物业公司可行性报告

1/22物业公司可行性报告关于物业公司成立的可行性报告一、新成立物业公司的可行性分析设立的必要性1、目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位；2、各个城市的业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些、干净些；3、物业管理作为房产开发的下游衔接产业，主要为房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障；4、请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。设立中存在的问题根据一些物业公司的实际运作情况，物业管理主要存在以下实际问题：1、一些大城市物业管理需求意识刚刚起来，还有2/22很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因考虑到，现在自住房不需要每月交物业管理费，以后每个月要交100元左右的物业管理费，感觉100元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得；新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理的不好，将把整个小区的形象搞砸；2、业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利甚至是赔本的，而已入住、未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司最终基本都是赔本的生意；鉴于以上两方面的原因，成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议，为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。二、企业创业机会分析行业分析XX年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。新政让许多本来要选择3/22置业的购房者选择了观望，但也有许多购房者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的生活更加贴心和完美，与此同时，品质服务业逐渐成为众多置业者关注的一部分，成为置业者购房的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国房地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。酒泉随着近几年的发展，日趋成为生态环境优美、安全的宜居城市，各类小区、公寓近几年发展非常快，对售后服务和物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。三、成立物业公司对于房地产开发的价值分析成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全4/22管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。把控接管验收关，避免不必要的损失接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。三、市场调查分析5/22物业公司市场现状目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。市场盈亏平衡状况根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。6/22这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。四、物业公司趋势分析及定位物业公司管理趋势随着国家宏观调控的长效机制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生；二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争就是品牌的竞争.品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。物业公司的发展前景7/22物业公司可行性报告第一节项目的定位作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。1项目概念和导入为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。为此，我们对该项目导入“新华瑞园，健康人家”的消费理念和地产概念。就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面：1、项目的服务优势包括物业管理和配套设施首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施8/22对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。2、项目的价格优势由于“华瑞园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。第二章项目方案策划建筑应回归本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设9/22计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。第一节规划设计方案定位本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面：1规划超前本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。2建筑艺术一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。3配套完善配套设施的完善是本小区的一大特点，绿化广场、小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升，购进各种健身设备，免费供住户健身使用。4卫生达标确保小区内无任何垃圾，统一设立垃圾点；楼顶整洁无杂物，楼梯扶手进行日常维护。10/225服务标准提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。6环境优美极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。第三节项目公建设施规划为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。1体育康乐设施集中于小区东侧小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、广场、花园沟通。2日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业11/22门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。第四节项目景观规划本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。1小区景观轴线与花园组成团设计。小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。2小区景观、绿化的空间层次设计从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。3小区景观绿化的植物品种层次设计利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。12/22第五节项目建筑风格及立面设计风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念-和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。1、建筑外观、立面建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。2、建筑色彩以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。3、墙体材料及表面质感考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。第六节项目道路、车位规划为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人13/22车分流。1小区道路设计小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。2小区车位设计按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：比例配置。设计地下室停车位。第八节住宅交房标准及配套本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为：1结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖；2外墙：外墙砖；3门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗；4地面：水泥砂浆地面拉毛；5内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底；6公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共14/22部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位；7给水：PP-R管材，IC卡计费；8厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；9卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头；10排水管：UPVC管材；电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统；11弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位；12天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费；13变配电：双电源供电，每户8KVA设计；14供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供，小高层高区用水设变频管网叠压供水系统；15供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间；16电梯：小高层设中外合资品牌电梯；17电话：2个点，客厅、主卧；18电视：2个点，客厅、主卧；15/2219安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等；第三章项目营销方案为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下:第一节项目营销原则根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。1住宅销售针对本小区的定向开发模式，开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。2车位销售本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。3商铺销售本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功16/22能，定向、定经营项目的销售方式，向社会发售。第二节项目价格定位1、住宅价格定位。本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元/m2，高层2500元/m2。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高，区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。住宅价格定位及调价一览表楼型结构销售均价基准层垂直差价水平差价调增调减调增调减小高层2200元/m267891011、12层35%12345层35%620%620%高层2500元/m2891011121314151617层351234567层356206202地下停车场价格定位地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/个。3商铺价格定位17/22商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。第四章项目物业管理方案物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。1小区交付前物业管理方案确定物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。制定物业管理工作程序和员工培训。参与工程验收，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。协助小区业主办理天然气、电话、电视以及宽带网络的开通手续。具体开通收费情况如下：业务种类初装费使用费备注天然气2280元/户使用费统一规定电话300元/户使用费统一规定电视300元/户使用费统一规定宽带网免800元/户年联网方式不同的有所变化2小区交付后物业管理方案18/22根据国务院XX年5月28日颁发的物业管理条例之规定，在由业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审定。房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的维修、养护、管理。公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。小区水电费、然气使用费、宽带网络使用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志邮件的分发。物业管理有限责任公司项目公司名称：编制人员：完成日期：可行性研究报告泉州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX年XX月XX日目录第一节项目概况.2第二节项目实施优势分析.3第三节项目定位和未来发展方向.4第四节第五节第六节第七节项目实施方案.4项目效益分析.6项目风险分析和对策.19/227报告结论.8第一节项目概况一、项目背景福建省泉州市汽车运输总公司创建于1949年9月，原为省属企业。1993年成建制下放泉州后，经过二十多年的艰苦奋斗，现发展成为拥有14个分公司、16个全资子公司、对外参控股企业达18家的国有大型交通运输企业。公司现有员工6600多人，年站点营收8亿元，主营业务收入7亿元，企业总资产11亿元，净资产4亿元，年创利税超亿元。公司主要从事长、短途道路旅客运输、城市出租车、城市公交营运，拥有等级汽车客运站32个和车型、等级、种类齐全的营运车辆2200多辆。此外还经营货物运输、汽车维修检测、销售及售后服务、配件销售、技术培训、驾驶培训、旅游运输、房地产开发、经济酒店、汽车租赁等业务。公司整体对于车站站场保安、日常保洁、办公场所日常用水用电维护等物业管理服务项目有着较大业务需求市场。为扩大业务范围，合理利用国有资源，经国资委牵头，由泉州市汽车运输总公司综合服务分公司与国有泉州市集英保安集团初步协商后达成合作意向，拟共同出资成立一家物业管理有限责任公司，承接总公司范围内的保安、保洁、维修、维护等服务。20/22二、合作方简介泉州市集英保安集团成立于XX年10月，前身为成