房地产开发企业纳税辅导

房地产开发企业纳税辅导房地产开发企业纳税辅导 营改增房地产开发企业纳税辅导营改增房地产开发企业纳税辅导 第一部分基本规定第一部分基本规定 一一 纳税人纳税人 一 一 在中华人民共和国境内境内销售自己开发的房地产项目自己开发的房地产项目的企业 两种情况两种情况 为增值税纳税人 二 二 增值税纳税人分为一般纳税人一般纳税人与小规模纳税人小规模纳税人两大类 纳税人年年应征增值税销售额超过 500500 万元万元 含本数含本数 的为一般纳税的为一般纳税 人 未超过人 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人 小规模纳税人 一经认定为一般纳税人不得转为小规模纳税人一经认定为一般纳税人不得转为小规模纳税人 三 三 超过规定标准不认定不认定一般纳税人的 不得使用增值税专不得使用增值税专 用发票 不得抵扣进项税金 用发票 不得抵扣进项税金 四 财务核算健全 收入达不到规定标准达不到规定标准的纳税人也可以申可以申 请成为请成为 一般纳税人 一般纳税人 二二 征税范围征税范围 1 1 根据根据 销售服务 无形资产或者不动产注释销售服务 无形资产或者不动产注释 规定 房地产规定 房地产 纳税人主要涉及以下税目纳税人主要涉及以下税目 2 一一 房地产企业销售销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目不动产税目 二 是房地产企业出租出租自己开发房地产项目 包括如商铺 写字 楼 公寓等 适用租赁服务租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目不动产经营租赁服务税目 和不动产融资租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目 不含不动产售后回租融资租赁 2016 年 5 月 1 日后按贷款服务贷款服务征税 三三 税率和征收率税率和征收率 一 房地产一般纳税人一般纳税人销售 出租不动产适用的税率均为 11 11 转让土地使用权税率 11 二 小规模小规模纳税人销售 出租销售 出租不动产 以及一般纳税人提供一般纳税人提供 的可选择简易计税方法的销售 出租不动产业务 征收率为的可选择简易计税方法的销售 出租不动产业务 征收率为 5 5 三 小规模纳税人转让土地使用权征收率 三 小规模纳税人转让土地使用权征收率 3 3 特殊 特殊 一般纳税人转让一般纳税人转让 20162016 年年 4 4 月月 3030 日前取得土地使用权 可以选日前取得土地使用权 可以选 择简易计税办法 以取得全部价款核家外费用减去取得土地使择简易计税办法 以取得全部价款核家外费用减去取得土地使 用权原价后为销售额 按用权原价后为销售额 按 5 5 征收率征增值税 征收率征增值税 一般纳税人适用增值税税率 其进项税额可以抵扣 而小规模一般纳税人适用增值税税率 其进项税额可以抵扣 而小规模 纳税人适用增值税征收率 其进项税额不可以抵扣 纳税人适用增值税征收率 其进项税额不可以抵扣 四四 计税方法计税方法 3 增值税的计税方法 包括一般计税方法和简易计税方法 一般纳税人一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税 一般计税方法计税 一般纳税人 发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为特定应税行为 可以选择适可以选择适 用简易计税方法计税用简易计税方法计税 但一经选择 但一经选择 3636 个月内不得变更 老个月内不得变更 老 项目 项目 小规模小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税 简易计税方法计税 五五 应纳税额应纳税额 一般计税方法的应纳税额 一般计税方法的应纳税额 应纳税额应纳税额 当期销项税额当期销项税额 当期进项税额当期进项税额 注 一般纳税人 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时 其不足部分可以 结转下期继续抵扣 留底 留底 简易计税方法的应纳税额简易计税方法的应纳税额 小规模纳税人 小规模纳税人 一 简易计税方法的应纳税额 是指按照销售额和增值税征收率 计算的增值税额 不得抵扣进项税额 应纳税额计算公式 应纳税额应纳税额 销售额销售额 征收率征收率 二 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额 纳税人采用销售 额和应纳税额合并定价方法的 按照下列公式计算销售额 4 销售额销售额 含税销售额含税销售额 1 1 征收率征收率 六六 销售额的确定销售额的确定 1 1 基本规定基本规定 纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用全部价款和价外费用 财政部和国 家税务总局另有规定的除外 价外费用 价外费用 是指价外收取的各种性质的收费 但不包括以下项但不包括以下项 目目 一 代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事 业性收费 上缴 二 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项 契税 煤气 初装费 注 2 2 具体方法具体方法 一一 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外房地产老项目除外 以取得的全部价款和 价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余 额为销售额 额为销售额 5 纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支 付的土地价款 以省级以上省级以上 含省级含省级 财政部门监财政部门监 印印 制的财政票制的财政票 据为合法有效凭证 据为合法有效凭证 二二 房地产开发企业中的一般纳税人一般纳税人 销售自行开发的房地产老老 项目 项目 可以选择适用简易计税方法按照 5 的征收率计税 三三 房地产开发企业中的小规模纳税人小规模纳税人 销售自行开发的房地 产项目 按照 5 的征收率计税 小规模无论新老项目没有选 小规模无论新老项目没有选 择 适用征收率择 适用征收率 5 5 四四 房地产开发企业 无论一般纳税人 小规模纳税人 无论一般纳税人 小规模纳税人 采取预 收款方式销售所开发的房地产项目 在收到预收款的次月按照 3 3 的预征率预缴增值税 的预征率预缴增值税 七七 申报申报 一般纳税人按月申报 每月一般纳税人按月申报 每月 1515 日前申报上个属期税款 小规模日前申报上个属期税款 小规模 纳税人按季申报 每月纳税人按季申报 每月 1515 日前申报日前申报 特别提醒 特别提醒 5 5 月属期税款在月属期税款在 6 6 月月 2727 日前申报 只此一次 以后日前申报 只此一次 以后 按月或季按月或季 1515 日前日前 第二部分实务操作中问题第二部分实务操作中问题 一一 试点前发生的业务试点前发生的业务 6 一 试点纳税人发生应税行为 在纳入营改增试点之日前已 缴纳营业税 营改增试点后因发生退款减除营业额的发生退款减除营业额的 应当向 原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税 原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税 二 试点纳税人纳入营改增试点之日前试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为 因税收因税收 检查等原因需要补缴税款的 应按照营业税政策规定补缴营业检查等原因需要补缴税款的 应按照营业税政策规定补缴营业 税 税 二 视同销售的处理视同销售的处理 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高明显偏低或者偏高且不具有合理商业不具有合理商业 目目的的 或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无无 偿转让不动产而无销售额的偿转让不动产而无销售额的 用于公益事业或者以社会公众为对 象的除外 主管税务机关有权按照下列顺序顺序确定销售额 一一 按照纳税人最近时期纳税人最近时期销售同类同类服务 无形资产或者不动产的 平均平均价格确定 二二 按照其他纳税人最近时期其他纳税人最近时期销售同类同类服务 无形资产或者不动 产的平均价格确定 可比性 可比性 三三 按照组成计税价格计税价格确定 组成计税价格的公式为 组成计税价格 成本 1 成本利润率 目前成本利润率 10 注意 销售额的确定顺序注意 销售额的确定顺序 7 纳税人兼营免税 减税项目的 应当分别核算分别核算免税 减税项目 的销售额 未分别核算的 不得免税 减税 三三 一般纳税人适用简易办法计税的 能否开具增值税专用发票 一般纳税人适用简易办法计税的 能否开具增值税专用发票 除以下情形之外 按简易办法征税的都可以开具专票 除以下情形之外 按简易办法征税的都可以开具专票 一 一 属于增值税一般纳税人的 单采血浆站血浆站销售非临床用人体非临床用人体 血液 血液 可以按照简易办法照简易办法照 3 3 征收率计算应纳税额 但不得不得 对外开具增值税专用发票 对外开具增值税专用发票 二 二 纳税人销售旧货销售旧货 应开具普通发票 不得自行开具或者 由税务机关代开增值税专用发票 三 三 销售自己使用过的固定资产使用过的固定资产 减按 2 征税的 2015 90 号公告销售固定资产放弃减按放弃减按 2 2 税率征税 可以开税率征税 可以开 具专用发票具专用发票 一般纳税人老项目选择简易征收可以开具专用发票 一般纳税人老项目选择简易征收可以开具专用发票 四四 不得开具专用发票的情形不得开具专用发票的情形 一 一 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法 国家税务总局公告 2016 年 18 号 规定 一般纳税人 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目 其 20162016 年年 4 4 月月 3030 日前日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的已向主管地税机关申报缴纳营业税的 8 预收款预收款 未开具营业税发票的 可以开具增值税普通发票 不未开具营业税发票的 可以开具增值税普通发票 不 得开具增值税专用发票 或申请代开专用发票 得开具增值税专用发票 或申请代开专用发票 注意注意 不允许开具专用发票的仅限于 2016 年 4 月 30 日前收取 并已向主管地税机关申报缴纳营业税的部分 营改增后收取的营改增后收取的 符合规定的仍可以开具专用发票符合规定的仍可以开具专用发票 二 二 纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目 出租不销售自行开发的房地产项目 出租不 动产 动产 不得开具或申请代开增值税专用发票 三 三 销售免税免税项目不得开具专用发票 四 四 销售使用过的固定资产 旧货减按使用过的固定资产 旧货减按 2 2 税率征税的税率征税的 五五 销售额确定及土地出让金扣除及计算销售额确定及土地出让金扣除及计算 一 一 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地 出让金 财政票据 拆迁补偿费 征收补偿款 非税收入票 据 开发规费 非税收入票据 等 注 目前只有土地出让金列入差额扣除范围注 目前只有土地出让金列入差额扣除范围 一般纳税人 二 二 财税 2016 36 号规定 房地产开发企业中的一般一般 纳税人纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产 老项目除外 以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地 9 时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 销售额是时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 销售额是 差额 差额 注意 该注意 该差额扣除政策应同时满足三个 仅限 一是仅限一是仅限 于一般纳税人 二是仅限于一般计税方法于一般纳税人 二是仅限于一般计税方法 三是仅限于支付给三是仅限于支付给 政府部门 所以其扣除凭证为财政票据政府部门 所以其扣除凭证为财政票据 房地产开发企业中的 一般纳税人开发的土地如果是转让所得 转让所得 应取得进项发票方可 抵扣 而非执行差额扣除政策而非执行差额扣除政策 房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权 凭取得的房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权 凭取得的 专用发票抵扣进项税额 专用发票抵扣进项税额 1 销售额销售额 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款 1 11 11 税率 注意 差额计税 一般纳税人税率注意 差额计税 一般纳税人税率 11 11 2 2 当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款 3 3 当期销售房地产项目建筑面积 是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积 4 4 房地产项目可供销售建筑面积 是指房地产项目可以出售的 总建筑面积 不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套 公共设施的建筑面积 不含道路 花园 物业 幼儿园 健 身馆等公摊面积 举例 某房地产企业 C 公司为一般纳税人 该公司 2016 年 2 月 底前开发完毕的 X 楼盘 老项目 2016 年 6 月 X 楼盘的销售 10 额 包括全部价款和价外费用 为 2000 万元 销售面积为 1000 平方米 收到预收款收到预收款 600600 万元万元 该楼盘可供销售的建筑面积为 6 万平方米 土地价款为 3 亿元 分别计算选择一般计税方法一般计税方法 和简易计税方法简易计税方法的应预缴税款和应纳税额 应预缴税款和应纳税额 计算 1 1 选择一般计税方法 选择一般计税方法 应预缴税款 600 预收款 1 11 税率 3 预征率 1616 2121 万元 注 预缴时不扣除土地款 万元 注 预缴时不扣除土地款 当期允许扣除的土地价款 1000 销售建筑面积 60000 可供 销售建筑面积 300000000 支付土地价款 500500 万元万元 销售额 2000 全部价款和价外费用 500 当期允许扣除的土地 价款 1 11 1351 35 万元 占比 占比 25 25 应纳税额 1351 35 销售额 11 148148 6464 万元万元 2 2 选择简易计税方法 选择简易计税方法 根据国税总局 2016 年第 18 号公告规定 房地产开发企业中的 一般纳税人 销售自行开发的房地产老项目 可以选择适用简 易计税方法按照 5 5 的征收率计税的征收率计税 但选择简易计税方法计税的 以取得的全部价款和价外费用为销售额 不得扣除对应的土地不得扣除对应的土地 价款 价款 应预缴税款 600 预收款 1 5 5 征收率征收率 3 预征率 1717 1414 万元万元 11 销售额 2000 全部价款价外费用 1 5 1904 76 万元 应纳税额 1904 76 销售额 5 9595 2323 万元万元 分析 分析 根据计算结果看出 选择简易办法计税简易办法计税的应预缴税款略应预缴税款略 大于选择一般计税大于选择一般计税方法计税的应预缴税款应预缴税款 计税基数不同 计税基数不同 而 应纳税额则与土地价款的占比相关应纳税额则与土地价款的占比相关 25 如果房地产项目的 土地价款占比较高 则选择一般计税方法计算的应纳税额会小则选择一般计税方法计算的应纳税额会小 于选择简易办法计税的应纳税额 对于土地价款占比不是特别于选择简易办法计税的应纳税额 对于土地价款占比不是特别 高的房地产项目高的房地产项目 则选择适用简易计税方法计税更能体现增值则选择适用简易计税方法计税更能体现增值 税税收优惠税税收优惠企业应根据项目实际情况合理选择按一般计税方法 计税还是按简易办法计税 特指老项目 注意 注意 1 1 只有一般纳税人适用一般计税办法才可以扣除土地出只有一般纳税人适用一般计税办法才可以扣除土地出 让金及取得的进项税金 让金及取得的进项税金 2 2 一般纳税人选择简易计税办法及小规模纳税人不得扣除土 地出让金及进项税金 3 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况 扣除的 土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款 重视台账管理重视台账管理 与税金息息相关管理 评估 稽查 与税金息息相关管理 评估 稽查 六六 关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题 房地关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题 房地 产开发企业预收款范围及在地税已交营业税开票申报问题产开发企业预收款范围及在地税已交营业税开票申报问题 一 纳税义务发生时间 一 纳税义务发生时间 12 1 营业税改征增值税试点实施办法 第四十五条规定 增值 税纳税义务 扣缴义务发生时间为 纳税人 发生应税行为并收发生应税行为并收 讫销售款项讫销售款项或者 取得索取销售款项凭据的当天取得索取销售款项凭据的当天 先开具发票先开具发票 的 为开具发票的当天 特殊 的 为开具发票的当天 特殊 2 2 纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提 在具体交房时 间的辨别上 以 商品房买卖合同 上约定的交房时间为准 若实际交房时间早于合同约定时间的 以实际交付时间为准 以实际交付时间为准 二 预收款 二 预收款 1 1 预收款范围预收款范围 包括分期取得的预收款 首付 首付 按揭按揭 尾款 尾款 全款取得的预收款全款取得的预收款 2 2 预收款政策变化 预收款政策变化 房地产开发企业收到预收款时 未达到纳 税义务发生时间 应按照销售额的 3 预缴增值税 填报 增值 税预缴税款表 收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生 时间 而此前 营业税暂行条例实施细则 规定 销售不动产销售不动产 收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天 营改增收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天 营改增 后后销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务 发生时间 政策发生了重大变化 政策发生了重大变化 3 3 根据根据 营业税改征增值税试点实施办法营业税改征增值税试点实施办法 规定 只有建筑企规定 只有建筑企 业和提供租赁服务 纳税义务发生时间为收到预收款的当天 业和提供租赁服务 纳税义务发生时间为收到预收款的当天 13 三 预收款 三 预收款 已在地税申报开票及申报已在地税申报开票及申报 总局总局 20162016 年年 2323 号公告 号公告 纳税人在地税机关已申报营业税未开 具发票 2016 年 5 月 1 日以后需要补开发票的 可开具增值税 普通发票 税务总局另有规定的除外 不得开具增值税专用发 票 根据以上规定 房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开 具发票的 应将缴纳营业税的完税凭证留存备查 并在开具的 应将缴纳营业税的完税凭证留存备查 并在开具的 增值税普通发票备注栏注明增值税普通发票备注栏注明 已缴纳营业税 补开营业税发票已缴纳营业税 补开营业税发票 完税凭证号码完税凭证号码 xxxx xxxx 字样 纳税申报时 可在开具增值税普通字样 纳税申报时 可在开具增值税普通 发票的当月发票的当月 以无票收入负数冲减销售收入 20162016 年年 6 6 月申月申 报操作 报操作 例如 例如 2016 年 5 月 某房地产企业开具一张价税合计为 100 万 元的增值税普通发票 该笔房款已在地税机关申报营业税 纳 税申报时 应在 增值税纳税申报表附列资料 一 第 9b 5 9b 5 征收率的服务 不动产和无形资产征收率的服务 不动产和无形资产 行 行 开具其他开具其他 发票发票 列列 填报销售额 95 24 万元 100 1 5 销项 应纳 税额 4 76 万元 95 24 5 同时在 增值税纳税申报表附列资料 一 第 9b 5 征收率的服务 不动产和无形资产 行 未开具发票未开具发票 列 填报销售额 95 24 万元 填报销项 应纳 税额税额 4 76 4 76 万元万元 这样申报表平衡 地税已交营业税无需再缴税 这样申报表平衡 地税已交营业税无需再缴税 通过申报实现 通过申报实现 14 四 四 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日以后预收房款开票处理日以后预收房款开票处理 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目 应在收到预收款时按照 3 的预征率预缴增值税 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日以后 预收款时先向购房者开具增值税普通发票 待正式交日以后 预收款时先向购房者开具增值税普通发票 待正式交 易完成时 对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红 收回易完成时 对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红 收回 原发票 同时开具全额的增值税发票 暂时处理 关注后续 原发票 同时开具全额的增值税发票 暂时处理 关注后续 七七 关于房地产开发企业跨县 市 区 开发房产预缴税款问题关于房地产开发企业跨县 市 区 开发房产预缴税款问题 营业税改征增值税试点有关事项的规定 规定 房地产开 发企业中的一般纳税人销售房地产老项目 以及一般纳税人出一般纳税人销售房地产老项目 以及一般纳税人出 租其租其 20162016 年年 4 4 月月 3030 日前取得的不动产日前取得的不动产 适用一般计税方法计适用一般计税方法计 税的税的 应以取得的全部价款和价外费用 按照 3 的预征率在不不 动产所在地预缴税款后 向机构所在地主管税务机关进行纳税动产所在地预缴税款后 向机构所在地主管税务机关进行纳税 申报申报 但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目 以及适用但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目 以及适用 简易计税方法的老项目的跨县 市 区 开发房产预缴税款问简易计税方法的老项目的跨县 市 区 开发房产预缴税款问 题作出规定 持续关注 我省也没有具体办法 近期出台 同题作出规定 持续关注 我省也没有具体办法 近期出台 同 一市跨区各地规定不一 一市跨区各地规定不一 八八 关于房地产开发企业代收的办证费 契税 印花税等代收转关于房地产开发企业代收的办证费 契税 印花税等代收转 付费用是否属于价外费用问题付费用是否属于价外费用问题 15 营业税改征增值税试点实施办法 第三十七条规定 以委委 托方名义开具发票代委托方收取的款项托方名义开具发票代委托方收取的款项 不属于价外费用 不属于价外费用 因 此房地产开发企业为不动产买受人代收转付 并以不动产买受并以不动产买受 人名义人名义取得票据的办证费 契税 印花税等代收转付费用不属办证费 契税 印花税等代收转付费用不属 于价外费用的范围 于价外费用的范围 九九 关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰 设备是否视同关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰 设备是否视同 销售问题销售问题 营业税改征增值税试点实施办法 规定 视同销售不动产的 范围是 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资无偿转让无形资 产或者不动产产或者不动产 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外 房地产开发企业销售精装修房 已在 商品房买卖合同 中 注明的装修费用 含装饰 设备等费用 已经包含在房价中 已经包含在房价中 因此不属于税法中所称的无偿赠送 无需视同销售 房地产企 业 买房赠家电 等营销方式的纳税比照本原则处理 例如 房地产公司销售精装修房一套 其中精装修部分含电器 家具的购进价格为 10 万元 销售价格 200 万元 并按照 200 万 元全额开具增值税发票 按照 11 税率申报销项税额 此时 无需对 10 万元电器部分单独按照销售货物征收增值税 合同 如何签订关键 16 十十 关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再 销售问题销售问题 房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产 固定资自己名下的不动产 固定资 产 产 应当按照 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 国家税务总局 20162016 年第年第 1414 号公告 的规定进行税务处理 号公告 的规定进行税务处理 不适用不适用 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法收管理暂行办法 国家税务总局公告 国家税务总局公告 20162016 年第年第 1818 号 号 不不 允许扣除土地成本 已经扣除土地出让金的要减除 允许扣除土地成本 已经扣除土地出让金的要减除 例如 某房地产企业开发一批商铺 销售出 90 剩余有 10 套商铺尚未售出 房地产开发企业办理权属登记时 将该 10 套 商铺登记在自己名下登记在自己名下 3 年后 该商区房产价格上涨 房地产 开发企业决定将该 10 套商铺再出售 此时 该 10 套商铺已经 登记在房地产企业名下 再次销售时 属于属于 二手二手 不是房 地产开发项目尚未办理权属登记的房产 不是一手房 因此 应适用 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 国家 税务总局 2016 年第 14 号公告 十一十一 进项抵扣问题进项抵扣问题 可以抵扣可以抵扣 一 一 汽油费可以开具专用发票 营改增之前就可以 您 用于生产经营的车辆使用的 可以抵扣进项税 17 二 二 停车费如果取得专用发票 可以抵扣进项税 营改增 之后停车费可以开具专用发票 三 三 过路费可以计算抵扣 财税 2016 47 号规定 在 2016 年 5 月 1 日至 7 月 31 日 一般纳税人支付的道路 桥 闸通行 费发票 不含财政票据不含财政票据 下同 上注明的收费金额按照下列公 司计算可抵扣进项税额 高速公路通行费可抵扣进项税额高速公路通行费可抵扣进项税额 高速公路通行费发票上注明的注明的 金额金额 1 3 1 3 3 3 一级公路 二级公路 桥 闸一级公路 二级公路 桥 闸通行费可抵扣进项税额 一级公 路 二级公路 桥 闸通行费发票上注明的金额金额 1 5 1 5 5 5 不得抵扣不得抵扣 四 贷款利息及相关费用 四 贷款利息及相关费用 贷款利息及与贷款利息直接相关的投融资顾问费 咨询费 手贷款利息及与贷款利息直接相关的投融资顾问费 咨询费 手 续费不允许抵扣增值税进项税额续费不允许抵扣增值税进项税额 五 三流不一致的发票 五 三流不一致的发票 增值税可以抵扣的条件是 资金流资金流 发票流发票流 货物流货物流 三流 一致 否则不予抵扣 18 例 企业要想抵扣一张由 M 公司开具的增值税专用发票 其 必须满足这三个条件 款项必须支付给款项必须支付给 MM 公司公司 发票必须是发票必须是 MM 公司开具 货物或服务必须由公司开具 货物或服务必须由 MM 公司发货或提供 三者缺一不公司发货或提供 三者缺一不 可可 这一点对于营改增之后存在挂靠情况或者资质共享业务的 企业 尤其要值得重视 六 用于简易计税方法计税项目 免税 集体福利和个人消 六 用于简易计税方法计税项目 免税 集体福利和个人消 费的购进货物 服务发票费的购进货物 服务发票 兼有一般计税方法计税 简易计税方法计税 免征增值税的房 地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的 应以 建筑工程 施工许可证 注明的 建设规模建设规模 为依据进行划分 不得抵扣的进项税额不得抵扣的进项税额 当期无法划分的全部进项税额当期无法划分的全部进项税额 简易计 简易计 税 免税房地产项目建设规模税 免税房地产项目建设规模 房地产项目总建设规模 许房地产项目总建设规模 许 可证上规模 可证上规模 七 取得虚开的增值税专用发票 七 取得虚开的增值税专用发票 企业如果善意取得虚开的增值税专用发票 如能重新取得合法 有效的专用发票 准予其抵扣进项税款 如不能重新取得合法 有效的专票 不允许抵扣进项税款 八 资料不全的完税凭证 涉外业务 八 资料不全的完税凭证 涉外业务 19 纳税人凭完税凭证完税凭证抵扣进项税额的 应当具备书面合同 付款 应当具备书面合同 付款 证明和境外单位的对账单或者发票证明和境外单位的对账单或者发票 资料不全的 其进项税额其进项税额 不得从销项税额中抵扣不得从销项税额中抵扣 九 九 取得专用发票自开具之日起 18080 日内未到税务机关办理日内未到税务机关办理 认证 认证不符或认证 认证不符或虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内认证通过的次月申报期内 申报抵扣的增值税专用发票申报抵扣的增值税专用发票 海关专用发票 180 天申请稽核 比对 超期特殊情况 需总局批准 十 没有按规定加盖财务专用章或者发票专用章的扣税凭证 十 没有按规定加盖财务专用章或者发票专用章的扣税凭证 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票汇总开具专用发票 汇总开具专用发票的 同时使用防伪税控系统开具同时使用防伪税控系统开具 销售货物销售货物 或者提供应税劳务清单或者提供应税劳务清单 并加盖财务专用章或者发票专用章 并加盖财务专用章或者发票专用章 这一点在企业购进办公用品 劳保用品等抵扣时经常出现 十一 十一 纳税人购进的旅客运输服务 贷款服务 餐饮服务 旅客运输服务 贷款服务 餐饮服务 居民日常服务和娱乐服务 居民日常服务和娱乐服务 十二 十二 非正常损失的不动产及不动产在建工程所耗用的购进 货物 设计服务和建筑服务 十三 营改增前发生的货物 服务 不动产采购业务 营改 十三 营改增前发生的货物 服务 不动产采购业务 营改 增之后收到的增值税专用发票不能抵扣 营业税纳税人 增之后收到的增值税专用发票不能抵扣 营业税纳税人 20 只有增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵只有增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵 扣 扣 例 如 A 公司 2016 年 4 月 18 日与 B 公司签订的材料采购合 同 用于公司不动产建设 此不动产建设于 4 月 28 日已经完工 但是 A 公司 5 月 10 日才支付材料款并于同日取得增值税专用发 票 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日前不动产还没有实行营改增其用于不动产日前不动产还没有实行营改增其用于不动产 建设的购进材料取得的专用发票不得抵扣 建设的购进材料取得的专用发票不得抵扣 与之类似的还有采购的设备 劳保用品 办公用品等营改增之与之类似的还有采购的设备 劳保用品 办公用品等营改增之 前购买的此类货物或服务取得的发票是不可以抵扣的 前购买的此类货物或服务取得的发票是不可以抵扣的 十二十二 老项目老项目 简易征收及管理简易征收及管理 一 一 老项目老项目 界定界定 根据财税 2016 36 号规定 房地产老项目 是指 1 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目 2 建筑工程施工许可证 未注明合同开工日期或者未取得 建 筑工程施工许可证 但建筑工程承包合同承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目 二 二 哪些老项目应选择简易征收哪些老项目应选择简易征收 针对老项目实行特殊的过渡政策过渡政策 主要是为了实现 减负减负 的的 21 目标 目标 老项目成本项已经部分或全部发生 进项税额不足 在进项税额不足 在 11 11 的税率下 的税率下 恐面临税负上升的风险 简易征收本质上是延 续了营业税 不得抵扣进项税 5 的税率下 将含税金额换算 成不含税金额不含税金额 再行计算应缴增值税 税负会略有下降 在一税负会略有下降 在一 般计税下 进项税额以及土地成本可以抵扣 般计税下 进项税额以及土地成本可以抵扣 事实上 老项目 本身也是千差万别 有的项目已近尾声 有的项目可能还没有 实际开工 是否适用简易征收 要综合考虑以下因素 1 1 开发进度及可抵扣成本占比 开发进度及可抵扣成本占比 开发进度越靠后 可抵扣成本开发进度越靠后 可抵扣成本 越少 适用简易征收可能更有利 越少 适用简易征收可能更有利 2 2 土地成本大小 本次营改增一大亮点是 在一般计税方式下 房地产企业的土地成本可以扣除 简易计税下 不得扣除对应 的土地价款 土地成本占比大选择一般计税方法 3 3 融资成本大小 本次营改增后 企业购进的贷款服务成本 利息 是不能进行扣除的 对于资本运行型的房地产企业 需要充分考虑到这一具体规定 利息支出大选简易 4 4 预计毛利率 房地产项目毛利率会影响项目的增值情况 一 般而言 增值大的项目适用简易征收有利 5 5 土地增值税 根据最新规定 土地增值税扣除项目涉及的增 值税进项税额 允许在销项税额中计算抵扣的 不计入扣除项允许在销项税额中计算抵扣的 不计入扣除项 目 不允许在销项税额中计算抵扣的 可以计入扣除项目 目 不允许在销项税额中计算抵扣的 可以计入扣除项目 三 简易征收备案与申请三 简易征收备案与申请 22 增值税一般纳税人选择简易办法 需到主管税务机关提出申请并 办理备案手续 十三十三 预缴税款问题预缴税款问题 一 一 财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税 试点的通知 财税 2016 36 号文件 房地产开发企业 无论一般纳税人还是小规模纳税人无论一般纳税人还是小规模纳税人采取预收款方式销售所开发 的房地产项目 在收到预收款时按照 3 的预征率预缴增值税 待产权发生转移时 再清算应纳税款 并扣除已预缴的增值税 待产权发生转移时 再清算应纳税款 并扣除已预缴的增值税 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款 取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款 二 二 财税 2016 36 号文件规定 无论是小规模纳税人还是 一般纳税人 包括选择简易征收办法 按规定的纳税义务发生规定的纳税义务发生 时间 时间 以当期销售额和 5 的征收率 11 税率计算当期应纳税 额 抵减已预缴税款后 向主管国税机关申报纳税 未抵减完未抵减完 的预缴税款可以结转下期继续抵减 的预缴税款可以结转下期继续抵减 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额 应以完税凭证作为应以完税凭证作为 合法有效凭证 合法有效凭证 十四十四 案例说明案例说明 案例一案例一 A 房地产企业 一般纳税人 自行开发了 B 房地 产项目 施工许可证注明的开工日期是 20152015 年年 3 3 月月 1515 日日 23 2016 年 1 月 15 日开始预售房地产 至 20162016 年年 4 4 月月 3030 日日共 取得预收款 5250 万元 已按照营业税规定申报缴纳营业税 A 房地产企业对上述预收款开具收据 未开具营业税发票 该企业 20162016 年年 5 5 月又收到预收款月又收到预收款 52505250 万元 营改增后 万元 营改增后 2016 年 6 月共开具了增值税普通发票 10500 万元 含 2016 年 4 月 30 日前取得的未开票预收款 5250 万元 和 2016 年 5 月 收到的 5250 万元 同时办理房产产权转移手续 问 纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款 1 1 由于 A 房地产企业销售了自行开发的房地产老项目 开 工日期 2015 年 3 月 15 日 纳税人按照 办法 第八条规定 可选择适用简易计税方法按照 5 5 的征收率计税 的征收率计税 2 2 纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元 其中包括 5250 万元属于 办法 第十七条规定的可以开具增值税普通发 票的情形 2016 年 4 月 30 日取得预收款 3 3 纳税人按照 办法 规定 应在 6 月申报期就取得的预收 款 5250 万元 5 月取得预收款 5250 万元 预缴税款 150 万元 即应预缴税款 52505250 预收款预收款 1 5 5 征收率 3 3 预征率 150150 万元 万元 24 4 纳税人应按照 办法 第十五条规定 在 7 月申报期应申 报的增值税税款为 5250 1 5 征收率 5 征收率 150 预 缴税款 250 150 100 万元 预缴税款可以抵缴应纳税款 办理办理 产权开票产权开票 注意 2016 年 4 月 30 日收取预收款 当时已交营业税 补开增 值税普通发票时无需再缴纳增值税 但是不得开具专用发票 案例二案例二 A 房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同 上例 2016 年 6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计 1110 万元 其中 注明的增值税税额为 110 万元 纳税人选纳税人选 择放弃选择简易计税方法 按照适用税率计算缴纳增值税 择放弃选择简易计税方法 按照适用税率计算缴纳增值税 问 纳税人在 7 月申报期应申报多少增值税税款 1 1 纳税人按照 办法 规定 应在 6 月申报期就取得的预收 款计算应预缴税款 即应预缴税款应预缴税款 5250 1 11 11 征收率 3 3 预征率预征率 141 9 万元 2 2 纳税人 6 月开具增值税普通发票 10500 万元 其中包括 5250 万元属于 办法 第十七条规定的可以开具增值税普通发 票的情形 25 3 3 纳税人应在 7 月申报期按照 办法 第十四条规定确定应 纳税额销项税额销项税额 5250 5250 1 11 1 11 征收率 征收率 11 11 征收率 520 3 万元 进项税额进项税额 110 110 万元万元 应纳税额应纳税额 520 3 销项税金 110 进项税金 141 9141 9 预缴税款 268 4 万元 注意 预缴税款只有在产权转移 纳税义务发生 开具发票时注意 预缴税款只有在产权转移 纳税义务发生 开具发票时 才可以在申报清算时抵减应纳税款才可以在申报清算时抵减应纳税款 上例如果是小规模纳税人适用征收率 5 不得抵扣进项税 金 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目 自行开具增值 税普通发票 购买方需要增值税专用发票的 小规模纳税人向 主管国税机关申请代开 增值税普通发票不具有进项抵扣功能 注意 产权转移 开具发票 申报补税 抵税时在主管税务机注意 产权转移 开具发票 申报补税 抵税时在主管税务机 关关 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 未按本办法规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 未按本办法规定 预缴或缴纳税款的 由主管国税机关按照预缴或缴纳税款的 由主管国税机关按照 中华人民共和国税中华人民共和国税 收征收管理法收征收管理法 及相关规定进行处理 及相关规定进行处理 案例典型注意体会案例典型注意体会 26 十五十五 房地产开发企业开发的 开工日期在房地产开发企业开发的 开工日期在 4 4 月月 3030 日之前的同一日之前的同一 施工许可证施工许可证 下的不同房产 如开发项目中既有普通住房 下的不同房产 如开发项目中既有普通住房 又有别墅 可以分别选择简易征收和一般计税方法吗 又有别墅 可以分别选择简易征收和一般计税方法吗 不可以 同一房地产项目只能选择适用一种计税方法 项目不可以 同一房地产项目只能选择适用一种计税方法 项目 管理是原则 管理是原则 十六十六 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日后房地产企业如何抵扣取得的不动产 日后房地产企业如何抵扣取得的不动产 一 一 根据 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征 增值税试点的通知 财税 2016 36 号 规定 适用一般计 税方法的试点纳税人 2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上 按固定资产核算的不动产或者固定资产核算的不动产或者 20162016 年年 5 5 月月 1 1 日后取得的不动产日后取得的不动产 在建工程在建工程 其进项税额应自取得之日起分其进项税额应自取得之日起分 2 2 年从销项税额中抵年从销项税额中抵 扣 第一年抵扣比例为扣 第一年抵扣比例为 60 60 第二年抵扣比例为 第二年抵扣比例为 40 40 取得不动产取得不动产 包括以直接购买 接受捐赠 接受投资入股 自直接购买 接受捐赠 接受投资入股 自 建以及抵债建以及抵债等各种形式取得不动产 二 二 分期抵扣不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目分期抵扣不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目 房地产自行开发的房产按存货核算 一次抵扣 房地产自行开发的房产按存货核算 一次抵扣 融资租入的不动产 注 融资租入的不动产 注 以及在施工现场修建的临时建筑物 构筑物 售楼处 样板间 以及在施工现场修建的临时建筑物 构筑物 售楼处 样板间 施工现场的简易房屋属于在施工现场修建的临时建筑物 构筑施工现场的简易房屋属于在施工现场修建的临时建筑物 构筑 27 物 其进项税额可一次性抵扣其进项税额不适用上述分物 其进项税额可一次性抵扣其进项税额不适用上述分 2 2 年抵年抵 扣的规定 如果最终拆除 其进项税无需转出 最新答复 扣的规定 如果最终拆除 其进项税无需转出 最新答复 三 三 那么如果房地产企业