微观经济学论文.doc

海 南 大 学 微 观 经 济 学 课 程 论 文 题 目：海口未来房价预测与分析 学 号：20102518310047 姓 名：杨青卿 年 级：2010级 学 院：旅游学院 系 别：企业管理系 专 业：高尔夫管理专业 指导老师：余升国 完成日期：2011年10月14日 分 数： 关键词：海南 海口房价 市场分析 居民人均可支配收入 正文 海口未来房价预测与分析 海口市位于海南岛的最北端，作为省会城市，城市服务功能齐备，交通便利，自古以来便是海南与内地的交通要塞，其地理位置和政治地位是别的市县无法逾越的。海口是海南的政治文化中心，是海南省最大，也是最繁华的城市，作为中国最年轻的省会城市，海口的房地产也受到了热捧，特别是在建设国际旅游岛的大战略背景下，海口的房地产更是一路走俏，快速上扬到一个很高的水平。据了解，海口房地产自受到上世纪90年代地产泡沫重创之后，房价打入谷底，一蹶不振，随处可见到被“遗弃”的烂尾楼。直至90年代末期，为了解决海南房产泡沫遗留下的问题，中央出台了海南优惠政策，减免契税、营业税等税费，再加上海口启动了停缓建工程处置的工作，自此海口的房价开始缓慢攀升。据悉，海口1999年的均价是1798元/平方米，而截止到2010年6月份，海口住宅签约均价为7288元/平方米，10年的时间，房价上涨了近5倍。据业内人士介绍，尽管受到“新国十条”和销售淡季的影响，海口的房地产销量出现了迅速“冷冻”的现象，但伴随着海口许多重大工程项目的启动以及东环铁路的相续完工，海口的城市价值仍不断提升，这极大地增强了海口对于外来资金、外来购买力的吸引力，因此，就目前而言，海口房地产市场的降价空间并不大，最多徘徊在目前价位左右。 但海口市在08年2季度，商品住宅平均价格为：4136.19元，同比增长36.96%。土地市场更是创新高，6月24日白水塘一处约70亩的土地拍出了5110万元，7月10日玉沙村挂牌起始价为6139元/，即409.3万元/亩（约合楼面地价1228元/）。从以上的消息看海口房价上涨是个不争的事实，海南房价的涨幅已两个月位列于全国亚军。正因为在海南，所以对于房价的讨论格外特别。很显然，海南的出名不但是碧海蓝天，还有房地产泡沫。海南与北海几乎是房地产所有教材上必备的案例。同时从官方的数据上看,城镇居民人均可支配收入年为元，就算以十倍计，这些钱不花，都不足以交足首期。在讨论中，与全国一二线城这几年讨论的题目一样：房价会跌或者是涨。分成两派，空军与多军，空军认为房价会跌，多军则相反。正如每个人都会为自己的理论找寻到合适的根据一样，谁也说不服谁。在市场经济下，每个论段看上去都是合理的，因为大家的立场和角度不同，结论自然不可能相同。什么人会希望房价跌，需要而又买不起房的人。这个的群体在所有的城市总量都相当庞大。什么人希望房价涨，发展商和已买房者，投资者。个中因由不用说，所有的人都可以明白。其中最为矛盾角色只怕是政府，房价太低买地自然高不了，对于城市发展无法增速；房价太高又影响民生。因此许多城市都有一个奇怪的现象，一方面政府在调控楼市，另一方面又在拍卖地王。那么我们怎么从市场的角度去理性的分析市场呢？现在对海南整体房价乐观的看法是，海南的房价被低估。因为我们有优质的环境，其稀缺性是不可复制的。房地产不可再生与不可移动性，使其应拥有相对符的价格显现。这点本没有错，优质的位置会有相对的价格，感谢老天我们还有优质的气候。但是就房地产经济本身而言，价格体系的生成是一个繁杂的综合因素组成的，单一的因素不能形成价值。正如非洲大陆的自然资源绝不会比我们差，海岸线也不少，但那里许多地方的人担心的不是房价，而是温饱与和平。这也许是很极端的比方，但可以看到房地产价格就地理环境外，政治经济都有其直接的影响力。第二个乐观的看法是，找到了市场需求。自2000年以来，岛外客渐渐成为购买主力，客源以北方人为主，最大群体来自过冬养老。其次是海岸线的高价物业，以休闲度假为主。以市场经济的观点，只要有需求，自然有供给。市场只要有卖买，经济自然会繁荣。但却突略了房地产做为特殊商品的特性。房地产是一个占用时间长，而资金密度大的行业，利润高，风险更高，如果其目标客户群建立在过冬养老，休闲度假。那么其需求谈不上刚需求只是软性性需求。因为第二居所本身是不确定性的，选择性的。当然我们可以说中国很大，省份很多，一个地方买一点，这点房子根本不够卖，但不确定性会对房地产项目本身带来毁灭的打击，如果无法快速回笼资金，许多房地产公司的日子也就走到头了。所有房地产成熟地区，对于一个项目的营销把控来自，对于刚性需求目标客户的把控：即本地客户与首次置业的客户，因为他们有绝对的选择意向，预测性明确，风险系数低。当然这里有一个对于旅游地产的看法，就旅游地产本身是好件事。但海南的旅游地产的开始是由市场慢慢成形的，而非有计划有准备的发展。这只不过是一个偶然中的必然，当初中央对海南半拉子工程的政策，是为了解决历史问题，由政府买单以极低价格入市，让本地消化。但本地的购买力不足，而对于来旅游的发达地区客户来说，他们原住地已是700010000，几百元至千元的物业和送的差不多，当购买主力的显现，旅游地产也就相运而生。因此配套跟不上一直以来就是一个大问题。房地产的配套不单单是个平面的问题，修一条路，在两旁种上点树就完了。它包括衣食住行，安全，医疗等一个多角度的综合需求。成熟环境需要比一个项目更长的时间完善，可是如果单单只是完善配套只怕还算简单得多，从经济上来说，一次性投入是好控制的，但成本维护就困难得多，而这正是旅游地产将来会显现的问题。我们可以假设，如果整个西海岸都是岛外人买，那么政府对于这么庞大的多个社区要投入城市配套，需要投入学校、医院、菜市场、公交、派出所等。如果这么庞大的社区体，整体入住量少于6个月，那么另外6个月这些配套必定是产生维护亏损，亏损量大就会减少配套，这样又回到配套不完善的原点。反之，如果每户因为公交不便而还需要买车，而家里少一根大葱都要开车去买，那么使用成本会高于购买成本，物业长久价值就会减弱。有人说空置率是个问题，我却认为在市场经济下，空置率根本不是问题。做为商品卖买都是真金白银的，谁买了就是谁的，用不用是他的事，只要他交足了管理费。没有一个道理说买一个商品还强制使用，这说不通，要不然一开始就别卖。这点的限制是不符合市场经济的。但与空置率浪费相比，配套的浪费才是会城市运营的恶梦。最后有两个支撑海口房价的关点就略肤浅了，一是认为这是因为通货上升，物价上涨，所以房价就涨，这似乎是个必然相联的道理。但从房地产经济上看，一般通货胀，房地产的寒冬也就到了。诚实固定资产投资是保值的，这个值保的是物价上涨的部分，但不是指这一部分不会有变化。因为价格最终是以供求为主，当肉都飞涨时，国家会银根紧缩，普通人也会，因为温饱比居住更重要。当需求下跌，供给就会产生过剩。而事实上我不认为中国有哪家开发商能做到，哪怕封盘一年以上，又维护物业价值的。不然眼下一线城市就是最不可能下跌的。后一种是认为我们不在调控风暴的中心，所以不会影响。这种观点是相当可怕的。只能证明我们还不明白这场调控意味着什么。只是因为美国有二十万人断供，就让世界拖入一次“次货危机”，很难想像同一个国家一次全面调控，会有幸免者。当然我们可以说房地产有区域特性，相互影响较小，深圳跌40%，海南绝对不会跌，这没错。但也不要忘记一个事实，海南的房价是由外销支撑的。当美元走软，国内通胀，成本上升，世界工厂动力减速，整体经济下滑。很难想像大的经济环境不会对海南楼市产生影响。而潜在不确定性在于，海南对于低端物业处理完结，从另一面来看也消化完岛外的中低端客户，消费门槛拉高。目标客户群将重新洗牌，对于没有了绝对价格优势后，中高端客户的吸引争夺会有相当的一段市场适应期，这也是近期销售量放缓的一个因素。其次，投资的本质在于回报率，房地产的回报率在于租金水平，当楼价远高于租金水平，投资的资产变相就成了负资产。因此一有风吹草地，70%的投资客也会瞬间变成投机客。因为投资做为市场经济的一个部份，本质在于赚取利润，而不是把资产当艺术品供着。做为第二或第三居所，非第一居所，转手有许多随机性，而这个量以70%增涨，其预测性难度与不确定性较大。 参考文献 而2011年3月24日上午召开的海口市政府常务会议透露，海口市2011年度新建住房价格控制目标是：新建住房价格涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。其中保障性住房土地楼面地价控制在749元/平方米以下，保障性住房销售价格控制在4000元/平方米以下；新建商品住房（毛坯房）价格涨幅应低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。 海口市政府有关负责人表示，海口市“十二五”规划确定城镇居民人均可支配收入的增长与GDP同步增长的目标。城镇居民人均可支配收入增长速度代表了经济发展增长的速度，同时城镇居民人均可支配收入增长情况决定了居民住房支付能力。因此海口市主要以城镇居民人均可支配收入增长速度作为新建商品住房价格控制目标。 2011年，海口市城镇居