市场比较法课件

市场比较法课件 第六章市场比较法 第一节市场比较法的基本原理一 市场比较法原理在求取一宗待估房地产价格时 依据替代原理 将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素及个别因素等进行修正 得出待估房地产在评估期日的价格 二 理论依据替代原理 市场比较法课件 三 适用范围在同一地区或同一供求范围内的类似地区中 与待估房地产相类似的房地产交易较多时采用市场比较法 市场比较法在以下情况难以适用 在没有或较长时间没有房地产交易的地方 某些类型很少见或交易实例很少的房地产 市场比较法课件 四 市场比较法的限制条件时间性可替代性非单一性正常性可修正性合法性 市场比较法课件 第二节市场比较法评估的程序 市场比较法课件 一 交易实例搜集1 交易实例应搜集的内容成交价格成交日期付款方式交易实例在交易时的状态交易双方的情况及交易目的 市场比较法课件 市场比较法课件 2 交易实例搜集的途径查阅政府有关部门关于房地产交易的资料 查阅各种报刊上有关房地产出售 出租的广告 以顾客身份与出售 出租房地产的经办人员洽谈 参加房地产交易会 了解各类信息 行情 同行之间相互提供 其他途径 市场比较法课件 二 可比实例的选取与估价对象房地产的用途相同 与估价对象房地产的建筑结构相同 与估价对象房地产所处的地区相同 或在同一供求范围内的类似地区 与估价对象房地产的价格类型相同 与估价对象房地产的估价时点应接近 可比实例为正常交易或可修正为正常交易 市场比较法课件 三 市场比较法的因素修正 1 交易情况修正在房地产交易中的特殊情况 有特殊利害关系的相互间的交易 交易时有特别的动机 尤其是急于脱售或急于购买 买卖双方不了解市场行情 特殊的交易方式 其他特殊交易的情形 市场比较法课件 市场比较法课件 2 交易日期修正 市场比较法课件 例1现选取一可比实例 成交价6000元 m2 成交日期2006年7月 若2006年7月至2007年7月 该类房地产价格平均每月上涨1 2007年7月至2008年1月 该类房地产价格平均每月下降0 2 则2008年1月的该可比实例的价格应为 市场比较法课件 3 区域因素修正 市场比较法课件 例2现有一可比实例 成交价为5000元 平方米 该可比实例所处的区域环境优于待估对象 经分析 可比实例在商服繁华度 交通条件 基础设施等方面综合起来需修正2 则区域因素修正的可比实例价格为 市场比较法课件 4 个别因素修正 市场比较法课件 例3现有一可比实例 成交价为5000元 平方米 该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象 经分析 可比实例在临街深度 宗地形状 宗地面积等方面综合起来需修正 3 则经个别因素修正的可比实例价格为 市场比较法课件 5 容积率修正 市场比较法课件 例4某城市容积率修正系数表如下 容积率0 10 40 71 01 11 31 72 02 12 5修正系数0 50 60 81 01 11 21 61 81 92 1若可比实例宗地地价1200元 m2 容积率为2 1 待估宗地规划容积率1 7 求可比实例经容积率修正后的地价 解 市场比较法课件 6 土地使用年期修正 式中 还原利率 待估房地产的使用年期 可比实例的使用年期 市场比较法课件 例5若可比实例的成交价为1000元 平方米 对应的使用年期为30年 而待估宗地的出让年期为20年 土地资本化率为8 则待估宗地的地价为 市场比较法课件 四 市场比较法计算公式 扩展公式 市场比较法课件 五 房地产评估价格的确定若干可比实例经各因素修正后 可得到评估基准日待估房地产的若干比准价格 则待估房地产最终的评估价可采用如下方法确定 算术平均法加权平均法众数法中位数法 市场比较法课件 例6有5个可比实例修正后的价格分别是730元 平方米 780元 平方米 800元 平方米 800元 平方米 820元 平方米 试确定待估房地产的价格 解 采用算术平均法 则评估价为 市场比较法课件 采