烟台各个房地产商

1/25烟台各个房地产商浅析烟台房地产市场的发展烟台市是山东半岛和环渤海经济圈的重要港口、旅游城市。是有着2000多年建筑史的国家历史文化名城。作为首批对外开放的沿海城市之一，烟台拥有着优秀的自然环境和气候条件。房地产业作为烟台的支柱产业，对烟台的经济发展做出了巨大贡献。接到考核任务书后，我以买房者的身份对大华上海滩花园、烟台华润中心以及万科?御龙山三个项目进行了现场调研。烟台目前有接近700家房地产开发企业，大华、华润、万科可谓是烟台房地产开发企业中的佼佼者。通过对以上三个项目的调研，以此管中窥豹，谈一谈烟台房地产市场的发展状况。万科?御龙山我首先来到的是万科?御龙山。万科?御龙山是国内房地产领军企业万科在烟台打造的首席风水豪宅，其占地万，建筑面积为万。万科御龙山由高层、小高层、别墅组成。主力产品为约85-300城市风水豪宅。万科?御龙山，地处芝罘区和莱山区交汇地带，扎根于滨海之畔，三山环绕之地，隶属烟台首席风水养生宝地，是传统的礼富阶层聚居地，而今成为烟台最为正统的富人居住区。1公里到达大2/25学城及莱山区核心商圈，享佳世客、新世界百货、银座商城、烟台二中、大学城等成品配套；10公里到达芝罘区核心商圈，交通便利，尊享城市繁华。万科御龙山，山湖之间的绝版美境。烟台市中心繁华空隙中最生态最自然的领地，三山一湖围合出一方天然净土。万科御龙山位于烟台芝罘区、莱山区交汇地带，享受全方位城市生活。意大利式台地庭院园林、Artdeco经典建筑、阳光坡地车库、双入户大堂万科将最大的尊重赋予这片土地，让最好的建筑、最好的服务与这片生态领地共同为大家筑造一个属于“现在栖居”的世外桃源。当我走近大门的时候，门前有几位穿着统一服装的保安人员正在训练，保安个个英姿挺拔，舞起拳来虎虎生风，让人们感到安全感十足。进入大门，一股帝豪之气扑面而来，正面是一排24小时开放的喷水池，古朴肃穆、庄重威严。再往里走，便是有中西结合建筑风格的售楼大厅，由此我们便知此处的房子应以高档为主。之后我便进入售楼大厅进行了调研，通过售楼小姐的讲解和自己的观察，我大体了解万科御龙山这个项目主要有四个户型，它们分别是：山语，清晖，铭悦和藏峰。均价为12500元/。在售楼大厅的中央是模拟楼盘，从整体看去，万科御龙山便如三山一水之间的一颗璀璨明珠。3/25烟台华润中心之后，我又来到了烟台华润中心。烟台华润中心位于烟台最适宜居住的莱山区核心板块，紧邻烟台市政府及烟台大学，观海路与迎春大街交汇的咽喉位置，商务商业配套成熟优越，此外3公里范围涵盖烟台体育公园、皇冠假日酒店等高端配套，项目所在片区被誉为烟台的“中央学院区“，周边高专院校云集。项目总占地公顷，规划建筑面积约96万平米，整体计划分三期开发。秉承华润提供舒适高品质住宅的产品理念，本项目一期户型面积95-140平米，主力户型为95平米舒适两居、120平米经济三居，全部为通透户型，即使是95平米两居也实现通透设计，以实现对北方人极为重要的采光通风需求。在华润中心的宣传单上有这样几句话：系出名门，世界500强实力打造，注定改变城市；绝版地段，5大中央生活区中心，注定成就未来；商机无限，拥20万人口高端市场，注定引爆商机；品质巨献，稀缺典藏临街黄金商铺，注定创造旺市；双城收益，坐享租金+升值双收益，注定积累财富。通过五个排比便大体介绍出华润中心的特点优势，五个“注定”更加大了消费者购买的信心。万科玉龙山打的是山水牌，华润中心打的则是繁华牌。华润中心以它得天独厚的地理位置，为其未来的发展和升值打下了4/25良好的基础。他靠近烟台的几大高校，又成了它乐于被喜欢学区房的国人购买的因素之一。从整体看来此项目位于莱山区核心板块，周边配套设施较为完善，交通便捷，户型通透，具有升值潜力。但户型选择性较少，适宜人群较窄。大华上海滩花园最后我来到了大华上海滩花园。“大华;上海滩花园”目地处莱山区三滩区域，地处观海路西侧，金滩东路南侧，双河东路北侧，庆祥路东侧，南北向的金滩南路穿越小区。小区临近市政府、体育公园和国际博览中心、佳世客超市，本项目东北远眺黄海，西北靠近凤凰山和市内最高的岱王山，社区中更有秀色天成的逛荡河蜿蜒流过，使得本项目独揽了“山、海、河”三景辉映的自然景观。小区东临的观海路是一通往芝罘区和牟平区的主干道，日后小区的一主要入口也将设在此。一、总论烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现5/25在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。二、烟台五区地产基本情况目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如下：、芝罘区芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。、莱山区莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线6/25的海景豪宅价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。、开发区开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。、福山区福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对7/25较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。、牟平区牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默无闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。目前牟平区楼盘均价还没有超过3000元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快速提升牟平区楼盘的销售价格，预计08年均价突破3000元，应是在情理之中。三、烟台地产近几年价格市场分析作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多人所诟病，也为许多人所8/25追捧。其中，在当今社会里,地产价格不但关乎着国家市场经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重要指标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系到民生大计的问题。XX年，烟台房价是3372元/平方米，可是经过短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米，住宅项目的最高均价也由XX年的5600元/平方米提升到现在的15000元/平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。考察XX年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住宅的主力单价大都集中在6000-9000元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。、推动烟台房地产价格的因素1、首先，市场供需因素。供需状况，是任何产品价格的最终决定因素，房地产也不例外。房地产作为房产、地产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制，市场竞争还未形成，但是随着土地供应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价格的市场复位。因此，我认为，现今烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素，当然在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些开发商屯地现9/25象，以及政府地价本身过高，也相当程度推动了烟台地产的价格。关于这些问题，如果通过政府的强有力的调控，相信会得到良好的解决。2、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。一方面，作为市场特殊产品，随着时间的推移，房屋本身在折旧中不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，绝对供应量必然日益稀少，所谓物以稀为贵，土地的稀缺性推动房价的上涨，是完全符合市场经济规律的。3、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。事实上，前一段烟台市场房地产的价格上扬，主因还是市场大环境的供需现状，也有许多小区整体品质的提高的原因，这都给上扬的价格找到一个有力的支撑点。但是也不排除相当一部分的纯概念炒作和浑水摸鱼。在地产市场日益火热的今天，不少房地产商受利益驱动，在土地价格不变的情况下，不注重提升项目整体居住品质，而是狂炒概念，不遗余力推动房价上涨。4、经济基础决定上层建筑。烟台经济的快速发展有目共睹，经济的迅猛增长同时，居民收入也大幅提高，从而促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新需求，房价因此随之上升。5、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看10/25好，也或多或少影响到烟台房地产的市场价格。总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因，烟台本身经济的迅猛发展是这价格上扬的有力基础。当然政府的调控力度以及房地产的行业规范也日益关系到房价变动的方向。、支撑烟台房地产价格的因素1、烟台自然状况全市土地面积平方公里，其中市区面积平方公里；全市人口647万，市区人口176万；全市海岸线曲长909公里；支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建材、水果、葡萄酒、水产养殖；XX年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号；XX年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀城市；XX年烟台荣获“全国文明城市”称号；XX年烟台荣获“联合国人居奖”；XX年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”。2、烟台GDP总值山东省第二经济的发展是推动房地产发展的主要力量。XX年烟台以%的高经济增长率，超越青岛的%位居山东省第一。11/25XX年全市生产总值完成2402亿元，烟台以17%的高经济增长率再次超越济南和青岛的%。XX年烟台市地方财政收入完成亿元，增长%。城市居民人均可支配收入14374元，农民人均纯收入6072元，分别增长%和%。良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”，塑造了烟台金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为烟台的房价提升创造了坚实的落脚点。XX年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地产开发投资亿元，增长%，其中住宅投资亿元，增长%，占整个房地产开发投资的%。XX年全市房屋销售价格上涨%，其中住宅商品房销售价格上涨%。城市居民人均现住房总建筑面积达到平方米。3、烟台的住房刚性需求为房价提供了拓展空间烟台规划XX年总人口730万，城市化水平63%，2020年总人口820万，城市化水平76%；截至XX年11月，烟台目前市内市区房地产平均价格约为5000元/平方米；价格提升尺度:XX-XX年-500元/平方米.年XX-XX年-800元/平方米.年。4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快如：南山世纪城，5300元/平方米12/25天马相城，5600元/平方米广源天际，5700元/平方米西海岸，6000元/平方米紫郡城，7000元/平方米维亚湾，8200元/平方米阳光100，8800元/平方米东上海赋，12000元/平方米天鸿凯旋城，13000元/平方米世茂海湾1号，15000元/平方米项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅XX年能否成为市场主流的核心因素。居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中，75%的人们倾向于到居住在海边。中高档房销售率：83，销售中人为的销控因素较多。房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生间的宽敞舒适以及房间功能性的满足，讲究舒适和景观效果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市场中绝对的焦点。另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是13/25未来居住房产的发展重点，而福山区的住宅价格经过长时间的酝酿也将有一个突破过程。而未来上述区域的项目如“维亚湾”、“南山世纪城”等依旧是XX年关注的重点。、未来烟台地产发展走向“东扩”：过去烟台人眼中的“东郊”，显然已不是一般意义的郊区了，正好相反，凭借优越的自然环境和政策支持，这个以前的“东郊”已普遍成为人人羡慕的豪宅“大本营”。依然火热的东部地产市场，经过几年的地产开发，该区域已经没有大规模的土地供应。稀缺的海岸线、市政府的东迁、产业的升级以及区域板块的崛起，都在为烟台“东扩”吹足了阵势。而整个东部的地产发展，都在围绕市政府及迎春大街扩散开来，这是东部的重中之重，云集了东部近几年大多数的地产项目。“西展”：国民经济是支撑开发区发展的主要因素。作为全国最具活力开发区之一的烟台开发区，在各级政府大力扶持下，国内外大型企业纷纷进驻，与此同时，带给西部的不仅仅是高而优的经济增速，也带来了日益庞大的居住人口，人口的聚集，产业的升级换代，西部的地产春天才有因此如此长盛不衰。在烟台五区中，开发区的房价涨幅是最快的，住房需求与项目开发都在急速增长。2002年9月烟台开发区扩区到228平方公里，扩区为烟台开发区的西部发展提供了广阔的天地。如火如荼的开发区房地14/25产，“维亚湾”是高档海景住宅的典型代表，是烟台开发区的标志性住宅项目。它的出现，不但为到烟台投资发展的人提供舒适宜居的生活空间，也昭示了烟台西部地产品质更上一层楼。“南重点”：这两年，一直默默无闻的南部区域终于爆发了，这个板块显然已经无法忍受被人遗忘的待遇，作为衔接五区与机场连接纽带，黄务板块的长期低估确实造成了烟台地产的典型洼地，因此近两年的异军突起不是无源之水，只是市场价格的合理回归。但是房价从3000到4000左右，南部只用了不到两年时间，难免会给人虚热之感。其中，有的项目是品质的使然，但是相当一部分也有水分的存在。可以预想，5区连接路的形成让南部成为烟台的交通核心，也将给南部地产价格上扬注入一剂有效的“强心针”。四、综述从市场的角度结合近几年烟台房地产的发展态势，预测烟台住宅类房地产市场的均价XX年将达到5500元/平方米左右。另外XX年住宅类房地产市场的开发项目将开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将改变，伴随07年12月5日政府金融市场紧缩政策的实施，一些项目将因为销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到难题，有实力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面15/25临被淘汰的初期困境二、从零星开发迈人大组团时代郊区与县域房地产持续升温在市场供需关系的催动下，今年以来，烟台住宅与房地产业继续保持快速发展、供求两旺的运行态势，城市投资环境和居民居住水平不断改善。全市房地产业在开发投资、新开工、竣工、销售面积等方面均稳步增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。今年是国家各项房地产调控政策的执行年，房地产作为支柱产业，对烟台经济的贡献仍然很大。据税务部门提供的数据显示，上半年烟台市房地产税收为亿元，同比增长%，占总税收的%。与前几年房地产市场刚刚放开不同，最近两年烟台住宅与房地产开发出现了一些可喜的变化，地产规模正从零星开发迈人“大组团”时代，中心区新开盘新开工务楼众多，郊区与县域新开工住宅地产面积增长更快。五区房地产占尽天时、地利、人和统计数据显示，去年烟台房地产开发完成投资117亿元，商品房施工面积1276万平方米。尽管今年的统计数据尚未公布，但从月度统计表上可以略见端倪：全市房地产业整体规模会超过去年。由此也可以看出，尽管受到国家对房地产市场宏观调控大政策的影响，但是作为三线城市的烟台受影响并不很大，整个房地产开发形势基本16/25上保持平稳运行的态势。探究其原因，有如下几点天时。2002年，烟台市委、市政府提出“年年有变化、三年见成效、五年大变样”的城市建设奋斗目标，使城区面貌发生了巨大变化。在此期间，烟台先后荣获“中国最佳魅力城市”、“中国人居环境奖”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”、“中国投资环境金牌城市”等一系列殊荣，使人们十分看好烟台的发展前景，来烟台置业投资的人士逐渐增多。地利。烟台作为沿海开放城市，优美的自然景观，完善的投资环境，独特的地理区位，使韩、日、美、德等国家的许多商务人士纷纷来烟台投资置业，在一定程度上推动了烟台房地产业的发展。人和。随着烟台城市化水平加快，城市人口迅速增长，对住房的需求量明显增加，带动了我市房地产投资继续增加。同时，开发商在产品开发及定位上考虑了社会各界人士的需求，多样化、个性化的产品结构，保证了较强的市场针对性，也使得房地产开发投资比过去投人的要多。房地产开发从零星开发向大组团转变烟台房地产市场趋势烟台房地产市场趋势17/25内容提要：本次论文撰写的前提是在参考大量数据资料，以及经过严谨的科学考察完成的。本着虚心学习和严肃治学的原则，不断接近学术真理，以求获得最大的论文价值性。通过本人的观察研究发现，烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。截至20xx年11月份烟台的房地产平均价格已经超过了5000元/平方米，价格增长迅速。从市场的角度考量，并结合近几年烟台房地产的发展态势，预测烟台住宅类房地产市场的均价20xx年将达到6000元/平方米左右。另外20xx年住宅类房地产市场的开发项目将开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将18/25改变，伴随12月5日政府金融市场紧缩政策的实施，一些项目将因为销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到难题，有实力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面临被淘汰的初期困境。因此可以肯定，20xx烟台地产市场日趋成熟，市场将持续看好，但是地产商洗牌在所难免。提纲一、总论二、烟台五区地产基本情况、莱山区基本情况、福山区基本情况、芝罘区基本情况、开发区基本情况、牟平区基本情况三、烟台地产近几年价格市场分析、什么因素推动了烟台房地产价格、什么因素支撑了烟台房地产价格1、烟台自然状况2、烟台gdp总值山东省第二3、烟台的锐意进取为烟台的房价提供了拓展空间4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快、未来烟台地产发展走向19/25四、综述论20xx年烟台地产走势一、总论烟台房地产市场起步较晚，但是发展潜力巨大。近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态。烟台的房地产市场正在从三个方面进行融合，首先是各个区楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识；最后是烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进，在不远的将来，烟台房地产将会融合成为一个大的完整的市场。二、烟台五区地产基本情况目前烟台地产区域市场均价由高到低依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区，这也反映出了各区域所处位置及城市性质、空间功能与开发潜力。具体分析如下：、芝罘区芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中是最高的，均价已在7000元/平方米左右。但是芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别20/25是滨海广场附近及南大街沿线，已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号以15000元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。而南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。、莱山区莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅价格昂贵，拉高了莱山区的整体价格。其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在烟台未来的城市中心安家落户。但目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。、开发区开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工21/25厂企业，辖区内人口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨大的发展潜力和购房市场，进而吸引众多的房地产投资商越来越关注开发区的房地产市场，并在此投资。开发区房价的增长比例是市区当中最大的，均价现已达到每平米五千左右，特别是西部近期一系列靠近金沙滩的高品质海景住宅投入市场，如维亚湾、天马相城等，更是激发了开发区房地产价格的快速增长。、福山区福山区因为与芝罘区较远，自身大型的商业圈也没有形成，又没有开发区靠海的优势，因此住宅的价格相对较低，所以就成为了许多工薪阶层购房者和不少在开发区上班的购房者的第一选择。正是由于没有外在的优势，因此福山区的楼盘多以低价格、高品质来赢得消费者的青睐。但是随着整个市场的价格上涨，福山的房价也随之快速走高，目前均价已达3700元/平米左右。当价格优势在慢慢减弱，提高住宅品质，正成为福山区楼盘冲出重围的重要出路。、牟平区牟平区作为距离烟台市中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默无闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产22/25项目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。目前牟平区楼盘均价还没有超过3000元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快速提升牟平区楼盘的销售价格，预计08年均价突破3000元，应是在情理之中。三、烟台地产近几年价格市场分析作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多人所诟病，也为许多人所追捧。其中，在当今社会里,地产价格不但关乎着国家市场经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重要指标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系到民生大计的问题。20xx年，烟台房的价是3372元/平方米，可是经过短短的3年，就迅速提升到5000余元