杜桥国际大酒店---中国临海

目 录 第一章 总论 1 1 第二章 项目建设的必要性 5 5 第三章 市场分析预测及建设规模 9 9 第四章 项目建设的基础条件 1414 第五章 设计思路与工程建设方案 1717 第六章 消防 环保 节能与人防 2727 第七章 生产组织与项目实施进度 3131 第八章 投资估算和资金筹措 3535 第九章 经济评价 3939 第十章 结论与建议 4747 附件 附图 附表 1 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目概况项目概况 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 杜桥国际大酒店 1 1 21 1 2 项目主管单位项目主管单位 杜桥镇人民政府 1 1 31 1 3 项目实施地址项目实施地址 杜桥镇西侧的新城区 杜南大道与滨海 路转角处 1 1 4 1 1 4 可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位 杜桥镇人民政府 台州市长远经济发展研究院 1 2 项目建设主要内容项目建设主要内容 本项目共用地 23333 约合 35 亩 建成集住宿 餐饮 娱 乐 健身及会议服务于一体的四星级国际大酒店 主楼地面以上 22 层 高度 75 米 裙楼 辅助用房地面以上 4 层 总建筑面积 43000 含地下室 3000 其中主楼 18100 裙楼 23500 辅助用房 1400 1 31 3 可行性研究报告编制依据和编制原则可行性研究报告编制依据和编制原则 1 3 11 3 1 项目编制的依据项目编制的依据 1 国家公布的有关法律 法规 国家有关部门公布的行业标 准 工程技术 经济定额规范等 2 台州市及临海市 十一五 国民经济和社会发展规划 3 临海市及杜桥镇城镇总体规划 2 4 浙江省温台沿海产业带发展规划 台州市沿海产业发展规 划 浙江化学原料药基地发展规划 临海东部区域产业发展规划等 5 台州市 临海市自然 经济 社会等基础资料 6 杜桥镇有关部门提供的相关资料 数据 1 3 21 3 2 编制原则编制原则 1 合理设置项目 体现功能的完整性 2 科学确定建设规模 节约用地 节约投资 3 体现现代性与实用性的有机结合 树立品牌意识 坚持品 牌定位 提升城市形象 1 3 31 3 3 编制目标编制目标 1 功能目标 建设现代化高档次的杜桥国际大酒店 完善各 项配套服务功能 具有住宿 餐饮 会议 娱乐 健身 商务等为 一体的综合性的现代化的服务功能 2 品牌目标 使杜桥国际大酒店成为配套齐全 设备先进 管理科学 形象完美的区域性经济服务组织 3 经济目标 杜桥国际大酒店工程建设与杜桥镇整体建设相 辅相成 互促共进 从而提高杜桥城市品位和该项目的整体形象及 经济效益 1 41 4 配套基本条件配套基本条件 杜桥镇位于台州市椒北平原 南靠台州市区 距路桥机场 20 公 里 北接三门湾 紧邻国家地质公园桃渚省级风景名胜区 75 省道 3 83 省道和规划中的甬台温高速复线 台金高速东延线穿境而过 全 镇陆地面积 186 平方公里 本地户籍人口 20 05 万人 流动人口在 4 万人以上 是临海市的副中心城市 台州市规模最大的省级中心 镇 杜桥拥有优越的地理位置 优雅的自然环境 丰富的土地资源 交通 水 电 通讯等基础设施较为完善 经济基础雄厚 本项目 位于杜桥镇西侧的新城区 杜南大道与滨海路转角处 西贴杜南大 道 南临滨海路 东连商住小区规划用地 区位条件十分优越 1 51 5 主要技术经济指标主要技术经济指标 经规划和测算 本项目主要技术经济指标见表 1 1 表 1 1 主要经济技术指标 序号名 称数 量备 注 一总用地面积 m2 23333 约合35亩 二总建筑面积 m2 43000 含地下室 3000m2 1主楼建筑面积 m2 18100 2裙楼建筑面积 m2 23500 3辅助用房建筑面积 m2 1400 三总投资额 万元 14500 其中 固定资产投资 万元 14330 四容积率1 84 五建筑总高度 m75 六建筑密度 29 3 4 七绿地率 35 8 八客房总数 套 280 九机动车停车场 车位 90 不含地下停车位 十自行车停车场 车位 600 十一 财务净现值 万元 2588 税后 十二 内部收益率 16 60 十三 投资回收期 年 7 73 含建设期 1 61 6 可行性研究主要结论和评价可行性研究主要结论和评价 本项目为杜桥国际大酒店建设项目 项目位于杜桥镇西侧的新 城区 地理位置优越 交通 供水 供电等条件较好 周边景观环 境优雅 本项目总用地为 23333 平方米 约合 35 亩 酒店主楼地 面以上 22 层 高度 75 米 裙楼 辅助用房地面以上 4 层 总建筑 面积 43000 含地下室 3000 其中主楼 18100 裙楼 23500 辅助用房 1400 正常年酒店总收入为 8412 万元 可创 利税 3354 万元 投资利税率为 21 54 项目市场前景和经济效益 较好 本报告的技术和经济分析结果表明 本项目切实可行 5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 12 1 项目提出的背景项目提出的背景 杜桥镇位于台州市椒北平原 全镇陆地面积 186 平方公里 本 地户籍人口 20 05 万人 流动人口在 4 万人以上 是台州市区城市 群的重要组成部分 是临海市的副中心城市 是台州市规模最大的 省级中心镇 辐射周边 600 平方公里近 60 万人口 改革开放以来 杜桥的经济得到快速发展 综合经济实力显著 增强 2006 年全镇工农业总产值已达 84 亿元 预计到 2011 年全 镇工农业总产值将达到 250 亿元以上 建成区面积将从目前的 6 平 方公里扩大到 10 平方公里 建成区人口也将增加到 10 万人以上 杜桥将成为现代化的滨海新城和温台沿海产业带最具活力的小城市 杜桥是全国闻名的 眼镜之乡 全镇拥有大小眼镜相关企业 1000 多家 从业人员 6 万余人 2006 年全镇眼镜行业实现产值 23 亿元 全镇有各类机械电机企业 440 多家 主要产品有汽车摩托车 配件 缝纫机配件 水暖管件等 2006 年产值达 13 亿元 国家级 的浙江省化学原料药基地位于杜桥镇镇南 是 2001 年由国家计委 6 国家经贸委批准设立的化学原料药和医药中间体产业的国家级集聚 区 首期开发的 5 平方公里区块目前已完成 七通一平 的基础设 施建设 入园企业 30 家 投资 50 多亿元 2006 年实现工业产值 11 36 亿元 工商税收 9326 万元 这里即将形成规模大 质量高 品种全 成本低的国家级化学原料药出口基地 并将成为国际性的 化学原料药的制造中心 贸易中心 价格形成中心 开发中心和信 息中心 同时 在医化基地接壤处己开始建设占地 4 5 平方公里的杜桥 南工业发展区 目前这一工业新区累计基础设施投入 1 亿多元 园 区形象凸显 已引进企业 9 家 企业总投资 6 亿多元 预计未来几 年 这一工业区块将成为杜桥新的经济增长点 杜桥也是椒北平原的商贸中心 目前有眼镜 家具 建材 钢 铁等 20 多个专业市场 随着我国经济的全面开放和国际化步伐的加 快 外向型经济日益发展 对外交流及招商引资 带来无限商机 同时 素有经商传统的台州人 积极开拓市场 作为浙东沿海地区 主要商品贸易集散地之一的杜桥 必将带来社会 经济 文化的迅 猛发展 每天来自全国各地到杜桥的客商都在万人以上 面对接踵 而来的发展态势 杜桥原有的服务接待设施己明显不能适应新的要 求 而杜桥迄今为止尚无一家高星级的饭店 既不能体面地招待为 杜桥社会经济建设作贡献的四海宾朋 也无法进行大型的商务活动 及会议 严重地影响了杜桥商贸业 会展业 旅游业等产业的发展 和杜桥的形象 7 建设一座高档次的集住宿 餐饮 娱乐 健身及会议服务于一 体的杜桥国际大酒店 为区域内国内国际的各种文化 经济交流及 商务 旅游等提供活动场所 为改善投资环境 树立杜桥的新形象 都有重要的意义 也必将带来较好的经济效益和社会效益 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 杜桥镇一直是台州市椒北平原及临海东部区域的中心城镇 工 业中心 商贸中心 文教中心 2004 年 3 月被列为全国综合改革试 点镇 是台州市规模最大的省级中心镇 辐射周边 600 平方公里近 60 万人口地区 自改革开放以来 杜桥镇抓住发展机遇 坚持以经 济建设为中心 两个文明一起抓 促进了社会全面进步 目前建成 城区面积不断扩大 工业经济持续快速发展 己形成包括眼镜 机 械 医化 塑料 工艺品 纺织等支柱产业 特别是 20 平方公里的 国家级医化基地和温台沿海产业带临海东部区块的建设 将促使杜 桥经济的新腾飞 目前 杜桥已成为民营经济和外商竞相投资的宝 地 为适应这一新的经济发展趋势 急需建设集住宿 餐饮 娱乐 健身及会议服务于一体的现代化的杜桥国际大酒店 随着台金高速公路 沿海高速公路 甬台温铁路和头门连岛工 程的动工建设 杜桥的区位优势将进一步凸显 东部区域的港口型 经济将飞速发展 并将成为温台沿海产业带的核心区域融入长三角 经济圈 此外 通过前期的滚动式发展 杜桥的眼镜 机械等产业 的优势较为明显 加上杜桥拥有较丰富的土地 滩涂资源 这些都 8 为杜桥工业和港口产业的发展奠定了较好的基础 但目前旅馆酒店 服务业相对比较落后 建设与之相适应的高档次国际大酒店是十分 必要的 以桃渚国家地质公园及省级风景名胜区为骨干的椒北旅游线开 发 给步入小康生活的国内市民和中外宾客带来了新的风景线 休 闲观光度假 因此 不仅是来杜桥开展商务活动 经济交流和会议 活动的人给杜桥带来了无限的商机 而且到桃渚国家地质公园和省 级风景名胜区旅游观光的游客也给杜桥带来了巨大的商机 杜桥镇商品经济发达 对外交往密切 来往人员多 但目前镇 区内仅有各类酒店 小宾馆 40 家 客房量不足 300 间 总体上看 规模小 档次低 服务业尚处于乡村小集镇的落后状态 如遇到文 化交流 商务活动 团队旅游 节假日等情况 镇内的酒店 宾馆 就出现爆满现象 客房严重不足 特别是镇区内没有一家高档次的 宾馆酒店 缺乏接待能力 许多客商在办理业务后要到台州市区或 临海市区住宿 第二天又要返回杜桥 严重地影响了客商的办事效 率和投资信心 影响了对外经济活动和对外经济交流 影响了杜桥 旅游业及第三产业的发展 紧紧抓住当前百业俱兴的大好时机 吸 引更多的国内外商家来杜桥进行更高层次的参观访问 洽谈业务 开发建设以及探亲访友 观光旅游等 使来杜桥的外宾 外国专家 华侨 港澳台同胞以及全国各地的各方来宾都能吃得好 住得好 玩得好 建设一个集吃 住 行 玩 健身等配套齐全 设备先进 管理科学的综合性现代化国际大酒店是十分必要的 并将给杜桥镇 9 及周边地区的开发建设带来新的机遇 直接影响着未来杜桥的发展 和腾飞 基于上述情况 投资建设本项目既十分必要 也非常迫切 第三章第三章 市场分析预测及建设规模市场分析预测及建设规模 3 13 1 项目投资的经济环境分析项目投资的经济环境分析 宾馆业酒店业的发展与当地的经济发展直接相关 杜桥紧贴 台州中心城区 又是省级中心镇 是台州市区城市群的重要组成部 分 是临海市的副中心城市 因此将随着台州市及临海市的经济和 社会发展而不断崛起 从已公布的统计数据来看 2006 年 台州全 市实现国内生产总值 1467 48 亿元 比上年增长 14 6 其中 第 一产业增加值 106 88 亿元 增长 2 9 第二产业增加值 782 16 亿 元 增长 15 4 第三产业增加值 578 44 亿元 增长 16 1 全市 人均国内生产总值为 26100 元 比上年增长 13 8 首次突破 3000 美元大关 达 3342 美元 其中 台州工业经济持续快速发展 2006 年完成工业增加值 707 75 亿元 比上年增长 14 6 建筑业增长 22 8 国内贸易和 10 旅游业持续旺盛 2006 年 全市实现社会消费品零售总额 511 57 亿元 比上年增长 16 3 住宿和餐馆业实现零售额 68 58 亿元 比上年增长 16 5 台州市及临海市均为获中国优秀旅游城市称号 己连续三年成功举办三届台州旅游节系列活动 2006 年共接待旅游 总人数 1812 69 万人次 比上年增长 12 2 其中入境旅游人数 8 89 万人次 增长 18 0 实现旅游总收入 150 32 亿元 比上年增 长 8 1 交通运输业 邮电通信 金融和保险业 对外贸易等都保 持持续较快增长 全年外贸进出口总额达到 84 32 亿美元 比上年 增长 32 7 这些都为本项目的建设和发展创造了雄厚的经济基础 杜桥镇一直是台州市椒北平原及临海东部区域的中心城镇 工 业中心 商贸中心 文教中心 2004 年 3 月被列为全国综合改革试 点镇 是台州市规模最大的省级中心镇 辐射周边 600 平方公里近 60 万人口地区 目前建成城区面积 6 万平方公里 全镇有大小企业 3000 多家 包括眼镜 机械 医化 塑料绳缆 工艺 纺织等几大 块产业 特别是由国家计委 国家经贸委批准设立的化学原料药出 口基地的建设 一大批高档次医化企业例如华海药业 九洲药业 海翔医药 新华制药 东邦制药等的涌入 投资额己超过 50 亿元 带动了全镇经济的飞速发展 2006 年全镇工农总产值 84 亿元 财 政收入 2 24 亿 农民人均纯收入 7678 元 杜桥经济实力雄厚 发 展高档次的国际大酒店具有较好的经济基础 根据台州市 十一五 发展规划和我们的预测 在今后几年内 11 台州以及杜桥的国民经济都将保持稳健的增长态势 为本项目的建 设奠定了扎实的经济基础 为宾馆酒店业发展培养了稳定优质的消 费客户群 加上当地优越的区位环境 良好的基础设施为杜桥国际 大酒店的建设和经营提供了有力的保证 3 23 2 旅馆饭店业市场分析预测旅馆饭店业市场分析预测 随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高 旅游也 快速发展 台州旅游经济各项指标呈现出快速增长态势 2005 年全 市接待国内游客 1607 5 万人次 同比增长 29 9 海外游客 7 53 万人次 同比增长 19 7 国内旅游收入 134 79 亿元 同比增长 38 7 旅游创汇 5304 万美元 同比增长 35 2 旅游总收入 139 09 亿元 同比增长 38 5 2006 年持续快速发展 全市接待国 内游客 1812 69 万人次 实现旅游总收入 150 3 亿元 接待游客人 次和旅游收入二项指标连续三年居浙江省第 3 位 据有关部门统计 近三年台州接待国内旅游者人数年均递增 22 32 国内旅游收入 134 79 亿元 同比增 38 7 其中一日游游 客 766 62 万人次 在住宿设施过夜的 649 22 万人次 在亲友家过 夜的 191 66 万人次 分别占总数的 47 69 40 38 11 93 2005 年全省国内旅游抽样调查结果显示 国内游客在台州人均花费为 897 7 元 人 在接待海外游客方面 2005 年 全市接待海外游客 75321 人次 同比增长 19 7 海外游 客中 外国人 42979 人次 其中日本游客 7443 人次 韩国游客 12 3777 人次 香港同胞 6809 人次 澳门同胞 4200 人次 台湾同胞 21333 人次 接待海外旅游者人天数 279388 人天 同比上升 35 72 近三年接待海外旅游者人天数年均递增 12 66 2005 年 海外游客在台平均停留 3 7 天 全市旅游创汇 5304 万美元 同比上 升 35 2 随着旅游业的蓬勃发展 全市旅馆饭店业经营业绩不断上升 目前 台州共有星级饭店72家 其中 四星级饭店8家 三星级饭店 15家 二星级饭店42家 一星级饭店7家 全市旅游星级饭店拥有客 房共7022间 床位12572张 2005年 台州市星级饭店共接待游客 229 79万人次 与上年同比增长17 42 出租间天数146 79万间天 营业收入总额95264 4万元 星级饭店平均客房出租率为60 39 平 均房价226 56元 间天 人均旅游消费 住宿 饮食消费逐步提高 旅馆饭店需求日益增长 特别是在节假日 旅游旺季 旅馆饭店暴 满 结婚定酒席往往要在半年之前才能订到房间 旅馆饭店业特别 是高档次的旅馆饭店市场前景十分看好 3 33 3 杜桥旅馆饭店市场需求情况杜桥旅馆饭店市场需求情况 随着杜桥工业及商贸业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有 力的保证 杜桥酒店客源市场主要有 来桃渚国家地质公园和省级 风景名胜区休闲观光度假 来杜桥开展商务活动 会议和接待交流 活动 另外 杜桥有大量外出经商人员 仅节日探亲访友的有 6 万 多人次 据统计 休闲观光度假的逗留时间为 2 49 天 探亲访友的 13 为 2 6 天 商务活动的为 3 55 天 会议的为 3 37 天 健康疗养的 为 5 94 天 文体科技交流的为 4 58 天 其他旅游目的的为 3 21 天 平均停留 3 47 天 住宿涉外宾馆的平均停留 2 78 天 人均花费为 250 6 元 天 过夜旅游者人均花费 842 8 元 天 杜桥镇内目前仅有各类小酒店 小宾馆 40 家 客房量不足 300 间 其中二星级酒店仅 3 家 三星级以上的酒店为空白 娱乐业 6 家 总体上看 规模小 档次低 服务业尚处于乡村小集镇的落后 状态 如遇到重要商务活动 旅游团体活动 节假日等情况 旅游 服务业立即人满为患 客商 游人无法逗留 忙忙碌碌地赶回各地 严重影响了对外经贸 对外交流和当地经济及第三产业的发展 与 蓬勃发展的新兴城市也极不相称 急需发展高档次的宾馆和饭店 随着我国改革开放的不断深入 投资环境的进一步改善 必将 推动经济的全面发展 人民生活水平的提高和消费观念的不断更新 都将会带动商务旅游消费的发展 同时 随着甬台温铁路 甬台温 高速公路复线和台金高速公路东延线的建设 将给杜桥的发展带来 新的更大机遇 特别是国家级医化基地的发展 将加快招商引资和 国内国际贸易发展的步伐 定会给杜桥国际大酒店带来更加无限商 机 总之 杜桥国际大酒店的市场前景广阔而良好 并对杜桥及整 个椒北地区经济和社会发展起到积极的推进作用 3 43 4 项目的建设内容与经营规模项目的建设内容与经营规模 建设内容 拟建项目将建成具有现代化配套设施 功能齐全 品位高档的四星级酒店 其主要内容包括主楼 裙楼 辅助用房 14 停车场 道路 绿化及配套辅助设施 建设规模 根据市场分析判断 投资约束和项目经营管理的要 求 本项目的建设规模为 总建筑面积 43000 平方米 含地下室 3000 平方米 其中主楼建筑面积 18100 平方米 裙楼建筑面积 23500 平方米 辅助用房建筑面积 1400 平方米 经营规模 本项目建成后 将提供 280 套客房 提供包括住宿 餐饮 娱乐 会议 商务等为一体的多项服务 预计年营业额可达 8412 万元人民币 第四章第四章 项目建设的基础条件项目建设的基础条件 4 14 1 项目的选址项目的选址 本项目地址位于杜桥镇西侧的新城区 交通便捷 水 电 通 讯等基础设施较为完善 经济基础雄厚 具有良好的地理自然环境 为饭店的建造和经营提供了极为优越的条件 是商务型饭店经营的 理想场所 见项目位置图 4 2 自然条件自然条件 4 2 14 2 1 地貌地质地貌地质 杜桥镇位于临海东部滨海平原地区 地势平 坦 土层深厚 沟浦纵横 池塘密布 有水乡泽国 鱼米之乡之称 杜桥镇内地形自北向南倾斜 北部山峦起伏 南部地势低平 为广 阔的滨海平原 镇域东部有凤凰山 高程 135 4m 西有松山 高 15 程 87 3m 北有白岩山 高程 510 4m 百里大河贯穿全镇 河塘纵 横 灌溉便利 从裸露的地质情况看 杜桥地区属第四世纪沉积平原 由台州 湾挟带的泥沙冲积 经海浪的搬运淤泥沉积而成 主要岩性为浅灰 色含砾亚粘土 淡黄色砂砾 杂色淤泥质亚粘土等 地基承载力一 般为 7 10T m 近山麓地带可达 15T m 最小处为 5 5 6 T m 潜 水位在地表以下 0 3 0 5 m 秋冬少雨时期为 0 8 1 5 m 承压水在 15 m 以下 根据 中国地震烈度区划图 1990 年 地震烈度为 度 4 2 24 2 2 气候气象气候气象 杜桥镇属亚热带边缘的季风气候特征 雨量 充沛 四季分明 气候温和 湿度适宜 无霜期长 年平均气温 17 5 极端最高气温为 38 1 极端最低气温为 6 8 年平均降 水量为 1537 5mm 年最大雨量为 2375 1mm 年最小雨量为 912 8mm 每年降雨量 4 9 月份为最多 5 6 月份为梅雨季节 1 小 时最大降雨量为 66 5mm 24 小时最大降雨量为 237 7mm 每年 12 月至次年 3 月 时有冰霜雪出现 秋季常遇台风在附近地区登陆 带来为期 2 到 3 天的风雨天气 有时会形成洪涝灾害 由于杜桥镇东 北 西三面环山 常年主导风向西北风受到西 北山岭的阻挡 使空气环流而形成的一种小气候 主导风向为南风 4 34 3 交通条件交通条件 交通便捷 现有 75 83 两条省道在镇区交汇 沿海公路连接台 16 州市区和临海市区 正在建设中的台缙高速公路将延伸至杜桥国家 级医化基地 拟建的甬台温高速公路复线穿越镇区 距黄岩机场仅 20 公里 距椒江港区仅 10 公里 海 陆 空交通运输都十分方便 4 44 4 公用工程配套条件公用工程配套条件 4 4 14 4 1 电力供应电力供应 距离仅 10 公里有台州火电厂 为华东地区 最大发电厂之一 镇内已有华东电网大汾变电所 杜前开关站 境 内建造了两座 110KV 的变电所 电力供应充足 能保证当地工业 商贸 群众生活等各方面用电 本项目装机容量 1200KVA 由大汾 变电所高压电线接入配电房 就可以保证用电需要 4 4 24 4 2 淡水供应淡水供应 本镇内有童潦水库 有效库容 1073 万 m 溪口水库 有效库容 2840 万 m 和牛头山水库 有效库容 30250 万 m 作水源 目前供水能力 3 万吨 日 规划建设从溪口水库 牛 头山水库引水工程建成 供水能力将达到 30 万吨 日 保障企业的 生产和生活用水 本项目经营时日用水量约 550 吨 通过酒店供水 管网连接市政供水管道 可满足用水需求 4 4 34 4 3 排水排污排水排污 本项目位于市政规划区内 排水排污设施齐 备 本项目拟建雨污分流排水系统 雨水经有组织暗管汇集后排到 市政排水管网 生活污水经处理达标后汇集排入市政污水管网 4 4 44 4 4 消防用水消防用水 消防用水和生活经营用水合供 消防用水室 内消火栓按 40L S 室外消火栓按 30L S 布置 室外消防与城市 给水管网为同一系统 在建筑物四周设置一定数量的室外消防栓 17 火灾时由城市消防车前来施救 4 4 54 4 5 电讯电讯 杜桥镇通讯发达 电话网络全覆盖 因特网 互 联网和宽带网已初具规模 中国电信 中国联通 中国移动 中国 网通 中国铁通等通讯企业相继进驻杜桥 临海市电信局己在杜桥 设立了电信分局 无论是有线还是无线都会满足需要 4 5 物资供应情况物资供应情况 杜桥具有得天独厚的自然资源 工商业发达 农副 渔业产品 品种繁多 物产丰富 原料供应充足 如有全国著名的涌泉密桔 西兰花生产基地 大陈渔场等盛产大 小黄鱼 带鱼 鲳鱼 鳓鱼 等数十种经济鱼类和对虾 梭子蟹等海产品 完全能满足大酒店的 消费需求 第五章第五章 设计思路与工程建设方案设计思路与工程建设方案 5 15 1 基本设计思路基本设计思路 根据杜桥镇饭店业和市场调查的基本情况 及现有资源情况 拟 建设的杜桥国际大酒店的设计和建设涵盖以下基本概念 5 1 15 1 1 杜桥国际大酒店的基本设计思路杜桥国际大酒店的基本设计思路 1 总体设计指导思想是以市场为前提 充分考虑开业以后经 营效果和投资回报 能够体现一体化 现代化 综合性商务型饭店 的特色 有鲜明的市场形象 18 2 饭店的设计应体现出较强的对市场环境的适应性 原则为 基本建筑骨架如土建 总体布局 功能设计严格按照四星级的标准 设计 酒店的装修以及其它用具 陈设等可考虑市场的实际需要和 公司现状出发进行灵活变通 以便尽可能地做到和目前市场相适应 节约投资和适应未来发展的需要 3 饭店的建造 装修应重设计 轻 材料 强调材料为设计 服务 材料是设计表现的手段 避免造成贵重材料的堆砌而忽视了 饭店自身的个性 注重饭店设计来体现 突出饭店的文化品味 审 美情趣以及鲜明的风格特色 做到既可以节约投资 又能够避免目 前饭店建设中的 俗 套 4 饭店的总体规模约为 280 套客房 考虑到规模经营等因素 建筑面积目前暂定为 43000 平方米 含地下 3000 平方米 5 为了符合市场的现状 饭店的建造标准按四星级标准设计 必须符合四星级饭店评定的要求 确保饭店的市场形象 同时又做 到经营成本的控制 确保企业的经营利润 6 饭店的设计应充分考虑环境因素 尽可能利用现有的环境 优势和独特的自然景观 使饭店的建筑 园林布局与周边环境协调 依靠环境优势来突出和体现设计风格 7 饭店应引进并体现绿色饭店经营理念 在节能 环保 关 怀残疾人等方面从设计之初就加以考虑 同时也应向客人提供绿色 产品 包括饭店的内部环境 食品等都应体现绿色理念 在市场上 确立个性化形象 19 8 饭店的设计建设应重视日后经营成本的控制 水 电 气 应分区域进行计量和控制 设置不同的计量装置 功能布局也应体 现低成本运行概念 以适应市场竞争的需要 5 1 25 1 2 饭店的建设标准饭店的建设标准 本饭店的建设标准为四星级综合性商务型饭店 主要有 1 每间标准客房 客房净面积宜大于 20 m2 拥有独立的卫 生间 卫生间净面积宜大于 5 m2 配有彩电 微型酒吧 保险箱 电脑等设备 2 拥有套房和豪华 总统 套房 3 拥有中央空调和自备发电系统 4 拥有智能化管理系统 5 拥有卫星 有线和闭路电视等系统 以及公共广播和背景 音乐等系统 6 拥有电梯系统 7 拥有自动化报警系统和自动喷淋消防等安全系统 8 拥有现代化电讯 网络系统 9 拥有现代化的旅游服务措施 外币兑换 票务和旅游服务 等 10 拥有现代化的饮食服务 中 西餐 咖啡厅及大宴会厅等 中心和商务设施 11 拥有现代化的较完善的健康娱乐服务设施 12 拥有现代化的会议和商务设施 20 13 拥有较完善的员工食宿等设施 5 25 2 总体布局与建筑设计总体布局与建筑设计 5 2 15 2 1 设计依据和设计原则设计依据和设计原则 1 现行有关的建筑设计规范 国家标准等 2 杜桥镇城镇总体规划以及发改 城建 土管等部门的批复 意见和要求 3 要突出 天 地 人 和 和 以人为本 努力创造功能 合理 经济适用 安全舒适 环境优美 满足现代生活的饭店建筑 5 2 25 2 2 总体布局总体布局 本项目由主楼 裙楼 辅助用房三部分组成 立面以高低错落 的造型 配合恰当的体量 与周边的环境协调呼应 主体建筑西临杜南大道 南面滨海路 东为商住房开发区块 北为规划备用地 主楼地面以上 22 层 高度 75 米 裙楼 辅助用 房地面以上 4 层 本项目总用地面积 23333 m2 约合 35 亩 总建 筑面积 43000 平方米 含地下 3000 平方米 其中主楼 18100 平方 米 裙楼 23500 平方米 辅助用房 1400 平方米 客房 280 套 机动 车停车位 90 个 自行车停车位 600 个 见项目总平面布置图 5 2 35 2 3 建筑方案建筑方案 1 主楼 底层主要入口及门厅设于主楼前部 设置大堂 大 堂酒吧以及于大堂配套的大堂后勤工作区 商务中心 邮电 银行 旅行社 美容美发 医务 商店 接待室等 还设有宴会厅 另点 21 餐厅 西餐厅以及相应的厨房 库房 消防中心 监控室 电话总 机等 二层为公共服务部分 设有多功能厅 大 小餐厅以及相应 的厨房 库房 三楼为会议中心 设有大小不等的各类会议室 四 楼为酒店后勤服务办公 五楼至二十一楼为客房 在二十和二十一 层设套房及高级套房 最顶层设置观光餐厅和音乐咖啡厅 地下室 为设备用房 包括洗衣机房 变配电房 发电机房 锅炉房 热交 换器室 水池水泵房等 残疾人设施齐全 2 裙楼 底层设置 4 道的保龄球馆 室内游泳池 健身中心 茶坊等 二层设置歌舞表演大厅及包厢 电子游戏室 台球房 家 庭影院 棋牌室等 三 四层设置男女桑拿中心 壁球室及露天茶 座 3 辅助用房 底层设置职工男女更衣室 浴室 值班室 二 层设置职工餐厅 厨房 三层为办公室 四层为职工集体宿舍 地 上架空层设职工自行车和自备车库 地下室设有地下消防水池和生 活水池以及水泵房等 4 饭店室外设广场 网球场 游泳池 草坪 艺术小品等供 活动和休闲的环境优美的绿化娱乐设施 起到调节优化小环境的作 用 整个地块内绿地率约达到 30 符合绿化要求 设置汽车硬地 绿化泊车位约 90 个 设自行车 棚 停车位约 600 个 5 2 45 2 4 交通组织交通组织 本方案分为主楼 裙楼和辅助用房三大部分 并独自设独立出 入口 各自的车流和人流互不干扰 在主楼和活动中心内 客人流 22 线与职工流线清晰明了 辅助用房中的职工流线通过职工通道进入 主楼内的工作电梯 流向各自的工作岗位 客人通过底层大厅六台 电梯等进入不同的活动区域 各独立的区域安静 视线良好 环境 优美 做到 人流与车流互不干扰 客人流线与职工流线互不干扰 5 2 55 2 5 立面造型立面造型 设计手法处理以体现宾馆建筑特点 突出时代性 建筑风格新 颖别致 形成既简洁明快 体现建筑物个性 又具有时代气息 变 化中求统一 具有鲜明的绿色环保风格 5 35 3 结构 给排水 电气及暖通等设计结构 给排水 电气及暖通等设计 5 3 15 3 1 设计原则 设计原则 1 先进性 选取先进成熟的技术 设备 工艺 消化吸收国内 外先进技术 2 适用性 符合国家及当地的规范要求 布局紧凑 流线合理 各环节加强节能措施 做到节能 安全 环保 3 经济性 在满足使用 充分利用各项设施的前提下 尽量减 少建设投资 做到经济 实用 科学 合理 5 3 25 3 2 结构设计结构设计 1 结构设计依据及标准 建筑结构荷载规范 GBJ9 87 建筑地基基础设计规范 GBJ7 89 建筑桩基技术规范 JGJ94 94 23 混凝土结构设计规范 GBJ10 89 钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ3 91 建筑软弱地基基础设计规范 浙江省标准 DBJ10 1 90 2 结构抗震标准 根据 中国地震烈度区划图 1990 本工程所在地区基本烈 度值 6 度 本工程不考虑专门的抗震设计 3 基础类型 根据本工程特点及建设场地特点 本工程拟采用桩基础 桩基 计算方法 采用国内比较先进的理论 桩筏共同作用进行桩基设计 集体桩型待地质勘测资料提供后再定 4 上部结构类型 本工程采用框架 简体结构 楼板采用现浇楼板 结构安全等 级为一级 荷载按 建筑结构荷载规范 GBJ9 87 和 钢筋混 凝土高层建筑结构设计与施工规程 JGJ3 91 规定取值 5 3 35 3 3 给排水设计给排水设计 1 设计依据 建筑给排水设计规范 室外给水设计规范 室外排水设计规范 高层民用建筑设计防火规范 自动喷水灭火系统防火规范 建筑灭火设计规范 等 2 给水工程 水源采用城市给水管网 考虑室外消防用水的 要求进水管为 DN150 采用双路供水 3 热水工程 本工程的客房及公共活动场所均采用集中热水 24 供应 开水供应均采用电开水器供水 4 消防工程 每层均设置室内消火栓 水量按 40L S 考虑 自动喷淋系统按 中危险级考虑 在建筑物四周设置一定数量的室外消防栓 水量按 30L S 考虑 地下室设消防水池 在变配电 燃油锅炉房等处设置 CO2管网灭火系统 在建筑物各相应部位设置一定数量的手提式干 粉灭火器等 5 排水工程 室内排水根据不同水质而分流 其中粪便污水经化粪池处理 含油废水经隔油池处理后排入城市废水管网 雨水就近排入城市雨 水管网 5 3 35 3 3 电气设计电气设计 1 设计依据 本工程根据以下国家规范及各种对电气专业的要求进行设计 民用建筑电气设计规范 JGI T16 92 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2 设计范围 a 10KV 变电所设计 b 配电系统的设计 c 照明及防雷接地装置的设计 e 火灾自动报警及联动系统的设计 25 3 电源 本工程属一类建筑 电源采用 10KV 双电源供电 并列运行 另设 500KVA 柴油发电机一台 以满足消防等一级负荷的需要 4 照明设计 照明设计包括一般照明和应急照明设计 办公室主要采用日光 灯灯源 餐厅 门厅 附房 走道主要采用白炽灯光源 本工程除 设有应急疏散照明外 变电所 消控中心 水泵房 冷冻机房 餐 厅 门厅等均设有事故照明 5 消防系统 本工程所有消防设备均为双电源供电 并在末端实现自动切换 底层设有消防控制中心 内设火灾自动报警系统 6 防雷 接地系统 本工程房屋 变压器 消控中心 弱点监控 电梯机房等均设 有单独接地引下线 接地电阻不大于 1 7 弱点系统 本工程设有电话系统 计算机网络系统 楼宇自动化管理系统 闭路监控系统 闭路电视系统 背景音乐系统 巡更系统 无线对 讲系统 为实现现代酒店的管理及发展需要 8 用电量估算 据估算 夏季日用电量约为 2 5 万度 其它季节日平均用电量 约为 1 76 万度 按夏季三个月计 则年用电量约为 700 万度 5 3 45 3 4 暖通设计暖通设计 26 1 设计依据 本工程依据下列设计规范进行设计 采暖通风与空气调节设计规范 GBJI9 87 旅游建筑热工与空气调节节能设计标准 GB50189 93 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 锅炉房设计规范 GB50041 92 2 空调冷热源 经综合比较 本工程应设计两台电动离心式冷水机组和一台电 动螺杆式冷水机组供大楼夏季空调使用 锅炉房内设二台燃油无压 热水炉 供卫生热水及冬季采暖使用 锅炉房内另设二台燃油蒸汽 锅炉 供洗衣房及厨房用汽 蒸汽锅炉房按规范要求设泄爆面积 3 空调形式及空调水系统 本工程大空间房间采用空气处理机处理空气 散流器送风 集 中回风 饭店客房部分采用风机盘管加新风系统 4 消防设计 本工程防烟楼梯间及其前室 消防电梯前均按 高层民用建筑 设计防火规范 要求作防排烟设计 6 卫生 防疫 环保设计 本工程所有空调房间按规范要求设新风系统 地下室设备用房 楼内浴 厕均设通风系统 地下室锅炉燃气及发电机燃气均通过烟 囱至主楼屋顶排放 大楼厨房油烟经竖井至屋顶排放 本工程所有 空调设备均采用低噪音设备并作消声处理 27 28 第六章第六章 消防 环保 节能与人防消防 环保 节能与人防 6 16 1 消防消防 6 1 1 本工程为高层建筑 按 高层民用建筑设计防火规范 及国家有关消防法令 法规设置相应的消防设备 设施 留有足够 的安全出入口 消防通道 疏散楼梯 按规范在空调房间内设置火 灾报警系统和自动喷淋系统以及完善的安全监视系统 在底层设置 消防控制中心 且与大楼监控中心合用 6 1 2 有关电器 电路等设备及安装符合防火要求 6 1 3 定期对设备检查 加强员工防火教育 预防火灾 杜绝 火灾隐患 6 1 4 制作或采购营业家俱 陈设物和木饰面板均选用阻燃耐 热油漆或刷涂面层 6 26 2 环境保护环境保护 6 2 16 2 1 本项目周围环境状况本项目周围环境状况 四周相邻均无污染源产生的行政 区 商务区 居住区等 目前项目周边环境质量状况良好 6 2 26 2 2 施工期环境保护施工期环境保护 施工期注意文明施工 及时清运现场 垃圾 积极采取有效措施 施工设备不产生超标废气 废水排放 6 2 36 2 3 使用期环境保护 使用期环境保护 在充分利用优美环境的同时 本方 案妥善处理设备用房 厨房 给排水处理设施等带来噪声 废水 废气 污水等污染问题 相对集中布置 并设单独的辅助出口 锅 29 炉房 冷冻机房 变配电房等设备用房安排在地下室 选择先进设 备 把噪声等污染减少到最低点 锅炉排烟 发电机房排气 厨房排烟等通过附壁至主体建筑屋 面排出 废气主要是厨房排放油烟气 经过滤处理后可以排入空气 中自然稀释 锅炉排放物应达排放标准 生活污水 废水排放前设有净化池 隔油装置 并实行雨污分 流 废水处理达标后排入市政污水管道 客房采用封闭处理 以确保室内噪音低于声级三十五分贝要求 设备选型 优先选用低噪声设备 安装时使用减震垫块 并在 设备机房内设置吸音防火材料 使噪声隔离达到规定标准 生活垃 圾均采用塑料袋集装 专人管理并设集中处理间 统一拉运处理垃 圾 加强项目的绿化维护工作 6 36 3 节能节能 6 3 16 3 1 为认真贯彻国家能源政策 采用新型墙体及门窗 使建 筑保温 隔音 防水 防火性能大大提高 水泥采用散装水泥 6 3 26 3 2 建筑设计充分利用自然通风和采光 以降低单位建筑面 积能耗 6 3 36 3 3 走道 公用部位 照明 商场等的照明均采用节能灯具 6 3 46 3 4 加强水 电等公共设备设施的维修 30 6 46 4 人防人防 6 4 16 4 1 本工程为高层建筑 且基础埋置深度达三米以上 建筑 面积超过 7000 平方米 根据 中华人民共和国防空法 及国家 地 方有关人民防空法的法令 法规规定 本工程应修建防空地下室工 程 建筑面积不小于 1945 平方米 6 4 26 4 2 本工程修建地下室面积 3000 平方米 根据 中华人民 共和国防空法 第五条规定 防空地下室工程平时由杜桥国际大酒 店有限公司管理作为地下停车库使用 战时用于防空地下室 6 4 36 4 3 按照国务院 中央军委有关规定 本工程的防护标准按 五级标准设计 6 4 46 4 4 地下室防空工程在政府有关防空部门的监督指导下实施 管理 维护 使工程建设的设计 施工质量符合国家规定的防护标 准和质量标准 使其保持良好的使用状态 6 56 5 职工劳动保护 安全措施职工劳动保护 安全措施 依据本行业特点 采取相应措施 改善员工的工作条件 维护 员工安全 健康 实现安全 文明生产经营 6 5 16 5 1 设置较完善的员工宿舍 食堂 休息 更衣室等 6 5 26 5 2 生产设备优先选用先进 节能 低噪设备 从根本上减 少影响身心健康因素 6 5 36 5 3 设备布置充分考虑到操作 运输 维修空间 传动及机 械危险部分装设牢固可靠的防护装置 6 5 46 5 4 优先选择安全 节能 可靠的电器产品 线路布置按有 31 关规范执行 6 5 56 5 5 设专职的安全管理人员 定人 定时 定地点 负责检 查 督促安全措施 定期进行安全教育 使各项指标达到有关规范 等要求 6 66 6 卫生及措施卫生及措施 6 6 16 6 1 本饭店按有关部门的卫生标准要求 设置相应的卫生设 备 设施 6 6 26 6 2 员工定期进行健康检查 必要时进行临时检查 确保个 人卫生 禁止有传染性疾病人员进入工作区 以达到有关卫生的要 求 6 6 36 6 3 加强卫生和消毒工作 进工作区前需更换工作服 32 第七章第七章 生产组织与项目实施进度生产组织与项目实施进度 7 1企业组织机构企业组织机构 董事会是本企业的最高权力机构 决策和决定一切重大问题 总 经理行使董事会授予的职权 负责饭店的日常经营工作 按照现代 企业制度的要求 以一体化 高效化 系统化为管理原则 建立充 满活力和动力的经营机制与管理方式 本项目的管理机构大体上设想为 设总经理一人 副总经理二 人 全面负责日常经营管理工作 下设 8 个工作部门 协助总经理 处理日常经营业务 其管理机构设置如下图 总经理总经理 副总经理副总经理 副总经理副总经理 工工 程程 部部 保保 安安 部部 总会计师总会计师 总工程师总工程师 总经济师总经济师 董事会董事会 财财 务务 部部 餐餐 饮饮 部部 采采 购购 部部 人人 事事 部部 前前 厅厅 部部 娱娱 乐乐 部部 33 7 27 2 劳动定员劳动定员 工程建成后 需要招聘一定数量的管理人员和维护等各类人员 根据本项目的项目设计和规模大小 本饭店的人员配置客房 1 1 2 比例定员 其中管理人员 36 人 职工 300 人 包括高级厨师 设备 维修技术人员 保安人员等 员工招收将根据国家及地方政府有关 部门的规定依法进行 中高级管理人员采取面向国内外公开招聘 一般员工面向国内招聘 择优录用 优先招收合格的下岗职工 并 依据有关规定相应地订立劳动合同 7 3 人员培训人员培训 7 3 1 注重提高饭店管理人员的素质 采取定期培训 学习 专题讲座 对外交流等形式 进一步培养其成为敬业 进取心强 既懂现代科技知识 又精通市场规律的高级复合型人才 树立企业 的良好形象 7 3 2 为保证饭店具有较高的管理水平和服务质量 提高知名 度 使员工能迅速胜任岗位工作 在工程竣工前企业将先对员工进 行分层次 分批进行各项培训 人员培训采取两种方式 一是邀请 相关公司技术人员 管理人员进行传授管理经验 二是专程赴有一 定经验和声望的类似企业直接观摩 学习与培训 7 3 3 在设备安装 调试及试运转期间 将请专家 专业技术 人员等对技工进行理论及操作的技术培训 采取上课学习 操作示 范等方法 适应设备的操作运行 每年组织技工轮训一次 并经常 进行技术练兵 培养一支熟悉专业知识的技术工人队伍 同时 制 34 定严格的操作规程 保证饭店设备的正常运行 确保成本的有效控 制和应有的经济效益 7 4 项目建设工期项目建设工期 根据项目的进度安排 确定本项目建设期为 3 年 第四年投产 营业负荷达到设计能力的 75 即入住率 60 第五年达到 100 即入住率达到 80 公司在饭店筹备和建设期间 在董事会下设立筹建处 筹建处 在董事会的领导下 全面负责本项目的建设实施工作 保证工程质 量和进度 尽可能缩短建设周期 使项目早日建成 提高投资效益 为确保本项目工程设计和施工质量达到四星级标准饭店的硬件 标准 要求承担工程设计和施工的单位必须具有甲级和一级资质的 企业 并通过公开招标择优选择 同时公开招聘监理公司对工程质 量 投资 进度进行监理 本项目所需材料 设备 运输工具和办公用品 在相同情况下 尽可能采用国家名优产品 采用招标方式 购买价廉质优产品 7 5 项目实施进度项目实施进度 本项目分前期工作 工程设计招标 主体工程施工 装修设计 施工和开业前准备等五个阶段 计划安排建设实施进度见下表 35 项目实施进度安排表 表 7 1 第一年第二年第三年 时间 以季计 工作内容 123412341234 前期工作 工程设计招标 主体工程施工 装修设计施工 开业前准备 36 第八章第八章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 8 18 1 估算依据及基本情况估算依据及基本情况 8 1 18 1 1 项目界定项目界定 按本研究报告确定的主要内容 即主楼 裙楼 辅助用房及配套 设施的实物工程量进行编制 8 1 28 1 2 估算编制依据估算编制