房地产商破产后果

1/28房地产商破产后果1月5日，我独家报道了赣州出现首例房地产企业破产，欠债近20亿元的新闻，在赣州房地产界引起了巨大的反响。据悉，破产的赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司分别位于上犹县和寻乌县，两家公司的法定代表人曾长发目前已经被上犹警方控制。根据当地警方和法院的初步调查和审核，曾长发本人及名下两家房地产公司存在大量的民间融资现象。上犹本地房地产开发商廖家伟向我记者表示：“当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。目前开发商遇到的最大困难就是资金问题。”当下全国楼市处于深度回调，加上长发置业破产影响，上犹当地的房地产市场可谓一片萧条，房地产商拿地的情绪一落千丈。我记者在上犹县国土局得到的一份数据显示，上犹县XX年共出让30宗土地，出让金额亿元；XX年共出让了30宗土地，出让金额6亿元，土地出让单价同比大幅下降。“XX年的统计报告正交给领导审批，我只能告诉你，很惨淡，1亿元可能都不到。”上犹县国土局一位工作人员告诉记者。2/28项目施工方已经全部撤离上犹县是一个只有30万人口的小县，无论是人口规模还是经济总量，均在赣州19个县区中排名靠后。XX年，上犹县生产总值亿元，排在赣州市倒数第二位。1月8日，我记者来到位于犹江大道登龙路的上犹商会大厦现场，这里紧邻上犹江畔，原本规划是一个包括写字楼、酒店和公寓等在内的综合项目。目前，两栋大楼的主体框架都已经建好，但是并未封顶，现场已无人员施工，施工方已经全部撤离。上犹商会大厦是长发置业开发的第二个楼盘，此前曾长发在上犹还开发过一个名为“塞纳河畔”的楼盘，因为容积率超标，被当地建设部门处以罚款。“如果不是因为塞纳河畔容积率超标，就不会有上犹商会大厦这个项目。”廖家伟告诉记者，长发置业开发塞纳河畔有违规的现象，因此当地政府才要求长发置业接手上犹商会大厦，“这是工商联的项目，通过了县政府的会议纪要，都是内部销售给下面的一些企业的。”“谁都想不到，曾长发把这个项目搞成这样，民间高息融资，一房多卖，让这些业主损失惨重。”廖家伟颇为无奈地说，现在全县乃至赣州的房地产业，都受到了冲击，3/28“XX年房地产行情本来就不好，各地都有大量的存量房，现在出了这样的事，现在谁还敢轻易出手买房？开发商积压的房子越来越多。”为了考证上述说法，记者随后以购房者的身份走访了多家楼盘。记者在一家名为玉龙湾的楼盘销售中心看到，整个销售中心只有四五名置业顾问，并无看房人员。在销售中心内的一面墙壁上，张贴着销售情况表，销售价格均在7000元8000元/平方米。一位销售人员告诉记者，玉龙湾项目在上犹属于高端的楼盘，墙壁上是精装房的销售价格，XX年刚开盘时定下的价格，“这个价格定高了，所以后来取消了，不做精装房了，现在都是毛坯房，价格在每平方米四五千的样子。”上述销售人员也向记者坦言，现在的房子确实不好卖，特别是长发置业破产后，对上犹房地产有一定的影响。目前还在卖的住宅尚有200多套。记者在售楼处张贴的预售许可证上看到，取得预售许可的住宅在300套左右，开盘一年多，只销售了不到三分之一的住宅。随后，记者又来到上犹另一家名为旅游文化城的销售中心。这是一个总面积达30万平方米的旅游综合体项目，销售中心设在当地一家小酒店的大堂，由于没有人来看房，唯一的销售人员懒洋洋地坐在门旁，4/28玩着手机。上犹县房管局一位吴姓副局长告诉我记者，目前上犹县大大小小的开发商有26家。当记者提出想了解目前上犹县房地产开发数量和存量房的相关数据时，房管局办公室人秘股副股长李平良表示，采访他们需要经过当地宣传部的允许。记者来到上犹县委宣传部，一位报道组长称正常采访，不需要经过宣传部。当地房管局和宣传部都不愿正面接受媒体的采访。随后，记者通过电话采访了上犹县县长余业伟。余业伟告诉记者，对于长发置业破产一事，其中的借款都是个人与企业之间的关系，政府只能是启动司法程序，不好过多干涉。他表示，上犹的房地产市场，整体上来说是非常健康的，这是个案，不仅仅发生在上犹，其他县涉及金额更多，“大部分上犹的房地产商经营非常良好。”部分中小开发商项目情况严峻上犹县的房地产市场是否真的非常健康，经营非常良好呢？我记者通过在当地的实地调查采访发现，当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力以及滞销的现状，经营很不乐观。“上犹县的房地产开发商大部分是本地企业，鲜有外来企业，并且以中小型开发商为主。”文兴路上某房地产企业的负责人告诉记者，除了曾长发的房地产公司破产之5/28外，还有一些楼盘项目情况也很严峻，“甚至有些楼盘的老板都扛不住了，比如说天麓广场，就已经转手给他人了。”天麓广场位于上犹县新二中附近，是一个融商业、住宅于一体的综合体项目。上述房地产负责人向记者介绍，天麓广场是一位姓罗的开发商负责的项目，目前其因为资金链跟不上，已经无法再继续下去，将股权转让给了别人。记者在天麓广场现场看到，其沿街的商业店面大部分已经销售出去了，有各式的业态都在正常营业，内部的商业部分则是大门紧锁，尚无经营户营业。天麓广场销售中心只有两位销售人员，其中一位销售人员对记者表示，之前的销售情况她们并不清楚，目前在售的只有商铺，并且余下的商铺也处于暂停状态，“原来是罗总在负责这个项目，现在是李总接手了，我们都是李总手下的人，刚刚来到这个项目。”在天麓广场的项目部，也只有两个人在看守现场。一位看守人告诉记者，由于正处于交接的过程，所以项目已经全部停了下来，“我们也联系不上老板，老板处于什么状态，我们也不太清楚。”据一位知情人介绍，天麓广场原开发商是上犹本地人，实力并不雄厚，天麓广场大部分已经竣工，但在最后6/28关头资金链跟不上了，被迫转手，“目前接手的李老板也是上犹本地人，之前也在开发房地产，但是规模都不大。”“目前上犹县的房地产开发商以中小型为主，甚至有些是几个人合伙，拿下一块地皮，然后就开发起房地产了。”廖家伟告诉记者，除了极个别楼盘能超过十万平方米以上，大部分楼盘的规模都是从几千平方米到几万平方米。事实上，不仅仅是在县城，进驻赣州市的大型开发商也并不多，上百家房地产开发商，也以本地中小型开发商为主。此外，记者采访了解到，目前赣州不论是大型地产商还是中小型房地产，都面临着巨大的库存压力。一位来自浙江的房地产商告诉记者，目前赣州市的存量房达到了1000万平方米，去库存压力巨大。“兴国、瑞金等赣州市下面一些县市，库存都达到了100多万平方米，按照年销售20多万平方米计算，消化库存需要四五年时间。”赣州市房管局市场监管科一位负责人向记者表示，XX年的数据尚未统计出来，但是外界所传的赣州住宅库存1000万平方米并不属实，“赣州新建住宅每年销售在100万200万平方米之间，目前库存也就7/28是两三百万平方米。外界所说的数字可能是把开发商已经拿到的地统计进来了。”多家开发商依赖民间高息融资XX年，不论是一线城市还是三四线城市的房企，均承受着量价齐跌的巨大压力。最新数据显示，XX年12月，全国100个城市住宅平均价格为10542元/平方米，连续第8个月下跌，环比下跌%。“这时，往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法与一线城市的大型房企争食，“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。”对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产，并欠下近20亿元的债务，一位资深的房地产行业人士告诉记者，按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模，即使一套房子没卖，也不可能需要用这么多的资金，“这里面大部分负债为民间借贷，并且存在巨额资金去向不明的现象。”“曾长发通过民间借贷融资并非个案，几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉我记者，本地8/28中小型房地产企业并不受银行青睐，因此很难从银行获得贷款，“民间借贷的成本明显高于银行，中小型房企在开盘后，如果不能够快速消化，成本还会越来越高。”当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。记者拿到的长发置业两份借款合同显示，一份合同涉资550万元，双方约定的利息为2分；另一份合同涉资100万元，利息3分，两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。“从银行贷款，财务成本只有10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉记者，因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过，如果这些房地产开发销售顺利，还是有一定利润的，但是一旦出现高库存，就危险了。”此前，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时，民间融资数十亿后崩盘，相继被债权人告上法院。据知情人透露，目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委接手。上犹土地出让金断崖式下跌赣州长发置业、银信置业的相继破产，或许只是当前中小开发商的一个缩影。9/28近日，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的住房绿皮书：中国住房发展报告预测，XX年一、二线城市房价或将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，2016年下半年才能迎来复苏。限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。“房地产行业的持续走低，对于土地财政依赖程度较高的中小城市带来的打击较大。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，这些城市必须要寻找到能够接替房地产业的新型支柱产业。据路透社报道，德银报告预测，XX年中国财政收入同比增幅可能仅有1%，为1981年以来的最低。该行预计地方政府收入将下降2%，为1994年以来首次下滑。报告称，占到地方政府收入逾三分之一的土地出让金收入或将下降20%。事实上，XX年，不少地方的土地出让金已经出现大幅下降的趋势了。我记者在上犹县国土局了解到，上犹县最近三年的土地出让金呈现断崖式下跌的态势。XX年，全县土地出让30宗亩，出让金为亿元；XX年土地出让30宗亩，成交价6亿元。XX年的数据尚未出炉，但一位工作人员表示，XX年成交不到1亿元。10/28廖家伟告诉我记者，据他所知，XX年上犹县除了私人建房购买地皮，没有一家开发商拿地，大部分土地出让流拍了。尽管接受记者采访的开发商普遍表示不太乐观，但是上犹县县长余业伟向记者表示，当地房地产市场还是比较健康，只是房地产在当地的经济占比有所下降，“随着我们工业和三产服务业增幅的投入，在经济中占比越来越重，同时房地产市场趋于理性，没有前几年那么火爆，占比略有下降，这也是一个地方发展的战略调整。”开发商破产案背后：多家中小房企民间高息融资土地出让金断崖式下跌房地产企业破产对购房人的影响房地产行业与国计民生关系紧密。房地产企业一旦破产将给周遭行业带来影响的同时，也会切实关系到购房人的利益。而新破产法颁布以来，其中的制度安排又会在房地产企业破产过程中对购房人的利益，对房屋的权利归属产生哪些影响，也是理论和实务界所需关注的话题。物权法颁布之后，关于房地产企业破产制度的适用和相关法律制度之间的衔接更需阐明。本文试从现行法的角度，用法解释学的方法，通过逐层逻辑分析，对相关制度进行理顺，从不同房屋建设进度、不同购房方式、不同价金支付比例、不同房屋占有主体、是否预告登记等方面对11/28制度的安排进行阐述，以对现行的制度和存在的问题做一归纳分析。房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。房屋已建成的情况下，房地产企业破产对购房人的影响房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能。若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。在第一种情况下，根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。一、按揭贷款所购房屋的权利归属。第一，按揭的含义与按揭法律关系。按揭又可以分为期房按揭和现房按揭两种。所谓期房按揭，又称为预购商品房按揭，根据建设部颁布的城市房地产抵押管理办法第三条规定，期房按揭是指在房地产开发建设过程中，购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。现房按揭，是指在商品房建成后，购12/28房者与房产开发商签订商品房买卖合同时支付一定比例的购房款，不足部分由购房者向银行申请贷款，并将所购商品房的有关权属证书交给银行作为购买商品房的一种担保方式。两者不同之处在于，期房按揭中，由于房屋尚未建成，所以在按揭银行已经替购房人支付足额价金时，房地产企业并不能立即为购房人申请办理产权登记。现房按揭则不同，只要按揭银行已经支付了足额价金，购房人就有权要求房地产企业及时申请办理权属登记。商品房按揭都包括购房人、开发商和按揭银行三方主体，他们之间构成了三个基本关系：开发商和购房人之间的买卖合同关系、购房人和按揭银行之间的借款合同关系，购房人和按揭银行之间的按揭贷款担保关系。第二，企业破产时房屋的权利归属。现房按揭中，开发商得到全部价款后，转移房屋所有权于购房人。此时购房人为房屋所有权人，按揭银行享有房屋的担保物权，房地产企业在房屋上不享有物权，其破产也对房屋的权利归属没有任何影响。购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，因而不能成为物权的标的，购房人仅享有对开发商的债权，不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领房地产证并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的13/28权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。但是如果房屋建好后，尚未办理房地产权属证书，企业即宣告破产或申请破产，这种情况将在后文讨论。二、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。与按揭买房不同，在分期付款购房的情形下，直到购房人未付清全部价款时，企业有不能获得全部价款的风险，所以通常企业直到购房人付清价款才会转移所有权。在转移所有权之前，根据破产申请受理时，购房人是否足额支付价款可以分为以下两种情况讨论：第一，购房人已经付清全部价款的情况。此种情况下，破产管理人没有权利选择是否继续履行合同，所以其不能解除合同。如果购房人只能以普通债权人的身份申报债权在全并参与以货币形式进行的破产分配，其利益很难得到维护。我国现在虽无法律对房地产企业破产进行专门规定，或者对购房人的特殊保护，但2002年最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定中第71条中第5项规定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。据此以言，购房人已经足额付款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。但破产财产与债务人财产毕竟有别。“破14/28产财产”是清算主义立法的概念，“债务人财产”是再建主义立法的概念。按照再建主义的立法理念，对企业应当尽可能地提供拯救的机会。即使是被申请破产清算的案件，在受理后也存在转为重整或和解的可能性。因此，在破产宣告以前，债务人的财产管理都应服从于债务清理和企业拯救这两个目的。只有在破产宣告以后，债务人财产管理才仅以清算分配为目的，债务人财产才成为破产财产。由此可见，债务人财产和破产财产的区别之处在于财产的用途和企业是否已经宣告破产。XX年新颁布的破产法中，没有提及破产财产，而是规定了债务人财产。既然两概念不同，那么规定第71条第5项“尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，是否属于债务人财产呢？应当认为，这类财产在破产宣告之前也不属于债务人财产，但除非权利人已经行使权利或已经转移占有的以外，债务人可以合法占有。这是因为在购房人已经付清价款后，房地产企业已经就该房屋完全实现了经济利益，此时对于房地产企业而言该房屋已经实现其作为债务人财产的功能，因而将房屋排除在债务人财产之外，企业没有损失。购房人所申报的债权无非是请求债务人为申请变更登记的行为，没有为债务人增添任何经济负担，对其他债权人也无损害。然而，购房人一般在经济上处于弱势，一旦仅赋予其普通债权人的地位，使其仅能等待破产15/28分配，其将遭受难以承受的损害。为了实现法律正义的价值，法律须对弱势群体给予特殊保护。同时，如果一个房地产企业破产引起大量的购房人受到巨大经济损失，可能使潜在的购房人出于对交易安全的考虑而放弃购房计划，从而抑制房地产行业的发展。基于对正义和交易安全的考虑，法律应对购房人给予更多保护。所以，应该将房屋应当排除在债务人财产和破产财产之外，购房人可以请求债务人个别清偿，转移房屋的所有权，而不必因企业破产遭受损失。第二，购房人尚未付清全部价款的情况。在此情况下，根据破产法第18条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”管理人有待履行合同是否继续履行的选择权。因此，如果购房人尚未付清全部价款，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。如果房屋属于债务人财产，破产管理人就有权选择解除合同，购房人就只能请求赔偿损失；如果房屋排除在债务16/28人财产之外，破产管理人才不能随意处分该房屋；此时破产企业要就房屋获得经济利益，只能选择继续履行合同。就现有的规范而言，房屋是否属于债务人财产需要分以下两种情况：一是已交付使用的房屋。对此，最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定中第71条中第6项作了规定：尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。和第五项所规定的情形一样，这一项所述已交付之物也应不属于债务人财产，除上述理由之外，还有两项理由：若允许破产管理人随意解除合同、处分房屋，一则会给购房人造成装修和乔迁的费用损失，二则转移占有之后，房屋就成为购房人最基本的生活资料，购房人居住的权利应当得到保护。鉴于此，将房屋排除在债务人财产之外是合理的。此后若购房人可以如约分期付款，破产人就没有经济上的损害；如购房人如约付款，破产人可以解除合同或要求购房人承担其他违约责任。二是尚未交付居住的房屋。若购房人既未付清价款，也未占有房屋，通过现行的法律和司法解释，购房人无法获得特殊的保护。在此情况下，其是否能够取得房屋所有权只能取决于破产管理人是否决定继续履行合同，破产管理人和债权人会议是否决定继续营业。若继续营业有利于债务人财产的增加，管理人或债权人会议会选择继续营业。17/28但若楼盘销路不好或市价低迷，管理人或者债权人会议可能选择停止营业。此时，若管理人也认为继续履行合同无益于债务人财产的增加，因而选择不继续履行，购房人就只能以普通债权人的身份依据损害赔偿请求权参与破产分配。可见，在这种情况下，购房人的利益承载着很大的风险，他是否能够取得房屋所有权完全取决于相对人的选择。但购房人也并非没有保护自己利益的方法。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是物权法为保护购房人利益而做的规定。那么房屋预告登记究竟效力如何？是否可以在房地产企业破产时，将所登记的房屋排除在债务人财产之外？关于不动产预告登记的效力，国内主要有三种观点：一是“请求权保全制度说”，认为预告登记的权利介于物权与债权之间，兼有两者的性质，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有一些物权效力。二是“准物权说”，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权。三是“债权物权化说”，认为预告登记的权利本质是请求权，但被登记的请求权具有物权的效力，可以限18/28制现时登记的权利人的处分。笔者赞同第三种观点。尽管预告登记所表彰的权利不是物权性质的请求权，而仅是债权性质的物权变动请求权，它的本质是一种债权。但我国物权法第20条明确规定了，未经预告登记权利人的同意，任何关于不动产的处分均无效，而未做例外的规定，那么预告登记权利人所行使的权利也就不单是只有请求权效力的债权，而是还包含处分权。当然，这种处分权只能消极地行使，即预告登记权利人只能否定他人对该房屋处分的效力，但不能主动处分房屋，他对房地产企业只能行使请求权。尽管不是完整的处分权，但毕竟这种权利的享有使得预告登记所表彰的权利具有了限制物权的效力。所以，预告登记所表彰的权利应该是一种具有限制物权性质的债权。既然如此，那么预告登记是否可以在企业破产时对抗管理人的处分呢？又是否可以将所登记的房屋排除在破产财产之外呢？上文已经讨论过，预告登记权利人有消极的处分权，可以否定未经自己同意而做出的关于房屋的处分的效力，未有例外。因而在企业破产时，破产管理人对房屋进行处分也须经预告登记权利人的同意，破产保护效力是预告登记效力的题中之义，违反预告登记权利人的意思而为的处分是无效的。这也就排除了破产管理人对已作预告登19/28记的房屋支配并将其任意处分或用于清算分配的权利，债务人就房屋获得经济利益的可能途径就是继续履行房屋买卖合同。尽管现行的法律和司法解释未作规定，但物权法第20条已经起到了将已作预告登记的房屋排除在债务人财产和破产财产之外的效果。通过以上论述，我们可以总结出：预告登记具有限制物权的性质，可以将所登记的房屋排除在债务人财产和破产财产之外，因而预告登记权利人可以在房地产企业破产的情况下要求管理人继续履行合同，为个别清偿。这为保护既未付清价款，也未占有房屋的购房人提供了一种权利保护的途径。破产时房屋未建成对购房人的影响在期房买卖中，若房屋尚未建成，房地产企业已经没有后续资金继续建设，陷于破产，且破产管理人决定不再继续履行建筑合同，则房地产企业会因事实不能而无法履行与购房人之间的合同。在此情况下，我们分两种情况讨论。一、房屋未作预告登记。如果购房人在房地产企业破产之前未与企业对房屋进行预告登记，则购房人对房地产企业仅享有普通债权，当合同因事实不能而无法履行时，由于履行不能是由可归责于债务人的事由造成的，因而债权人可以要求债务人承20/28担违约责任，赔偿损失。因为购房人没有任何担保权，所以其只能作为普通债权人申报债权，等待破产清算，参与以货币的形式进行的破产分配。二、房屋已作预告登记。如果对房屋进行了预告登记，由于预告登记只是为了保护将来的物权得以实现的登记，所以在将来的物权无法实现的情况下，预告登记也就失去了意义。同时，由于房屋还未建成，房地产企业也因解除了建筑合同而不可能履行与购房人之间合同，致使购房人也无法行使请求权来实现物权。可以看出，在房屋尚未建好的情况下，房地产企业的破产将使购房人处于十分不利的地位。根据现行法律，购房人只能作为普通债权人申报债权，等待破产清算，参与以货币的形式进行的破产分配。前文已述，法律应当对处于经济弱势地位的购房人提供特殊保护。笔者认为，应当赋予购房人在企业破产清算分配时的优先顺位。当然，购房人毕竟没有任何担保权，其顺位只是出于其弱势经济地位的考虑，因此其顺位只能优先于其他普通债权人。对于已经进行预告登记的房屋，如果原开发商在不能履行合同时将工程被拍卖，那么预告登记并不涂销，而由拍得者继续履行对购房者的义务。整体工程被转让，受让方就是对债权债务的概括承受，其所继受的不动产上负有负担，21/28即当房屋建成之后向购房人转让房屋，受让方应当按照购房人与工程出让方的合同履行债务，行使债权。预告登记保障物权变动实现的效力并没有丧失。当房屋建好后，预告登记权利人即可请求工程受让方按照房屋买卖合同交付房屋，变更登记。通过以上分析，我们可以得知：当房屋在破产时已经建成的情况下，购房人均有保护自己利益的途径。当以按揭的方式购房时，由于所有权在破产之前已经发生了转移，房地产企业破产对购房人利益不生影响。当以分期付款方式购房时，若购房人在破产申请之前已经交付足额价金，则房屋不属于债务人财产，购房人可以要求管理人变更所有权登记。若购房人在破产申请之前未支付足额价款，倘或房地产企业已经交付房屋于购房人，则房屋不属于债务人财产，购房人可以要求管理人变更所有权登记；倘或房地产企业未为交付，则要看管理人是否选择继续履行合同，或者管理人或债权人会议是否决定继续营业，如果两者具其一，则购房人可以获得房屋所有权，否则，购房人只能以普通债权人的身份待到最后变价分配的阶段，参与以货币的形式进行的破产分配。但只要所售房屋上存在预告登记，购房人就可以请求破产管理人继续履行合同，从而保护自己的权利。当房屋在破产时尚未建成的情况下，按照现行的立法，购22/28房人只能作为普通债权人等待破产清算分配。我国立法应当在破产分配时，赋予购房人优先顺位，尽量保护其少受损失。另外，立法还应当确认预告登记的破产保护效力、对工程受让方处分的限制效力和物权变动请求权的保障效力，在工程整体转让时，在建房屋上的预告登记效力不应受到影响。房地产公司破产清算实务问题研究以债权人申请破产清算为视角作者：覃红卫发布时间：XX-03-1022:39:13内容摘要XX年6月1日新破产法正式施行。如何正确理解、适用新破产法的一些现有规定，并结合审判实践对一些具体问题作出更加详尽的规定，成为审判实务中亟待解决的问题。本文以债权人申请破产清算为视角，对债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同的处理，建筑商、购房户的权利性质及其保护，如何确保管理人的适格性等问题进行了研究，并就相关问题的具体完善提出了建议。关键词破产清算；房地产公司；管理人适格性某房地产开发公司是一家私营房地产开发企业，于XX年初注册成立，后取得了某县步行街的开发权。由于公司经营管理不善，信誉丧失，资金链断裂，XX年初步行街工程全面停工。步行街的土地及在建房屋先后被相关23/28法院查封。所有工程无法竣工、验收，建筑承包商的工程款大量拖欠，已预售的住房、商铺长时间逾期不能交付。XX年6月，某债权人以该房地产公司不能清偿到期债务为由，向某县法院申请破产清算。法院依法将破产申请通知该房地产公司，其对申请人的债权数额、是否到期、债权比例提出了异议，认为债权人不属于适格的申请破产主体，且自身并非资不抵债，要求法院驳回破产申请。法院经审查后认为，债务人的异议均不能成立，债务人已具备破产原因，于同年7月裁定受理。受理后，为最大限度地保护债权人、债务人的利益，法院、管理人多次组织引导破产和解、破产重整，因债务人没有实际行为而未果。后管理人提出了继续履行施工合同和商品房预售合同的方案，请求法院批准。法院依据有利于债务人财产价值最大化和全体债权人利益的原则，批准了管理人继续履行施工合同和商品房预售合同的方案。后经过管理人的辛勤工作，步行街的主体、附属工程全部竣工，等待交房近两年的购房户终于陆续入住，部分商铺开张营业。XX年6月，在债务人与债权人无法达成和解协议，亦无人申请重整的情况下，法院依法宣告该公司破产。该案是XX年6月1日新破产法实施后，在全球金融危机爆发的背景下，人民法院受理的一起具有典型性的房地产公司破产清算案。由于新破产法关于破产清算的24/28规定较为原则，系统的破产法司法解释尚未出台，缺乏对房地产公司破产的针对性规定，使得人民法院在审理过程中遇到了许多新情况、新问题。诸如：债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同如何处理，建筑商、购房人的权利性质，法定优先权、担保债权、购房人权利之间的清偿顺序，如何确保管理人的适格性等等。笔者拟结合法院审理该房地产公司破产清算案的具体实践，对这些问题作出一些思考和研究，以期抛砖引玉。一、关于债权人的破产申请与受理问题债权人破产申请的资格要件问题。随着金融危机的不断蔓延和人们权利意识的增强，债权人申请债务人破产的案件日益增多，债权人破产申请的资格要件问题已不容回避。在该房地产公司的破产立案审查中，债务人以申请人的债权额不大为由，要求法院驳回破产申请。目前，我国法律尚无这方面的规定，仅有2002年最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定第8条规定，债权人申请债务人破产，人民法院可以通知债务人核对债权在债务人不能偿还的到期债务中所占的比例，但未明确其对法院立案的影响。因此，从我国现行法律规定来看，债权人无论债权额的多少，均可提出破产申请。25/28而在国外，一些国家对债权人行使破产申请权有申请人数尤其是代表债权额的限制。如英国破产法规定，债权人提出破产申请，其无担保的债权必须达到750英镑。加拿大破产法规定，只有当债务人负债超过1000加元时，债权人才能提出破产申请。美国联邦破产法规定，债权人总数在12人以上的，必须有3名以上债权人，其无担保的债权总额在1万美元以上时，才可提出破产申请。并且，美国联邦破产法规定，不允许仅为便于提出破产申请而转让或者取得债权。这种对提出破产申请时债权人代表债额的要求，也被称为破产水平。这反映出了立法者对小额债权人滥用破产申请权的限制，以及对债务人正当权益和社会经济秩序予以充分保护的立法倾向。1笔者认为，破产程