别墅策划案　范文.doc

别墅策划案范文 *别墅策划案山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 威廉姆巴特勒济慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypave霄礁ment,Ican仰h钟earthati售ti水smydeep该hea锌rt.遏Willi汽amBa折rtlerJ恫ice兴赛博地产顾根问看机构前言第一章照哨、市场分析 一、无锡占别栈墅市场分析 二、秉竞争对言手分析第二惧章、SWO浙T分析一张、现状分析二捞、S招WOT分析第三章彝 一、产品策略 一、产品定籍约位及布局规划 二、预独立背别墅外立面风格庐建议三蚀、其他物业帘形式的建议惭 四、功能减配套 五、环境焉建议荫 六、物业管理规划负谭第四章、目标客户群分板恿析第五章、营销策略捌一慕、推广案名、L帧ogo共 二、项目核腕心价值体系唁的建立牛 三、主题定位、玫广告址语、卖点提炼 四、愉九推广策略 五、推广霹催重点让Town磐h鸣ouse迅速窜红啪市场谚 六、价格策略铁 七、现场晌销售策略帐 八、阶段性媒痈体计划智及SP活动策略芜第六锤章、营销管理 一、霉嘱营销管理 二、人员配置津眨及培训管理前言瞥别潭墅物业曾经作为港“成功旋、富有”的象绊征，代表讨了生活的“蝗最高境界”娥。 现在，喻无锡的国民收髓入已达哀到中等发达国家嘱水平钟，城市白领阶层、设中渭产阶级的形成，更使埃领居住理念发生了深刻的介矾变化。 如果说，“扩大艳修居住面积，改善居住裤条禾件”是“第一波”蚁，“劲优化居住环境，天讲究生毁活质量”是“苞第二波”婪的话，那么授无锡楼市将噎在近两、站三年进入“第贵三波”桐“追求回归苗自然瞩，提高生活品位”瘪。 复继多层、高层、动潘小高层产品之后，更接呀舍近自然风景的郊外将洽成吱为市民居住所关注晾的热霖点方向，所以别莫墅将成蒸为今后几年无召锡楼市关瘪注的热点之志一。 对伙于无锡的的开发商来说，右别墅痔物业开发的经验从蛛总竿体来说并不丰富，但畜击大多数参与别墅开发的志佬房产商，都在做着努力置撩让产品更具个性话，窑让客户更加心动，币让物孝业品牌更有魅力颠！匝项目应该怎惧么规划？如淹何给该产迂品作准确的市屠场定位软？她的主要客户央群体诀特征又是怎样？做颜什裙么样的别墅产品在市秘奄场上才会受欢迎这翼絮些都是本策划案所主要佃醒阐述的。 第一章、旁市场睬分析 一、无锡厂别墅市场憎分析蔚 1、五里湖瓶将成株为未来几年无锡胶别墅箭开发的焦点无若魄论在北京、深圳，还是右哟距离无锡较近的上海、哉瓶苏州，真正的顶级别擂墅母都分布在风景秀丽铆的自姨然山水附近，如钥北京的耻香山周围数十稼平方公里板内将建成上挠百万平方米疑的高档别达墅区，有开发更商说“整要把这里变成京焚城的粤第二个富人聚居区循。 趁”在一马平川的上海了糟，松江的佘山成为极为荔疏珍贵的自然资源，所以咸译松江佘山板块别墅区芜成骋为上海别墅中的最铜高境哥界，在这里聚集耿了国内布别墅最高境界鼠的典范显紫园，以搓及佘山高尔料夫别墅、闷佘山月湖别墅的、佘山臆天邻别墅、佘山牲银湖嗜别墅等众多经典别弓墅屹项目。 苏州新推出的芽渣两座古典园林式私家庭圭欣院，每座价格在250兆烛0万元左右，也是开阔盘冈即被抢购。 漏别墅是寨一种诗意存在虑中的乡村样，居住在其柠中的人们既约要享受城仲市的便捷与舒涡适，又深要有乡村的宁静请安详拦，所以风景区就成蚁为屈首选。 从历史传统上辊噪看，别墅一般位于城市秋于外面像一个卫星一样的疑丹位置上，使用者可以脯方编便地到达，同时也甄可以厨方便地回到城市示中去。 仟别墅概念是和炙城市生活荫相对立、相侄均衡的，离勉开了城市捍这一概念，别银墅也就筏无法理解了。 邻闺太湖是无锡这个著名垒莎的旅游城市最为秀美的蠢岩景观之一，尤其是五里薯拯湖沿岸得天独厚的山沤水挺自然风貌，成为了烟别墅陷建造的上佳风水逃宝地，乌无锡真正意义截上的别墅檄竞争的烽火镇将在这里燃层起，所以肖近几年内，五物里湖沿鞠岸将成为无锡高照档别绿墅的开发焦点。 攻惟 2、近年来别墅市场众入开发的严重滞后，积聚致祭了巨大的消费空间。 束弥无锡的别墅物逸业，五豪年的时间，只粪有世纪湖构滨太湖威尼征斯花园和太篮湖世家三擒个像样的别墅泻项目上损市，加起来也不照到4麓00套物业。 这与辱无窑锡这个人均GDP在饭迫全国排名前列的中等发佬珠达城市来讲，别墅市场痒嘿的开发无论在数量还女是婪质量上都严重滞后文。 所傅以市场已经积聚秀了巨大宙的消费空间。 番从XX年募房交会上，俊唯一参展的秀别墅项目地金色水岸眼超旺的屿人气和只挂了两掳幅效奈果图的项目湖散光涌山色展为前络绎不绝款夏的询问者来看，无锡别建槽墅物业的稀缺就可见一趾于斑了。 3、无枚锡的岗别墅普遍缺乏个秧性，缺管乏真正的顶级义高尚别墅需无锡柱现有的别墅容萨积率相玖当高，高档别墅知形象谐大打折扣。 威尼斯芝花饮园为典型的古典欧式奠某，但其中因为有部分高粮尧级公寓而使容积率较高鸯酱，生活舒适度大大下硕降镑。 真正的顶尖级别气墅在砍无锡是难觅的，层但是在春未来的一两年嗜之内，无脂锡将有大量映的高品质别数墅上马，懈有以水景见长审，有以袱山景见长。 糜如泰何从这些项目中脱颖捻瘪而出，树立自己独特的忆芝风格是本策划案的重点悬严，要通过对项目主题楷和至内涵的挖掘包装，基在对艳市场精准分析的饮基础上窑，让本项目在庙无锡别墅尖物业中独树尧一帜。 艇 4、别浚墅市场今明两年常将风叛云突变，科学的营盗销疫企划显得尤为重要。 砸丽以往的无锡市场因拦诱为，别墅物业的稀缺督，舀所以有像样的别墅宣，一漾般销售情况都较瀑好，相困对不需要强有驱力的推广煤活动。 但是例随着几个大抢规模的别囤墅用地推出，凳今明两炭年的别墅市场竞唁争将耐正式拉开帷幕，本俞项句目要从中脱颖而出，厄纺应该重广告包装、重活修方动的渲染、重细节的创羽爸造、重口碑的传播。 凄因外此，科学的营销企瑰划、旭富有创意的SP俞活动尤悠其重要。 二勺、竞争对手智分析太湖伟虹桥花园蛹太湖熬虹桥花园依托太湖贴花抗园度假村四星级酒店喝佬的成熟配套，有着相当雾闸的优势，但是规模不大郸案，而且因为政府对于对五家里湖周边的规划有砧所变衙化，所以此项目果正在调恿整之中。 因为篮量体小和孽部分内部消衅化的原因，莫估计此项滥目不会有太大亿的市场本炒作，所以不会猜对本厄案构成严重的威胁络。 贿太湖明珠苑项目奉段与太湖虹桥花园仅几百磨相米之隔，也处于旅游牺风掂景区，有着难得的凝太湖严山水自然资源，粹而且迎撒合建筑风水上出所谓的“很左青龙，右裔白虎”。 得栅天独厚的护地理位置，决豁定了太每湖明珠苑非凡的鄙物业刷价值。 现在本地块疡已真经由有着商业大厦上卿鹰市公司背景的民生房产有糜以约110万元/亩的傅乾地价拿下，按照民生筷一巧贯的开发理念，肯殴定会张造成高档的别墅抨区。 X芦X年秋季房交桅会上，此无项目已经亮仲相，案名为偶湖光山色奇，建筑风格是灶类似于压佘山银湖别墅的力美式气别墅，原规划中的臼1扬65幢也缩为94幢葛造，是容积率下降了还是堂激分期开发，还有待考证驯载，作为本项目最为强帆劲跃的竞争对手，我们盛应继乌续密切地关注此眨项目的吾发展，包括台嘲湾三福福衍祯的整体包拂装及销售策洱略。 宝界帧山庄地处裳太湖谈花园度假村对面的蜗原绷大浮种禽场地块，位旱坡于太湖风景区第一站，度毅地块北面面湖，南面倚挑裂山，与其他项目比，辗地姻理位置不够优越，晦聚江黄公司以120万鲸元/亩剔拍得，拟建造奇56幢独蛋立别墅，整杏体规模较小撵，估计售媒价在1000妄0元/哩以上。 该地块纳所拥魏有的自然山景是其醚他樟项目所无可匹敌的，詹之聚江公司计划建造传统凸顶与现代相结合的类似于恨混上海云顶别墅的风格辙，军估计会利用项目的像山体隐优势进行大量的羔半地下缘室设计，力求筐更多的可择销售面积。 贩太湖威尼斯藻花园二脸期金马地产诌把烁地块转让给了益都开恿拄发，地块与本案距离较盒杜远，从五里湖的地形来分慕分析，属于二类区域豆，朽该项目的物业档次锦较高膛，充分做足了水臃文章，惫但其中不是纯行粹的别墅苞区，估计还教有部分高级扭公寓。 该奢项目的设计风掩格仿照需杭州著名的别墅蝎项目善九溪玫瑰园，后采慕用欧式的建筑，日式留售景观，若益都的项目已竿锗全部交给星观达阵代理议致的话，其以后的营销蜘策惫略也应该密切关注险。 蠡迷湖新城1号地芒块X宅X年9月顶阳光集团以亿峙拍得蠡诽湖新城1号地，潭如此峪高昂的价格和的容巷积割率，开发商一定会采义彬用别墅、Townho申径use、公寓相结合的浅芜建筑形式，结合蠡湖川新捡城的规划方案，该芥地区逻的独栋别墅和T椅own搬house估酬计会采用哲现代式风格掣。 有政府宣号传作为其窝项目的有力支委持，在团社会上市民的关拂注度鼻就胜人一筹，本地价块纱也将是我们强劲的竞撼炕争对手。 太湖金色水焕稗岸地处马山太州湖十翅里明珠堤两侧，省有24滤1套别墅，分迫三期开发码，首推73丈户，其中独疤立别墅5熏5幢，tow镊nho裕use18户，彝是目哟前无锡最大的别墅浙群赊落。 由于地处马山，砧斩离市区距离相对较远，贮癸有着明显的不足之处，婴稀定位在度假别墅。 现罕在管此项目一期以40褂00凳-6500元的起市场价香格已经销售一所空，因为石其定位与本衙项目有很大乖的差异性浴，故不会对本恃案造成痢太大的竞争压力笆。 上堕海新联康的营销策靳略绩也没有很大的突破，吱损作为XX年秋季房交会荫辊上唯一的参展的别墅项句导目，金色水岸却也赚各足畜了人气。 马山檀赋溪村地讳块本地皂块为供电局垂拍下，占娇地1200亩愈，现在蓖正在拆迁阶段，遗一部陆分对供电局内部职睡工撩，一部分对外销售，摇经销售价格会有较大优势藉狂，估计会在明年 五、六刹愿月份上市。 巨大中坤高档誊楼盘对本案的冲声击耶以上的竞争肿对手都是别漳墅物业，慰但本案不是纯模粹的别甚墅社区，还有相涝当的辕townhous颈e瘦、叠加式别墅和电梯砒联洋房，所以，整个无锡拾陋市场今明两年的中高档朵窒物业都将给本案带来侵巨皂大的市场冲击，如完“财辫富广场”的住宅烛部分、旋金色维也纳的快town迈house者和叠加式别趟墅部分、远构件厂地块很慧大量体羞的townho窟us妖e、阳光城市花园吱二慑期、金色江南二期、叁循奥林花园二期和蠡湖新蛾党城内即将推出的其它地谊眨块，也会对本项目形啪成荧巨大的市场冲击，予而现袱在无锡各大楼盘秧都越来抡越重视营销企阎划或全案晚代理的导入苯，所以各项埃目的动向芭都应该及时关企注。 琴第二章、SWOT杨分锁析 一、现状分析赢溉无锡有得天独厚的自然淤驴风光和丰富的人文资悠源译，无锡近几年来在裕经济中和城市建设上都脚取得了舀极大的发展。 癣城市中心荫南移，市民塌广场、太湖叫大道等市猎政重点工程先帛后建成喉，随着政府“打妙太湖顷牌，唱运河歌，建咏山阉水城”理念的逐渐深像殉入，五里湖将成为众多森软购房者关注的焦点。 初槐本地块位于五里逛湖之娜畔，无论是到市派区还是郴太湖风景区都翌非常便捷秀，西侧的蠡吻湖新城现在教已经初绽糜芳容，而地块政隔湖相摩望是规划中的蠡惮湖新铀城国际级演艺中心茨，鞍所以本地块是建设高品蝎档住宅的理想用地。 二痞熊、项目SWOT分析荫优约势 1、丽地理位置迄优势非常明瓤显，三面环朱湖，拥有义不可再生的自括然资源器，将成为无锡真奸正的震滨湖高尚社区。 豫宰 2、规模优势也很明郸熊显，今年上半年楼盘多咬快为大盘，大盘也成为翁市彦民购房的一个重要游筹码夫，本项目建筑面翠积22特万多平米，也盈是市民心贾目中最理想炳的规模。 3之、地块集方正，规划设计寅可发腰挥空间较大。 识诈 4、亮丽的美湖路已成咏妒为一道风景，周边的绿宝婿化等都已初具规模。 流仇 5、市民对临宾湖而居蜜的生活有种向户往，五里四湖整治、沿猾湖规划雏形磕已现，这香种高品质生活带可成为也现实。 6、氧无薪锡楼市一路高走，拥尤冶有极庞大的购房人群，蔬荧投资者也对楼市充满信懊逝心。 7、政府呻对蠡毁湖及湖滨的改造鸭方案累瞪计了一部分持院币观望的浩购房者，本脾案优越的地邀理位置也之会吸引这部分檀人群形两成购买，即具备狠天时脂和地利。 8、咬休苏锡路和美湖路交叉口克粉，正在兴建的望湖楼商筛咋业中心将给社区购物沽带或来很大的方便，易哎初莲止花卖场等使周边榔的生活帧配套逐步完善外。 9境、规划中滁金城路将与长验江路贯贷通，届时本物业渤与新席区的距离大大缩短捻了程，将能吸引新区很多殷洲白领及金领的目光。 劣激佰势 1、邑目前邪周边配套不够成伸熟，给逐生活带来诸多治的不方便碧。 2挑、目标客谗户都比艘较注重学区，但霜本社凶区没有很好的学校动。 刁 3、地块的挫痒保留建筑为94年建造咀起的，无论是外观立面沃、枕整体布局，还是现聂在的呵居住人群素质，璃都影响桐社区的整体品隶质感。 湃 4、琵地块对岸的酉现状破梅旧不堪，成为目惠标客霜户的形成购买的障珠碍宇。 5、市民聘噶对本地块还比较生疏，莆政要认识其价值，除靠鹃政钱府规划宣传外，还滚需要影较长时间的导入惮。 蝴 6、离甜市中心有一语定距离，悉目前公交线路察不多，橱住户必须有私家益车，膘会缩小了目标客户衅的虾范围。 7、邪贸区域内跨湖的水管会挡绰笼住部分视线，规划设暗计蒋中也要为其让路。 胖机会从 1、燃政府总体规蛰划中的地茨块周边基础设殖施将逐拌渐成熟，蠡湖新械城同粪样提升了本地块所阁在强的蠡溪板块的综合居杆目住品质。 今年对市民开臻阎放的环湖路周边区域，奴耙其叹为观止的美让人谍对疏蠡湖的价值有了感滚性的舍认识，本地块所网在的区赢域内，政府明广年将重金盅打造的“金砸色港湾”将诉吸引众人蒜的目光，市民帕对本项衷目会更有信心。 顶类 2、蠡湖新城一号返猎地块的拍卖更帮助支撑痈婚起本案的价值定位。 垛威噶胁 1、明奥年无锡大整体房地产市澄场的上市兆量将持续放舰大，tow沫nhou尾se的上市量亡会迅速思增长，本案目标降客户逢为中高档收入人群评，娄锁定此类人群的楼盘载酉将陆续在今年下半年和胁挺明年强势推出，本案的顶声公寓房与别墅将同样衙面吐对的非常激烈的市氯场竞城争。 2、配本案附近皋立项的楼盘悟拍卖的价格浇较低，会可拥有更大的价神格优势虚,从而分流掉部锦分客病户。 第三章、产品糯秩策略小区就应该是掣驱一个社区、一个城市砚、硷一个全面照顾、全墟员呵锅护的生活空间。 殉 一、产诗品定位及布誉局规划澄根据地适块特征及指标，熔结合终本案目标客户的定瞪位茅及喜好，以及本地块墙奄楼盘的综合定位等，在福韶平面布局上一定要体现垒澜精品楼盘的气质和韵襄味异，所以应充分考虑轩建筑沦的节奏感于韵律域感。 利超用地块较方正冉的优势，棒形成一个围咕合式的布局需，优美的们立面天际线摒杯弃传统郎建筑高度一致或宣相差障不远的特点，讲究妇建举筑高度的变化等落差站兽。 在地块西南湖景最开鄂纽阔处应该造独立别墅，续页依次向东排列可以双宇拼赡别墅、townh映ou撬se、叠加式别甄墅和高寅级公寓，使整渠个社区拥迅有优美的立肚面天际线。 黄本旅地块的总体规划呕原则采是要通过道路使新螺建唁筑与保留建筑各自成刑樱区又相互联系，充分考腮犹虑到沿湖的景观与美湖毛晕路沿路的景观，形成莽高休低错落的湖畔风景缕线，渔让建筑、景观与捎自然和盲谐共生。 本秩项目地分成嗅三个部分爵第一部迅分位真于美湖路北侧，独饭立疵成区，建议做成高层彪饶，成为一个高品质湖景裔屠住宅，每栋都可以欣赏拜待太湖的风光，面湖一瓢侧耕以大落地窗、大面学宽拉邢近与湖景距离。 裴第叶二部分位于嗡美湖路南侧远的东半部陵这里可以排布盏双拼别慧墅、townh了ou揭se和叠加式别墅平及维高级电梯公寓，并与呛南保留建筑形成整体。 围防第三部分由星级酒夏店应和提供度假式服务迁的独淋立别墅。 爆美湖路南致侧的有两个诣入口，一个邯是在社区痢中央的美湖路瓮沿路，甫还有即在星级酒甜店广锡场和会所处入口。 森沿唁五里湖是退湖50米墟奈的绿化带，也是整个小诱质区的公共部分。 本社区跑疹的几个部分是相对分于离魂，但又拥有许多共仪享的辐风景与配套，建缔议在沿酬湖适当堆坡造勤景，使独搽立别墅第一债排沿湖，第妻二排因在局坡上而也能领救略到五白里湖的秀丽水景舜。 碗 二、独立别墅外立面境忙风格建议别墅物业历翠在建筑造型上风格迥唱异虏，有充满地中海风箍情的邢西班牙建筑，此哲类风格彬多见外挑门亭荣、弧型长判窗、圆柱塔沿楼等；有海霓岸风情的恼北欧式建筑，哪此类风邑格常见三角型屋淫檐、源米字格墙面，别具簿一师格；有造型简洁明快里耽的德国式建筑，常见有炮颁大坡顶包裹、外挑柱廊驯痰；有古典现代完美融赢合锑的欧式城堡；也有埃内廊姓环绕、实用美观镑的欧美邻乡村型别墅；逊还有简约诊与皇家气息缝并存的英式风、富有贵羌族气质的意大翱利式、行浪漫端庄的法式侧、充农满阳光的澳洲建筑墨，帆自然还有江南山水的冶歹中国庭园式建筑等等，勃且建筑艺术风格越具独异溪匀性，其审美价值就越夫恒首久。 对于开瞻发商来庚说，开发获利砰是一方面泽，另一方面措也有着一定盟的社会责妙任，应该更是沫城市新贞的生活方式的引莎导者式，这才是开发商真撒正疫的贡献所在，也是能吗咋够迅速提升开发商品牌狰胆知名度的捷径，这就需倔异要开发商的智慧、勇裔气滥和创新。 如始终站兄在中稗国房地产风口浪科尖的潘糖石屹的soh币o现代城生、建外so函ho曾一度身成为中国百房地产的里程郝碑，其渔在海口开发的博窒鳌蓝朽色海岸的现代式风榨格辱一举成为别墅产品创获冤新的旗帜！所以建议开哮一发商在建筑风格上要有祷绥创新，将自然资源和诡建修筑的灵性发挥到极磨致！解建筑风格建议渝根盈据以上别墅钝市场分析，莫本项目的匝SWOT分析零，感觉船本项目的优势和陌机会浇点非常清晰，处在罚政获府规划的黄金地段，圈松分析地块处于五里湖北丫祭岸，蠡湖新城隔路为邻封硝，本楼盘的外立面风账格侧建议以下两种胯 1、美延国乡村别墅徘推荐原因症无理锡至今还没有这药种风臀格的别墅项目，美碴式削别墅也是最经典的风峡诽格之一，其尖屋顶及充疽撕满乡村味和艺术感的石趣毖材墙若坐落在本项目馒地云，定会成为五里湖萍边最凝让人惊叹的神来悠之笔。 蘸可能发生的佳情况及解决剧方案运虽然项目地窿的建霍筑形式有多种，但泛毕离竟独立别墅所吸引的那乍人群是有很大的雷同，举驯而其他竞争对手有相当锑尧部分是纯粹的独立别饵墅锈项目，综合品位在闪本项扣目之上的。 所以湍在主题陋定位上应该有歪很大的差巢异性。 独特志的SP促销档手段也要盐让其脱颖而出哉。 2、泥现代欧式别墅推尝荐取原因现代欧式暂砾别墅这种风格已为大众馆笨所接受，许多人概念疵中扣豪宅的模板都是现艾代欧魔式的，所以这种歌风格在友推广中没有什透么市场风萌险。 可能梳发生的情况及佰解决方渺案与威尼釉斯咯二期等项目形成激烈荫悯的市场竞争，可以在产滤屑品的内部结构上有所创镶质新，比如像上海的九离溪嚣十八岛一样，把中瞩庭的圆结构放到户型中扁，使整根个户型采光和辱通透性特内别好，并可诡以设置地下且室，增加索功能区。 另外驮在营销驴导入独特的US姬P，妥使本案在众多项目盈中复独树一帜。 三、其他泳辛物业形式的建议1.蛔保门留单位项目查地中的乾保留单位是本弥项目产品武设计中的一很个难点。 保侍留单位建州设初期是外销鲤房，当抑时档次并不低，听但是州几年下来，数易其狄主愿，加之有一部分一直捌墓没有销售出去，由建筑揖宰工地上民工居住，所以辕揖整体档次不高。 为避逗免颜保留单位影响本项坷目的陇整体品位，我们垣建议在煮整体规划设计氯上，考虑家别墅及TO描WNHOU甩SE的立畅面颜色、整体案风格等厕，对保留单位进寨行一粥定的改造，保证整跟个晌社区格调的整体性，拔坟同时又要将保留单位与用尔别墅及TOWNHOU榨摹SE适当分离，建议八采扯用红外线报警系统钢进行唤隔断，别墅和T亲OWN悔HOUSE入垂口处采用挞电子卡入户谣方式，保留胶单位住户激不能进入别墅量区。 对兆于几幢民工租住凭的部喷分，建议寻找其现砰在眼所有权人，协商进行疫闸收购，对立面、楼道、赢嚎景观进行处理后可进入养醚二手房市场进行销售暴。 圾2.双拼别硒墅、T岳OWNHOU