土地估价师考试备考辅导土地管理基础：主要国家和地区的土地制度

土地管理基础：主要国家和地区的土地制度1、美国（1）现行土地所有制美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国全国的土地中，有59为私人所有；39为公有，其中联邦政府所有的为32，州及地方政府所有的为7；另有2为印第安人保留地，即专门辟给原来美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保护地、军用土地以及政府用地等。土地所有制状况在各州之间有所不同，如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或控制着该州96的土地。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人*考试大*。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。（2）现行土地使用制美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。（3）土地管理机构美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。其主要职责是：地籍调查，土地利用规划，建立土地调查档案和土地管理信息系统，牧场管理，为国民经济发展提供有服务，制定国家矿产开发与利用计划等。其他联邦政府机构也参与部分土地管理工作，如内政部印第安人事务管理局负责印第安人居留地的土地管理工作，城市规划委员会负责城市用地的管理工作，国防部负责军用土地的管理工作。美国土地管理工作，实际上是一种分层次、按类别进行管理的类型。80年起，美国土地管理局采用先进技术建立了土地管理系统。2、英国（1）现行土地所有制从法律上看，英国的土地所有权观念是非常特别的。自年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说，英王（国家）是惟一绝对的土地所有权人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。在英国，持有土地所受的条件限制总称土地保有条件，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，叫做他的产业权。英国的土地虽然在法律上属于英王（国*考试大*家）所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地占有和使用土地。因此，在实际中这些土地持有人也往往不严格地被称做地主。（2）土地管理机构英国在中央一级没有设置统一的土地管理机构，而是由若干部委分类管理。农业用地，由农渔食品部土地管理局管理，其主要职责是负责农业用地的使用、统计、地籍管理与绘制土地分类图。森林和林业用地，由林业委员会管理。城市用地，由环境部管理。3、德国联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。土地管理的部门有州测量局、地方法院土地登记局、土地整理司。另外，国家财政部主管农业用地评价和地产价值评价。州发展规划与环保部主管各级土地利用规划工作。德国土地管理机构负责地籍资料的采集、编绘、保管、更新、统计和提供利用，土地登记、土地评价、土地利用规划和土地整理。德国土地管理重视土地立法，采用先进技术进行管理，重视对土地信息的保存、利用和完善。4、日本（1）现行土地所有制日本现行的土地制度是土地私有制。据日本人自己的解释，所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份（有限）公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。（2）现行土地使用制日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有土地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。（3）土地管理机构日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。5、中国香港（1）现行土地所有制在97年7月1日中国对香港恢复行使主权之前，香港为英国所统治，其全部土地称为“GrownLand，俗称”官地“。中国恢复对香港行使主权之后，香港土地全部回归中国。中华人民共和国香港特别行政区基本法规定，”香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。“因此，现行香港的全部土地均属于国家所有。（2）土地使用权制度香港土地使用制是土地租用制。其特点是只租不买断，除授予圣约翰大教堂永久业权外，其余仅授予一定年限的租业权。政府将土地出租或批给房地产开发商或其他土地使用者时，房地产开发商或其他土地使用者要支付一笔“地价”，政府还要与其签订土地契约，土地契约还规定了土地的用途、租用年限和每年*考试大*应缴的地狙。土地契约规定的地租，相对于该幅土地的价格而言，只是一个很少的数目，而且是一个固定额，不随着土地本身价格的上涨而上升。这样的租金，只可视作名义上的租金。在土地契约有效期内，租户可以根据租约所签订的条款在土地上建造建筑物，并连同土地契约在市场上出售，承让人享有土地契约所载的权益。土地契约期满，土地连同土地上的建筑物一并由政府无偿收回。在香港，所谓土地市场，只是土地契约的交易市场。土地契约的价格取决于土地的区位、土地契约所规定的工地用途、租用年限和土地面积的大小等因素。如果租约有效期长达数十年之久，则租约的交易价格大致等于地段本身的价格。但如果土地契约有效期只剩下十数年或更短的时间，则土地契约的交易价格将会随着有效期的缩减而显著下降。（3）土地管理制度香港特区政府现行行政管理机构设置序列是科、署、处。地政工务科是香港土地政策的研究和决策机构，没有土地政策小组、发展策略组。土地政策的执行机构是地政工务科下属的屋字地政署。目前它主管全港地政，同时负责一切与土地开发有关的事务。屋宇地政署下设五个处即地政处、建筑物条例执行处、城市规划处、测绘处和行政处。香港地区的土地出让方式主要有拍卖、招标、私人协议和临时出租四种。对于经济利益不十分突出而政府决定支持发展的行业和企业，可以申请免交地价或以低于市场价格的官方优惠价供地。6、中国台湾（1）土地所有权制度台湾地区现行的土地制度，据台湾*的说法，是“平均地权”的土地制度，这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。盖民生主义土地政策之理想，在于地尽其利，民广其生，故何种土地之应为公有或私有，全视其如何方可达成此理想以为断，是即以公有为宜则公有之，以私有为宜则私有之也。因此，为建立平均地权的土地制度，农地是宜于农有（农民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于国有（全体国民公*考试大*有）的。换言之，农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，”；是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。”市地市有，是“市地属于市民公有，而由公法人之市政府管理之。”但“既成都市之私有土地，如果一律收为公有，则手续既繁，财政上负担亦重，故除为公共建设如公园、道路之修筑及其他合理的都市计划之实行，必须征用者外，无防暂维现状，而运用土地税制，做到涨价归公可矣。至于新建都市或既成都市之扩展区域，则宜先将土地收归公有，按照都市计划加以重划改良后，租与需地者使用。”富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有”，而由“政府管理之”。（2）土地他项权制度台湾土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。（3）土地管理制度台湾将土地管理机构，习称地政机关，台湾地区土地法规定，“中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。台湾地区对非都市土地，视*的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质，划定使用区，编定各种用地图实施管制，并配合各种自然环境的保护，谋求土地资源的合理使用。台湾地区都市计划法第六条规定：“直辖市及县（市）（局）政府对于都市计划范围内之土地，得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理，主要是采用土地使用分区管制，即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式，划分为不同的使用分区，再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率（覆盖率）来实行。不同的用途和