美国太阳城养老地产.docx

中国百年建筑研究院院长朱文俊美国太阳城和CCRC 持续照料 退休社区开发模式，是美国比较主 要的两种养老地产开发模式。太阳 城精准的客户定位和产品定位、 CCRC 持续照料的精细化服务理念和 运营模式，都是非常值得中国借鉴 的。中国老龄化社会问题的解决，一定要依靠社会力量，尤其要依靠 很多有社会责任感的开发企业，站在中国国情的基点上，充分借鉴国 外成熟的老年住区开发模式，积极投身中国老年住区的开发建设，才 能有助于推动中国老龄事业的发展。本文通过对美国太阳城和CCRC 两种开发模式基本特征的介绍，进 一步分析有哪些特征是适合中国国情的，有哪些是不适合的，最后给 出适合中国的复合型老年地产的开发建议。一、美国太阳城的开发模式目前中国的很多养老地产开发项目，大都借鉴了美国太阳城的开发 模式，甚至是直接引用了太阳城的名字作为项目名称，比如北京的太 阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。可见美国太 阳城的开发模式和理念，已经对中国产生了一定的引导作用。表2.1.1美国14 个太阳城项目的基本情况列表1. 美国太阳城的主要项目分布、规模、配套和产品类型美国的太阳城目前主要有14 个项目（见表2.1.1）：加州洛 杉矶东北方向的苹果谷太阳城、亚利桑那州凤凰城的太阳城和西 部太阳城、凤凰城东南方向的牧场太阳城，以及佛罗里达州的西 海岸太阳城中心等。其中，亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太 阳城的发源地。亚利桑那州凤凰城的太阳城，是太阳城系列的特例，是按照 新建小镇的规模配套公建设施的。而苹果谷太阳城、牧场太阳城 等这些新建项目，是没有这些完整配套的，主要配套是适合健康老人 活动的会所和户外运动项目，没有医疗、护理等设施配套。2.太阳城开发模式的九大特征（1）属于住宅开发性质；（2）依靠销售回款盈利；（3）限定55 岁以上的老人才能入住；（4）专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施；（5）没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的 大市政配套，社区内没有建设相应设施；（6）一般都位于郊区区位，占地大、容积率低，建筑形态多为单层、 独栋或双拼，精装修标准、拎包入住；（7）房价便宜，苹果谷太阳城在洛杉矶东北方向120 公里左右， 其房价是洛杉矶市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力；（8）附近一般都配有专为社区服务的商业中心；（9）兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度 假客户。如凤凰城太阳城，每年居住的总人数在44000 居住人口左右， 其中28000 人是常住客户，而16000 人时旅游度假客户；凤凰城东南 方向的牧场太阳城，也具有鲜明的候鸟型度假特征。3.太阳城的开发商和开发理念（1）开发商：Del Webb 和Pulte Homes 在美国太阳城的各个项目的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发 商Del Webb 和Pulte Homes 的合作历程与合作理念。Del Webb And Pulte Homes: Two legacies, one company.Pulte Homes, 美国 最大的住宅制造商之一，Del Webb，美国活跃老人住区建设的领导者， 共同分享辉煌的历史。Pulte 始于1950 年，而Del Webb 始于1928 年， 并于1960 年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte 和Del Webb 像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年 的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。（2）开发理念： Your Community, Your Home. Both Reflect Who You Are。4.太阳城开发模式对中国的启发和借鉴（1）四点值得借鉴： 住宅立项，依靠销售迅速回款； 客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定 位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求； 不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入成本，提高了资 金使用效率，降低了开发风险； 在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作， 在项目开始时便实现订单生产。（2）两点不值得借鉴： 中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建 筑，应以多层或小高层的单体形态为主； 中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护 理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。 中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提 供及时、持续的医疗、护理条件。二、美国CCRC 持续照料退休社区及其精细化管理服务1.CCRC 的概念 CCRCContinue Care Of Retirement Community，持续照料退休社区。一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为以下三类：（1）完全可以自理的健康活跃老人，一般在55 岁 65 岁之间；（2）需要半护理的老人，一般在65 岁 75 岁之间，可以部分自理， 或在医院医治后可以回家康复理疗的老人； （3）全护理老人，一般在75 岁以上，行动不便或患有老年痴呆 症的老人，需要24 小时看护和照料的老人。 CCRC 持续照料退休社区的概念就是，在一个综合社区中，为上述 三类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段， 对居住和配套服务的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC 社区中完成 人生三分之一的幸福旅程。2.CCRC 开发模式的九大特征（1）至少同时满足三类老人的居住需求，并配备了相应的服务设施；（2）产品类型，按三类老人的基本特征，有所区别；（3）一般三类产品的配比：12 2 1；（4）附近紧邻医院资源；社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护 理站）；（5）设老人专属食堂，给老人提供营养配餐；（6）不设大会所，但化整为零，为老人提供丰富的活动设施；（7）在经营模式收取入门费+ 年费。只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权。 入门费（或押金） 按房间大小，入门费从20 万 100 万美元不等。 年费（或月费）。 健康活跃老人，3000 美元/ 月；半护理老人，4000 美元/ 月；全 护理老人：5000 美元 6000 美元/ 月。（8）郊区区位，以多层为主，规划布局紧凑，有力与集中的护理 服务，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料；（9）拥有较高的管理和护理服务人员比例，管理和护理人员与老 人的比例一般可达1 1。3.CCRC 开发模式对中国的启发和借鉴（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；（3）经营方式上的可取之处： 通过会员费的收取，迅速回笼资金； 开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持； 通过年费（或月费）获得日常经营收益； 通过出租店面获得租金收益。（4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；（5）CCRC 是值得在中国推广的真正的老年住区，但起成功过的前 提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户 在一开始就能支付入门费。如果没有一定过的市场认可度、企业品牌， 一个新公司要成功运用这种商业模式销售会员卡（入门费），难度还 是比较大的；（6）CCRC 模式的风险，将来自于会员卡的预付费性质，如遇到不 诚信的开发企业，或开发企业经营不善或出现管理漏洞导致群体性对 抗事件，使资金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费（会员卡 费用）就难免会有损失，而且损失一般很难弥补。三、建设复合型的老年住区是中国养老地产的必由之路1. 居住人群的复合（1）中国现阶段还未进入细分的老年住区开发市场，还做不到像 美国一样的客户细分和服务细分；（2）中国的传统还是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一个小区。老年住区中生活的人群应该是复合的，老人希望能 够看到儿童。（3）在老年住区中生活，随着时间的推移，老人本身对护理照料 的要求也会发生改变。健康老人、半护理老人、全护理老人也会逐渐 在同一个住区中共存，形成复合的老年人群。2. 服务功能的复合 开发养老地产不能只是卖房子，开发企业要真正实现转型，需要 学习如何在养老住区中配套必要的养老设施，需要专业的服务和护理 人员，这样才能可持续发展。3. 产品形态的复合（1）比如说在同一住区中提供老少户、老人专用户等不同的户型， 针对同一住区内不同的居住人群，提供不同产品形态。（2）在老年人从健康活跃老人向半护理、全护理老人转变过程中， 功能空间应该相应变化调整，在策划、设计、建造的过程中，应该应用百 年住宅和SI 体系等理念和技术手段，实现空间的可变性。4. 产业的复合 我们能不能很好地发展养老地产，关键是养老产业链必须要尽快 形成，来支撑养老地产的开发建设和运营服务。产业链中应该包括老 人专用的设施设备、生活用品，老年大学，医疗、康复、护理、家政 服务等环节。 可以预见，未来将会在一些主要城市带的核心城市中形成养老产 业集聚区，吸引国内外老年产业链的各类环节入住园区，依靠老年产业园区的辐射作用推动周边养老地产开发的快速发展。5. 盈利模式的复合 除了产权销售和会员制方式，养老地产的发展中