南燕湾高尔夫项目立项报告

金泰地产集团海南区域公司南燕湾高尔夫项目立项报告 1 2 1项目概况2宏观环境及风险因素3项目定位及产品规划4项目开发计划5经济测算及融资方案6结论 目录 3 1项目概况 南燕湾高尔夫项目位于海南省东线中部临海 交通网络密集 出行便利 项目位于海南省万宁市礼纪镇南燕湾 图1 1 处海南东线中部临海位置 图1 2 它东濒南海 西与琼中县交界 东南与陵水县毗邻 北与琼海市接壤 北距海口160公里 南距三亚110公里 距东线石梅出口3公里 距离博鳌机场68公里 距东线轻轨万宁莲花站8公里 是海南东线旅游中间站 1 1宗地位置及交通 图1 1海南东线湾区示意图 4 1项目概况 1 1宗地位置及交通 图1 2海南万宁区位示意图 5 1项目概况 基本情况 南燕湾滨海高尔夫项目 图1 3 总占地1200亩 是海南最早的四个高尔夫球场之一 也是海南唯一一个全海景高尔夫项目 1996年由日资企业修建 项目在现有的1200亩球场中划出550亩作为建设用地 球场再向东租用500多亩地重新改造球场 届时将开发一个以高档住宅 高尔夫 酒店等物业的复合地产 1 2项目情况及地块特点 图1 3南燕湾高尔夫项目示意图 6 1项目概况 1 2项目情况及地块特点 图1 3南燕湾高尔夫项目示意图 7 1项目概况 地块特点 南燕湾海湾小而精 是海南为数不多的朝南海湾 项目位于两山夹角之间 背依青山 面朝大海 俗有 左青龙 右白虎 前有照 后有靠的风水之说 为绝佳的风水之地 项目各种资源丰富 同时拥有一线海景 高尔夫球场景观 湿地内湖 热带雨林等稀缺生态资源 图1 4南燕湾高尔夫项目实景图 1 2项目情况及地块特点 8 1项目概况 图1 4南燕湾高尔夫项目实景图 1 2项目情况及地块特点 9 1项目概况 球场内除会所及办公楼外 无永久性需拆迁建筑 球场内有数个湿地内湖 数十年以上成树 淡水水库等 地块有较小的两个海湾 需要改造才能利用 但海湾沙质较好 没有污染 住宅用地部分全部靠山面海 具有一定的高差 有滑坡等自然灾害的可能性 土地权属清楚 边界界桩完整 项目比较纯粹 1 3宗地现状 图1 4南燕湾高尔夫项目实景图 10 1项目概况 1 3宗地现状 图1 4南燕湾高尔夫项目实景图 11 1项目概况 项目紧邻海南东线中部旅游城市兴隆 图1 5 兴隆素有温泉故乡之称 具有热带植物园 高尔夫球场 酒店 海岛旅游等旅游产业 从而成为海南东部旅游的中间站 项目与兴隆周边配套互补 借势 形成大区域协作 局部差异化竞争的优势 同时可共享神州半岛综合旅游度假区以及石梅湾度假区的大配套设施 包括五星级酒店 医院 学校 高端商业街 健康医疗中心 游艇 直升飞机场 银行等 达到项目之间的配套互补以及住宅差异化的优势 1 4项目周边配套 图1 5兴隆旅游示意图 12 1项目概况 1 4项目周边配套 图1 6地块周边项目 13 1项目概况 周边景观 项目东侧为24平方公里神州半岛 该地块原来为自然村庄 后经拆迁后 是一个内外双海的半岛形状 半岛主要景观资源是海景 内海 海岛 项目西侧为华润石梅湾项目 该项目也是坐山面海 项目内拥有4000年历史的青皮树保护林以及防护林 地块内热带植物茂盛 自然生态景观资源良好 图1 8项目周边实景图 1 5项目周边环境 14 1项目概况 图1 8项目周边实景图 1 5项目周边环境 15 1项目概况 空气状况 项目坐山面海 后靠千年原始森林 周边区域没有污染源 负氧离子高 空气质量较好 空气较海口略微干燥 在海南属于适中的空气潮湿度 噪声情况 三面环山 人烟稀少 没有噪声源 1 5项目周边环境 图1 7项目周边实景图 16 1项目概况 1 5项目周边环境 图1 7项目周边实景图 17 1项目概况 项目总体占地面积550亩 其中 一类用地250亩 容积率0 3 二类用地300亩 容积率0 8 规划总建筑面积21万平米 其中会所建筑面积5000平米 住宅建筑面积205000平米 具体地块指标见下表 1 6项目规划控制要点 表1 1项目一期主要规划指标 18 1项目概况 本项目土地将以收购股权形式取得 前期海南观光旅游开发有限公司以4 6亿土地出资 金泰地产出资4000万 成立注册资本1亿的海南金泰旅业项目公司 其中观光公司占60 股权 金泰地产占40 股权 信托项目分三期共融资15亿元 其中 8亿元用于收购观光公司所持60 股权 7亿元用于增资 2亿元支付土地变性款 5亿元启动资金 待南燕湾项目进入销售期后 再由金泰地产从信托公司回购60 股权 1 7土地价格 19 1项目概况2宏观环境及风险因素3项目定位及产品规划4项目开发计划5经济测算及融资方案6结论 目录 20 2宏观环境及风险因素 2 1外部环境分析 2010年1月 海南国际旅游岛政策正式出台 海南房地产市场再度成为全国人民关注的热点 客群外向性 图2 1 是海南房地产市场的主要特点 旅游度假消费的非刚性需求决定了海南市场风险和机遇并存 图2 1海南房地产市场面向全中国 21 2宏观环境及风险因素 2 1外部环境分析 中国经济环境对旅游度假驱动因素 在中国过去三十年以GDP双位数高速增长 图2 2 的趋势下 温家宝在十二五工作报告中 确定未来五年的GDP增长控制在7 左右 将以优化经济结构 稳定民生 扩大内需 科技创新为主导 从7 的增速来看 中国经济未来五年发展还是呈又好又快的发展 而且在扩大内需 重视民生情况下 国民消费能力会越来越强 图2 3中国人均可支配收入增长 图2 2中国GDP总量及增速 22 2宏观环境及风险因素 2 1外部环境分析 人均可自由支配收入对旅游度假驱动因素 世界度假经济发展规律表明 国民人均GDP超过1000美元时 国内就会出现旅游观光需求 当人均GDP达到2000美元 旅游观光需求向休闲度假需求转变 当人均GDP达到3000美元时 休闲度假需求进入高速增长阶段 当人均GDP达到5000美元时 旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段 2010年我国人均国内生产总值达到4756美元 意味着中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期 表2 1人均GDP水平与旅游休闲发展 23 2宏观环境及风险因素 2 1外部环境分析 高尔夫产业发展对旅游度假驱动因素 高尔夫优惠政策将力推海南高尔夫旅游度假产业发展 国际旅游岛建设规划纲要 中明确提出 大力积极推进高尔夫运动及其相关产业 海南省将加快吸引全国各地高尔夫运动爱好者 全省高尔夫球场数量达到26个 图2 4 主要分布在海口 三亚及东线沿海城市 而在高尔夫产业的带动下 高尔夫球场建设 维护 服务 高尔夫产品 酒店 地产 餐饮休闲等产业将与高尔夫成为一个复合产业 形成一个高尔夫高端产业链 图2 4海南高尔夫分布 24 2宏观环境及风险因素 2 2内部环境分析 海南旅游新格局形成 传统旅游格局是以海口 三亚为核心 通过东西中三线 各选琼海 儋州 五指山作为中间点联系整个海南 各大组团立足于本地特有的优质资源进行市场竞争 形成现有市场格局 随着交通 政策 资源等因素的影响 海南旅游地产目前总体特征为 南北成熟 东闹 西静 中隐 图2 5海南旅游新格局 25 2宏观环境及风险因素 2 2内部部环境分析 交通促使海岛扁平化 2010年通车的海南东线高速铁路通车 实现了从三亚到海口只需要90分钟的车程 从海口到神州站只需要50分钟车程 从三亚到神州站只需要40分钟车程即可到达 实现了海南一个半小时的生活圈 而海南省第三个国际机场 博鳌国际机场 2010年动工 预计2011年即可投入使用 届时全国各地游客到达博鳌后转车30分钟即可到达南燕湾 通过交通基础设施的完善 东环铁路 博鳌机场的投入使用 促使海岛扁平化 区域资源和配套共享 提升区域价值 图2 6海岛扁平化 26 2宏观环境及风险因素 2 2内部部环境分析 未来区域价值提升 项目地处中信泰富投资的神州半岛与华润投资的石梅湾中间地带 共享包括区域知名度 区域市政配套 生活配套 居住氛围等两大上市公司对区域几百亿投资的成果 中信神州半岛 神州半岛占地24平方公里 是海南省政府与中信泰富签署的省重点项目 预计10年共投资100个亿 打造一个世界级的旅游度假综合发展区域 华润石梅湾 石梅湾度假区项目是海南省 十一五 重点项目 总体面积为12平方公里 由华润进行统一规划 统一开发 统一招商 统一管理 项目包括五星级度假酒店 游艇会 高尔夫球场 文化村 SHOPPINGMALL 直升机停机坪 度假公寓 别墅及与之配套的海上活动设施等 27 2宏观环境及风险因素 2 3政策性风险分析 项目用地现状 土地所有权归属 国有用地土地使用权归属 海南金泰旅业开发有限公司土地的性质用途 南燕湾项目属于旅游用地 后续要进行土地变性工作 将其中550亩用地性质变为住宅用地 政策性风险评估 根据万宁市政府对南燕湾项目最新规划文件指出 该项目1200亩土地中550亩作为高尔夫球场配套住宅开发用地 剩余土地作为高尔夫球场用地 近期海南省针对房地产相继出台的调控政策中 并未过多涉及到除海口和三亚市以外的县市 且南燕湾独特的地理位置以及周边石梅湾和神州半岛的沿海资源 受到政府的高度重视 是政府重点扶持区域 因此该项目开发运作过程会更加便利 28 1项目概况2宏观环境及风险因素3项目定位及产品规划4项目开发计划5经济测算及融资方案6结论 目录 29 3项目定位及产品规划 项目自然资源独享性高 具备打造高端度假项目的基本条件 可通过特性定位打造项目优势以支撑合理价位 不与神州半岛及华润石梅湾形成价格竞争 3 1项目产品利益点分析 30 3项目定位及产品规划 区域内同类型产品或者同类型人群需求 本项目缺少价格竞争优势 区域内品牌开发商具有强大的品牌及昭示性优势 产品定位重叠将是致命的打击 排除价格外溢型共享人群 放大产品优势锁定资源独享型外溢人群 3 2市场竞争策略 竞争环境分析 充分放大项目本身资源优势 细分高端客群市场 营销推广方面营造周边大盘项目互利共生模式 产品设计方面建立差异化产品优势 跳出价格竞争的法则 从竞争中取得衡量价格的主动权 竞争策略选择 区域竞争内 采取市场补缺者策略 在旅游地产里 采取市场引领者策略 31 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 目标人群定位 目标人群分类 能消费得起海南海景资源物业 一定是非富即贵的人群 我们从职业角度可以锁定以下三类人群 A 置身改革开放初期的混乱时代 利用机遇艰难拼搏而来的企业家 图3 1联想集团柳传志 万科地产王石 B 历经政治社会的考验以及官场辉煌的政府高官 图3 2前国家总理朱镕基 海南省书记卫留成 C 投身万人崇拜影艺圈 顶着光环的艺人明星 图3 3艺术家赵本山 艺术家倪萍 32 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 目标人群共性 目标人群定位 改革开放以来第一批富起来的人群 奋斗终身 希望退休之后能有一个安静 生态 健康 品质 尊贵的地方安度晚年 项目定位 CEO休闲度假养老中心 33 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 项目未来规划 项目人群需求细分精准 定位类别差异化明显 针对一群曾经叱咤风云的人物 退隐社会后对生命健康的追求 我们在产品规划设计 物业类型以及配套服务上应该更注重独享私密 健康运动 生态科技 尊贵服务方面的因素 图3 4南燕湾土地利用规划图 34 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 项目未来规划 半山海景住宅 项目北高南低 呈半山坡地状 观海效果较好 在户型设计上偏重于室内建设空间与观海休闲空间 标准18洞星级全海景高尔夫俱乐部 改建后的高尔夫球场注重以 品质优先 服务为主 的遵旨 为业主提供一个五星级服务标准的全海景高尔夫球场 图3 6高尔夫俱乐部 图3 5半山海景住宅 35 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 项目未来规划 私家游艇俱乐部 设立私属的游艇码头 为业主游艇提供专属泊位 同时也是高端业主的一种圈层化交流平台 项目可以通过出租或者出售游艇泊位的方式盈利 康体俱乐部 邀请国际十大健身俱乐部进驻项目 设立专门的体育健身场地以及增设环山晨跑通道 为业主建立一套定制化的运动健康方案 图3 7私家游艇俱乐部 图3 8康体俱乐部 36 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 项目未来规划 抗衰老养生基地 从瑞士引进顶级养生设备 设立一个中西医结合的健康医疗养生基地 可为每一位业主建立健康档案 同时可以为业主进行细胞理疗 基因理疗 药膳理疗的跟踪养生服务 分体度假酒店 文化艺术会所及项目会所 邀请国际设计大师高规格的建造一个设计 品位 内涵一流的分体式度假酒店及文化体验 展示 互动演绎中心会所 图3 9抗衰老养生 图3 10分体度假酒店及文化艺术会所 37 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 价格定位 万宁滨海区域的房地产项目分为两大类 偏养老地产与大型滨海度假地产 养老地产 集中在大兴隆旅游区 享有热带雨林 高尔夫 温泉等优势资源 但小区整体品质较低 洋房价位在11000 15000元 平方米 别墅价位27000 45000元 平方米 滨海度假地产 集中在万宁滨海沿线 享尽景观 生态资源优势 且规划设计了商端的酒店 高尔夫 游艇 商业等配套 大手笔的投资造就了高品质 因此 本区域周边的滨海度假项目售价走高 公寓价格约为11000 20000元 平方米 目前没有别墅产品 38 3项目定位及产品规划 3 3项目定位分析 价格定位 本项目的市场切入点拟 一 借力石梅湾 神州半岛 大兴隆旅游区的丰富配套 二 走资源及私属海湾的特性差异 作为本大片区的 皇帝冠上的明珠 地位出现 建议本项目定位为 独享资源溢出型 项目 独享资源溢出型项目的利益点 即高售价及品牌效应 结合南燕湾独享的稀缺资源 做高品质 适当慢销 根据项目市场导向分析 结合项目开盘时间 项目价格定位为 洋房25000元 平方米 别墅60000元 平方米 39 1项目概况2宏观环境及风险因素3项目定位及产品规划4项目开发计划5经济测算及融资方案6结论 目录 40 4项目开发计划 本项目预计施工日期为2012年7月至2015年1月 为期2年零6个月 预计2012年6月完成规划 土地变性及产品设计 建设周期开竣工时间见下表 41 1项目概况2宏观环境及风险因素3项目定位及产品规划4项目开发计划5经济测算及融资方案6结论 目录 42 5经济测算及融资方案 5 1项目投资估算 根据项目的实际情况 相关的取费标准以及企业提供的相关信息的基础上编制项目总投资估算见下表 43 5经济测算及融资方案 5 2项目销售测算 44 5经济测算及融资方案 5 3收益测算 项目可实现销售收入总计为670 000万元 营业税金及附加141 814万元 含土地增值税 利润总额164 838万元 所得税54 585万元 净利润110 253万元 经计算 项目的销售净利率为16 64 从这些指标来看 项目盈利能力较强 45 5经济测算及融资方案 5 4融资概述 本项目融资途径主要采