房地产设计管理经验总结PPT幻灯片课件

设计管理的一些技术方面的经验总结 1 设计管理 设计管理的目的是为解决设计 绘图 施工中的常见问题 提高设计施工质量 减少不必要的损失 不犯以往工程犯过的错误 从而使整体造价控制在最经济的范围内的技术管理 在这里我就结合我以前进行设计管理工作的经验以及我所了解到的知识 在这里做以总结 以便自己或其他同仁们在以后进行其它项目设计管理时少犯类似的错误 下面我分专业介绍设计管理工作中在技术方面应该注意的事项 2 设计管理 第一章总图专业1 总体规划 1 是否满足消防规范 是否设有消防通道 消防登高面 2 是否考虑封闭管理 设计小区或组团围墙 泳池有否方便管理的入口 需要管理的其他物业有否考虑封闭管理的需要 3 动静态交通组织合理 通达性好 对居住不造成干扰 4 有否考虑无障碍设计 各内容应满足规范或业主认可 安全性考虑 水景 泳池边界有否护栏或绿化处理 平台临界边的护栏是否满足规范及安全要求 2 标高 1 室内外标高不得有误 注意与周围道路及环境的关系 总图与单体室外标高必须协调 2 道路标高坡向与雨水进水口位置相符 道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡0 5 1 并在施工时多加注意 3 避免园路井盖高低和有遗漏 园路 窨井要统一标高 3 消防 1 总图中应做好消防车道及消防车登高面设计 注意人车分流 当消防车道下面为地下室时 结构应考虑消防车荷载 2 消防车道的坡度 登高面 1 其它处 7 3 各管线检查口设于绿化中 当消防路或消防登高面要求过宽影响环境景观时 可采用部分绿化遮盖措施 4 附属用房 1 管理用房应设在小区显著位置 如入口附近 2 垃圾站应设在住宅 区 的下风向和较隐蔽处 其面积不宜小于6m2 与住宅距离不宜小于10m 外部与道路相连 垃圾站地面及内壁宜贴光滑 易清洁材料 并配置给排水设施 3 水泵房 变电站 垃圾站 箱变 地下人防 围墙 煤气调压站等设计应一并考虑 须结合环境布置 不能影响美观 3 5 室外环境 1 场地竖向设计和建筑间距 满足排水及防火间距 日照间距 各工程管道占地宽度等的设计要求 2 室外工程如雨水管井过多而影响路面美观 可采用雨水盲沟排水方式 上用卵石装饰 雨水或雨水管排入盲沟内 统一排入市政管网 本方法主要适用多层住宅 3 散水做法 埋入地下200mm 上设绿化 应结合工程实际情况 4 室外庭院设置在地下室顶板上 当覆土层较厚时要充分考虑其重量 花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井 或事先在地下室顶板上预留排水孔 但应做好防水处理 5 室外泳池 a 深水池1 2 1 4m b 按摩池0 75 0 8m C 儿童嬉水池0 6 0 8m 埋地设计的游泳池应设管沟或柔性套管 以免因沉降而造成水管破裂和检修困难 6 化粪池 下水道位置距建筑主体不能太近 否则维修开挖时会导致建筑沉降 且维护成本高 6 小轿车 摩托车 自行车存放 1 摩托车 自行车存放数量应针对居住对象统筹考虑 中低档小区摩托车 自行车车库 棚 面积要满足使用要求 2 小轿车 摩托车 自行车应满足各自停车 倒车尺寸要求及车行道 回车场等规范的规定 7 道路 1 小区内道路设计要一次到位 后加时易引起客户纠纷 2 园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出 3 避免小区园路出现横向裂缝 砼园路施工应每隔4 6m留伸缩缝 4 避免道路砼半角偶出现裂缝 窨井周边砼出现裂缝 应加设防裂钢筋和角偶钢筋 5 机动车道上的排水沟沟盖板要选用带胶边的铸铁或其它产品 不采用水泥盖板 以免车开过后噪音大 易破裂 设计管理 4 第二章建筑专业一 单元户型设计1 单元户型基本设计要求 1 所有管线能暗埋的一定以最经济的方式暗埋 并明确暗埋方式 2 地面排水口及地漏应考虑住户安装及美观的要求 标明水平及垂直方向定位尺寸 以使各标段做法统一 地漏不能设于一开门就容易看到处 3 所有上人露台 屋顶污 废水透气管不能立于空间当中影响露台使用 应于下层辅助用房顶拐弯并合并至靠墙或柱边位置伸出屋面至最顶层女儿墙高度 4 所有雨水管不能明露 应结合冷凝水管或阳台排水管布置于凹角内 并注意与空调孔洞的关系 位置要协调 并应画出雨水管 冷凝水管 阳台排水管 地漏之间的定位详图 底层平面须表示雨水管 5 所有开关插座整齐 美观 并标明与轴线间距离及安装高度 并与家具布置相结合 符合人的行为模式 6 在施工图出图前 设计单位与我们房地产设计管理部门应相互沟通 就项目施工图设计中所设计到的相关工程做法达成共识 并在总说明中注明 7 门窗表数量及形式不得有误 且门窗立面形式须与平面编号相符 厂家出具的门窗等详图及数量统计须设计院盖章确认 8 应严格把好质量关 各种管线 设备箱 留洞 结构 家具布置 插座位置等务必以最美观的方式相互协调 不发生矛盾 平面图与系统图务必相吻合 9 务必包括所有钢结构及预埋件的设计 10 保证购房合同中建筑墨线图及承重墙体平面图为多次修改后的最终成果 设计管理 5 设计管理 11 所有关于建筑面积的计算要精确 并随设计的加深不断核算直至最终成果 建筑面积计算应严格按照当地有关部门的相关规定 避免与竣工实测面积有2 误差 12 小高层及高层必须提供日照分析图 并满足规范要求 13 伸缩缝立面盖板材料应采用1 2mm厚的铝合金盖板 不做晒衣架 勒脚处与上部墙面平 暗踢脚做法应标明 14 窗户设计时既要考虑外观整体形象 又要考虑业主在室内的感觉 要考虑安装纱窗 窗外有空调外机 且外机无法从别处放出去时 窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去 15 屋面雨水管的设置尽量隐蔽 不能直接暴露于立面墙上 只能设于平面凹槽内或阴角处 单向排水屋面宽度宜控制在9m 主坡向 及12m 天沟坡或调节坡 16 阳台排水应设地漏 地漏位置建筑专业要结合雨水管 宜靠近外墙 阳台角端设置 不宜设在门口 阳台地面应向地漏找坡 并标明排水坡度 17 露台层应设一处台阶通至露台 充分利用建筑立面退台的小屋面做室外活动场所 18 屋项排水不能先经露台再排至雨水管 必须直接排至雨水管 19 烟道升出上人屋面应考虑对立面及建筑形象的影响 烟道如非设于外墙部位 一定要升至最顶层女儿墙 20 厨房内水煤立管布置尽量集中 以不影响业主有效台面使用面积 6 设计管理 21 客厅沙发应有利于向外景观最佳的视线位置布置 22 所有留洞管材须标明材质及颜色 23 设计说明中必须标明公用上人屋顶及私家露台的面层及屋面做法 24 设计说明中必须标明 楼梯栏杆及残疾人扶手 阳台栏杆 空调百叶及网眼板 铝合金门窗及配件 外墙贴面 涂料 单元门及进户门 锁 雨棚 开关插座 住户配电箱 灯具 智能化设备箱 钢结构 玻璃构件 围墙栏杆等所有影响感观的建筑构件必须提前 要留足可能多次反复的时间 确认小样后方可大量进货和施工 25 空调与阳台必须有明确分隔 以避免客户投诉 26 上层使用的下水支管不能暴露于下层别户的非厨卫用房内 27 门窗详图中务必注明 窗户的分格尺寸及构造保证空调外机能从相应窗户处放出去 28 设计说明中应标明 A 厨房 卫生间 阳台 楼电梯间降板的相关尺寸 B 卫生间排风冒 空调洞室内与室外墙上加护套 刷同相邻墙面颜色涂料 C 带电梯的单独封闭楼梯间 楼梯间休息平台 入户平台 梯段等公用部位均应根据交户标准的要求注明装修做法 D 相邻两房间的空调洞在同一标高的垂直空调板 应标明在上一层空调板上 在远离地漏侧靠墙处 加一个 100PVc空调洞套管 以安装室内外空调机连接管 E 中空玻璃的使用部位 中空玻璃的玻璃厚度及中空间距 29 若卫生间设计安装普通浴缸 则窗台高度不能小于500mm 若卫生间设计安装按摩浴缸 则窗台高度不能小于600mm 若要安装三角按摩浴缸 则窗台高度不能小于700mm 7 设计管理 2 单元入口及楼梯间 1 单元入口门洞尺寸不宜小于1500 2300mm 且设闭门器 单元门应符合技防办要求 入口顶应设雨蓬 大堂顶一定做有组织排水 切忌水舌排水 2 各种管线 包括水平支管 能暗埋的一定暗埋 消防栓等不能暗装的应设于楼段下较隐蔽处 大堂内不能看到管线和消防栓 3 高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时 休息平台宽度应比正常宽度加宽200 同时设计时应注意消火栓上皮与梁的关系 4 楼梯采用简洁 美观 造价较低的硬木扶手及栏杆形式 室外用钢管扶手及栏杆 5 单元入口处不能看到煤气管 煤气管的走向 应尽量减少煤气管的户内长度 所有立管应设在墙角 不影响台面有效使用宽度 中高挡项目应设管道井 注意各种管线不发生冲突 立管不遮挡排气洞口 不影响开窗 且排气洞口注意与热水器位置相结合布置 6 消火栓宜采用内嵌式 不宜设在厅 卧室的墙面并避免正对户门设置 消防栓的安装一定要符合规范 要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上 并保证人员正常安全疏散宽度 消防栓应有出屋面试验栓 7 给水调频泵的减压筏安装角度 要面向便于装门及维修方向 并不得妨碍其它设备的使用 8 消防管 给水管及其他线槽 如有转弯部分绝不能出现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范围中 楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内 以保证休息平台处净高及美观 9 电缆井位置一定要设在楼梯梯段下或室外 非住户必经之地 10 电梯的控制面板按钮留洞宜设置在两电梯门洞连接墙体的中心位置 以利于电梯门套的安装 单台电梯控制按钮留洞宜设于电梯门套宽度中心位置 11 首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料 应从使用及美观角度统筹安排布告栏及其专用照明 牛奶箱 信报箱等设施 12 玄关内考虑衣帽镜 柜设置空间 250 300mm进深 1100 1500mm宽 并避免与户配电箱 对讲机发生冲突 户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120mm 8 设计管理 3 电梯厅 1 消防电梯井底应设排水设施 排水井容量不应小于2m3 且不宜布置在电梯井内 而应布置在临近消防电梯的地方 并用暗管连接 如地下室兼人防时 应注意排水井应设在染毒区 如无特别要求 消防电梯不下地下室 2 电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门 3 电梯厅旁的水表房 垃圾房 配电间等应设门槛 有水房间应设地漏 电梯门口应做1 反坡 防止梯井进水 靠门一侧可比外侧高15 20mm 4 电梯间宜自然采光通风 否则应考虑通风抽湿设施 5 电梯井道不宜与起居厅 居室贴临 必须贴临时电梯井道应为隔音墙体 且速度大于2 5m s井道上部应设高度大于1m的隔声层 隔声层设800 800mm进出口 6 速度大于2m s的电梯应在井道底部和顶部设置带百页窗的通气孔不小于600X600mm 7 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管 蒸汽管和烟道 机房屋顶用于吊装设备的梁位置及梁上吊环是否正确 8 电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便 预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25mm 9 电梯选型时应考虑轿箱内的装修荷载 适当加大电梯最大载重量 10 机房设备应有满足设备尺寸要求的进出口 11 机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞 电气管线 插座是否有 9 设计管理 4 厨房 1 橱柜布置应遵循洗 切 炒的流线 以间距800mm为宜 炉灶应避开窗口设置 并考虑两人同时操作可能 橱柜进深大于560mm 长度在2000 3000mm之间 吊柜进深350mm 净高不小于500mm 电气插座应避免靠近水盆 灶具 并结合家具布置 2 冰箱位宽度不小于650mm 若考虑美式大冰箱尺寸应为800mm 注意冰箱门的开启方便及冰箱散热 高档物业可以结合橱柜做暗藏式冰箱位 洗衣机位不小于600X600mm 厨房仅在布置有洗水机时 设置地漏 地漏位于洗衣机出水口一侧 并避免离橱柜太近 宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏 3 厨房应设排烟道 烟道产品应过关 避免住户间互相串味 烟道忌单风道设计 烟道本身尺寸过小 而止逆阀深入井道尺寸过大 排烟净空很小 造成排烟不畅 烟道的倒烟现象 应从烟道种类 单烟道 双烟道 烟道止逆阀的选择 烟道尺寸给予考虑 高层排烟道应采用 主一次一主 变压式烟道 且防止串烟串味 应采用单双层分别排风系统 高层排烟道排风口应有防火止回阀 加工厂应随烟道统一供应 4 热水器宜设在厨房 避免设在卫生间内 应采用强排式 排风孔 120mm 中距地2500mm 走于吊顶内 注意热水器定位 热水器与用水点管道不应过长 注意预留安装空间和电源插座 热水管 铝塑管 埋墙时容易被射钉枪打穿 与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意 尽量沿墙角敷设 5 热水器通常可安排于生活阳台处 以利于废气排放 若采用封闭阳台 通常需考虑排气管的布置 6 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗 吊顶下皮应高于窗洞上皮50 7 洗菜盆 洗手盆建议采用底出水供水方式 8 煤气管的走向 尽量减少煤气管的户内长度 所有立管应设在墙角 不影响台面有效使用宽度 中高挡项目应设管道井 注意各种管线不发生冲突 立管不遮挡排气洞口 不影响开窗 且排气洞口注意与热水器位置相结合布置 9 插座距离燃气管道应保证有300mm以上的距离 特别是洗衣机插座和热水器插座容易相碰 如遇此情况 洗衣机插座可降低到1 2m 10 设计管理 5 卫生间 1 当两户卫生间位于凹槽相对布置时 窗因对视可采用磨砂玻璃或错位布置 2 有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响 如坐便器 尽量避开卧室墙面布置 3 室内器具布置时应结合用户基本使用要求来设置 如 精装修房主人卫生间台面宽度560 600mm 长度不小于900mm 高度850mm 台盆镜面宽度同台面长度且高于台面300 台面于淋浴间或浴缸相交处倒园角 毛巾架设于靠墙一侧 距地1300mm 坐便器净宽宜为900mm 最小净宽不小于850mm 淋浴间净宽900 1000mm 淋浴开关距地1000 1200mm 淋浴喷头由距地1680 1880mm上下推拉杆固定 地漏位于淋浴头下部居中 并距墙400mm 浴缸尺寸宜采用750 1700mm 档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸 边设 20mm不锈钢浴帘杆 毛巾架下边距地900mm 考虑设置洗拖水头距地500mm 大单位及复式单位安装电话接口 4 卫生间结构宜沉板不小于70mm 四周连系梁上作200mm高C20细石砼挡水墙 5 卫生间的下层为卧室或餐厅等部位时 结构应降低楼板标高 卫生器具排水方式为侧排 防水等级宜升高 6 卫生间内避免有梁穿过 有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系 注意避免坐便器正下方是大梁 无法居中安装 各种管线不相冲突 立管不遮挡排气洞口 不影响开窗 卫生间内不设热水器 卫生间排气扇宜为吸顶式 吊项下皮应高于窗洞上皮50mm 7 大户型主卫生间宜洗 浴分间设 洁具设施要与户型档次相匹配 应考虑浴缸 大便器和洗脸盆设置位置 公用卫生间一般将浴缸改为淋浴房 应设管道井 卫生间的上 下水立管不得在室内露明 当洗衣机与洗脸台合设于一室时 应认真核实洗脸台宽度尺寸是否足够 洗衣机位不小于600 600mm 并宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏 8 毛胚房大便器的下水口距墙按300mm坑距 考虑留洞和安装管道 9 毛胚房卫生间地面应有2 坡度坡向地漏 装修房应有0 2 坡度坡向地漏 10 尽可能不设暗厕 暗厕应设通风道 其位置应避免靠近给水管及设在门后 11 设计管理 6 阳台及露台 1 非封闭阳台地面应比室内最少低50mm 如有困难以及顶层露台的门应设门槛 2 阳台充分考虑晾衣遮雨设计 不设晒衣架 3 开敞阳台天花涂料部分应为外墙涂料 顶层阳台应设雨棚 若外墙装饰材料为涂料时 阳台踏脚需做反坡 以防止对墙面的污染 4 当洗衣机位于阳台时 洗衣污水不应直接排到雨水管内 应设防止溢流和干涸的专用排水地漏 阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放 避免镂空 5 阳台排水应设地漏 地漏位置建筑专业要结合雨水管 宜靠近外墙 阳台角端设置 不宜设在门口 阳台地面应向地漏找坡 并标明排水坡度 6 考虑室内镶地板的高度 阳台门下门框高度不应小于50mm 其它镶地砖等则不应小于30mm 避免使室内完成面高于门框 影响美观且不防水 7 出露台处可考虑反梁处理 通过调整屋面找坡 减少出露台处的高差 若露台底层功能容许 可考虑降板处理 花池需考虑底板与平台完成面的高差 并需有防水和排水处理 12 设计管理 7 门 1 公共部位常闭防火门应保证开启方向满足规范中疏散要求并安装隐式闭门器 防火门可作子母门 2 门跺尺寸不小于50mm 3 铝合金弹簧门高低差应留在地弹簧外侧 注意室内铺地应延伸至地弹簧外侧 8 窗 1 凸窗窗台高宜400 450mm 进深500mm 2 距地900mm高以下应为固定窗扇 且低于900mm高窗台应设900mm高窗护拦或夹胶安全玻璃 窗外为阳台或平台时不受此限制 3 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象 还应考虑室内通风 开启扇面积不小于房间地板面积的1 20 且与门位置形成对流 厨房开启扇不得小于0 6 凸窗不应采用较特殊 拼接过多的窗型 4 位于转角处的窗 阳台门 应避免视线干扰 5 窗户设计时既要考虑外观整体形象 又要考虑业主在室内的感觉 要考虑安装纱窗 窗外有空调外机 且外机无法从别处放出去时 窗户的分格形式应保证外机能从窗户处放出去 13 设计管理 9 空调 1 空调洞口与空调室内机安装在同一个平面上时 空调插座位置设计在洞口斜上方 离开空调室内机位置 与洞口水平及垂直方向净距各150mm 空调洞口与空调安装不在同一个平面上时 空调插座设计在与空调室内机同一个平面上 空调插座离开墙边150mm 忌空调管穿别的房间 应直接出外 2 采用分体式空调 空调室内机应与家具一起布置并表示 避免对床直吹 3 空调室外机位净尺寸1000 550 900mm 长 深 高 双机平行摆放时1800 550 900mm 柜机的室外机位1100 550 900mm 4 采用分体式空调 墙面预留 75 双机 100 PVC套管 管中距地2100mm 向外倾斜100mm 面积大的起居厅应考虑柜机 管中距地200mm 5 空调外机板宜翻起50mm 采用有组织排水 板上设地漏并标明坡度 6 空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性 靠近窗洞口设置 尽量避免设于无窗山墙 不便于空调外机的安装 空调室外机位应考虑窗的开启方向 空调位设于凹槽内时需考虑对窗槽内的影响 距离过近而对吹的两室外机需相互错位 空调外机不宜设于封闭阳台内 7 空调室外机安装可采用相临凸窗间放置 梁下挑板放置 阳台或平层挑板放置等几种方式 根据立面效果决定 同一位置安装两台空调室外机时 在平面相同位置不同标高处分别挑板垂直立体安装 相邻两房间的空调洞在同一标高的垂直空调板 应标明在上一层空调板上 在远离地漏侧靠墙处 加一个 100PVC空调洞套管 以安装室内外空调机连接管 14 设计管理 二 公共空间 一 地下室1 地下室建筑与结构要求 1 备用发电机房的排烟通道是否考虑隔热设计 有无安装预留孔洞 2 人防分区布置要满足平时和战时的要求 各种管线布置不应对人防门的开关有影响 人防门前开门范围内的垫块应确保在战时能快速移开 使人防门能及时关闭 3 人防地下室设备用房应有一定数量的从基础内引出的钢筋头 便于战时设备接地使用 4 底层地下室地面应设置150 200mm宽的排水沟 间距不大于12m 沟坡度不小于0 5 地面向排水沟找0 5 坡度 超过二层的地下室应设计滤水层 排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元 5 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞 6 出入口及采光窗 井应结合地面环境做好设计 7 地下室顶板上环境做法应与结构沟通 计算荷载 8 务必保证不得出现渗漏水情况 2 地下室管道竖向定位原则 1 保证主要通道的净高2 2m以上 局部非主要通道的高度可适当降低 但不得小于2 0m 2 由于成本控制 地下室层高较低 给水 消防和喷淋的干管可穿梁安装位于最高 喷淋支管沿侧墙安装 高度不做限制 3 给水 消防和喷淋的干管可考虑沿侧墙安装 高度不做限制 4 风管在有梁的地方绕梁安装 以提高安装高度 5 防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统 3 地下室的留洞 1 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管 2 管道穿越地下室的顶板 如位置在室外时必须预留防水套管 3 电缆穿地下室外墙应做特殊处理 直接埋管的方法在下雨时会灌水 4 地下室防排烟洞口 柴油发电机排烟洞口应特别注意 这些洞口较大且在结构图上容易遗漏 5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕 以避免施工误差 使管道安装困难 甚至留洞报废的情况 6 穿梁的位置是否对梁受力不利 是否有加强处理措施 7 地下室的留洞在施工前 各专业应汇总校对 以防止遗漏 15 设计管理 4 地下室设备房 1 变配电房 水泵房 柴油发电机房不宜放在较低位置 以免万一发生事故会被水淹 2 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高 3 水泵房内的配电柜不宜和水泵地坪一个标高 配电设备应抬高 以免被水淹 配电设备可考虑放在单独房间 有门通往泵房即可 4 水泵房的排水首先应考虑能自然直接排出 少量集水可排入其他地方 这样万一泵房发生意外有水时 泵房的集水可排到大地下室 以免泵房立即被淹 同时考虑设置水泵排水 排水集坑应设置水位报警装置 5 发电机房应考虑给排水 一般应设置排水地漏 设置环保除尘的给排水 洗手池 排水应首先考虑能自然排到地下室的集水坑内 但不能排到电梯集坑内 6 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水 应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水 7 层高设计 应保证管道下净高2 4m 计算净高时须预留100mm的设备管道安装量 5 人防 1 人防的洗消间应设置防暴地漏 施工时应特别注意 应委托专业公司予埋或指导 2 人防的洗消间等通道应设置防暴门铃 施工时应注意 3 穿越人防外墙的管道 在人防一侧必须安装防暴阀门 穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门 4 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理 电缆周遍应用防火棉封堵 穿越人防外墙的电缆应按规范进行处理 5 人防工程的防暴电井不应遗漏 6 地下室排水沟穿越人防的分区墙时必须做特殊处理 如 在两侧增装阀门 7 必须考虑防火门和人防门的关系 两种门不宜共用一个门洞 以免出现混乱 8 DN100mm以上的管道不应穿越人防顶板 如必须穿越时 应在穿越处做变径处理 9 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙 10 应注意人防门与结构水电的关系 避免相碰 使人防门打不开 11 应注意防排烟等通风系统与人防的关系 16 设计管理 6 地下室排水 1 地下室车库坡道起止处应设置两条雨水排水沟 上面的雨水沟的排水应考虑直接排向室外的雨水井 2 集坑的排水泵应进行自动化监控处理 将信号引至控制室 3 地下室的排水篦下应设计安装橡胶皮条 4 地下室水泵的配电箱不宜采用通用锁 不利管理 7 地下室消防 1 防火卷帘的喷洒应使用独立的喷淋系统 2 地下室插孔电话的位置应考虑与防火门 人防门等的关系 避免出现使用困难的现象 3 应注意防火卷帘门与梁柱的关系 尽量抬高安装高度 4 人防区的排烟处的防火门必须考虑密闭性 不能采用一般的防火门 应考虑增加密封橡胶 否则难以通过验收 5 卷帘门上宜安装声光报警装置 8 地下车库及汽车坡道 1 车库净高应为2 4m 计算净高时一定要预留100mm的设备管道安装量 2 设备管道应避免穿越防火分区 分隔防火单元的防火卷帘门高度不应小于2 2m 经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品 3 地下车库应设计给排水 以便清洁 4 坡道出入口高度不小于2 4m高 具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过 计算净高时应预留100mm的施工误差量及考虑坡道横坡的高度 5 坡道坡度是否合理 坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施 应设照明 6 坡道出入口处及坡道结束处应设置截水沟 沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板 而不应采用水泥盖板 排水沟不应直接接入市政管道 以免管道的水倒流 7 车库照明设计应采用区域控制 否则照度过大造成浪费 8 兼作人防的地下车库 入口处防护密闭门要设计合理 通过防护单元隔墙的通道要满足汽车方便进出 17 设计管理 二 屋顶 女儿墙 屋顶栏杆 1 屋面雨水管的设置尽量隐蔽 不能直接暴露于立面墙上 只能设于平面凹槽内或阴角处 小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管 单向排水屋面宽度宜控制在9m 主坡向 或12m 天沟坡或调节坡 2 屋顶楼梯间或水箱间应设计铁爬梯 3 屋顶花池泄水管不能直接排向屋顶花园地面 否则会影响使用 4 平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300mm 5 种植屋面应设置人行通道 四周设围护墙及泄水管 排水沟 并严防泄水孔堵塞 屋顶绿化应考虑喷灌设施 6 当屋面被防火墙隔开时 应两侧分别排水 不得在防火墙上开洞设排水孔道 7 上人露台烟道高度应与顶层女儿墙平 污废水透气管应在下层顶棚合并拐弯至柱子或墙角等不现眼凹槽处 高度同顶层女儿墙平 8 屋顶花园水电管线尽量暗装 水电接口位置应靠近业主活动区域尽量符合常人使用心理及功能需要 如方便业主浇灌植物及照明等 插座应用防水插座 9 是否要设泛光照明 三 裙房商铺 1 底商餐厅对外公共厨房应设通至屋顶排烟道 如前期设计时底商未定性 应在平面适当位置考虑设置集中排烟道 2 底商应设集中供冷 前期设计时可将平面适当分区分段设置 如条件限制而采用分体空调 设计时应在隐蔽位置考虑空调机位 避免靠近住宅入口 3 底商应设专用的货运通道 当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时 商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置 避免人 货流交叉 减少交通安全隐患 四 会所 1 大型会所宜设计厨房 以便开展商务会议或业主租用聚会 2 会所功能设置应根据使用者的组成考虑 应突出特点以提高利用率 18 设计管理 五 管道井 设备表箱 1 管道竖井宜在每层靠公共走道一侧设不小于600 1200mm检修门 高层为丙级防火门 或可拆卸的500 500mm壁板检查口 2 采光井底层应设维修及清洁人员专用出入通道 3 消火栓宜采用内嵌式 不宜设在厅 卧室的墙面并避免正对户门设置 消防栓的安装一定要符合规范 要易于操作不能设于楼梯跑侧墙上 并保证人员正常安全疏散宽度 消防栓应有出屋面试验栓 4 给水调频泵的减压筏安装角度 要面向便于装门及维修方向 并不得妨碍其它设备的使用 5 消防管 给水管及其他线槽 如有转弯部分绝不能出现在楼梯间上第一跑顶上等显眼的视线范围中 楼梯休息平台顶如有水平支管或线槽最好是先出平台顶再弯进室内 以保证休息平台处净高及美观 6 电缆井位置一定要设在楼梯梯段下或室外 非住户必经之地 7 建筑专业统一协调设备专业管线和设备位置 计量方式 特别要注意设备箱与构造柱 结构梁的关系 应在平面放大图和剖面图上表示出设备箱门的位置 8 人防地下室清洁区内的空调送风井应设进深不小于900mm的集气室 且集气室与风井之间设密闭门 防护密闭门双扇门 六 设备用房 1 高层每层应设垃圾间且垃圾间设有清洁用水龙头 地漏 地面及墙面为光滑 易清洁材料 2 水表房 垃圾房 配电间等应设门槛 有水房间应设地漏 并标明排水坡度 3 当稳压装置设在住户顶板上时 应在屋顶层或吊顶内设隔音材料 减少低频噪音的干扰 4 屋顶正压送风风机应选用低噪音的型号 供应商业用房空调主机应避免噪音和热气等对相邻住户的干扰 19 设计管理 第三章结构专业1 设计原则 1 结构设计需满足国家及地方省现行结构设计规范强制性条文的要求 确保结构设计技术先进 安全可靠 顺利通过政府部门的检查和审图单位的审查 2 结构设计需满足建筑功能要求 结构布置 结构构件尺寸要与建筑使用功能相适应 避免竖向构件局部突出影响使用 水平构件影响净高等 3 结构设计需经济合理 结构体系受力明确 传力简捷 做到精心设计 不断优化 结构造价和含钢量控制在要求范围之内 4 结构设计需保证产品的质量 避免由于设计原因造成开裂 渗水 不均匀沉降等质量通病的发生 5 结构图纸需满足规范规定的深度要求 2 设计荷载 1 设计荷载需精确计算 荷载取值严格按照荷载规范 不得任意降低或提高 如遇特殊情况要调整荷载取值 需征得委托方同意 2 二次装修楼面荷载标准值应给出限定 并在图纸注明二次装修时不得超过限定值 3 墙体材料的自重应结合工程当地材料供应情况指定墙体材料的容重及抗压强度的限定值 4 室内地下室顶板考虑施工时临时堆放材料或作临时工场的荷载 并在图纸中说明 荷载值取5kN 此荷载为临时荷载标准值 不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑 5 地下停车库顶板覆土荷载按实计算 活荷载考虑5kN 如为行车道则按行车荷载考虑 不要过大或过小的取值 6 遇特殊荷载取值需同委托方商量确定 7 验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理 并告知委托方 20 设计管理 3 基础设计 1 基础设计应依据地方省地基基础设计规范和地方省地基处理技术规范 本照安全 经济 便于施工的原则确定设计方案 2 结构设计人员需认真查阅地质勘察报告 分析地质参数 研究工程地质特点和有利不利因数 提出分析意见 3 低层住宅优先考虑天然地基 多层住宅优先考虑沉降控制复合桩基 低层住宅考虑打桩 多层住宅考虑纯桩基时 需进行技术经济比较 并经委托方确认 4 需要打桩时 需进行桩型 桩径 桩长多方案比较 不同单体 不同地质可选用不同桩型 地基土对桩的支承能力尽量接近桩身结构强度 5 单桩竖向承载力的确定 以静载荷试验结果为依据 在进行桩的静载荷试验前 按地质报告参数估算 出桩位布置图或施工图的桩位图 但在未沉桩前 若甲方如已有单桩竖向承载力静载的试验报告 且要求以报告值调正桩位图时 请设计单位要配合甲方做好桩位图的调正工作 6 桩的布置 优先考虑轴线布桩 并作优化比较 总桩数确定后应征询委托方意见 7 合理选择基础粱的断面 建议采用倒T型截面 不宜用矩形和方形截面 并控制基础梁的截面尺寸和配筋 在安全的前提下尽可能的节约 8 地下室底板选用平板式或梁板式 需作技术经济比较确定 应按板的抗冲切 抗剪承载力综合确定板的厚度 计算板的配筋 9 避免地下室设变形缝 确需设缝时 应明确实施细则及注意事项 若用橡胶止水带应明确止水带道数 10 局部软弱土层及暗塘暗浜等 可采用换土 桩基或其他方法处理 处理方法需经过技术经济指标分析后择优采用 11 要求设计单位根据地质报告 结合工程情况 预留一定的沉降量 个别特殊设计方案 设计单位可以对沉降量及沉降差作更严格控制 但应通报甲方 12 设计单位相关专业人员需和勘察单位一同参加基坑验槽 检验地基土及设讨标高是否符合设计要求 对基坑回填土需提出施工质量要求 21 设计管理 4 上部结构设计 1 一般低层住宅 多层住宅优先考虑砌体承重结构 高层住宅优先考虑带部分短肢的一般剪力墙结构 特殊情况应同委托方共同商讨新的结构方案或设计院提出新的方案请委托方确认 2 砌体承重结构抗震构造柱和圈梁的设置需满足规范要求 但不应任意增加构造柱和圈粱的数量 截面和配筋 3 剪力墙结构的剪力墙布置需优化 结构布置宦规则 对称 严格控制结构的扭转变形 按一般装饰要求控制层间位移 在满足规范的前提下尽量减少墙的数量 减少墙 暗柱 连梁的配筋 并应按计算结果和构造要求分段配筋 4 外挑阳台优先考虑梁板式结构受力体系 5 在墙 承重墙 分隔墙 的上下在不影响美观及使用的情况下尽可能设梁 门窗的上帽头上一般也应设梁 6 不宜在卧室和厅的上部顶棚设梁 上翻梁除外 确保净空高度 若结构要求无法避免 应征得甲方同意 7 无地下室的房屋底层除厨房 卫生间外 其他房间的地坪尽可能架空 8 发生上层是卫生间 下层是卧室厨房或厅等特殊情况 应将该卫生间的楼板下沉 利用下沉空间布置排水管道 9 单元进厅处 往往设置了多种表箱 如布置不周会严重削弱墙体强度及墙面美观 应由建筑出表箱排列图 结构出墙体留洞图 10 现浇钢筋混凝土楼板厚取值要安全且经济 11 屋面板设计时应结合屋面的种类进行设计 如 种植屋面 屋顶活动场等 12 楼板的配筋宜采用分离式配筋 上层负筋一半拉通 端跨及大跨的楼饭和屋面板宜双层双向配筋 13 结构梁的受力钢筋需计算确定 不得任意加大或减少配筋量 14 建筑构件 包括装饰构件 优先考虑采用钢筋混凝土结构 并出结构详图 如确需采用钢结构 需征得委托方同意 并出钢结构详图 不得标注 专业厂家设计 15 尽量用砖砌女儿墙代替钢筋混凝土女儿墙 设置配筋压顶和构造柱 并对女儿墙下部砌体进行加筋处理 16 砌体结构需提高项层和外墙砌筑砂浆的强度 17 结构图纸中应包含结构留孔图及孔边钢筋加强图 18 结构设计中需有防止质量通病的措施的说明 并对材料的应用 施工措施等提出明确的要求 22 设计管理 5 其他 1 对顶部覆土绿化的地下车库 宜采用梁板式结构 用结构找坡满足排水要求 2 在设计地下室和地下车库等地下构筑物时 需允分考虑施工及使用中的不同工况 考虑必要的防浮防洪措施 3 对超长构件是否设缝需进行专题研究 图纸中详细注明施工注意事项 4 对小区内埋深较大的水泵房 地埋式污水处理站 需综合考虑施工方案 进行技术经济比较后确定其结构方案 6 结构含钢量控制标准在满足结构设计规范和相关技术要求的前提下 通过精心设计 精确计算 合理布筋 每平方米建筑面积结构含钢量应控制在合同要求的标准范围内 如超出标准 需向委托方说明情况 分析原因 并得到委托方的认可 23 设计管理 第四章水 暖专业1 排水系统采用室内污废分流 橱卫分流 2 尽量避免卫生间上下不对齐 卫生间不应布置在下层住户厨房 卧室 起居室和餐厅的上层 3 本套内卫生间下层是厨房 餐厅 客厅等特殊情况 要采取技术措施 原则上卫生间的结构板应下沉 利用下沉空间布置排水管道 4 底层排水出户管尽可能不通过卧室 以保证卧室地坪架空 5 住宅内给水管若采用暗敷需考虑设计冷热水管道 管材质量中档以上 如给水聚丙稀 PP R 住宅内给水管采用明敷 管材采用普通硬聚氯乙烯 PVC U 公共部位一般采用钢塑复合管 6 多层 小高层污水排水立管宜采用硬聚氯乙烯消音螺旋管 7 会所空调形式 若采用中央空调一般考虑采用分体风冷热泵管道式空调 便于分层 分区控制 8 卫生间 厨房应有通风换气措施 一般为预制排气竖向风道 根据住宅的档次选择合适的换气装置 9 卧室设计时不应有给排水管穿过 10 每户水表前的静水压力应满足规范要求 11 贮水池 水箱原则上采用砼结构 有关部门有特殊要求除外 12 选用合理的减压阀及匹配的管材及管径 13 室外消火栓和消防水泵接合器的位置在满足消防规范要求的前提下宜照顾到建筑环境的要求 14 升顶通气管不应设在上人露台中央 所有立管不得遮挡排气洞口 不得影响开窗及其他使用功能 15 有上下水的洁具及排水立管的布置应考虑噪音对卧室的影响 尽量避开 24 设计管理 16 公共部位的消火栓箱布置尽可能暗设 不影响规范要求通道尺寸 17 厨房进户煤气立管的横支管尽可能短 为燃气热水器废气排放设置预留洞 18 总体雨污水管道应结合工程情况选择合理 经济的管材及管径 如 管径100mm时宜采用法兰式或沟槽式连接 23 生活给水系统一般宜采用可调式减压阀 水平安装 空间应便于拆修 24 水泵应根据设计流量及扬程选泵 且考虑水泵因磨损等原因造成水泵出力下降 25 变频调速给水泵选择调速范围宜在一定范围内 当流量变化大时一般采用多台泵组合供水 3 4台 可按一台调速 其余为恒速方式运行 采用多台泵并联加压供水时 从水池的吸水管路一般应每台泵单独设置 26 贮水池应设有水位指示装置并传至泵房或控制室 27 排水管不得穿过沉降缝 伸缩缝 抗震缝 必须穿过时应采取相应措施 28 生活给水泵房内不应有污水管道穿越 29 户内排出管的水流偏转角不宜大于90mm 30 排水立管底层应设检查口 塑料排水立管宜六层设置 伸顶通气帽也可作为检查口 31 各种不同管径及埋深的污 雨水管道应采用适宜的尺寸的窨井 25 设计管理 32 多层住宅应为每户预留太阳能热水器安装条件 包括太阳能受热装置和管道安装 并与建筑相协调 如必要还需考虑防雷措施 33 采暖 根据住宅档次 热源条件确定采暖系统形式选用散热器采暖或低温地板辐射采暖 1 住宅采暖每户的室内系统应单独形成一个或二个系统环路 并安装分户计量和控制装置 2 住宅采暖一般采用单元共用立管 共用立管 分户计量表和控制装置最好布置在专用管道井中 分户控制阀可采用带锁闭功能的阀门 3 散热器除甲方明确要求以外 均采用经济 美观 实用的散热器 4 水平式系统的户内主管道和散热器连接支管不应有向下的弯曲 5 散热器的布置除应满足室内温度分布需要以外还应考虑室内设施和家具的布置协调 并尽可能缩短户内管系的长度和便于安装 6 暖气器具不宜放置在影响家具布置的地方 暖气片后面不能出现电器插座或开关之类的东西 7 室内墙 地 面为毛面的 将散热器直接安装在墙 地 面时应考虑装修厚 高 度 8 禁止铝制散热器的铝制螺纹与系统的钢管螺纹直接连接 9 户用供暖管道的明装部分一般采用热镀锌焊接管螺纹连接 埋设在地板找平层内或镶嵌在踢脚板内的管道应根据系统压力 经济性 材料和施工条件选用管材 10 对于区域采暖系统应注明调试要求 避免出现因调试不当造成冷热不均的现象 11 分户采暖应有清楚表达户内管道的分户采暖户型图 埋地 墙 暗敷管道并应在交工时做出明显标识 34 用于区域的采暖换热设备和供水加压设备的布置与选型应考虑其震动 噪声对相邻住户的影响 35 给排水 暖通 燃气设计还需符合有关设计及验收规范 26 设计管理 第五章电气专业电气专业设计管理中要注意 小区的供电方案应按供电部门的咨询意见 小区的电气设计应符合 住宅设计标准 2001版的要求 小区智能化系统设计要符合当地公安部门相关规定的要求 同时还要注意以下几个方面 一 配电 1 方案及扩初阶段小区容量估算根据当地供电局有关文件执行 用电总容量 变配电所的数量按相应的规定确定 2 原则上多层 8F及以下 可不设低压配电间 设配电间时注意合理布局 节省建筑面积 最终以供电局意见为准 3 高层 小高层均设强 弱电竖井 多层建议设弱电竖井 在弱电竖井内设电源插座 弱电系统的线缆合在竖井桥架内敷设 4 各户的用电容量应结合开发项目定位情况选定合理的档次 5 小区内应预留景观照明用电量 具体位置及数量结合景观施工图而定 6 注意核实电梯容量 合理选配线缆 注意电梯电源进线配电的防雷措施 7 请注意要统一技术措施及设备 如电梯箱 分户箱 公灯箱 各配电箱 线缆等选型要统一 27 设计管理 二 照明 1 强电分户箱尽可能放置在分门门背后或餐厅不显眼处 须避开在客厅内设置 高度1 8m 2 客厅 卧室 厨房 卫生间及阳台均居中设置灯具 不必设玄关处灯具 餐厅以设计院所出家俱布置图中的的餐桌中心设置灯具 3 特别是公共部位灯具布置时 注意与梁的关系 须设在几根梁所围的中心位置 4 阳台上设灯具 但开关一般设在室内 套内有跃层时 楼梯处设双控开关及灯 并希望双控于跃层上层的走道灯 5 公共部位 除电梯厅外 的照明应采用节能自熄开关 6 对大堂的照明单独设置一回路 电梯厅的照明开关应避开轿厢门边或正面位置 安装于隐蔽处 7 大堂照明开关统一在门口内右边墙上或侧墙上 底层大堂或电梯厅内原则上不设配电箱等设备 8 门厅内一般不设电梯井铃 轿箱内采用队讲话机与控制中心通话 9 楼宇对讲电源直接接至设备上 不预留接线盒 应结合智能化施工图进行设计 10 楼梯休息平台上一般应设灯 11 如项目的外墙设有标志时 应设照明 以利于夜间识别 电源由公灯引出 28 设计管理 三 开关 插座 应结合建筑专业的家具布置进行布置 按住宅设计标准进行一般不多设 空调插座应单独回路 厨 卫插座回路分开 客厅和卧室的墙面插座的距离一般不大于6米 这样便于业主布置家具 建议插座设置如下 1 客厅主墙面 电视机侧 一般设两个插座 客厅次墙面 沙发侧 设一个插座 一般在此墙面设客厅空调专用插座 餐厅处设一插座 2 主卧室 双人卧室主 次墙面各设两个插座 单人卧室主 次墙面各设一个插座 所有卧室在床头侧墙面和书房内设空调专用插座 3 厨房插座 在操作台面设置两个插座 设置一个抽油烟机插座 设一个电冰箱专用插座 4 在卫生间洗浴区附近预留一个插座供排风扇用 在洗手盆附近预留一个插座 注意卫生间洗脸台前有可能装镜子 洗衣机专用插座位置以建筑专业的家俱布置图为准 卫生间插座为防溅型插座 5 插座选型应结合使用功能及使用环境来选定 6 卫开关及各种插座必须与建筑专业的家具布置图相适应 四 电话通讯 住户内一般设信息配线箱 设弱电箱时 尽量放置在分户门背后或储藏室内 此时高度1 3m 或餐厅的不显眼处 1 每户电话不少于二门 客厅 各卧室书房均设置电话插座 电话插座应结合建筑专业的家具布置进行设置 如 客厅内电话插座设置在沙发附近 卧室电话插座设置在床头附近 2 主卧 客厅 书房应设信息插座 该处与电话合用双孔插座 29 设计管理 五 闭路电视天线 1 闭路电视无线采用线缆引至室内住户信息配线箱 不设此箱时 则直接由弱电竖井引来 2 每户在客厅及主卧室均设置闭路电视插座 电视插座应结合建筑专业的家具布置情况而设置 六 安装高度 1 开关面板的安装高度设计时既要满足规范要求 又要考虑室内的美观 2 电话信息插座和电视插座的安装高度均为底边距地0 3m左右 设计时既要满足规范要求 又要考虑室内的美观 3 插座安装高度设计时既要满足规范要求 又要考虑室内的美观 4 配电箱 电表箱及其它留洞位置和尺寸大小 在结构或建筑图中有清楚的表示 特别注意多层楼梯间的各强 弱电设备 做到布局合理 整齐美观 户内配电箱置于分户门后或较次要 隐蔽位置 不破坏整块墙面的完整及美观 住户配电箱的高度与门平齐 七 商场建筑 1 一般设配电间 应根据功能分区 分别供电 并分设计量屏 予留内部分层计量的位置 2 电话 消防及烟雾报警系统等按常规设计 有线电视每层予留一个双孔终端盒 八 会所建筑 1 应控制总用电量 尽量不另设变电所 如需设用户变电所时须及时与建设方沟通协调 会所一般设置底压配电间 设计量屏 予留内部分层计量的位置 2 会所建筑的电话 消防及烟雾报警系统等按常规设计 有线电视每层予留一个双孔终端盒 30 设计管理 第六章装修专业一 原则 保证使用合理性前提下 设计 特别是功能方面 应具备一定的前瞻性 并提高空间使用的舒适度和审美度 二 策略 应督促公司尽早确定全装修房的楼盘 在土建施工图设计阶段 以第一轮土建施工图为基础 进行初步室内设计 主要针对 平面布局的合理化 家庭智能布线的总体设想和具体方案 插座 开关及线路的调整等方面 并将结果提交给施工图设计方进行修改 并以此出具土建装修调整施工图 以避免因土建设计不合理而造成的诸多问题 三 设想 1 建议采用家庭综合布线系统 所有弱电管线接入模块化信息接入箱 其特点为 家庭网络化 共时性 实现多路语言 数据信息转接 灵活性 可扩展性和前瞻性 2 部分动线较长的空间设置双控线路 以提高使用的舒适度 3 插座及面板的布置适应多种家具布置及使用方式 4 公共区域 尤其是大堂部分 的分隔墙体材料应考虑可直接干挂或湿贴石材 5 标准层电梯间土建标高设计应考虑地坪铺贴石材 应预留面层施工厚度 31 设计管理 四 注意事项 一 电气部分 1 房间部分 1 配电