价值工程在房地产开发项目中应用的必要性分析.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文价值工程在房地产开发项目中应用的必要性分析价值工程在房地产开发项目中应用的必要性分析 【文章摘要】 价值工程是作为二十世纪先进的管理手段，它的应用既提高房地产开发产品的价值量、提高房地产企业经营状况，同时能够加强人们提高品质、节约资源的意识，使我国的经济更加高效的运行。尤其是劳动密集型的房地产行业，技术经济改进的空间较大，因此将价值工程应用到房地产开发项目中将会产生巨大的经济技术效果。 0 引言 价值工程最早是美国为了适应军事工业的需要创立和发展起来的，目的在于确保军事装备的技术性能（功能），并最大可能地节省采购费用（成本），降低军费开支。自1947年在美国创立以来，价值工程已经被工业发达国家广泛接受，在工程设计和施工、产品研讨开发、工业生产、公司处理等方面取得了长足的进步，大大提高了经济效益和社会效益。价值工程传入我国已有30多年的历史，它的意义和应用范围也随着时代而变化。但与国外的发达国家相比，在应用领域和应用的广泛、深入程度上仍有很大的差距。同时，国内各个行业之间的应用差距也较大。价值工程在建筑业中应用就处于相对落后的境地，主要原因是业主不了解、不重视价值工程技术，设计人员习惯于传统的设计技术，不重视经济性和创造性。本文从建筑行业中的房地产开发项目入手，探讨价值工程在房地产开发项目中应用的必要性。 1 价值工程概念 价值工程（Value Engineering，VE）是以提高产品或作业价值和有效利用资源为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需的一种管理技术。价值工程中的“工程”与日常习惯上的工程不一样，这里的“工程”是指为实现提高价值的目标所进行的一系列分析研究活动。价值工程中的“价值”是一个相对的概念，是指作为某种产品或作业所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值。即价值工程的理论基础为价值理论公式为V=F/C。 2 价值工程在房地产开发项目中应用必要性 我国房地产市场的历史与二十世纪七十年代末的改革开放同步进行，30多年来，房地产业推行了多次改革，也取得了巨大成绩。过去房地产开发项目效率低下、质量差、投资浪费等现象已经取得了极大的改善。同时，新技术、新材料及新结构的应用，使得开发项目的质量得到了极大提高，开发成本也不断下降。但是，房地产开发项目的现状与理想的目标仍有不小的差距，表现如下： （1）豆腐渣工程频现，工程质量堪忧 由于房地产业的特点，部分开发企业委托施工企业完成项目，而施工企业根据项目的多少招聘员工，很多农民工和临时工没有受到正式的技术培训，很难完成定额水平，达到应有的开发项目质量标准。另一方面，许多企业为了盈利，为了降低成本，寻找一些不具备相应资质的设计单位设计，导致设计部合理，出现重大设计错误。还有些企业甚至采取了偷工减料、粗制滥造的做法，也严重影响了工程质量。 （2）工程造价不断攀升，房地产价格高居不下 有些房地产项目由于设计人员知识、水平和经验不足，导致部分设计保守、浪费严重。还有些项目由于设计时间要求紧迫，工作量大，设计人员没有充足的时间进行方案优化，使得最终使用方案有很多缺陷。甚至还有些房地产开发项目的设计是在诸多不确定条件下进行的，所以设计人员有意留出一些富裕，以满足未来不确定性要求或其他变化。同时国内很多设计部门对于设计人员的激励机制落后，严重影响了设计人员的工作积极性和创新性，不愿意主动进行设计方案的优化。 （3）技术和经济脱节，未实现辩证统一的关系 在实际的房地产开发项目中，开发者采用新技术、新材料及新结构，重视了技术的先进性、适用性和安全性，但对其经济性却重视不足，技术和经济的分析研究工作做得不够。房地产开发企业中的工程技术人员往往存在着片面追求多功能、高功能而忽视了成本的趋向，他们往往不以最佳的经济效益为出发点来选择设计方案和材料；而经济管理人员因为不懂得技术，往往不知道钱应花在什么功能上。尤其是工程技术人员对客户的真实的需求了解不够，不能按客户对功能的要求来设计产品、建造产品，因而房地产产品在市场中缺乏竞争力。 （4）房地产产品价格突飞猛进，影响国内民生 近几年，全国各地房价都在不断攀升，高房价已经成为严重影响民生问题的因素，中央政府也逐步加大对房地产业的宏观调控力度，如何控制房价，提高房地产产品的价值，是摆在房地产企业面临的一个重要问题。一方面，从技术经济解决方案上入手，现阶段在工程项目设计和施工阶段已经比较广泛地运用价值工程思想与方法。一个房地产开发项目的开发周期可划分为投资前期、建设期及生产经营期三个时期，投资前期是决定开发项目经济效果的关键时期，是价值工程研究和控制的重点。而房地产开发项目的可行性研究是投资前期的一项核心工作，在房地产开发项目可行性研究中运用价值工程能够使资源得到合理有效的利用，使投资兴建的开发项目更好地满足业主、消费者及社会的要求。 3 结束语 价值工程在房地产行业的应用，不但可以优化方案降低成本，节约社会资源，还可以在深入分析房地产产品各项功能的基础上探讨如何进一步提高产品增值服务，为客户创造更高价值。根据过去三十年价值工程应用情况的相关统计显示，价值工程的实施可使工程成本节约5%-20%，而价值工程分析的成本仅占总项目成本的0.2%左右，实施价值工程的投入与产出的回报率超过20倍。它的推广应用还可以促进我国的房地产产品更加人性化、推进绿色建筑在房地产行业的实施，从而推动我国房地产行业的进一步发展。 【参考文献】 1孙继德.建设项目的价值工程，中国建