仪表仪容整洁端庄。在服务过程中用语文明，行为规范，服务主动。服务人员应及时、认真做好工作记录，做到字迹清晰、数据准确。服务人员应掌握物业服务基本法律法规，熟悉园区的基本情况，能正确使用相关专用设备。基本物业服务提供设施设备维护保养工作，确保公共设施设备的正常运行。提供全天候的公共秩序维护服务和安全防范服务。提供规范的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。提供绿地养护服务，保持区域整体的景观效果。5/28根据相关法律、法规，结合园区实际情况，对影响园区公共环境的各项环境因素进行识别和控制，制定环境管理措施。对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立突发事件应急处理预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。财务管理建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于维修服务、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：物业承接验收资料；园区及其配套设施权属清册资料；设备设施维护管理资料；客户信息资料；日常管理资料。5安全管理与服务内部运作要求在遵守国家有关法律法规的前提下，制定园区公共秩序维护方面的公众制度及内部管理规定，包括园区公共秩序维护岗位设置、岗位规范及职责、运作管理规程、设6/28施设备使用管理规定等。保安人员应统一着装，仪表仪容整洁端庄，熟悉园区及业户的基本情况，值岗时用语规范，服务主动。书面形式记录各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、交接班记录、车辆进出记录、人员进出记录等。设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。配备专用物品、器材、设备，物资管理有序，可随时使用。公共秩序维护人员进出园区主要出入口应安排秩序维护人员24小时值守。合理控制园区内的人员进出，对访客提供必要的指引服务，对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理控制措施，对推销、拾荒等闲杂人员应劝阻其进入园区。开放式园区应设有技防设施，通过技防和人防相结合的措施，确保园区内的有序和安全。物品进出7/28对货运车辆的进出及以其他方式带出园区的大件物品，应要求业户配合提供相关的放行凭证；在事先获得政府有关部门的许可并向本区域服务机构提供许可文件并做好各项安全防范措施后，业户因生产所需的易燃、易爆、有毒等危险品可运入园区。设有货运电梯的，应阻止任何人员使用载客电梯运送大件物品，货运电梯应设专人驾驶操作。车辆进出根据公共信息标志图形符号要求，设置各类交通和安全警示标志，车库场内配有相关的照明设施、停车设施和灭火器材。车辆行驶、停放指引标识、标线明显，保持设施和标志的完好。设置机动车、非机动车和人行道出入口，并可根据实际状况安排是否设立机动车辆独立进出通道和非机动车停放区域；进出通道处应设置减速缓行装置。对进出园区的车辆进行发证、登记管理，维护交通秩序，引导车辆行驶、停放有序。货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。监控岗服务熟悉各类控制系统的操作方法并确保处于正常运行状态。8/28监视、监控及报警系统设施设备应24小时开通，保持监控记录完整，符合上海市社会公共安全技术防范管理办法的要求。监控人员对监控记录应严格保密，未经上级允许，不得擅自泄露记录内容和资料。巡视岗服务制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点区域、重点部位、车棚、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围。通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护园区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。园区治安防范正确区分、处理一般事件、突发事件和恶性事件，并予以及时、妥善处置。协助做好园区内的安全防范工作，发生安全事故时，应及时向上级行政主管部门报告。制定园区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、监控中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。消防安全消防器材9/28应按照上海市建筑消防设施管理规定并结合园区的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。对管理区域内所有消防器材和消防系统进行统计，建立台帐，统一管理。定期对辖区内消防系统、消防器材进行巡视、检查、测试、维保，凡失效、损坏的要及时维修更换，确保其处于整洁和完好备用状态。消防通道确保消防通道标识规范、清晰、完好。确保消防通道通畅、安全。消防演练与培训根据园区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于一次的消防实战演练。6环境卫生管理与服务园区公共区域共用部位环境保洁服务基本要求园区公共区域共用部位保洁要求应符合商业物业管理服务规范附录、的相关规定。环境绿化管理园区环境绿化要求应符合办公楼物业管理服务规范的相关规定。景观管理与服务10/28水体景观养护管理技术措施及要求硬底水景水体的养护定期经常清洁池内水体，包括清除水中垃圾等杂物及更换干净水，减少水中泥沙、污物对设备的损害。?软底水景水体的养护严格控制污染源流入水体从而污染水面，及时清除水中垃圾等杂物。?园林水体景观养护标准驳岸应安全稳固，整齐美观，完好无缺损，符合自然化；?设施有防护设施和安全警示循环、动力及排灌设施完好无损，正常运行；?清洁无漂浮杂物硬底池壁无明显污垢。?硬质景观小品管理与服务定期检查修复园林建筑、构筑物，园椅、桌凳、标识牌等破损结构或装饰；定期检查园林建筑及构筑物、假山等结构上存在的隐患，并及时加以解决；?园林建筑及构筑物保持外观整洁，构件和各项设施完整无损；建筑室内陈设清洁、完好、合理；防止结构、装修和设施隐患。?环境污染防治建立节能和废弃物控制的制度，通过宣传等形式11/28向园区内业户和相关方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。对公共区域和业户日常垃圾、废弃物集中收集，交由具备专业资质许可的处理单位统一清运、处理。监督园区内业户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。7建筑物、设备设施运行与维护建筑物根据建设工程质量管理条例的要求，制定各类建筑物及设备的运行维护档案和作业规范，做好建筑物和设施设备的维保工作。定期巡查建筑物公共部位的安全状况，配合有关部门进行建筑物的安全检查。房屋楼板、道路、桥梁等负载不能超过设计限重。供配电系统制定供配电系统的运行维护作业规范和程序，保持园区变配电设备运行正常。编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。12/28限电、停电应经有权限人员审批，并提前向客户发出限电、停电通知并做好解释工作。停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。保持应急供电系统设备完好，处于有效的待机状态，确保随时应急启用。合理申请调整契约负荷值，有效控制MD值。通过电容补偿设备和其他手段，提高供电系统的功率因数。雷电防护系统做好雷电防护系统的日常维护，定期检查，保持接地状况良好。按规定对防雷装置定期进行检测。给排水系统保持系统中各类泵、阀门、表计、控制柜、管路完好正常。管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。定期保养检修系统中的各类设备。末端用户的水压及流量满足使用要求。遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。13/28目录第一章总论_1项目概况_1结论_2建议_2第二章项目情况分析_4项目设计分析_4项目定位_10第三章国内外体育馆运营模式分析14/28_11目前国内外体育场馆主要运营管理模式_11各种主要运营管理模式的优缺点分析_13案例分析_15第四章基础模式确立_23影响模式确立的主要因素_23模式确立_24测算立场_25第五章体育场馆价格调查分析_26调查分析方法_15/28_26调查对象_27调查数据分析_27本项目体育场馆价格定位_33第六章体育场馆使用状况分析_34项目周边商业情况调查_34重庆体育馆场所使用率调查_35第七章商业及车库租金分析_38商业租金调查范围_38商业租金调查结果_16/2838本项目商业租金定位_39停车场租金调查依据及方法_40停车场政府定价标准_40本项目停车场收费定位_42第八章收入测算_44网球收入_44羽毛球场收入_46乒乓球场收入_17/28_47游泳馆收入_48室外有盖篮球场收入_49其它体育场馆收入_49体育场馆单块场地周收入表_50商业租金收入_51停车位收入_52总收入_53第九章成本测算18/28_57水电气费用测算_57维修维护费用_61清洁、安保费用_64管理费用_64推广费用_65易损耗品费用_66场地翻修费用_19/28_66总成本费用_66营业税金及附加_70第十章盈亏分析_71第一章总论项目概况项目名称：江北区石子山体育公园项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积平方米，停车位690个，总投资亿。其中公建建筑面积，配套设施建筑面积，车库面积。容积率，绿地率%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、20/28标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助用房、室外运动场、公共厕所组成。招商内容由三部分组成：纯商业用房部分，总建筑面积平方米。体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场1、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个1本报告所称的“室内网球场”指“有盖，有维护构筑物的网球场”。停车位。结论经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损万、万元、万元、万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损万元，第6年亏损万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损万元，第9年亏损万元，第10年亏损万元，第11、12、13、14年亏损万元，第15年亏损万元。建议建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的“企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。21/28要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式：首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目周围人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，22/28或外包予专业公司经营。此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。重庆市江北区石子山体育公园工程初步设计专家审查意见XX年9月25日，重庆市勘察设计协会组织召开重庆市江北区石子山体育公园工程初步设计专家审查会。会议邀请了七名专家组成专家组，江北区建委、重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司、上海海珠建筑工程设计有限公司等单位参加了会议。在听取相关单位对本工程初步设计情况介绍的基础上，经研究，形成专家审查意见如下：专家组经过认真讨论认为该工程初步设计资料基本齐全，设计文件基本满足国家及我市规定初步设计深度要求，执行的国家及我市工程建设规范、标准基本正确，该工程初步设计审查结论为“修改通过”，设计单位应对以下审查意见内容进行修改后报经协会确认：一、建筑专业1、设计说明深度不满足重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定要求。2、总图未说明无障碍设施的设计情况，不符合23/28重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定第条第5款的规定。*3、未说明无障碍设计实施范围，不符合重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定第条第4款和城市道路和建筑物无障碍设计规范第、条的规定。4、消防设计说明欠全面，不符合重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定第条第2、3、5、9、10款的规定。5、节能说明欠全面，不符合重庆市建筑工程初步设计文件编制技术规定第条第1款第1）6）项的规定。6、绿化率非重庆绿化评价指标，应修改。7、应补充总平面及相关图纸。8、公共厕所按比例配置坐便器。9、中心广场地下商业未设置无障碍设施，不符合城市道路和建筑物无障碍设计规范第条的规定。10、全民健身活动中心消防设计多项应符合建筑设计防火规范要求，且不得违背强条。并明确附属用房的用途与危险性等级。需增设残疾人卫生间。游泳池深度过深，需按体育建筑规范条调整。优化室内通风设计，结合建筑外墙开窗组织自然通24/28风。一层平面图，教室走道净端疏散距离超过20米，需调整。11、残疾人活动中心车库出口宽度，不符合汽车库、修车库、停车场设计防火规范第条的规定。首层疏散楼梯未设直通室外安全出口，不符合建筑设计防火规范第条中3款的规定。未设置无障碍住房。不符合城市道路和建筑物无障碍设计规范第条的规定。12、残疾人体育馆一、二层防火分区一所设安全出口，不符合建筑设计防火规范第、条的规定。观众厅入口未无障碍坡道，不符合城市道路和建筑物无障碍设计规范第条的规定。明确地下一、二层防火分区形式，划分面积和表示防火门，车道上下无标注、坡度。需确定体育建筑等级，结合残疾人使用，论证残疾人停车位数量和观众坐席。一层平面图，多功能厅室外应设残疾人坡道，比赛厅室内标高与门厅高差100，不便使用，需调整。二层需增设残疾人卫生间、无障碍坐席、服务用房。25/28立面图无材料标注，需补充。补充完善节能计算书、疏散宽度计算、观众席视线分析和声学设计。13、网球馆一层平面图，变配电间开门影响入口开门和通道，卫生间应设门扇。考虑高窗开启设施。二、结构专业1、建筑工程设计文件编制深度版本应为XX年版。2、主体结构的抗震等级在文本中应补充说明。3、基础持力层、基础型式的确定应在文本中补充说明。4、应补充地下室设计说明。5、主体结构超长应采取技术措施并加以说明。6、采用的结构分析软件及主要计算结果在文本中应补充说明。7、图中采用的桩基规范JGJ94-94已废止，应采用JGJ94-XX。8、残疾人活动中心采用柱下筏板基础，没有明确持力层位置和承载力指标。从经济性和使用出发，建议结26/28合地勘资料调整基础形式。9、残疾人活动中心结构分析时应考虑楼梯构件的影响。10、残疾人活动中心/轴附近因设置楼梯削弱了主体结构之间连接，应补充反映不利受力状况的模型分析，并进行相