青海省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析考试试卷

青海省房地产估价师青海省房地产估价师 案例与分析案例与分析 估价对象实物状况描述与分 估价对象实物状况描述与分 析考试试卷析考试试卷 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共一 单项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 只有分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题个事最符合题 意 意 1 在某商业街 有一块矩形街角地 其正街路线价 土地单价 为 3000 元 m2 旁街路线价为 2000 元 m2 其临正街深度为 22 86 即 75 英尺 临旁街深度 为 15 24 即 50 英尺 根据下表中的深度价格修正率 另假设旁街影响加价率 为 10 那么该宗地的总价为 万元 矩形土地平均深度价格修正率表 A 临街深度 英尺 B 25 C 50 D 75 E 100 F 125 F 150 F 175 F 200 F 平均深度价格修正率 F 160 F 140 F 120 F 100 F 87 2 F 78 0 F 70 8 F 65 0 2 评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格 选取的可比实例成交价格为 3000 元 m2 成交日期为 2005 年 1 月末 该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月 末的价格每月与上月的变动幅度为 1 5 2 5 0 5 1 5 2 5 1 0 1 5 1 5 0 则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为 元 m2 A 2938 B 2982 C 3329 D 3379 3 某宗房地产的总价值为 200 万元 其中土地价值 60 万元 通过抵押获得贷 款 100 万元 若投火灾保险 则其投保价值应为 A 200 万元 B 140 万元 C 100 万元 D 60 万元 E 工业用地的监测点评估价格 4 房地产估价师注册有效期满需继续执业的 应当在注册有效期满 日前 申 请延续注册 A 15 B 30 C 60 D 90 5 目前 我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 A 60 B 70 C 80 D 90 6 房地产估价机构组织形式中 合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起 设立 A 1 名以上 含 1 名 B 2 名以上 含 2 名 C 3 名以上 含 3 名 D 5 名以上 含 5 名 E 执行层的组织协调 7 房地产投资具有保值 增值性 源于房地产本身的 A 多样性 B 固定性 C 稀缺性 D 消耗材料多 8 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼 重建价格为 2100 万元 现增设电梯需 要 130 万元 假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要 100 万元 同时市场 上类似有电梯的办公楼的重置价格为 2200 万元 则该办公楼扣除没有电梯引 起的折旧后的价值为 万元 A 2000 B 1970 C 2070 D 2170 9 在高浓度环境中滞留 1 2h 可使人头痛 恶心甚至昏迷的大气污染物是 A 一氧化碳 B 碳氢化合物 C 硫氧化物 D 氮氧化物 E 执行层的组织协调 10 张某购买了一套二手房 按照有关规定 张某应到当地房地产管理部门办 理 A 房屋总登记 B 房屋所有权初始登记 C 房屋所有权转移登记 D 房屋所有权变更登记 E 执行层的组织协调 11 某类商品房 2004 2008 年的售价分别为 6000 元 6300 元 6678 元 7212 元 7645 元 利用平均增减量法 该类商品房 2009 年 的价格为元 A 7974 00 B 8023 00 C 8056 25 D 8078 00 E 工业用地的监测点评估价格 12 运用收益法评估房地产价值时 要求利用与估价对象所在区域相同或相似 房地产的客观收益来推算估价对象预期收益 这主要是依据房地产估价中的 A 合法原則 B 最高最佳使用原則 C 替代原則 D 公平原則 E 工业用地的监测点评估价格 13 下列不应免征房产税的有 A 职工自用住房 B 企业创办的学校用于教学的房产 C 产权不确定的及有纠纷的房产 D 经有关部门鉴定的危险房屋 14 通常房地产开发投资利润率的计算基数为 2003 年考题 A 土地取得成本 开发成本 B 土地取得成本 开发成本 管理费用 C 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 D 开发完成后的房地产价值 E 工业用地的监测点评估价格 15 A 房地产开发公司在 B 市城市规划区內建设一住宅小区 该项目工程合同 价为 1000 万元建筑工期为 25 个月 A 房地产开发公司申请领取施工许可证时 应当提交建设资金已经落实的词明文件 其到位资金原则上不少于万元 A 100 B 300 C 500 D 800 E 执行层的组织协调 16 房地产投资资本金不能低于总投资的 A 10 B 20 C 30 D 40 17 某在建工程 土地使用权年限为 50 年 自取得权证日起开工 预计该项目 建成后的建筑面积为 17500m2 年净收益为 350 万元 目前该项目已建设 2 年 估计至项目建成还需 2 5 年 已知市场同类房地产报酬率为 7 则评估该项目 续建完成时的总价值为 万元 A 3758 57 B 394203 C 3966 10 D 4769 85 18 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多 造成不便于商务办 公和需求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现在的 15 上升为 25 每 月可出租面积租金为 70 元 m2 又知该写字楼可出租面积为 10000m2 运营费 用率为 40 假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年 投资报酬率为 8 其他 条件保持不变 则该写字楼将发生 万元的贬值 A 548 19 B 558 15 C 567 39 D 675 40 19 李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅 该笔贷款的期限为 20 年 年利 率为 7 5 按月等额偿还 如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元 则从 第 8 年开始的月还款额为元 2009 年试题 A 3456 09 B 3505 95 C 3509 74 D 3705 73 E 借款合同 20 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的 应当由确认 2009 年试题 A 房地产行政主管部门 B 房屋拆迁管理部门 C 城市规划行政主管部门 D 房屋登记机构 E 房地产估价机构必须加盖公章 21 下列关于资产的分类及特点的表述 不正确的是 A 按流动性进行分类 可以分为流动资产 长期资产和非流动资产 B 一般来说 流动资产所占比例越大 说明企业资产的变现能力越弱 C 按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产 D 将专利 商标这些不具有物质形态 能够给企业带来超额利润的资产称为 无形资产 E 执行层的组织协调 22 房地产开发项目的动工日期 超过土地使用权出让合同约定满一年未动工 开发的 可以不征收土地闲置费 其原因是 2009 年试题 A 发现地下文物 B 银行贷款未按期到账 C 相关建材供应缺货 D 更改建筑设计 E 房地产估价机构必须加盖公章 23 房地产开发投资属于典型的 房地产投资 A 收益型 B 收益加增值型 C 机会型 D 博弈型 24 下列关于建筑制图有关要求的表述中 错误的是 A 图纸幅面内应有标题栏和会签栏 B 结构施工图一般不注比例 允许一个图形使用两种比例 C 凡承重墙 柱子 大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D 标高的单位用毫米计 E 执行层的组织协调 25 进行场地平整 道路 给水 排水 供电 供热 通信等工程所完成的投 资 属于 A 商品房建设投资 B 土地开发投资 C 其他投资 D 生产性投资 二 多项选择题 共二 多项选择题 共 25 题 每题题 每题 2 分 每题的备选项中 有分 每题的备选项中 有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意 至少有合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 分 1 写字楼的租金状况主要取决于 A 所处地点 B 竞争强弱 C 市场状况 D 面积大小 E 借款合同 2 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中 错误的是 2007 年试题 A 解析法对随机的现金流进行概率分布估计 得到净效益的概率分布 B 蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程 然后加以统计 处理 C 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D 蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于 2 3 个随机变量的风险问题 而解 析法能够分析更多个随机变量的风险问题 E 借款合同 3 下列关于工程造价计价中的定额计价 表述正确的是 A 定额计价以直接费单价为基础 B 定额计价以综合单价为基础 C 定额计价是分部分项工程的不完全价格 D 定额计价是分部分项工程的完全价格 E 目前采用单位估价法和实物估价法确定 4 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的 多因素敏感性 分析须进一步假定同时变动的几个因素都是 且各因素发生变化的概率相同 A 相互影响的 B 相互独立的 C 有因果关系的 D 有条件关系的 E 借款合同 5 下列关于资金时间价值的表述中 正确的有 A 资金时间价值是资金的增值特性使然 B 利率是资金时间价值的一种标志 C 从消费者角度来看 资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D 即使资金存在时间价值 也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比 较 E 资金时间价值的大小取决于投资利润率 通货膨胀 风险因素等 6 我国住房公积金制度实行的利率政策是 A 低存低贷 B 低存高贷 C 高存低贷 D 高存高贷 7 在测算资本金融资成本时 其资金占用费是按 计算的 A 综合利率 B 贷款利率 C 折现率 D 机会成本 8 不符合选取标准临街宗地要求的是 A 一面临街 B 土地形状为正方形 C 临街宽度与临街深度的比例适当 D 用途为所在路线区段具有代表性的用途 E 容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 9 建筑材料的物理性质中 与质量有关的性质包括 A 密度 B 表观密度 C 密实度 D 孔隙率 E 吸水性 10 在城市用地经济评价中 确定各种地价修正系数基础的区位条件是 A 宏观区位 B 中观区位 C 微观区位 D 其他区位 E 执行层的组织协调 11 某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元 m2 现需要将其调整到 2006 年 6 月 已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别 为 85 5 86 7 112 115 116 117 均以上个月为 100 则该宗房地产 2006 年 6 月的价格为 元 m2 A 6992 B 5183 C 6062 D 5398 12 某写字楼 2 年前的市场价格为 12000 元 m2 目前该类写字楼的市场资金为 每天 2 元 m2 写字楼的净收益为市场租金的 80 预测 3 年后该写字楼的市 场价格将达到 12500 元 m2 转让该写字楼的税费为市场价格的 6 如果投资 者要求该类投资的报酬率为 12 则该写字楼目前的市场价格为 元 m2 A 10300 B 9766 C 10256 D 9874 13 下列关于商品房销售的表述中 正确的是 A 商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3 B 按何种面积计价 就按何种面积登记发证 C 按套内建筑面积计价的 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共 有建筑面积 D 商品房买卖合同对面积误差无约定的 应据实计算房价款 14 民法是调整平等主体的公民之间 法人之间以及他们相互之间的的法律规 范的总称 A 合同关系 B 财产关系 C 人身关系 D 社会关系 E 经济关系 15 下列税率属于比例税率 A 城镇土地使用税 B 房产税 C 耕地占用税 D 城市维护建设税 E 营业税 16 在房地产市场分析中 对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于 A 区域房地产市场分析 B 专业房地产市场分析 C 项目房地产市场分析 D 总体房地产市场分析 E 借款合同 17 谢某打算承租某写字楼的一个单元 在可出租面积的计算上与业主发生了 分歧 后经测量得出以下数据 出租单元内使用面积为 40 外墙面积为 8 单元间分隔墙面积为 10 公摊面积为 5 那么 可出租面积应为 A 44 B 48 C 53 D 63 E 借款合同 18 对于担保行为法 我国已经建立了以 为基本法 以 为核心 以最高人 民法院司法解释为补充的法律体系 A 公司法 民法 合同法 B 担保法 民法 合同法 C 公司法 合同法 担保法 D 合同法 民法 担保法 19 厂商经营决策的利润最大化原则的内容是 A 边际收益等于边际成本 B 边际收益小于边际成本 C 总收益等于总成本 D 边际收益大于边际成本 E 执行层的组织协调 20 要做到现金流量折现 首先应做到 A 后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B 各项支出收入何时发生要估算准确 C 各项支出 收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D 投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E 各项支出 收入发生的机率