注册资产评估师考试备考辅导土地与房地产管理法律制度3

土地与房地产管理法律制度35房地产转让价格的评估。 （1）转让国有房地产的纳税人，依法需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经资产评估事务所、会计师事务所等各类评估机构受理转让房地产评估业务。 （2）各评估机构必须严格按照法律规定的方法进行评估。主管税务机关要求评估机构提供有关评估资料的，评估机构应无偿提供，不得以任何借口拒绝。 （3）资产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。 （4）资产评估机构不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或者有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或者少缴土地增值税的，应当承担相应的法律和经济责任。因上述行为造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责任。 （5）各级财政、税务和资产评估行政管理部门应当密切配合，相互协作，加强对土地增值税的征收管理。 （三）房地产抵押 （掌握） 1土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其占用范围内的土地使用权也随之抵押。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 2房地产抵押的范围。（1）依法取得的房屋所有权，连同该房屋占用范围内的土地使用权；（2）依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；（3）法律规定的其他可以抵押的房地产。 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。有经营期限的企以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不能超过该企业的经营期限。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同上规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将房地产租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。 不得设定抵押权的房地产包括以下几种：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产。 3房地产抵押合同。 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人负责投保，并负担保险费。 4抵押房地产的占用与管理。已作抵押的房地产，由抵押人占用和管理。抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同并办理抵押权变更登记。抵押权转让，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 5抵押房地产的处分。发生以下情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（1）债务履行期满，抵押权人未受偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。 在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。 以划拨方式取得土地使用权连同地上建筑物设定抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 处分抵押房地产所得金额的分配顺序如下：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应当缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息；（4）依法向抵押权人支付违反合同的违约金和赔偿金；（5）剩余金额交还抵押人。 （四）房地产租赁 2房地产租赁合同。土地使用权出租后，承租人需要改变原土地使用权出让合同规定内容的，必须征得出租人同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准。依法重新登记土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。 3出租人和承租人的权利义务。租赁期间，出租人负有及时、认真检查和维修其所出租房屋及其附属设施的义务。出租人转让房地产的，还应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。如出租人将房地产转让给他人的，原房地产租赁关系继续有效。承租人负有按合同规定支付租金和合理使用房地产的义务，并不得转让房地产。互换、转租以及利用房地产与他人联营、合营的、应征得原出租人同意。以划拨方式取得土地使用权而建筑的房屋，房屋所有权人将其出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。 五、房地产产权登记管理 （了解） 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 （一） 地产产权登记 （归纳：土地抵押、租赁，合同后日，办理登记； 其他合同， 30日。 1设定土地权利登记。 （1）以划拨方式取得土地使用权的，新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地批准书之日起30日内，申请土地预登记，在竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记； （2）以出让方式取得土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请土地使用权设定登记。成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30 日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。 （3）国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。 （4）依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当 在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。 （5）依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证书。 同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后顺序办理抵押登记和实现抵押权。 （6）有出租权的土地使用者依法出让土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。 2变更土地使用权登记。 （1）划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，缴纳土地使用权出让金后30日内，申请变更登记。 （2）企业通过出让或者国家入股等形式取得的土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起30日，申请变更登记。 （3）集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签订后30日内，申请变更登记。 （4）依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，应当在转让合同或者协议签订后30日内（涉及房产变更的，在房地产变更登记发证后日内），申请变更登记。 （5）因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，在合同签订后30日内或者在接到上级主管部门的批准文件后30日内，申请变更登记。 （6）因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后30日内，申请变更登记。 （7）因处分抵押财产而取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后30日内，申请变更登记。 （8）商品房预售。预售人应在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 （9）出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请变更登记。 （）土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，以及土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，以及变更其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起日内申请变更登记。 （）依法继承土地使用权和土地他项权利的，或涉及其他形