江苏盐城房地产商

1/18江苏盐城房地产商盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有一个大型开发项目，做了5万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”王健林商业地产一些心得1、解决资金在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求开发商要有一定的经济实力2、找到人才人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别在规划方面先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。3、只租不售主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个2/18方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。1一、目前盐城市场主力商业项目调研据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式1、购物+餐饮+娱乐；2、专业店铺?购物+餐饮+娱乐1、金鹰奥莱城?地址：人民南路?开业时间：XX年5月18日?主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌耐克、阿迪达斯、匡威?定位：第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。?主要支撑点外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔品牌效应：金鹰旗下打折店铺主力店面跟随：一线品牌提前签订?业态分布专业店面+娱乐场所?物业管理统一有金鹰有限公司进行管理?目前经营情况客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因1、周边居住人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就比较少，2、业态分布比较单一，吸引点较少3、下线店面比较少，交通不方便2?销售价格自持物业商铺有商家进行返点15-25%2、金鹰购物中心金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况投资公司经营公司?基本情况?3/18功能定位开业时间?开业当天销售额400万停车位120个+100高级时尚百货店，突出生活时尚XX年1月16日金鹰商贸集团有限公司盐城金鹰国际购物中心有限公司盐城最高档购物中心总建筑面积62000平方米?业态分布以及分配比?项目优势1、位于市中心最繁华的地段32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响?项目劣势1、主干道比较比较拥堵2、车位配比不够3、餐饮比较少，比较缺乏！?经营与管理1、人员都有金鹰公司内部招聘2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系3、物业都有金鹰有限公司持有4、租金在销售商营业额中返点15%-25%?目前经营情况随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好3、五洲国际广场?开发商：五洲置业有限公司?建筑面积:约3万平方米?定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。?业态分布一楼：品牌服饰店面为主+饭店二楼：餐饮三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主?项目优势1、位于市中心最繁华的地段44/182、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积超过600万平米3、拥有自己的一批跟随店面4、招商程度较好?项目劣势1、主干道比较比较拥堵?销售价格1F-销售价格内街36000元/每平方米的价格）外街50000元/每平方米二楼：餐饮+服饰店铺三楼：餐饮四楼：电影院+游戏厅主要以购物休息为主?项目优势1、位于老城区和新城区结合点位置独特，2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。5XX年盐城房地产市场分析简报一、宏观政策1、盐城存量高房价下行压力暂停限价令自XX年7月1日起，在江苏盐城存在了3年的房价备案制度已暂停。官方表示，XX年4月为了遏制房价过快上涨，短期内通过限价等行政手段干预取得了效果；但基于目前盐城房地产市场高库存等现状，这一政策的制定环境已改变。2、盐城数次调整公积金政策优先保证自住和改善性购房盐城市从XX年7月1日起，职工住房公积金月缴存基数的上限由现行的9900元调整为11700元，缴存比例不变。9月10日又再次微调公积金贷款政策。政策调整5/18后，职工住房公积金缴存时限将变更为十二个月以上，另外个人住房公积金贷款额度计算公式也做出了相应调整。市政府表示将进一步加强住房公积金资金运用，实行“宽严相济”的差别化贷款政策，优先保障首套住房贷款发放。3、盐城市房地产项目实行分期开发、分期验收XX年8月，盐城市长办公会议讨论并原则通过了盐城市房地产开发项目公建配套设施建设管理办法。新的管理办法优化了公建配套设施验收流程，前移验收节点，每一期项目所有单体工程竣工验收时，开发企业必须组织公建配套设施验收，确保每一期项目都能基本满足居住要求。二、土地市场XX年盐城市直土地总挂牌面积为平方米，环比XX年上升%，总成交土地面积平方米，环比XX年上升%，XX年土地成交主要集中在1、2、10、12四个月份。三、成交信息XX年盐城市区商品房总成交30780套，总销售面积万方，总成交金额亿元，规模较上年同比增长%。按类别。其中，住宅类25967套，总面积万方，总金额亿元，成交均价5401元/；商业类2552套，总面积万方，总金额亿元，成交均价15669元/；办公类6/182261套，总面积万方，总金额亿元，成交均价6525元/。按区域。其中，城南板块成交万方，占比51%；河东板块万方，占比14%；城中板块成交万方，占比9%；西南板块成交万方，占比6%；城西板块成交万方，占比4%；城北板块成交万方，占比3%；其余13%成交为城郊边缘区域。按面积段。其中，60占1%，60-80占6%，80-90占11%，90-100占17%，100-120占比28%，120-144占30%，14-180占5%，180占2%。四、供需形态XX年盐城市区批准预售商品房面积万方，与上年同期相比增长%。其中，住宅类批准预售万方，与上年同期增长%；商业类批准预售万方；办公类批准预售万方；另有其他用房万方。按类别。在XX年盐城上市的新货量中，住宅类占比81%，成为绝对主力；商业类占比10%，办公类占比9%。按区域。XX年盐城市区新上市住宅类货量中，城南板块占%，河东板块占%，城中板块占%，西南板块占%，城西板块占%，城北板块占%。7/18按区域。XX年盐城新上市商业类货量中，城南板块占%，城西板块占%，城中板块占%，城北板块占%，河东板块占%，西南板块占%。按区域。XX年盐城新上市办公类货量中，城南板块占%，河东板块占%，城中板块占%，城西板块占%，城北板块占%，西南板块占%。五、量价走势XX-XX年期间，盐城房地产市场也经历了数次跌宕起伏。以盐城六大片区近三年来的成交变化为例。XX-XX年期间，住宅类商品房成交量总体呈逐年上升的趋势，成交均价变化却带有各自不同区域的特点。城南的住宅类商品房在XX年达到了13079套，这与近年城镇化建设加快、大盘房企参与造成密不可分，同时反映出城南片区在置业者眼中不可撼动的优势地位：交通日趋便捷、配套逐渐完善；相较而言，城中近三年的成交量增长步伐缓慢；城西则在XX年呈现出成交微小降幅，XX年又稍有回升；城北和西南片区在XX年都有下降的幅度。在住宅成交均价方面，作为成熟中心城区的城南片区在XX年挺进了“6”字头，和河东、西南在近三年均呈稳步增长的态势；城北片区涨幅微弱，城西片区呈逐年下降走势。8/18六、典型项目1、中南世纪城中南世纪城位于盐城市城南新区解放南路288号。开发商为中南控股集团旗下盐城中南世纪城房地产投资有限公司。项目总体量280万方，涵盖高层住宅、LOFT、中南城购物中心等各类产品。中南世纪城XX年全年住宅备案成交1401套，面积万方，总额亿元，均价5468元/平，为盐城市场销冠。中南世纪城现作为盐城市场目前体量最大的楼盘，一直采取“低价跑量”的策略。基本保持每月100-120的高速去化。项目位置优越，解放路BRT主干道沿线，物业类型丰富，以及中南城商业配套，迎合大量向往居住城南、但资金有限的刚需客群。2、中庚海德公园中庚海德公园位于盐城市城南新区解放南路272号。开发商为中庚房地产开发有限公司。项目总体量万方，产品涵盖高层、小高层住宅及少量商业。中庚海德公园XX年全年住宅备案成交1236套，面积万方，总额亿元，均价5982元/平，为盐城商品住宅市场销量第二。中庚海德公园近半年的成交波动较稳定，整体保持在每月60-80套的去化速度，项目主要为刚需产品为主，100左右小三房是主流，价格表现也较为稳定，呈“量稳价微涨”趋势，后期依旧延续该类产品及路线。9/18七、重点事件土地。11月29日，市国土局挂牌土地成交公示，中海正式拿下在盐第二幅地块。该地块位于开放大道与世纪大道交汇处东南，占地面积88325平米，容积率，预计总建万方。最终成交地价3900元/平，总价亿元，预计楼板价1695元/平。该地块为XX年盐城市重点推介土地中的第六号地块。开盘。4月20日，河东150万方体量项目在水一方开盘；6月16日，大型写字楼集群项目盐城金融城开盘；9月28日，中海在盐首个项目中海世纪公馆开盘；12月28日，城中180万方体量项目万泰时代城开盘。活动。XX年盐城楼市影响较大的活动有：1月5日，在水一方杯乒乓球比赛活动，邀请中国国家队王浩、马琳、黄健翔等体育明星到场；10月19日，央视著名主持人李咏参加中南城购物中心封顶仪式；10月20日，中庚海德公园伊能静&姜育恒专场明星演唱会；12月8日，万泰时代城中国好声音演唱会。八、后势研判盐城房地产在近几年里，基本上走过了从原始开发到品牌开发的过程，正处于快速地向前发展。随着华润、恒大、中海等外地名企的陆续进驻，先进开发理念的导入，盐城市区在售的楼盘品质均已有相当的提升。根据这几年10/18盐城楼市的发展情况可以发现，大盘时代已然来临。从近年来推出的地块资料上看，大规模的楼盘已陆续亮相，诸如中南建团、绿地集团这类知名房企以大手笔造城之名来引领、改变盐城城市人居，另外全国知名房企碧桂园也将进驻盐城市场。随着品牌房企的阵容扩张，各家楼盘规模的不断加大，市场竞争也越来越激烈；纵观全局，唯高品质、高性价比的楼盘才有机会突围而出。近年来国家对房地产行业已进行了逐步严密调控，出台了不少相关政策。但这些对于规范化的品牌房企来说，影响并不明显。所以，无论是顺应国家加快城镇化建设的步伐，还是进一步推动城市自身发展，居住在盐城的人们对住房的需求仍十分强烈。而在购房者选择品牌与楼盘的过程中，盐城房地产市场也在悄然经历着一场不动声色的洗牌。盐城市房地产市场调研一、概述1、调研目的?识别市场机会，理解持续变迁的市场环境分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划判断某种产品或11/18服务的盈利性评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点2、调研对象盐城市各区域的居民、目前有买房意向的消费者3、调研方法发放问卷二、盐城市概况1,、地理环境盐城地处北纬32343428，东经1192712054之间。东临黄海，南与南通市、西南泰州市接壤，西与淮安市、扬州市毗邻，北隔灌河与连云港市相望。盐城全境为平原地貌，西北部和东南部高，中部和东北部低洼，大部分地区海拔不足5米，最大相对高度不足8米。分为3个平原区：黄淮平原区、里下河平原区和滨海平原区。黄淮平原区位于苏北灌溉总渠以北，其地势大致以废黄河为中轴，向东北、东南逐步低落。废黄河海拔最高处达米，东南侧的射阳河沿岸最低处仅1米左右。里下河平原区位于苏北灌溉总渠以南，串场河以西，属里下河平原的一部分，总面积4000多平方公里，该平原区四周高、中间低，海拔最低处仅米。滨海平原区位于灌溉总渠以南，串场河以东，总面积为7000多平方公里，约占全市总面积的一半，该平原区大致从东南向西北缓缓倾斜。12/18东台境内地势较高，一般海拔为约4米5米间，向北逐渐低落，到射阳河处为1米米。2、行政区划下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区，市辖区面积1862平方公里，人口万。全市有138个乡镇，9个街道办事处，1962个村民委员会，493个居民委员会，810万人口，总面积万平方公里，是江苏面积第一、人口第二的市。3、人口分布第六次全国人口普查数据显示：XX年11月1日零时盐城户籍人口为8203728人，同第五次全国人口普查7952597人相比，十年共增加251131人，增长%。年均增长%。盐城常住人口中共有家庭户2401920户，家庭户人口为6976541人，平均每个家庭户的人口为人，比2000年第五次全国人口普查的人减少人。家庭户规模缩小，主要是由于盐城生育水平不断下降、迁移流动人口增加、年轻人婚后独立居住等因素的影响。其中居住在城镇的人口为万人，占总人口的%，居住在乡村的人口为万人，占%。同2000年人口普查相比，城镇人口比重上升个百分点。这表明2000年以来盐城经济社会的快速发展极大地促进了城镇化水平的提高。13/18受教育程度：每10万人中具有大学程度的由2283人上升为6291人；具有高中程度的由13070人上升为15529人；具有初中程度的由38516人上升为38991人；具有小学程度的由32277人下降为26917人。文盲率为%，比2000年人口普查的%下降个百分点。年龄分布比例，014岁人口为1042107人，占%；1564岁人口为5349041人，占%；65岁及以上人口为869092人，占%。同2000年第五次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降个百分点，1564岁人口的比重上升个百分点，65岁及以上人口的比重上升个百分点。XX年末，全市户籍人口万人，比上年末增加万人，其中户籍城镇人口万人，比上年增加万人。全年人口出生率为，死亡率为，自然增长率为。全市出生政策符合率达96%。4、城市规划盐城市总体规划分为市域、市区、主城区三个层次，规划目标确定为近期经济目标，中期社会目标和远期环境目标三个阶段。根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅游城市。城市未来的发展方向和空间布局是：重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西。形成“一城六14/18片”的空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。规划范围盐城市城市总体规划的规划空间范围分为市域、市区、主城区三个层次。市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部，总面积14983平方公里。城市规划区即市区，包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积1728平方公里。城镇规划布局为一城八镇，包括伍佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。总人口为139万，其中城镇人口万。主城区即规划用地范围，由四条高速公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇区北侧，总面积423平方公里。三、房地产市场环境分析土地供应政策及新城等政策1、土地成本翻倍盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经15/18营城市的表现,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价格几乎翻倍。2、卖房不如炒地房价和地价的严重背离地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。16/183、土地价值的时效性特征由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口