2008蓬莱楼市外销分析

个人收集整理-ZQ2008蓬莱楼市外销分析蓬莱楼市外销分析据调查了解来蓬莱置业的外地人的购房目的大致可以分三种：一是滨海居住,二是度假旅游,三是投资增值。下面就这三种理由做一个简单的分析:一是滨海居住:久居内陆的人对水都有一种特殊的感情,特别对大海总有一种期待,心底里那种对海岸生活,海滩,海风,海浪的向往和海生活的美妙感觉,成为他们一种特殊的梦想。b5E2R。b5E2R。海滨城市蓬莱位于胶东半岛最北端,濒临黄海,渤海海岸线长达公里,受海洋气候的影响,这里一年四季气候湿润,冬无严寒,夏无酷暑.四季分明,年平均气温在度,是最适合人类养老养生的最佳城市, 并且蓬莱是以旅游业和葡萄及葡萄酒业为支柱产业的城市,无污染.所以能够在蓬莱拥有一套属于自己的房子是他们梦想.而这部分人属于有稳定的较高薪的工作,快要退休的人.p1Ean。p1Ean。二是度假旅游:随着社会经济的发展,旅游已经成为人们生活中不可或缺的一部分.蓬莱是一个世界级的旅游城市,属国家级的旅游城市,蓬莱的景点自古就有名：中国四大名楼之一的蓬莱阁,亚洲最大的海洋极地世界,八仙度海口，三仙山等.蓬莱每年接待的游客达万人次,年创近亿的旅游消费.那夏季更是蓬莱旅游的旺季,是很多人选择避暑的最佳城市,一整个夏天如果住宾馆消费太大,喜欢蓬莱但又不能久居蓬莱,因为在原来的城市有自己的生活和工作.所以想在蓬莱买一套房子,每年夏天来避暑的人也越来越多.而这部分人则属于企事业单位的高管.有自由的时间和高薪的工作,讲究生活质量的人,几年或几十年退休以后也可以过来养老.房子还在不断的升值,何乐而不为呢?DXDiT。DXDiT。三是投资增值:在国内的一些大中城市房价太高,像北京,上海,天津,广州,深圳等城市也都达到了一平米一万多甚至两万.而蓬莱属于一个发展中的城市,价格远远不如那些大中城市,形成了一个价格”洼地”,具有极大的升值潜力.并且蓬莱大部分的旅游景点也在扩建中,那会吸引更多的游客,旅游人次也是形成了一个递增的良好形势,旅游业带动蓬莱的发展,蓬莱的房地产业也会有较好的发展.随着物价的不断上涨,钱存在银行的利息又太低,那么钱单纯存在银行可以说是负债.而房地产又具有保值增值性,所以选择投资房地产是很多人的选择.而这部分人属于比较有投资意识又有积蓄的人.RTCrp。RTCrp。基于以上三种购买目的平米的房子受到外地人的欢迎,作为退休后居住两个人大小合适,作为旅游度假更没有必要太大,那投资增值就更喜欢了,以后就是出手也会容易的多,而且投资者会考虑有太多不确定因素没有必要投的太大.多投几套小的也比投一套大的好的多.5PCzV。5PCzV。现在蓬莱的房地产发展如果单纯针对本地人那就供大于求了,蓬莱人口有限（多万）,经济水平有限,所以能够吸纳更多的外地人在蓬莱买房是当务之急,据蓬莱这两年的房地产销售经验来看,北京,上海,天津,山西,东北三省,包头,淄博,济南,东营,沧州,南京等城市的人在蓬莱买房的比较占到了外销市场的以上,上述城市都属于有较重的重工业污染和空气污染的城市,蓬莱的蓝天大海是吸引他们的主要因素.特别是东北人总有一种家乡情结在里面,因为他们大部分是几十年前或是他们的父辈从山东迁至东北,而在最近二十年的发展,海滨蓬莱有了较好的发展所以吸引他们又想回到这片土地上.而且大多是全家迁移,也就是说会一大家族人有一家买的都会买,所以东北有极大的发展潜力.jLBHr。jLBHr。随着近几年蓬莱房地产业的发展,随之产生的外地代理公司也越来越多.目前，有十几个省市的代理商为蓬莱卖房子。渠道建立非常完善，旺季几乎每天都有外地看房团来蓬莱看房，特别是双休日更火。从一级代理发展到二级代理甚至三级四级代理,目前来看最快最有效的办法就是跟他们合作.他们属于他们城市的东道主做起事来比我们容易的多,包括宣传,拉客户.也可降低我们前期的成本.当然风险越大回报也可能越高,等待我们外销市场成熟以后也可以考虑在外设分销点.那需要大量的资金和人才,所以现在我们要着手培养一批专业销售人才,上岗之前培训房地产基础知识和代理项目的项目知识,经考核合格后方可上岗.上岗后也可采用淘汰制,或是参考淘汰制建立新的制度,以激励销售代表的工作积极性,而且置业顾问最起码的专业知识要懂,因为置业顾问是给购房者提供专业指导的专业人士,而不是一问三